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住宅房型知识
要练说,得练听。
听是说的前提,听得准确,才有条件正确模仿,才能不断地掌握高一级水平的语言。
我在教学中,注意听说结合,训练幼儿听的能力,课堂上,我特别重视教师的语言,我对幼儿说话,注意声音清楚,高低起伏,抑扬有致,富有吸引力,这样能引起幼儿的注意。
当我发现有的幼儿不专心听别人发言时,就随时表扬那些静听的幼儿,或是让他重复别人说过的内容,抓住教育时机,要求他们专心听,用心记。
平时我还通过各种趣味活动,培养幼儿边听边记,边听边想,边听边说的能力,如听词对词,听词句说意思,听句子辩正误,听故事讲述故事,听谜语猜谜底,听智力故事,动脑筋,出主意,听儿歌上句,接儿歌下句等,这样幼儿学得生动活泼,轻松愉快,既训练了听的能力,强化了记忆,又发展了思维,为说打下了基础。
(一)住宅有套型和户型
与当今“教师”一称最接近的“老师”概念,最早也要追溯至宋元时期。
金代元好问《示侄孙伯安》诗云:
“伯安入小学,颖悟非凡貌,属句有夙性,说字惊老师。
”于是看,宋元时期小学教师被称为“老师”有案可稽。
清代称主考官也为“老师”,而一般学堂里的先生则称为“教师”或“教习”。
可见,“教师”一说是比较晚的事了。
如今体会,“教师”的含义比之“老师”一说,具有资历和学识程度上较低一些的差别。
辛亥革命后,教师与其他官员一样依法令任命,故又称“教师”为“教员”。
套型是指按不同的使用对象和家庭人口构成而设计的成套住住宅的类型。
死记硬背是一种传统的教学方式,在我国有悠久的历史。
但随着素质教育的开展,死记硬背被作为一种僵化的、阻碍学生能力发展的教学方式,渐渐为人们所摒弃;而另一方面,老师们又为提高学生的语文素养煞费苦心。
其实,只要应用得当,“死记硬背”与提高学生素质并不矛盾。
相反,它恰是提高学生语文水平的重要前提和基础。
套是指一个家庭独立使用的居住空间范围。
通俗地讲,就是指每家所用有住宅单元的面积大小。
住宅的"套型"也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。
对于住宅套型的大小,一般都是用面积指标来规定。
对于住宅的户型,按平面组织可分为:
独幢公寓、一室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。
按剖面变化可分为:
复式、跃层式、错层式等,户型设计是否科学合理,直接影响到入住后的舒适感,户型设计应遵循"四明三大"原则,做到动静分离,洁污分离,食便分离,确保通风、采光,这样的户型因其科学合理而永远不会过时。
(二)进深与开间
住宅的进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都有限定在5米左右,不能任意扩大fdcew。
在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远室内空间自然光线不足。
进深大的住宅可以有效地节约用地。
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言。
故又称为开间,住宅开间一秀为3.0~3.9米。
规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
(三)层高与净高
住宅的高度计量除了用"米",还可用"层"来计算,每一层的高度在设计上有一定要求,称为层高。
层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
层高减去楼板的厚度的差,叫做净高。
当上部有吊顶、吊柜、搁板时,应按地(楼)面至其底面之间的高度计算。
《住宅建筑建设规范》规定,住宅层高不应2.8米。
卧室、起居室的净高不应低于2.4米,其中局部不应低于2米。
利用坡层顶内空间作卧室时,其一半面积的净高不应低于2.1米,其余部分最低处高度不宜低于1.5米。
卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2米,卫生间、厕所内采用蹲式大便器时,其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.9米。
(四)户型比
户型比,又叫户室比,它是指各种户型在总户数中所占的百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重,如一栋住宅楼中,小套(或一室户)占25%,中套(二室户)占47%,大套(三室和四室户)占28%。
(五)平面系数
房屋的使用面积与建筑面积之比为建筑的平面系数,使用面积是指房屋内,除掉墙、梁、信等结构部位所占面积,即为使用者所用面积。
建筑面积为使用面积加上建筑结构所占面积。
对于住宅,各户要均分楼梯和走道的建筑面积,一般住宅建筑的平面系数为60~80%。
一般来说平面系数较高为经济,因为人们用房就是为了使用空间,平面系数高意味着整个面积中能为人们使用的面积比例大。
但是也不能单纯去看平面系数,过去在我国设计界中曾因为单纯追求平面系数高,而忽视厨房卫生间等小房间的设计。
这样,平面系数,但用起来并不好用。
因此,购房者在选房比较平面系数时,可将建筑面积、房间类型、数量差不多的房屋进行比较。
如两种房屋都是二室二厅,面积也不相上下,那么谁的平面系数高,谁就相对经济。
建筑基础知识--经济技术指标
1、城市居住区:
一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界线所围合,并与居住人口规模(30000~50000人)相对应,配建有整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2、居住小区:
一般称小区,是被居住区级道路或自然界线所围合,并与居住人口规模(7000~15000人)相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需要的公共服务设施的居住生活聚居地。
3、居住组团:
一般称组团,指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模(1000~3000人)相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
4、居住区用地(R):
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
5、住宅用地(R01):
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
6、公共服务设施用地(R02):
一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底及其所属场院http:
//fdcew/、绿地和配建停车场等。
7、道路用地(R03):
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
8、居住区(级)道路:
一般用以划分小区的道路。
在城市中通常与城市支路同级。
9、小区(级)路:
一般用以划分组团的道路。
10、组团(级)路:
上接小区路、下连宅间的道路。
11、宅间小路:
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
12、公共绿地(R04):
满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
13、配建设施:
与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
14、其它用地(E):
规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
15、公共活动中心:
配套公建相对集中的居住中心、小区中心和组团中心等。
16、道路红线:
城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。
17、建筑线:
一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
18、日照间距系数:
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
19、建筑小品:
既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
20、住宅平均层数:
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。
21、高层住宅(大于等于10层)比例:
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)
22、中高层住宅(7~9层)比例:
中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)
23、人口毛密度:
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
24、人口净密度:
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)
25、住宅建筑密度(毛):
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)
26、住宅建筑套密度(净):
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)
27、住宅面积毛密度:
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/ha)
28、住宅面积净密度:
也称住宅容积率。
是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(㎡/ha)或以住宅建筑总面积(万㎡)与住宅用地的比值表示。
29、建筑面积毛密度:
也称容积率,是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(㎡/ha)或以总建面积(万㎡)与居住用地的比值表示。
30、住宅建筑净密度:
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。
31、建筑密度:
居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。
32、绿地率:
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。
绿地应包括:
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
33、拆建比:
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
34、土地开发费:
每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)
35、住宅单方综合造价:
每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/㎡)。
建筑基础知识--有关房地产概念
1、概念
房地产:
是指土地、建筑物及其他地上定着物。
土地:
是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物:
是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。
其他地上定着物:
是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性,使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的,如为提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草、埋没在地下的管线、设施,在地上建造的庭院,花园、假山、围墙等。
2、各称
realestate
香港:
物业
地产、楼宇、房地产
估价定义:
房地产:
土地or建筑物or土地与建筑物的合成体
房地:
土地与建筑物的合成体。
土地:
土地部分,此价格不含地上建筑物的价格。
地上建筑物:
不仅是指地面以上的建筑物,还包含地面以下的建筑物,以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。
建筑物:
仅指建筑物部分。
分为房屋和构筑物。
3、房地产的类型
(1)按用途来划分的类型
居住房地产:
普通住宅,高档公寓,别墅等。
商业房地产:
百货商场、购物中心,商业店铺、超级市场、批发市场。
办公房地产:
商务办公楼、政府办公楼。
旅馆房地产:
饭店、酒店、宾馆、度假村、招待等。
餐馆房地产:
酒楼、美食城,餐馆、快餐厅
娱乐房地产:
游乐场、娱乐城、康乐中心,俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
工业和仓储房地产:
工业厂房、仓库
农业房地产:
农地、农场、林场、牧场、果园
特殊用途房地产:
车站、机场、医院、学院、寺庙、基地等。
综合房地产:
指具有两种或两种以上用途的房地产。
(2)按开发程序中划分的类型
生地:
只指不具有城市基础设施的土地 如:
荒地、农地。
毛地:
是指具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁安置的房屋的土地。
熟地:
是指具有完善的城市基础设施,土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地。
在建工程:
是指地上建筑物尚未建成,不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设,也可能停工多年了。
现房(含土地):
是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产。
可能是新的,也可能是旧的。
(3)按是否产生收益来划分
收益性房地产:
是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产。
包括商店、公寓、旅馆等。
非收益性房地产:
不能直接产生经济收益的房地产如:
未开发的土地、教堂等。
(4)按经营使用方式来划分
出售型房地产
出租型房地产
营业型房地产:
商店、餐馆等
自用型房地产
房地产基础理论知识--法律法规篇
1.商品房现售应符合什么条件?
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
持有建设工程规划许可证和施工许可证;
已通过竣工验收;
拆迁安置已落实;
供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;
物业管理方案已落实。
2.商品房预售应当符合什么条件?
对符合下列条件的房地产开发企业,发给商品房预售许可证:
建设单位具有开发经营资格;
持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证;
按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上;
3.商品房销售是否合法,消费者要看哪几证?
应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。
若现房,还要看有无《产权登记备案证》。
4.什么是契税?
商品房买卖现行税率是多少?
应该什么时候交纳?
契税是在土、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签定合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次征收的一种行为税。
商品房买卖现行契税交纳税率为2%。
契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后,一个月内交纳,逾期要罚交滞纳金。
5.什么是印花税?
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。
商品房买卖买方应交印花税,税率为0.03%。
6.办理合同登记备案的时间是怎么规定的?
我国房地产法规定,开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后,应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。
7.开发企业发布房地产广告,内容上有什么要求?
发布房地产广告,必须载明以下事项:
开发企业名称,中介服务代理机构代理销售的,载明该机构名称;
商品房销(预)售许可证号;
物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等;
需要载明位置图的应按比例载明;
自管或委托专业物业管理公司情况;
优惠条件、按揭情况等;
房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布;
联系人、售楼电话。
8.房产登记和程序是什么?
登记收件;
登记的审查
缮证发证
归档和产籍异动整理;
编制房产总登记簿
9.对于产权办理时间国家有什么规定?
2019年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定;房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
10.购买商品房,未成年人能否办理产权证?
目前,郑州市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为未成年人办理房屋所有权证。
但是,由于《民法》明确规定:
18周岁以下公民不具有完全民事行为能力,不能独立进行民事行为或活动。
并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为,所以必须有监护人代为办理。
同时规定,在产权人未满18周岁之前,不允许出售所购房屋,但产权人在重大疾病,出国等争需大量资金的情况下可以例外。
11. 什么是"两书"?
"两书"即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。
《商品房销售管理办法》规定:
商品房交付时,开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
12.商品房各部位的最低保修期限是多长时间?
根据建设部2000年第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》,国家对房屋建筑的保修期有了新的规定,具体规定如下:
在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年
供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。
从以上规定可以看出,2000年的保修办法中的关于最低保修期限规定比以往有了更严格的要求,体现出国家对消费者权益和工程质量的重视,也对建筑施工单位提出了更高的要求。
需要注意的是,国家规定的是保修的"最低年限",而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限,因此,实际上建设单位与施工单位签订的保修合同可能会对"保修期限"有更高的要求。
13.怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续?
一是《商品房买卖合同》签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续,标志着双方约定开始履行,并进入交易环节;同时一个月内,由开发企业代收代缴契税。
按总价款的2%(现行)收缴,由买受人负担。
二是自商品房竣工之日起三个月内,由开发企业办理商品房产权备案登记。
三是商品房交付使用之日(以交接单为准)起60日内,房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。
办理产权证书
(一)需提供资料:
购房合同(原件2件);
购房发票;
买方身份证件或营业执照(法人代码证)(复印件2份);
预售许可证(复印件);
登记备案证(复印件2份);
质检证明;
土地使用证(验原件、收复印件1份);
未抵押证明;
完税凭证;
物业维修基金缴交凭证;
未司法限制证明;
其它所需证件;
注:
经济适用房、安居房提交购房审批表;港、澳、台及境外人士、机构购房提交安全部门批文。
(二)办事程序
收件初审--复审--缴费--产权登记--配图--初审--复审--缮证--缴费领证。
(三)办事时限:
证件齐全、自交易收件之日起50个工作日办理完毕。
(四)收费标准
契税2%;交易服务费3元/㎡;印花税0.03%;维修基金多层2%,高层3%。
领取产权证书
(一)所需证件:
房屋所有权人的身份证件;
交费凭证;
郑州市房屋所有权登记收件据或领证通知单;
单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证,除提交上述证件外,还需提交单位证明及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。
(二)办理时限;
所需证件齐全,持交费凭证1个工作日办结。
(三)交费标准
房屋产权登记费:
50㎡以下收费30元;50㎡以上每增加1㎡加收0.4元/
工本费:
10元/本
测绘费:
50㎡以下收20元;50㎡以上每1㎡加收0.35元。
14.房地产抵押登记办理等程序及收费标准是什么?
(一)办理程序
验证--评估--抵押登记--收费发证
验证本人到场提交身份证、房屋所有权、国有土地使用权证;代理人办理需提交经公证的委托书。
(二)收费标准
登记费:
30元+(总面积-50㎡)×0.4元/㎡
服务费按贷款额的2‰缴纳
工本费:
8元/件
15.办理抵押贷款消费者需要提交的资料?
借款人与开发商签订的《商品房买卖合同》(一式五份)
借款人已交部分房款收据
个人身份证明
个人户口证明(非郑州市户口需提供市区暂住证)
个人稳定经济收入证明。
16.办理抵押贷款消费者需要负担那些费用?
公证费:
借款合同标的×2‰
抵押费用:
【登记费用】30元+(房产总面积-50㎡)×0.4元/㎡
【服务费】 借款数额×2‰
【工本费】 8元/件
保险费:
【1~5年】 房款总额×1‰
【6~10年】 房款总额×0.8‰
【11~20年】房款总额×0.6‰
【21~30年】房款总额×0.45‰
中介费用:
【10万元以下】150元/件
【10~20万元】200元/件
【20万元以上】250元/件
17.什么是住房公积金制度?
住房公积金是一种义务性的住房长期储金。
住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
18.住房公积金为什么归个人所有?
住房公积金由两部分组成,一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分,这部分属于职工工资,理应归职工个人所有;二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分,这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分,视同职工工资,也应归职工个人所有。
19.在什么情况下职工可以支取住房公积金?
职工有下列情形之一的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额:
购买、建造、翻建、大修自住住房的;
离休、退休的;
完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;
户口迁出所在市、县或者出境定居的;
偿还购房贷款本息的;
房租超出家庭工资收入的规定比例的。
20.预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗?
我国《城市房地产管理法》第36条规定:
"房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为"。
对于转让预售商品房,凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人,并达成协议时,除单纯权利转让外,如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人,必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意,并以书面形式表示其真实意思,该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。
景观的概念一、景观
景观是对被围绕人的环境的观察。
或者是景观是围绕人间的环境。
-中村良夫
眺望观察的成立:
①外环境;②从外环境对人的视网膜的刺激;③对刺激群的理解。
三个关系的相互联系。
1、主观性(人自身)的超越
景观的眺望与观察,是主观性较强的活动。
同样的景观,由于人的经历不同,对于景观的意味,景观的价值观,均有不同的理解。
比如,摄影家和植物学家。
2、景观和风景
景观作为视觉审美对象的含义,等同于风景。
景观地理学概念,来自德语。
「Landschaft」landscpe(英语),lnadschft(德语),Paysage(法语).
16世纪:
画家テクニカルターム(アート的景观)
19世纪:
作为地理学用语多被利用.
1863年,美国纽约セントラルパーク的建设计划,1858年景观建筑师奥姆斯特德(F.L.Olmsted)提出"景观建筑师",1899美国成立景观建筑师学会,
Land
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