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云浮市“三旧”改造管理办法
第一章总则
第1条为促进节约集约用地,推动产业结构转型升级,加快实施“三旧”改造,提升“三旧”改造水平,根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016〕147号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)等政策法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第2条本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或者其他符合规定的主体,依据相关政策法规和本办法规定,在确定的改造范围内,对旧厂房、旧村庄(居)、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。
本市行政区域范围内的“三旧”改造活动适用本办法。
第3条实施“三旧”改造,应当遵循“政府引导,市场运作,明晰产权,保障权益,统筹规划,有序推进,节约集约,提高效率,尊重历史,客观公正”的原则,采用多种“三旧”改造方式,合理协调公民、企业、农村集体经济组织和政府的利益关系,既促进经济发展,又确保社会稳定。
第4条“三旧”改造项目作如下分类:
(一)根据现状用途的不同,“三旧”改造项目分为旧厂房改造、旧村庄(居)改造和旧城镇改造三类。
(二)根据实施方式的不同,“三旧”改造项目分为政府组织实施类和自行改造类。
1.政府组织实施类:
由政府进行拆迁补偿后收回储备公开出让,或者政府在确定开发建设条件的前提下,通过公开方式确定项目主体,由其落实拆迁补偿后实施改造。
2.自行改造类:
包括由权利主体自行实施、市场主体单独实施、合作实施。
(三)根据改造模式的不同,“三旧”改造项目分为拆除重建类、综合整治类、功能改变类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。
第5条市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组,负责统筹、指导、督促、检查本市“三旧”改造工作。
县级人民政府是“三旧”改造工作的第一责任主体,应当相应成立“三旧”改造工作领导小组,负责统筹推进本辖区内的“三旧”改造工作。
“三旧”改造工作领导小组下设办公室,办公室设在“三旧”改造行政主管部门,具体负责“三旧”改造工作统筹和协调工作。
第6条市自然资源局是市“三旧”改造行政主管部门,负责组织制订本市“三旧”改造相关配套政策和规范性文件,审议并协调处理“三旧”改造中的重大问题;负责指导、协调本市“三旧”改造工作;负责统筹市人民政府主导的“三旧”改造项目的工作实施;负责本市“三旧”改造标图建库审核、土地报批、改造方案的审查报批等工作。
县级自然资源局是本行政区域“三旧”改造行政主管部门,负责组织“三旧”改造的具体实施工作。
第7条发展改革、工信、财政、生态环境、住建、农业农村、税务等相关职能部门应当在职权范围内做好“三旧”改造行政管理和服务工作。
第8条镇人民政府(街道办事处)、村(居)民委员会应当配合各级“三旧”改造行政主管部门做好“三旧”改造相关工作,对项目实施进行监督,共同维护“三旧”改造活动的正常秩序。
第二章“三旧”改造范围和标图建库
第9条有下列情形之一的,可以列入“三旧”改造范围:
(一)城市市区“退二进三”产业用地。
(二)城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地。
(三)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地。
(四)不符合安全生产和环保要求的厂房用地。
(五)布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄。
(六)列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
(七)政策法规规定的其他情形。
第10条纳入“三旧”改造标图建库的地块应当以宗地为基本单元。
符合入库标准的地块可分为一般情形和特殊情形两种类型。
(一)一般情形,具体包括:
2009年12月31日前已建设使用,地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上,符合土地利用总体规划,经第二次全国土地调查(以下简称“二调”)和最新的土地利用现状图认定为建设用地,布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地。
(二)特殊情形,具体包括:
1.“二调”土地利用现状图或者最新的土地利用现状图中认定为非建设用地,但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的,且符合土地利用总体规划的,可以按规定纳入标图建库范围。
2.属于生态修复类改造项目,规划用途为非建设用地的,如符合上盖物占地比例等其他要求,且能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料,可以按规定纳入标图建库范围。
3.符合边角地、夹心地、插花地的地块(以下简称“三地”)及超标“三地”要求的,该“三地”可不受上盖物基底面积占入库单元地块面积30%比例的限制,可以单独申请或者与主体地块一并申请纳入标图建库范围;该“三地”与主体地块一并申请纳入标图建库范围的,主体地块需符合有关入库要求。
4.上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件(规划条件或者建筑密度须明确规定上盖物占地比例下限),且不属于经认定的闲置土地及空地,可以不受上盖物基底面积占入库单元地块面积30%比例的限制。
5.上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的,经原土地权利人自愿申请,可以按照2009年12月31日前上盖物占地面积和30%比例返算确定可以纳入标图建库的用地面积。
或者改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的,也可以纳入标图建库范围。
6.在旧村庄(居)和旧城镇改造中,宗地数量多且面积小的,可以将相邻多个宗地作为整体入库。
将相邻多个宗地整体入库的,可以整体核算上盖物占地比例,但不得包含已认定为闲置土地的地块;对无合法用地手续的地块,应按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。
第11条“三旧”改造标图建库实行动态调整,以县级为单位,每季度末将本行政区域拟调整完善的“三旧”改造标图建库数据,报市“三旧”改造行政主管部门审查后,纳入我市“三旧”改造地块数据库。
市“三旧”改造行政主管部门按年度(每年12月底前)将调整完善后的“三旧”改造地块数据库一次性报送省自然资源厅备案。
“三旧”改造标图建库数据调整应当符合省、市有关标准、规定,县级政府对涉及增补入库的地块应当进行实地核查,拟调整项目入库前应当将项目信息在相关政府网站上公示,接受社会监督。
第12条符合标图建库条件,改造条件成熟、改造需求迫切的地块,申报材料经县级人民政府审核同意后,由县级“三旧”改造行政主管部门报市“三旧”改造行政主管部门审查,经审查同意纳入标图建库范围的,方可按程序报市人民政府办理土地征收手续。
第三章规划与计划管理
第13条实施“三旧”改造项目应当编制“三旧”改造专项规划、“三旧”改造年度实施计划、“三旧”改造单元规划和“三旧”改造项目实施方案。
“三旧”改造单元规划主要适用于拆除重建类项目。
第14条县级以上“三旧”改造行政主管部门应当会同发改、住建等部门,依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及城市总体规划等编制或者修编“三旧”改造专项规划。
“三旧”改造专项规划内容包括“三旧”改造重点区域和范围、目标、功能定位、划定成片连片改造区域,改造后土地用途安排、保障措施等。
“三旧”改造专项规划应当注重各类规划的对应衔接,充分预留产业发展用地、生态建设用地和公益事业用地,促进城市功能完善和产业转型升级。
“三旧”改造专项规划由县级人民政府统一领导,自然资源行政主管部门负责组织编制,经县级人民政府审核后,报市人民政府批准实施,并抄送省自然资源厅备案。
若因实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或者修改的,由县级人民政府报市人民政府批准同意。
第15条“三旧”改造年度实施计划依据“三旧”改造专项规划编制,内容包括“三旧”改造年度目标、项目安排、改造方式、完善用地手续计划、投资预算,并与土地利用总体规划和城乡规划相衔接。
市城区“三旧”改造年度实施计划由市人民政府批准实施;县(市)“三旧”改造年度实施计划由县(市)人民政府批准实施,并抄送市自然资源局备案。
第16条“三旧”改造项目在纳入经批准的年度实施计划后,涉及控规调整的或者控规未覆盖的,申报主体可以委托具备相应城乡规划设计资质的规划编制单位编制改造单元规划;不涉及控规调整的,不需要编制改造单元规划,可以按已批控规直接编制项目实施方案。
第17条“三旧”改造单元规划的编制应当以改造单元为基本单位,一个改造单元内可以包括一种或者多种改造类型,也可以包括一个或者多个改造项目。
改造单元的划定应当符合本市“三旧”改造单元规划编制相关技术规定要求,并符合以下标准:
(一)改造单元原则上应当位于专项规划确定的重点改造区域范围内,可以结合实际情况进行适当修正。
(二)改造单元应当是一个完整的功能单元,原则上应当与已批控制性详细规划划定的街坊相一致。
如需进一步细分的,应当以城市道路为边界并做出说明。
(三)改造单元内涉及权属边界参差的地块,可以通过土地归宗、腾挪、置换等方式进行边界优化,保证改造单元完整性和独立性。
(四)改造单元的用地面积原则上应当不小于1公顷。
改造单元内以拆除重建为主,可以结合综合整治、功能改变、局部改扩建、历史建筑修缮、生态修复进行整体实施。
(五)改造单元内应当包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地。
属于“工改商”的自行改造项目,应当将不低于改造单元面积的15%无偿移交给政府用于公益性项目建设。
属于非“工改商”的自行改造项目,城乡规划或者其他相关规定有要求的,从其规定。
(六)实际已建但不符合“三旧”改造标图建库要求的,可以纳入改造单元一并改造,但划入面积不得超过改造单元总面积20%。
(七)改造单元无法达到上述要求的,基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等其他原因,确需划定改造单元的,应就改造单元边界进行论证说明,重点阐述改造单元周边用地的现状情况及规划安排。
第18条“三旧”改造单元规划的编制主要包括以下内容,具体编制内容要求按本市“三旧”改造单元规划编制相关技术规定执行:
(一)改造单元范围划定以及划定范围内改造项目的具体范围、改造目标、改造模式、开发时序和规划控制指标。
(二)基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局。
(三)基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案。
(四)改造单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案。
(五)城市设计指引。
(六)规划功能、交通影响评价、市政工程设施、公共服务设施等专项/专题研究。
第19条“三旧”改造单元规划应当以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划以及控制性详细规划等为依据编制。
市城区的“三旧”改造单元规划由区“三旧”改造行政主管部门审查,并经区人民政府同意后,报市“三旧”改造行政主管部门审核,审核通过后,将“三旧”改造单元规划草案及审核意见提交市城乡规划委员会审议,并根据审议意见修改完善后报市人民政府审批。
县(市)的“三旧”改造单元规划,由县(市)“三旧”改造行政主管部门审查,审查通过后,将“三旧”改造单元规划草案及审查意见提交县(市)城乡规划委员会审议,并根据审议意见修改完善后报县(市)人民政府审批。
审批通过后报市人民政府备案。
经批准的“三旧”改造单元规划可以覆盖原控制性详细规划;对控制性详细规划未覆盖的区域,编制的“三旧”改造单元规划,按照控制性详细规划审批程序批准后,可以作为控制性详细规划实施。
“三旧”改造单元规划应当进行批前公示,批前公示在项目所在地公开场所和政府门户网站平台等进行,批准结果应当通过相同的渠道对外公布。
经批准的单元规划是出具规划许可、实施相关规划建设管理的依据。
第20条项目实施方案应依据“三旧”改造专项规划、“三旧”改造单元规划和有关技术规范要求进行编制,主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、土地拟改造情况、分期建设方案、公益性设施及用地建设移交方案、实施主体形成方案、完善历史用地方案等编制要点内容。
涉及到旧城镇、旧村庄(居)改造的,还应当编制社会风险评估报告后方可启动项目改造实施工作。
第21条项目实施方案由改造主体负责编制,经“三旧”改造行政主管部门组织相关部门审核后,报有批准权的市、县(市)人民政府审批。
涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目,可以将项目实施方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报市人民政府审批。
经批准的项目实施方案是指导项目实施和办理完善土地征收手续、集体建设用地转为国有建设用地的依据。
第四章分类推进“三旧”改造
第22条旧城镇改造可以分为以下两种方式:
(一)政府组织实施,政府进行拆迁补偿后收回储备公开出让,或者通过公开方式选定项目实施主体。
(二)市场主体实施改造,全部权利人通过签订搬迁补偿协议将房地产权益转移到单一市场主体后由其实施改造。
第23条旧城镇改造按以下程序进行:
(一)确定申报主体。
(二)由申报主体开展居民意愿征询,按《物权法》规定经权利主体同意后,申报主体按相关要求申报并编制“三旧”改造单元规划。
(三)政府按程序分别进行审批并公示。
(四)申报主体按相关要求编制实施方案,其中应包含补偿方案形成表决稿,按《物权法》规定经权利主体表决同意,按相关程序进行报批。
(五)申报主体与改造户数《拆迁补偿安置协议》签订达100%,则按相关程序进行实施主体资格确认,与镇人民政府(街道办事处)签订监管协议。
(六)实施主体申办协议出让供地手续。
(七)实施主体按实施方案和建设程序实施。
经改造范围内90%以上住户(或者土地权属人)表决同意,在确定开发建设条件的前提下,也可以由政府通过招拍挂等方式选定市场改造主体,将拆迁和改造交由市场改造主体实施,县(市)人民政府作为征收主体,改造主体出资,完成征收补偿后,政府与市场改造主体签订国有建设用地使用权出让合同。
第24条旧村庄(居)改造可以分为以下三种方式:
(1)政府组织实施。
由政府负责对土地开展征收、拆迁、平整及村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿等相关工作,经整理的土地纳入储备后实施公开出让或者用于市政公共设施建设,农村集体经济组织不参与土地出让收益分成;在确定开发建设条件的前提下,政府通过招标等公开方式出让土地,由中标人或者竞得人实施拆迁工作。
(2)自行改造。
由农村集体经济组织或者其全资子公司根据批复的项目实施方案落实拆迁补偿安置后自行实施。
(3)合作改造。
由农村集体经济组织通过农村集体资产交易平台或者公共资源交易平台公开选取并表决确定合作主体,签订项目合作改造协议后由其实施。
或者村集体公开选取并表决确定市场改造主体,与市场改造主体共同成立合作公司(或者合资公司)实施。
自行改造或者合作改造的,可以直接出让给农村集体经济组织或者由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方;仍保留集体用地性质的,不得用于商品住宅开发。
第25条旧村庄(居)改造项目在纳入年度实施计划后,由改造主体委托有测绘资质的机构开展基础数据调查工作,调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据,并经“三旧”改造行政主管部门审核后公示,公示无异议后作为编制“三旧”改造单元规划及项目实施方案的依据。
第26条旧村庄(居)改造项目应按照以下规定征求改造区域内村民的意见:
(一)申请改造阶段:
农村集体经济组织拟定改造意向书(含改造方式及模式)征求村民意见同意后,可以申请改造。
(二)引入合作企业阶段:
合作企业应当通过农村集体资产交易平台或者公共资源交易平台,由成员表决同意后确定。
(三)项目实施方案编制阶段:
依据经批准的“三旧”改造单元规划编制项目实施方案,项目实施方案(含拆迁补偿安置方案)由成员表决同意后,经县级“三旧”改造行政主管部门审核通过后报市、县(市)人民政府批准。
(四)项目实施阶段:
项目实施方案审批确定后,县级人民政府组织村集体签订补偿安置协议。
对于住宅房屋可以分期签订补偿安置协议,每一期应当征得权属人同意和签约后方可启动房屋拆除工作。
征求本集体经济组织成员意见的程序应该依照《物权法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等有关法律法规的规定进行。
第27条旧村庄(居)改造涉及村民住宅复建总量确定的,按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。
在满足一户一宅前提下,以“栋”方式核定,住宅复建总量按照每栋村民住宅建筑面积280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数,或者以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过总量10%的比例上浮后核定;以“户”方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定,“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
对于无合法证明,但符合一户一宅政策的生活房屋或者属于1986年12月31日前可以补办相应手续的历史建筑,可以参照合法住宅建筑的核定标准给予核定;对于不符合前述情形的无合法证明住宅,不予核定。
第28条旧村改造涉及集体经济组织物业复建总量确定的,按集体经济组织合法建筑面积1:
1核定复建量。
对2009年12月31日之前建设的违法建筑,按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量;对2009年12月31日之后建设的违法建筑,不予核定。
第29条旧厂房改造的实施方式分为政府组织实施、自行改造、选定市场改造主体改造三类。
(一)政府组织实施:
政府通过征收、征用、收购、收回等方式,获得旧厂房土地所有权或者土地使用权后实施改造。
(二)自行改造:
项目单一权利主体(含农村集体经济组织)自行实施;多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。
(三)选定市场改造主体改造:
权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场改造主体后由其实施;农村集体经济组织通过农村集体资产交易平台公开选取的市场改造主体并签订改造协议后由其实施。
第30条对可能产生土壤污染的工业企业遗留场地实施改造时,应当开展必要的土壤环境调查和风险评估工作后方可进行土地出让,确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。
第五章地价计收与收储补偿
第31条“三旧”改造涉及收回或者收购土地的,可以用货币方式向原使用权人补偿或者支付收购款,也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。
置换的土地其使用权价额折抵不足的,可以货币补齐。
第32条市城区“三旧”改造涉及补缴地价款的,按下列标准补缴:
(一)调整用途补缴地价。
调整用途的,需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差的50%乘以建筑面积。
新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。
工业用地调整用途的,按新用途楼面地价乘以新用途建筑面积,减去现状工业用地价格后差额的40%补缴地价款。
不调整原用途,提高容积率且不延长使用年限的,不再增缴土地价款。
(二)“三旧”改造项目涉及原以划拨方式取得土地使用权补办出让手续的,按下列标准补缴地价:
1.市属企业的,按新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格减去划拨土地使用权价格后的差额补缴地价款。
2.非市属国有、集体企业,按新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格减去划拨土地使用权价格后差额的20%补缴地价。
3.个人或者个体(私营)企业,按新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格减去划拨土地使用权价格后差额的10%补缴地价。
(三)旧村庄(居)改造项目中涉及集体建设用地改变为国有建设用地的或者旧城镇改造项目,按照改变后的土地用途的市场评估价的20%补缴地价款。
第33条市城区的旧厂房、旧城镇涉及将工业用地等土地用途改变为经营性用地,国有土地使用权由当地政府依法收回的,所得出让纯收益按不高于60%比例用于补偿原土地权利人。
或者在旧村庄(居)改造中,涉及征收农村集体建设用地进行经营性开发的,也可以按不高于土地出让纯收益的60%补偿原土地权利人。
第34条县(市)“三旧”改造涉及补缴地价款及收储补偿标准,由县(市)根据实际依法制订。
第六章用地处理与土地供应
第35条纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造专项规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地,用地行为发生在1987年1月1日之前的,由市、县(市)自然资源主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书,依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后,办理国有建设用地确权登记发证手续。
第36条纳入“三旧”改造范围,符合土地利用总体规划,但没有合法用地手续,已实际使用的集体建设用地,改造后仍保留为集体土地性质的,且用地行为发生在1987年1月1日之前的,参照第三十五条规定直接办理集体建设用地确权登记发证手续。
用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的,且土地权属清晰,无争议,落实处理(处罚)后完善集体建设用地手续。
2009年12月31日之后发生的违法用地不适用本条规定完善集体建设用地手续。
“三旧”改造项目涉及完善集体建设用地手续的,由县级“三旧”改造行政主管部门报同级人民政府审核后,报市“三旧”改造行政主管部门审查,审查同意后,报市人民政府审批。
第37条“三旧”改造项目范围内没有办理合法用地手续但已实际使用的历史建设用地,且同时符合下列条件的,可以按土地现状申请完善征收手续:
(一)已纳入“三旧”改造地块标图建库范围,已组织编制“三旧”改造项目实施方案的。
(二)土地权属清晰,无争议;用地行为发生在1987年1月1日之后、2009年12月31日之前的,已与农村集体经济组织或者农户签订征地协议并进行补偿,且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的。
(三)符合土地利用总体规划和城乡规划的。
(四)在最新的土地利用现状图上显示为建设用地的。
(五)已按用地发生时的土地管理法律及政策规定落实处理(处罚)的。
第38条“三旧”改造项目涉及完善土地征收手续的,由县级“三旧”改造行政主管部门报同级人民政府审核后,报市“三旧”改造行政主管部门审查,审查同意后,报市人民政府审批。
第39条用地行为发生时,法律、法规和政策要求听证、办理社保审核和安排留用地的,按规定办理;没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的,在提供有关历史用地协议或者被征地农村集体同意的前提下,可以不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。
第40条纳入“三旧”改造规划的旧村庄(居)改造,农村集体经济组织要求将其村庄建设用地改变为国有建设用地的,在符合下列条件的前提下,可以向县级“三旧”改造行政主管部门提出申请:
(一)该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内,且符合城乡规划的。
(二)纳入“三旧”改造年度实施计划的。
(三)土地权属清楚,无争议的。
(四)农村集体经济组织按《广东省农村集体经济组织管理规定》经表决同意的。
第41条村庄建设用地改变为国有建设用地的申请应当征求村(居)民委员会同意,由县级“三旧”改造行政主管部门报同级人民政府审核后,报市“三旧”改造行政主管部门审查,审查同意后,报市人民政府审批。
第42条用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间的,在完善历史用地手续时,应当按用地发生时的土地管理法律政策进行处理(处罚)。
第43条“
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