工程管理手册龙光地产.docx
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工程管理手册龙光地产.docx
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工程管理手册龙光地产
龙光地产工程管理手册-管理篇(2014版)
编制单位
工程管理中心
拟写人
日期
审核人
日期
会签人
日期
审批人
日期
第一章工程管理内控制度
第一节施工组织设计/施工方案联合评审制度
1.施工组织设计和施工方案评审要求:
序号
程序
要求
1
时间要求
施工组织设计应由总承包单位(或专业分包单位)进场后20天内编制完成,进场后30天内组织评审;施工方案应在正式开始作业前30天之前编制完成并组织评审;
2
评审组织者
房产项目部项目经理
3
评审要求
所有施工组织设计、施工方案均需房产项目部组织评审;施工组织设计、部分重点方案均需总部工程管理中心评审;
4
评审输入
编制单位编制完成的施工组织设计/施工方案(评审时对完善审批手续与否不做要求),评审小组出具评审报告,评审报告需报总部工程管理中心备案。
5
原则
怎么写就怎么做,怎么做就怎么写。
所有分部分项工程或专业工程开工前必须要给总、分包做技术交底并留下交底记录
2.总部工程管理中心应评审的施工组织设计和施工方案:
序号
施工组织设计/方案名称
备注
1
项目工程管理策划
2
总承包单位编制的施工组织设计
指《实施性施工组织设计》
3
精装修工程施工组织设计
指《实施性施工组织设计》
4
基坑支护与降水工程
5
桩基础施工方案
6
质量通病防治措施
总部是否参与评审视情况需要
7
防渗漏措施
总部是否参与评审视情况需要
8
室外工程
包括园林景观硬景工程施工及室外土方回填;总部是否参与评审视情况需要
9
土方开挖工程
总部是否参与评审视情况需要
3.评审出席单位网格表,见下表(▲--编制单位,●--组织单位,■--应出席单位,□--视情况决定出席与否的单位)
单位名称
角色
评审项目
总承包
专业分包
监理
设计单位
项目部
工管中心
研发中心
营销中心
评审要素
项目工程管理策划
——
——
——
——
▲●
■
■
■
总包编制的施工组织设计
▲
■
■
——
●
■
■
□
精装修工程施工组织设计
■
▲
■
——
●
■
■
□
基坑支护(含降水)
■
▲
■
■
●
■
■
——
土方开挖
■
▲
●
——
■
□
□
——
桩基础
■
▲
■
■
●
■
■
——
质量通病防治措施
▲
■
■
——
●
□
□
——
防渗漏措施
▲
■
■
——
●
□
□
——
室外工程
▲
■
■
——
●
□
——
——
4.详细内容可参见龙光地产工程管理中心发布的《施工组织设计/施工方案评审作业指引》,如与本节内容有冲突之处,以本节内容为准。
第二节项目工程管理策划
序号
程序
要求
1
时间要求
房产项目经理部拿地45天内需完成项目工程管理策划,输出的成果为《项目工程管理策划书》;编制完成后7天内组织评审;
2
编制责任人
房产项目部是项目工程管理策划书编制的主责部门,一线公司设计、采购、工程、营销、成本等部门是主要成员。
3
评审组织者
房产项目部项目经理;
4
评审参与者
一线公司设计、采购、工程、营销、成本等部门,总部工程度管理中心、研发设计中心、成本管理中心、营销管理中心、运营计划部等参加的联合评审,并输出评审报告。
总部工程管理中心、研发设计中心、成本管理中心、营销管理中心、总裁办运营计划部必须派出人员参与项目工程管理策划书的评审
5
工程管理策划目录
6
备注
详细内容可参见龙光地产工程管理中心发布的《项目工程管理策划书作业指引》,如与本节内容有冲突之处,以本节内容为准。
第三节工程样板引路制度
1.工程样板引路制度工作要点
序号
工作要点
1
工程样板引路制度包含四大部分的内容:
材料样板库;样板集中展示区;样板间(砌筑户型、毛坯交付、精装交付样板间);大面积施工前的工艺样板;
2
土建总包进场30天内,设置集中工艺样板展示区,并在展示区内设置各类节点工艺样板;精装总包进场30天内,设置装修工艺集中展示区,并完成节点工艺样板,装修样板集中展示区由装修总包统一管理;各专业分包进场30天内,在装修总包安排下于集中展示区内完成本专业工艺样板展示;
3
样板施工完成后,房产项目经理部应组织相应部门进行现场验收:
一般性的工艺样板验收采用《通用施工样板确认表》;砌筑户型样板验收统一采用《砌筑户型验收表》;较为复杂的样板验收,比如装修工艺样板验收、装修交付样板验收,不好提供详细的统一的格式,但要求留下验收记录(含会签),建议验收记录的格式:
首页为验收会签、后附各单位/部门的验收问题清单和整改意见;
4
对《工程样板引路制度》规定的需完成施工样板的工序,必须在工序样板验收合格后方可大面积施工;
5
支持性表格:
6
详细内容可参见龙光地产工程管理中心发布的《工程样板引路制度》,如与本节内容有冲突之处,以本节内容为准。
2.工程样板引路制度具体做法
2.1样板集中展示区布置
样板集中展示区布置内容
支模、钢筋、封闭式楼梯支模;砌砖、挂网、灰饼、抹灰、贴砖、构造柱、圈梁、门窗过梁压顶、压顶砖、空调洞预埋、水电预埋、纸皮砖、劈开砖或仿石漆、乳胶漆等、铝合金门窗、栏杆、防水及保护层。
样板集中展示区示意图
2.1.1模板
展示主要内容:
层高2.9m、3m的标准层墙体要求设置5排螺杆,剪力墙模板支撑,模板上口控制线,防烂根、防错台措施、门窗洞口模板加固做法。
图:
剪力墙支模样板示意图
图:
模板支撑样板示意图
2.1.2钢筋样板
展示主要内容:
体现钢筋绑扎的间距,拉结筋的布置,钢筋保护层垫块的设置,钢筋常规的连接方式(搭接、电渣压力焊、直螺纹套筒)、钢筋的节点构造。
图:
剪力墙钢筋绑扎样板示意图
2.1.3楼梯样板
要求楼梯统一做成全封闭式,拆模后及时对踏步阳角采取保护措施。
图:
楼梯样板示意图
2.1.4砌筑工程
砌筑工程样板展示的内容包括:
砌筑双控制线,砌筑下端混凝土反坎、构造柱、圈梁、门窗洞口预留、水电开槽预留、预制空调洞、窗台压顶、斜顶砖。
图:
墙体砌筑样板示意图
2.1.5抹灰样板
展示内容:
基层处理(含甩浆)、外墙螺杆洞封堵、挂网、灰饼布置、标高控制、门窗洞口尺寸控制、分层工艺、表面处理。
图:
抹灰样板(包括光面、毛面)示意图
2.1.6铝合金门窗、栏杆安装工艺样板
展示内容:
洞口尺寸检查复核、平面位置控制、标高控制(门楣、窗台及门槛)、窗框固定、框边塞缝、窗边防水、窗框保护、框边抹灰收口、框边留槽和打胶、窗扇剖面构造、栏杆立杆固定、扶手固定、立横杆连接、玻璃固定节点构造。
图:
铝合金窗样板示意图
图:
铝合金栏杆样板示意图
2.1.7防水层施工功能样板
展示内容:
基层处理、涂膜厚度(包括加强层)、材料配制工艺和配合比、观感、上返高度等。
图:
防水样板示意图
2.1.8外墙装饰样板
展示内容:
基层处理、粘贴(干挂)工艺、门窗洞口尺寸控制、砖缝宽度、阴阳角拼角、勾缝处理方式、排版原则、瓷砖与其它交接面的处理方式、窗台等细部做法。
图:
外墙砖施工样板示意图
2.2材料样板库
序号
要求
1
材料样板库是用于存放和保管土建、装修类和安装类材料样板的专用房间
2
材料样板间的面积不小于15平方米,有条件的项目应将材料样板库设置在干燥通风处
3
材料样板库应由专人管理
4
应保持材料样板库干净整洁,材料样板库门、窗应完好,样板库的门应上锁,钥匙应由项目经理保管,无关人员不得进入
5
材料样板库应设置样板陈列架或陈列柜,陈列架或陈列柜应牢固且排列整齐
6
材料样板应分类陈列,同一类材料的样板应陈列在同一处;根据各专业工程,材料分类堆放,并配置标识牌。
将所展示的材料的大类编号贴在相应的展示架上,一个大类下的产品按照工序顺序依次摆放
7
应保持材料样板的标签和签章完好
8
应建立材料样板入库台帐、借用台帐、变更台帐;建立材料样板图像类电子文档台帐
9
相关单位借用材料样板,应经项目部经理同意,并办理登记手续后方可借用,任何单位和个人都不得逾期归还材料样板
10
材料样板的保存期限至工程验收合格之日止
11
材料样板库及材料样板归口项目部管理,区域公司工程部定期对项目部材料样板库的管理工作进行检查考核
2.3户型样板间
2.3.1砌筑户型样板间:
每期工程第一个标准层楼面结构完成后三十天内,项目部应组织完成第一个标准层中各户型的砖砌体,在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意(开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等)。
房地产项目部应就本项目每种不同户型均砌筑一个“砌筑户型样板间”,结合建筑、室内精装、水电、铝合金安装、木门安装、橱柜、淋浴隔断安装等方面的设计,在砌体大面积施工前解决各专业设计中的矛盾与不合理的地方,避免以后大范围返工而造成不必要的损失。
2.3.2毛坯交付样板:
大规模施工前每种户型各一套施工样板。
样板间所有工程达到合同约定交付标准,与销售合同《交付标准》和销售样板间承诺的标准一致。
2.3.3精装交付样板:
大规模施工前每种户型各一套施工样板。
样板间所有工程达到合同约定交付标准,与销售合同《交付标准》和销售样板间承诺的标准一致。
2.4大面积施工前样板质量控制要点
此施工样板为楼层大面积施工前,要求先做施工样板进行验收,验收合格后再大面积进行施工。
以下内容为各分项施工前样板重点控制内容,部分分项工程具体做法要求参照龙光地产相应分部分项工程《标准做法》进行实施。
施工过程中需做工艺样板的有:
序号
工艺样板
1
外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金门窗、幕墙、栏杆等;
2
室内墙地面砖、木地板、内外保温
3
室内墙面、天花(吊顶)的扇灰及油漆
4
大堂、电梯前室的所有装饰
5
室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等
6
室内外砖砌体及批荡
7
主体结构的钢筋及模板
8
室内外防水工程
9
预制构件的安装等
2.5模板工程施工样板控制主要内容:
:
模板大面积施工前工艺样板应能体现龙光地产的重点控制内容,具体做法要求参照龙光地产《模板工程标准做法》进行实施。
2.6钢筋工程施工样板控制主要内容:
钢筋工程大面积施工前工艺样板应能体现龙光地产的重点控制内容,具体做法要求参照龙光地产《钢筋工程标准做法》进行实施。
2.7混凝土工程施工样板控制主要内容(压槽、凿锚、墙柱钢筋定位措施)
混凝土工程大面积施工前工艺样板应能体现龙光地产的重点控制内容,具体做法要求参照龙光地产《混凝土工程标准做法》进行实施。
2.8砌筑工程大面施工前样板施工要点
砌筑工程大面积施工前工艺样板应能体现龙光地产的重点控制内容,具体做法要求参照龙光地产《砌筑工程标准做法》进行实施。
2.9抹灰大面施工前样板施工要点
抹灰工程大面积施工前工艺样板应能体现龙光地产的重点控制内容,具体做法要求参照龙光地产《抹灰工程标准做法》进行实施。
第四节材料进场验收管理制度
1.材料设备进场流程图
备注:
1.1上述“不合格”包含材料送检不合格,以及不符合样板、合同或图纸的要求。
1.2监理对所有材料进场需严格把关,材料进场验收表格除执行广东省统表要求外,对于甲供材料、甲指乙购材料的进场还需执行龙光地产的要求。
1.3房产项目部除对甲供、甲指乙购材料全数检查外,必须对乙供材料做好抽检。
2.材料设备进场验收管理职责表
部门
职责
项目部
1、建立现场材料样板库;
2、监督监理对材料设备的进场验收及复检,以及使用中材料的把控;
3、落实材料设备封样(甲供、甲指乙购、乙供材料);
4、负责根据合同、设计图纸或国家规范对材料型号、规格、数量及施工工艺进行统计核对及检查。
5、对不符合要求的材料设备采取解决措施。
区域工程采购部;
总部采购
管理中心;
1、负责甲供材料设备的采购;
2、配合甲供材、甲指乙购材料的定样;
3、对项目上材料进场验收的管理行为进行监控。
区域设计部
1、负责对甲供、甲指乙购、重要的乙购材料进行样板确认;
2、向房产项目部提供确认的材料样板或工艺样板(如外墙涂料、地坪漆施工样板等)。
监理单位
1、按照合同、图纸及国家标准对进场的材料进行验收(如为甲供、甲指乙购材料需结合材料样板进行验收),根据合同、相关规范及质检站要求见证材料取样及送检工作,送检工作由施工单位配合,或由材料供应商配合(甲供材料),送检费用按合同约定;
2、按照合同、图纸对使用中的材料进行查验,避免货不对板、偷工减料的现象;
3、按照合同、设计图纸、施工规范和施工方案要求对现场材料的施工工艺进行监查和验收;
4、对不符合要求的材料设备向房产项目部提出解决措施。
供应商
1、按时保质保量供货;
2、负责通知甲方、监理单位进行到货验收;
3、按要求配合监理对材料设备进行送检。
3.材料设备进场验收管理工作要点
序号
工作要点
1
建立现场材料样板库;确定的材料样板均需封存到样板库;
2
设计部将获得批准的样板送项目部(样板需设计人员签字确认,并注明日期)
3
材料样板需标明品牌、厂家、规格型号等信息,以供进场材料核对
4
房产项目部需对甲供材料的来货质量和数量进行核对,并在供货单上签字确认。
(对于甲供材和甲指乙购材现场实行四方签收确认,对于乙供材<甲指乙购材除外>现场实行三方签收确认)
5
甲供材料的进场须经房产项目部、监理单位、施工单位同时到场验收(必要时可邀请设计参与),验收通过后施工单位应负责接货并安排货物入库。
验收过程中,房产项目部负责督促监理单位、施工单位按供货合同及材料样板对进场材料进行验收,并对其型号、规格等参数及质量证明文件进行审核,检查其外观质量、数量并接收;对于重要材料设备,项目部可根据需要邀请设计部参加首次进场验收;
6
现场材料设备经进场验收合格后,由施工单位接收,原则上重要工程材料必须待送检合格后方可大面积投入施工。
7
如该批材料设备部分或全部不合格且无法使用但可重新供货,则由监理单位发出部分拒收或全部拒收的通知。
如果材料不合格对工期不影响,则安排供应商重新供货;如对工期有影响,则可考虑制定替代方案(不能影响销售承诺),并按合同对供货商进行索赔。
8
如属轻微缺陷但可降级使用的材料设备,经城市公司总经理批准同意后降级接收,并根据合同办理索赔。
4.材料设备进场验收管理支持性表格
材料进场验收管理支持性表格
5.详细内容可参见龙光地产工程管理中心发布的《材料进场验收管理制度》,如与本节内容有冲突之处,以本节内容为准。
第五节隐蔽验收管理制度
1.隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。
隐蔽验收工作流程:
2.龙光地产规定需要进行隐蔽验收的分部分项工程或专业工程列表:
序号
分部分项工程
1
地基勘察;基坑验槽;
2
搅拌桩、旋喷桩、干(湿)作业成孔灌注桩、锚杆
3
预制管桩、旋挖桩、人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔灌注桩
4
防水工程、墙体保温、屋面保温隔热、门窗塞缝;
5
模板工程、钢筋工程、砌体工程、幕墙工程(含石材幕墙和玻璃幕墙)
6
水电线管暗埋和预留
7
防雷接地
8
国家规范标准规定须做隐蔽验收的分部分项工程
第六节工序交接管理制度
所有工序在总包或分包施工完毕后,必须由施工单位质检员向监理工程师提出工序交接申请,经监理、甲方工程师以及下一道工序施工单位或班组检验合格,并均在工序交接验收表签字认可方可进入下一道工序的施工。
工序施工尚未全部完工,但已完部分满足下道工序继续施工条件,接收方可以向监理工程师提出施工申请,由监理工程师组织协调办理交接手续。
交接检查中有异议时,由监理工程师组织协调。
如确有不满足下道工序施工要求时,由移交方处理。
处理完毕,重新进行工序交接。
工序交接单资料应上墙。
工序交接工作流程:
具体操作:
工序施工检查内容
检查方法
整改措施
1开工前检查
2工序交接检查
3隐蔽工程检查
4随班或跟踪检查
1目测法
2实验法
3试验检查
1口头通知
2监理通知
3罚款通知单
第七节监理旁站制度
根据《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法(试行)》规定:
工程项目关键部位、关键工序施工时,监理机构应对其施工质量实施旁站监理。
序号
分部分项工程
1
地基勘察、搅拌桩、支护成孔灌注桩、锚杆;
2
深基坑土方施工;先桩后挖的土方施工;
3
预制管桩、旋挖桩、人工挖孔桩、冲孔桩、钻孔灌注桩;
4
砼浇筑;隐蔽工程施工;
5
钢结构吊装施工、重要设备安装;
6
关键部位装修;
7
室外土方回填;
8
施工情况和工艺要求特殊的工程;
9
房产项目部认为有必要实行旁站监理的分部分项工程。
龙光地产规定需要进行旁站监理的分部分项工程或专业工程列表:
1.项目监理部必须安排技术人员进行旁站监理,并做好相关台帐和旁站记录,及时处理并上报施工中的突发事件;
2.项目监理部应在旁站监理工序施工前4小时安排好旁站监理人员,报龙光地
产项目部备案,根据工序施工时间长短安排旁站监理人员数量,一般不少于二人;
3.监理部应对旁站人员事前做好培训,制定旁站检查内容和记录要求;
4.在旁站监理过程中,监理人员应随施工不间断进行检查,发现问题及时处理,对较为严重的质量、安全隐患应立即报告总监和龙光地产项目部,待隐患处理完后再继续施工,必要时发停工令;
5.旁站记录要真实、全面,保持记录的连续,不得编造假记录,一经发现将严肃处理;旁站监理记录在施工结束后24小时内整理完毕并报龙光地产项目部审阅;监理人员做好安全检查交底工作,特别是夜间旁站监理,不仅要做好施工单位的安全检查工作,也要做好自我保护。
第八节工程质量实测实量制度
工程质量实测实量管理工作要点
序号
工作要点
1
需进行工程实体质量实测实量具体分项工程主要有:
混凝土工程;砌筑工程;室内抹灰工程;水泥砂浆地面工程;防水工程;铝合金门窗工程;涂料腻子工程;饰面砖工程;砖石地面工程;入户门、室内门工程;木地板工程;开关面板工程;
2
项目部\工程部\监理部需根据《龙光地产工程实体质量实测实量作业指引》规定的:
测量仪器、取样原则及操作方式规范测量;
3
实测实量需建立一户一表档案,以便真实反映施工过程中的质量控制;一户一档统一采用规定版本。
项目部负责组织每天将施工单位实测实量一户一档表录入电子文件,在每月项目评估之前,发送至地产公司项目管理中心备案;
4
在项目各楼栋首层主要出入口位置,设置实测实量合格率公示牌,内容包括有楼栋编号、楼层、实测实量项目、实测实量合格率;
5
施工单位对所有户型进行100%实测实量;监理抽查户数不少于30%;龙光地产项目部抽查户数不少于10%;
6
工程实体质量实测实量作业指引:
第九节工程评估制度
1.工程评估制度管理工作要点
序号
工作要点
1
总部工程管理中心负责制定评估工作执行细则、组织项目评估工作、编制项目评估报告、跟踪项目的整改措施,100%复查高质量风险项目;
2
一线公司工程管理部负责组织一线公司内项目及总包单位评估工作、编制一线公司项目及总包评估报告,报一线公司管理层、跟踪落实一线公司项目的整改措施;
3
线公司项目经理部负责评估工作的现场安排配合、对评估问题整改,制定、执行预防措施,及时提供反馈;
4
项目评估的内容包括质量风险评估和工程管理评估两部分;项目质量风险评估内容的纬度指标必须包含但不限于以下五个方面:
计划编排与执行;渗漏、开裂、观感、成品保护;安全文明、室内空气质量、建筑节能(具体以每次评估前发布的项目评估细则为准);
5
工程管理中心每两月对在建项目进行一次评估检查,评估完成后2日内出具《工程管理评估报告》,《工程管理评估报告》主送一线公司项目负责人、一线公司工程部、一线公司管理层,抄送地产公司管理层、总裁办、地产公司工程管理中心;
6
一轮评估完成后,总部工程管理中心将于10天内于深圳总部召开全地产公司工程线条人员参与的评估总结大会,对本次评估进行总结,对评估前三名进行奖励,后三名进行处罚。
(工程及采购管理中心组织的项目评估,奖励及处罚按地产公司颁发的《工程质量评估奖惩制度》执行;
7
总部工程管理中心组织评估的频率:
每个季度一次;当该项目施工进度有楼栋进入±0.00以上结构施工时,方开始接受工程管理中心组织的评估。
8
备注:
详细内容可参见龙光地产工程管理中心发布的《项目质量风险与工程管理评估制度》,如与本节内容有冲突之处,以本节内容为准。
第十节地基与基础工程管理制度
1.工作要点流程
2.具体制度要求
勘察阶段
1、勘察单位进行地基与基础工程的专项勘察工作,勘察单位必须根据工程实际情况结合规范要求提出勘察方案,并由总部研发中心、设计单位、房产项目部等单位共同审定。
2、研发中心、设计应就工程的特点,对勘察的内容提出具体的要求。
若发现未按审定的勘察方案执行,应及时提出并解决。
若认为勘察报告不能满足设计需要,应提出补充勘察要求。
3、勘察单位必须做好勘察报告提交后的服务工作,勘察报告须严格按国家规范及地方标准进行编写,还应对地基与基础工程的选型、地下水控制方法、水位变化对工程和相邻物体的影响、开挖过程中应注意的问题及防治措施等提出合理化建议。
设计阶段
1、设计单位进行工程设计前,总部研发中心须提供地质勘察报告,地下室边线、标高等图纸,施工不同阶段现场平面布置图,场地周边情况等资料,并组织看现场。
2、设计单位应根据场地条件、地质条件和施工条件进行多方案比较,由总部研发中心组织,设计单位、总部工程部、总部成本中心、勘察单位、监理单位参与讨论,共同商榷选取最佳设计方案,以求安全可靠、经济合理、方便施工和缩短工期。
3、总部研发中心对设计单位设计进度和图纸的规范性、完整性、严密性等负责,特别审核设计计算书中岩土的参数取值,超载取值,地下水位对工程的影响,工程周边情况的保护。
4、设计要求中有需要通过基本试验来确定设计技术参数的工艺,总部研发中心、房产项目部应及时组织现场施工、检测,工程管理中心参与。
5、若是深基坑,总部研发中心还应组织设计图纸的专家会审并修改完善。
6、正式施工前,设计单位要做好设计交底工作,并深入施工现场,要求对当地质情况与勘察报告不符时,应会同研发中心、工程中心、勘察、施工、监理单位共同研究解决。
施工监理监测阶段
1、房产项目部应将准备开工工程的工程概况、设计图纸、联系方式等上传支会相关部门对接人员。
2、项目开工前一线公司项目部必须组织由地产公司采购管理中心、工程管理中心、成本管理中心、审计法务室共同对现状土方工程量测量结果进行现场复核、签字确认,确认后土方工程方可施工,以方格网测量图作为确认成果;复核完成一周内,房产项目部负责把测量成果以
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