关于开发建设《地下安息堂》项目可行性报告.docx
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关于开发建设《地下安息堂》项目可行性报告
关于开发建设《地下安息堂》项目可
行性研究报告
一、开发事由
本项目提出的宗旨是既不打破“入土为安”之风俗又不占用国有土地资源,采取开发营造《地下安息堂》方式解决殡葬用地。
它既能实现“退山(耕)还林,入土为安”,又能节约大量的国有土地资源,让有限的土地重创佳绩。
将闲置土地资源种植绿化、保持生态平衡、保护原生态、美化环境,地面建设成一座秀丽的休闲花园,充分发挥土地资源的实际价值。
深信,在不久的将来《地下安息堂》将显示出它的无限效益。
《地下安息堂》建设后,国有逐步将已建地下陵园(墓地)的土地资源重新分配,重显(土地)光辉。
二、项目简介
我国是世界人口大国,又是一个人口进入老龄化的国家,就全国而言,老年化已占总人口的18%之多,据估测每年仍以3%的速度增加。
由于可耕地资源十分缺乏,继续传统模式殡葬将使有限的土地资源供应更趋紧张,滥葬乱埋现象更是层出不穷,长此以往将出现死人和活人抢地的局面,何谈利国利民。
本项目开发《地下安息堂》,在不占用地表土地的原则下,建设《地下安息堂》(仅出人口略占用场地),面向普通大众和低收入家庭人员,售价低廉。
为广大普通百姓所能接受。
内设有高、中、低三档穴位,适应社会各阶层消费需要,拟建祭奠室以包间隔局,祭奠时互不干扰,高档包间设有先人(或亡者)蜡像为实际显身效果,并配备其他特殊文字语言、声光音乐等效果来显示。
整个地陵系统拥有远程网络、电子屏幕显像。
项目建设集电子、通讯、消防、电器、通风、空调、建筑、艺术、节能、音像为一体,充分应用现代科技技术手段,综合各阶层所需达到祭奠之目的。
进出《地下安息堂》设有自动电梯、设有残疾人专用垂直电梯。
安息堂内设井字形通道便利人员集散,保证安全、便捷。
配备一台柴油发电机组,作为应急设备电力供应。
照明采用自然光和节能灯,通道井口自然采光,室内采用中央空调新风换气设备确保空气新鲜,调节温度和湿度。
整个地下安息堂内铺设通风管道,保证室内空气清新,每间祭奠室内设置供台、休息椅等,室内装有节能灯。
地下排水系统集中泵房给排水、排污处理,内设置中央大厅,已艺术形象介绍人类殡葬的演变历史及宣传文明祭奠。
大厅联系各主干通道,建设装饰可采纳各种风格为人们所需之求。
项目建成后统一物管,采用人性化管理,确保逝者亲属满意。
《地下安息堂》约安置穴位6万个,设普通型、中档型、高档型三种,总投资约人民币1.5亿元整。
三、项目地址
拟开发建设的《地下安息堂》,占地50亩,贫瘠地,此地将建设成宿迁首个《地下安息堂》,地下建设面积约2万平方米,可安置穴位约6万个,变废为宝。
项目建成后,地面将恢复原生态环境,绿化艺术园与湖东生态环境连成一片。
四、项目的组织机构及运作模式
1、组织机构:
拟开发《地下安息堂》项目是江苏省泽發置业有限公司开发,政府负责提供土地及项目立项、批文、协调配套,对项目建设领导、监督、指导等工作,江苏泽發置业有限公司负责开发建设、项目的资金投入筹措、实施项目设计、经营管理等工作。
项目确立后拟组成项目指挥部,实际操办各项业务工作,独立核算,自负盈亏,确保开发建设项目健康顺利按期完成。
2、运作模式
政府负责提供50亩具有合法使用权的土地,出租于江苏省泽發置业有限公司,作《地下安息堂》项目开发、经营、管理、使用权限30年整。
政府负责选址、立项、审批、各职能部门对项目开发建设、经营、管理等报批和配套协调工作,提供公益性墓地的民政税收优惠政策,并对项目开发建设的监督工作。
江苏省泽發置业有限公司为项目主投资方,负责项目开发建设全部资金。
项目资金筹措、运作、实施和项目设计、营造(包括地面总体建设)、经营、管理工作,并拥有项目经营权、利润分配权、独立核算、自负盈亏,待项目合作期满(既租凭土地30年期满),将项目所有资产(固定资产)移交政府所有,不再参与经营管理及利润分配(移交事宜届时另议)。
五、项目成本和销售
1、项目的开发成本:
项目总成本为1.5亿人民币,分期投入,即土建阶段,装饰阶段和设备安装阶段及地面设施、绿化、景点等美化工程。
A、土建阶段约投资0.5亿人民币
B、装饰阶段投资3.5亿人民币
C、设备安装及地面设施阶段约投资0.45亿人民币
D、工资福利和其他费用约投资0.3亿人民币
2、项目销售及回报
因本项目为长线投资项目,回报周期较长。
项目的优、特点需给予一定时期的宣传,在各级政府的大力支持下,逐渐被人们所接受。
销售量和销售时间的长短应充分结合政府殡葬政治工作展开,积极通过政府倡导的“实名制”方式市场化运作销售,采用加强宣传推广力度的手段逐年增加销售量。
计划力争10年之内完成穴位销售。
项目估算投资汇报率25.15%(收取的墓穴管理费用不含在内),收回投资成本需约8-10年。
3、项目开发日期:
拟开发41亩《地下安息堂》约500天工期(实际施工日)拟建建筑面积20000平方米地下一层6万个穴位。
4、投资收益:
根据项目投资的财务分析报告和拟定的销售计划,建成后力争尽早收回投资成本,按拟定的销售计划逐年达到投资回报率。
六、开发项目的规定
本项目开发规则是严格按照统一模式和基本格调不变,仅规模大小装饰档次不同而已。
须遵守地方规划和政府指令而制定规模。
开发《地下安息堂》规划方案经各相关局和政府各职能部门审批,同步获得地方政府支持批准后,将完善《地下安息堂》所有规划施工设计图。
七、地下陵园销售
本项目开发宗旨是为我国现有的殡葬事业开创一条新路,实施“实名制”销售作为一个创举,利国民安。
鉴此,拟定销售以“实名制”模式结合市场化运作方式。
八、《地下安息堂》施工
本项目首先尊重科学,按图施工,严格把好工程质量关,在施工期间须严禁违章作业,施工现场一定要文明施工,杜绝一切隐患,确保工程保质保量,安全定期完成。
本项目施工作业采纳地面大开挖方案,整体项目分成几个施工作业流水段,按作业流水段逐段进展,确保工程的整体性完整。
根据方案深埋标高为6米,局部更深,室内净高控制在3.5~4米,确保室内空气净化和湿度,祭拜室净高控制在3米,项目总建筑面积约为20000平方米,整个工程项目为箱体混凝土结构,规模较大。
施工前必须做好严密的施工实施方案,须征得有关权威部门的认可方可破土动工。
破土前要考虑土方的堆放场地和覆土的驳运等问题,另需采取基坑排水来保证施工期间地下水降水,保证作业面的干燥性,破土后即组织连续作业的人、物、机械的连续施工力量,保证浇捣混凝土的连续性和砼质量的稳定性,排除水化热和冰冻发生而导致砼标号强度的下降或其他问题的出现。
因本项目是以钢筋混凝土为主体的箱型砼体结构,工程作业工作量大,且又必须保持连续性,故必须应用商品砼浇捣,浇捣期间派专职人员跟班巡视,在浇捣前检查设备预埋件(洞)是否遗漏,浇捣时密切注意是否因振捣而造成移位、堵塞等问题出现,在施工过程中将可能发生的问题消灭在萌芽期,绝不留任何隐患。
由于施工是按段流水作业,回填土和覆土也是按序进行,在这过程中要严密观察沉降记录,每施工段必须做完防水措施并达到设计质量要求,经鉴定合格后方能回填土和覆土,顶面覆土应分层分批进行,严禁一次覆完,防止因受力不均而引起的地板段与段之间的断裂和裂缝出现。
当整体面积完成浇捣、覆土后,再进行设备管道安装及室内装饰等内场施工,所有室内装饰材料一防火、防潮、防湿、防盗为强制要求,切实做到以防万一。
同时在覆土至一定的时间沉实后方可安排地面道路、停车场和地面其他建筑物的施工,最后安排绿化工程。
本项目首先采用自然光和风能,在不能满足的情况下采用科技手段,应用中央空调通风来调节室内温度和湿度,地下室内照明全部采用节能低耗的新型材料,既保证照明度又能达到节能环保的效果。
其次是防火、排放烟、气、水、污的处理,以确保人身安全和环保为目标。
第三是做到摄像监控,各个穴位和走道、休息室均安装摄像探头,防止一切可能发生的事端,为文明祭扫作保障。
祭拜室内设有电子屏幕,并配备音像,亦可达到远程网络祭扫。
设置系统控制室、变电房、泵房、管理办公室、活动卫生设施、医务室等。
每个出入口增设自动梯通道,满足大批人流量出入并留有充分余地,一切以保障安全大局着想,确保功德千秋。
《地下安息室》地面各入口处设整体墓穴区域指南,引导祭扫者快速准确寻找到位祭拜。
通道、休息厅所用的公共面积占用2000平方米,出入口设有平面布置灯箱指示,灯光区域指示标志,并设有应急照明,休息大厅设影视屏幕,不断地实时播放室内祭扫状况,间接告知某区域人员流量状况,让人及时掌握以便做出必要的应急措施。
设消防喷淋,通道、休息厅设烟雾报警装置,各个祭拜室内顶部设喷淋和烟雾报警装置,休息大厅、通道顶部设喷淋装置。
整个项目的工期暂定为500天实际施工日。
项目的总体安排需科学管理,顺序清晰、有序,文明施工,确保工程质量之千秋大计。
九、项目管理
由于本项目是以地下建筑为骨灰安息堂,鉴此考虑除采用高科技手段来解决集约型储存外,另在人性化管理方面也需要有新的创举,真正做到科技与人本相结合,文明祭拜,错落有序,让祭拜者满意,政府放心。
突发事件处置措施:
1、如停电,即启动应急供电系统及应急照明系统,整个地下建筑疏散指示标志采用高科技夜光反射标识,指示安全出口方向,以中央大厅为中心,疏散人员。
2、若有祭拜人员发生突发性疾病,地下设置医务室,并配备医务人员和应急抢救措施,如氧气瓶、担架、应急包等。
病员经简单治疗后,通过绿色通道急送地面,搭乘救护车送附近医院救治。
3、地下组织人员巡逻、巡视,发生问题隐患立即采取紧急措施,启动消防设施,加大通风动力,组织疏散人员,避免重大事故发生,视频监控系统有专人负责运行,维护及监控,监控录像存档。
发觉事故隐患,通过对讲机及时联络,巡逻人员发生警告并通知相关单位采取相应的紧急措施。
4、防止高峰时段人员密集措施,在祭拜日高峰之前一个月前,通过电讯、网络、邮件咨询、查询人员流量的统计工作。
并积极与来者磋商安排好日期,时间表,作为人性化服务。
以每小时安排流量控制祭拜规定时间,科学妥善安排好来者,大力宣传文明祭拜和社会和谐。
力争做到服务工作先进性和合理性。
在出入口均以电子刷卡方式,以屏幕显示告知来者的祭拜室号及位置,准确无误的让来者满意而归。
树立社会信誉,优质服务,信誉至上。
5、本项目另设有一年一次的佛教会服务,每年清明节选二天为此亡灵超度法事,此项经费由开发商承担,免费做法,让逝者早登极乐世界,让生者欣慰。
弘扬我国佛教,普度众生。
6、在每年的祭拜高峰来临前两个月招聘临时工作人员,及培训被聘用人员礼仪服务,届时增强服务质量,形成特色化,规范化,真正做到为民造福,千秋万代。
十、项目论证结论
拟开发《地下安息堂》项目,经过科学分析和反复论证项目渗透性,投资抗风险能力强,投资财务风险为零,是一个确实可行而且可靠性极强的利国安民的一个殡葬事业改创的公益项目。
本项目开发最大的特点:
其一不占用国家有限地表土地资源,让土地重新“解放”发挥它更有益的辉煌。
其二对传统的殡葬进一步科学化、智能化、信息化具有现代化气息和风味。
其三本项目崛起既能带动其它行业互动性,又能配合泗洪县殡葬整治工作具体化实施,也进一步解决当地一批人员就业和再就业工程,是创建文明祭拜,构建和谐社会一项不可多得的公益事业项目。
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