房地产基础知识.docx
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房地产基础知识
第一章房地产业概述
一、房地产的概论
(一)房地产是房产与地产的统称,又称为不动产,因其不可移动性。
(动产则指:
存款、债券、股票、货币等)
(二)不动产移动后会严重损失其经济价值。
(三)从房地产交易、转让的角度来认识,房地产即房地产价值,其三要素为实物、区位、权益的有机结合。
(四)房地产的特性
1、位置固定性2、价值双源性3、效用长期性4、供应稀缺性
5、房地产增值性6、难以变现性7、独有差异性8、用途多样性
(五)房地产用地
1、生地:
未经过开发的农地。
2、毛地:
具有一定城市基础设施,但地上有待拆迁房屋的土地。
3、熟地:
是指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕,具有完善的城市基础设施的土地,即建筑地块产品。
(六)住宅的类别
(1)单元式住宅(又称梯向住宅)
A按使用分
(2)公寓式住宅(又称fiat)
(3)别墅住宅
(1)商品房
(1)普通住宅
B按供应分
(2)经济适用房C按消费分
(2)高级住宅
(3)廉租住房(3)低档住宅
(七)商业房地产的分类
商业房地产即商业设施,简称商铺,其中又氛围铺面和铺位,因其投资特点的不同,可作如下分类:
1、百货商场、购物中心商铺
2、市场型商铺:
这里“市场”是指各种用语某类商品或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,如图书交易市场、电子市场、家具城、建材城等。
3、商业街商铺:
其经营门类较多,如建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发街等。
4、住宅底层商铺
5、社区型商铺
6、商务楼、写字楼商铺:
是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
7、交通设施商铺:
是指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里的商铺。
二、房地产业
(一)房地产业是一门综合性较强的行业,它涉及建筑业、金融业、建材业、装潢业及服务业等行业。
但房地产业又是相对独立的一门行业。
我们国家将房地产业列入第三产业,它包括房地产开发行业、房地产中介服务业、物业管理行业。
(二)房地产在国民经济中的地位
房地产业对经济增长起到关键作用,已成为世界各国经济繁荣的重要支撑点之一。
1、房地产价值是构成社会财富的重要组成部分。
2、房地产业的支撑各国经济繁荣的重要行业:
各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%-8%。
又据联合国统计,一个国家正常的住宅建设指标,住宅建设投资一般为基本建设投资的30%-50%。
3、房地产业是一些国家和地区财政收入的重要来源。
经济发达的国家和地区,房地产经济的收入一般可占财政收入的10%-40%。
如美国房地产业的收入与日俱增,50年代即成为美国经济四大支柱之一,1971年更高达6950亿美元。
4、房地产业是我国国民经济的基础性产业、支柱产业。
2002年我国房地产业对GDP总的贡献率为1.9%-2.5%。
城乡住宅投资占GDP的比重保持在8.5%以上,占全社会固定资产投资的比重约为24%。
2003年中国房地产投资超过1万亿元,占固定资产投资的18.3%,直接拉动GDP增长1.3个百分点。
房地产业在国民经济的发展中占有越来越重要的地位。
与此同时,个人购房比例直接上升,全国每年有1000万个城镇家庭改善了住房条件,到“十五”来,人均住房面积达21㎡。
房地产业是构成我国国家财富的重要组成部分,是社会生产的基本要素,对国家的经济生活具有稳定和长远的影响。
房地产业关联度高,带动力强,是国民经济的支柱产业。
它是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。
(三)房地产业在国民经济中的作用
1、房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用
国内生产总值(GDP)重要的是要由消费拉动。
根据计算,住宅建设和消费如果增加10个百分点,可望带动国民生产总值增长1个百分点。
从城市化发展来预测,21世纪前20年城市化将从目前30%发展到50%,城镇人口将增加2.6亿,按人均居住面积10㎡,即建筑面积20㎡计算,预计新增人口需建设住房52亿㎡,平均每年建设住房2.6亿㎡。
从提高居住水平预测,2000年人均使用面积14.7㎡,到2020年达到18.7㎡,每人增加4㎡,折算建筑面积5.7㎡,按2020年城镇人口达到6.3亿计,未来20年又需要新建住房35.91亿㎡,平均每年约1.8亿㎡。
从住房改造重建预测,目前我国大陆城镇存量住房有60多亿㎡,按50年折旧计算,并适当考虑有些住房到期未能拆除的因素,预计每年需拆除重建1亿㎡。
把以上三项相加,预测21世纪的前20年,每年需新建住宅5.4亿㎡,20年约新建108亿㎡,相当目前全国60亿㎡城市住宅存量的近两倍。
如果加上农村新建住宅,全国城乡每年建房总量维持在现在的14亿㎡上下,其巨大需求将有力推动经济持续增长。
2、房地产业的发展,促进和带动相关产业的发展,作用突出
每投入100元的住房资金可带动相关产业170元至220元的消费需求;每销售100元的住宅可带动130元至150元的其他商品的销售。
3、房地产业的发展促进了消费结构升级,改善了居民的居住条件
住房消费在居民生活消费中占有较大比例,发达国家住房支出约占家庭收入的25%-30%。
而我国在计划经济住房福利分配时期,其住房租金支出仅占家庭收入的1.5-3%,消费结构极不合理。
随着住房货币化分配的改革,居民生活水平提高,消费能力提高,消费结构升级。
4、房地产业的发展有利于产业结构的升级
房地产业的发展有利于居民的消费结构升级,住房消费增加,住房消费资金转化为住房生产资金增长,促进了住宅业发展。
住宅与房地产业是第三产业的重要组成部分,它的发展带动金融业、交通、通信等第三产业的发展,进一步加大了第三产业在国民经济中的比重,使产业结构更加合理。
5、房地产业的发展为政府提供了新的财源
世界各国的资料表明,房地产税占城市收入的比重,发达国家高达10%-15%;发展中国家较低,只有1%-6%。
我国近几年每年的平均增幅超过20,如果房地产税再加上土地出让金,则成为城市财政的主要来源之一。
6、房地产业的发展推动了现代城市建设
房地产的建设与城市的发展具有显著的互动效益和关联影响。
房地产开发、住宅区建设,促进了城市的经济社会发展,房地产规划、开发,构成城市的基本框架;房屋的设计造型,建筑物的形象形成城市的特色风貌。
7、房地产业的发展提供了大量的就业岗位
房地产业既是资金密集型产业,又是劳动密集型产业。
我国住宅行业每收纳100人就业,就可带动相关行业200人就业。
8、房地产业的发展对社会文化发展和精神文明建设,起到了积极推进作用
房地产业为居民居住、社会文化、教育卫生、科技事业提供了必要的物质条件,同时,居住区的团聚功能,交往功能发挥以及物业管理高质量的服务,为社区建设提供了良好条件,成为社会稳定的基础。
房屋组合空间、造型、装饰及其设计理念,给人以美的熏陶,并具有教育作用,进而促进了精神文明建设和社会文化发展。
第二章建筑行业基础知识
第一节建筑物的概念和分类
一、建筑物的概念和分类
建筑是建筑物和构筑物的总称。
建筑物指供人们生活、生产或从事其它活动的房屋场所。
构筑物指人们不在其中生产、生活的建筑,如水塔、烟囱、道路、桥梁等。
二、分类
(一)按总层数、高度分类:
低层住宅:
<10m层高层(不含单体)12层以上
小高层11—12层
高多层住宅:
<24m数中高层住宅:
7-9层
度中高层住宅:
>24m分多层4-6层
分高层住宅:
低层住宅1-3层
超高层住宅:
大于100米高度的
(二)按结构分类:
1、砖木结构
横墙承重
2、砖混结构纵墙承重
混合承重
3、钢筋混凝土结构(多为框架结构)
4、钢结构:
多用于大型公共建筑,如体育馆、候机楼(厅)等
(三)按施工方法分类:
1、现浇、现砌式
2、预制、装配式
3、按耐火等级分:
根据在受到火的作用时开始,到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火时温度升到220℃时所需的时间分为1、2、3、4级。
1级最高。
4、按建筑物耐久年限分类:
一级:
>100年
二级:
50-100年
三级:
25-50年
临时:
是临时性,<25年
(四)按房屋完好程度分类(根据房屋结构、装修、设备三部分各项目完好、损坏程度分):
完好:
8-10成新
基本完好:
6-7成新
一般损坏房:
4-5成新
严重损坏:
3成及以下,不倒塌,但需大修
危险房屋
第二节建筑构造
一、建筑物由以下部分组成:
(一)基础:
最下部分的承重构件。
1、材料分:
灰土、三合土、砖基、石基、混凝土、毛石基、钢筋混凝土基
2、按埋深分:
浅基础、深基础和不埋基础
3、按受力性能分:
刚性基础、柔性基础
4、按构造形式分:
独立基础、条形基础、井格基础、满堂基础(其中2分为筏式基础和箱形基础)、桩基础
(二)墙或柱:
是承重、围护、分隔的构件,需有足够强度稳定性。
墙体内墙纵墙承重
外墙横墙非承重
(三)楼板层和地层:
1、楼板是水平方向承重物件,用于分隔楼层之间的空间。
2、地层:
地坪层指建筑物底层与土壤相接的水平部分,承受地坪上荷载。
面层:
垫层:
结构层,60-100㎜水泥层
基层:
是结构层与土壤之间的找平层填充层,多用灰土、道渣、三合土,厚100-150㎜
(四)楼梯:
垂直交通设施。
(五)屋顶:
应具备足够强度、刚度及防水、保温、隔等性能。
顶棚直接式棚:
直接在水泥楼板面下喷、涂、抹灰等。
悬吊顶棚:
在楼层板上进行吊顶。
(六)门窗
第三节建筑设备
一、建筑给排水系统及设备
(一)给排水:
1、内部给水:
与小区给排水分界,以建筑物入管阀门表为界。
2、内部排水:
主要是生活污水、卫生间污水、雨水。
雨水污水可分流亦可合流。
3、热水供应
(二)给水方式:
1、直接2、水箱3、水泵
4、箱、泵混合5、气压给水6、分区
二、采暖系统及设备{略}
三、通风和空调系统及设备
空调系统一般由空气处理设备(制冷机、冷却塔、水泵、风机、冷却器、加热器、加湿器、空调)、输送、分配系统及附件。
分类:
(一)集中式空调系统
(二)半集中式空调系统
(三)分散式(局部式)空调系统(如个独立空调机)
四、建筑电气系统及设备
主要有:
变配电设备、用电计量、用电设备、线路保护(含避雷设备)
五、燃气供应系统及设备(分室外、室内)
(一)室外:
燃气→净化→街道高压管网(次高压)→调压站→街道中高压管网→区域调压→低压网(小区)
(二)室内:
支管从主管接出并设阀,要有坡度进用火点,燃气表室温>0℃挂墙上
六、电梯
客、货、消防、观光
高速>2.5m/s
中速1.5-2.5m/s
低速<1.5m/s
一般一部电梯服务人数为400人以下,服务面积450-500㎡
(一)7层(含7层)以上住宅或住户入口层距地方h>16m,必须设1部。
(二)12层(含12层)以上设电梯不少于2部,其中1部应容纳担架。
(三)高层住宅每层设站,非每层设时,不设站的层数不应超过2层。
(四)单元或高层住宅每单元只设1部时,应采用联系廊联系。
七、综合布线系统和建筑智能化
(一)主要用于通信传输,且具有综合性能的布线系统,主要用于建筑物内或建筑物群综合布线。
即预先设置的信息传输通,将语言、数据、图象等设备彼此相连且与外部相连,用于安全报警、监督管理信号。
(二)范围:
单体建筑、建筑群体
单体:
指管槽系统、电缆竖井、专用房间(机房)、缆线、硬件
(三)楼宇自动化,具下列基本功能:
1、保安监视控制功能:
闭路电视、巡更对讲、人员识别、报警联络
2、消防灭火报警监控:
烟火探测、自动报警
3、公用设施监控功能:
高低压、配电设备、照明设施的切换监视、给水排水卫生设施运行状态切换、锅炉、电梯、停车场出入等监督。
八、设备层和管道井
(一)设备层:
指将某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯等设备的楼层,h在30m以下的建筑通常在地下室或顶层、设备层的层高一般在2.2米以下。
(二)管道井:
又称设备管道井。
高层建筑中专门集中垂直安装给排水供暖,供热等管道的竖向钢混井。
高层种,管道井,排烟道,排气道等竖向管道应分别独立设置。
第四节建筑识图
一、建筑物的图纸很多,各阶段有设计图、竣工图、实测图
按专业分:
建筑施工图,结构施工图,设备施工图。
(一)建筑施工图:
主要表示总平面分布图,各层平面布置、外部造型、细部构造、材料做法、施工要求、装修等等
主要包括:
图纸目录、设计说明、总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、建筑详图
(二)结构施工图:
主要表示房屋结构设计内容。
如:
基础设计,房屋承重构件布置,构件形状大小材料等
主要包括:
图纸目录、设计说明、基础平面图、结构平面布置图、构件详图
(三)设备施工图:
包括给排水、采暖通风、电器照明等各专业的图纸目录、设计安装说明、总平面图、管网布置图、系统图及安装详图
二、施工图中常见的表格和符号
(一)标题栏会签栏
如图:
标题栏
(设计单位名称)
工程名称
项目
审定
(实名)
(签名)
(图名)
设计号
校核
图别
设计
图号
制图
日期
会签栏
专业名称
姓名
签字
日期
(二)比例尺图上距离:
实际距离=比例尺
(三)定位轴线
指确定各主要承重构件相对位置的基准线。
施工图中通常将基础、墙体、柱、梁等主要承重构件的轴先画出,并进行编号,以便施工时定位放线和查阅图纸。
定位轴线共分横、纵轴线,横轴线以阿拉伯数字表示,纵轴线以大写拉丁字母表示。
(四)尺寸施工图中一般应在图下方和左方注明相互平行的三道尺寸
最外一道尺寸:
表建筑物总长、总宽
中间一道尺寸:
轴线间距离,是房内“开间”、“进深”尺寸
最里面一道尺寸:
门窗洞口的宽度和洞间墙的尺寸
300尺寸界线
尺寸线
起止符号
(五)标高
表示建筑物某一部位的高度。
标高符号用“▽”表示,其中总平面图室外地坪标高符号用“▼”表示。
尖点指位置向下,也可向上。
标高数字写到左侧或右侧。
6.280
6.280
注:
总平面图中通常写到小数点后第二位;绝对标高——以青岛海平面为基准;
相对标高——以建筑物的室内底层主要地坪线为标高的零点;“±”——误差。
(六)指北针北(N)
(七)图例:
建筑物的配件部分代号。
如,门:
M,窗:
C
(八)玫瑰图标:
表示常年风向频率与方位
三、建筑施工图
(一)建筑总平面图:
是用来说明建筑场地内的建筑物、道路,绿化等总体平面布局图。
内容:
1、场地位置、大小、形状;2、建筑物的位置、邻近物;3、总的布局;4、新建首层室内地面与外地坪及道路的临时标志;5、风向标;6、预留地
(二)建筑平面图:
假想沿门窗调位置将建筑物水平剖切后留下部分的水平投射图。
多层建筑物一般每层有一个单独的平面图(可分类:
底层、标准层、顶层、屋顶、局部)。
(三)建筑立面图:
是建筑物各方向的正投影图,表示建筑物的外型和外貌。
(四)建筑剖面图:
假想用一竖直的切面从上至下将房垂直剖开,剩余一部分的正视图表示内部结构及形式、分层情况各部联系、材料、密度等。
数量的多少根据建筑物复杂程度和施工需求来确定,一般至少要有一个通过楼梯间剖切的剖面图。
(五)建筑详图:
多用于局部表示,方便施工、装修。
四、结构施工图
建筑施工图重要表达了房屋外形、内部布局、构造及装修。
结构施工图主要用于表达结构设计的内容,它是表达建筑物各黑体布置、形状、大小、材料、构造及相关的图样。
用于施工放线、挖基槽、支模板、绑扎钢筋、预埋件、浇混凝土、安装各承力部件的依据。
五、建筑工程造价
可以理解为一个工程中投资方的全部投入,也可以理解为承包商(施工企业)认为的发包价。
(一)种类
1、估算:
用于编制项目建议书、可行性研究阶段。
2、概算:
初步设计阶段、根据设计意图通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价比估算准确性高些。
3、预算造价:
用于施工图设计阶段,根据施工兔进行计算造价更详尽准确。
另有:
合同价、结算价、实际造价
(二)建设工程造价的构成
由设备及工器具购置费用、建筑安装工程费、其它费、预备费、贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。
1、建安费:
包括建筑工程费用和安装工程费二大块,每块又由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。
(1)直接费:
直接材料款+人工费+机械使用费+工程中运费、追加费、加班费等。
第三章城市建设规划与管理
一、城市建设规划的分类
城市建设规划分为总体规划、详细规划。
总体规划一般为20年。
包括:
城市现状图、用地评估图、规划总图、工程设施规划图、环境评估图、近期建设规划图、总体规划说明书
二、居住区
(一)居住区级:
居住人口3-6万,占地50-100公顷,生活服务半径800-1000m,相当于街道办事处。
(二)小区级:
人口5000-15000人,占地12-35公顷,服务半径400-500m。
(三)单元级:
人口2000-3000人,占地2-3公顷,独立居住群。
三、相关城市规划指标或有关名词
1、用地性质:
是指规划用地的使用功能。
2、用地面积:
是指规划地块划定的面积。
3、用地红线:
是指经城市行政主管部门批准的建设用地范围的界线。
4、容积率:
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:
容积率=总建筑面积÷建筑用地面积
其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
建筑用地面积以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准,不含代征用地。
5、建筑控制高度:
又称建筑限高,是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
一般地区,其建筑高度,平顶房屋建筑控制高度按女儿墙高度计算,坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。
6、建筑密度:
是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率(%),即:
建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地面积
7、道路红线:
是指城市道路用地的规划控制线,即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
一般情况下,道路红线即为建筑红线,任何建筑物(包括台阶、雨罩)不得越过道路红线。
根据城市景观的要求,沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。
8、建筑红线后退距离:
是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。
9、建筑线:
一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
10、绿地率:
是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率(%)。
11、交通出入口方位:
是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方位和位置。
12、建筑间距:
是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式,以及节约用地等要求综合考虑确定。
住宅的布置,通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。
13、三通一平:
通路、通水、通电,土地要平正。
14、七通一平:
以上三通再加上:
通讯、排水、排污、供燃气通,土地要平正。
第四章面积测算
一、房屋建筑面积的测算
(一)计算建筑面积的一般规定
1、计算建筑面积的房屋,应是永久性结构的房屋;
2、计算建筑面积的房屋,层高(高度)应在2.2m以上。
层高(高度)是指上下两层搂面或楼面与地面之间的垂直距离(即:
含楼板的厚度)。
3、同一房屋如果结构、层数不相同时,应分别计算建筑面积。
(二)计算全部建筑面积的范围
1、单层房屋,按一层计算建筑面积,二层以上(含二层,下同)的房屋,按各层建筑面积的总和计算建筑面积;
2、房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等高度在2.20m以上的部分计算建筑面积;
3、穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算;
4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积;
5、房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算;
6、挑楼、全封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算。
属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算;
7、地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算;
8、有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算;
9、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算;
10、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等,按柱的外围水平投影面积计算;
11、依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算;
12、有伸缩缝的房屋,如果其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
(三)计算一半建筑面积的范围
1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、槽廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;
2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属于永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算;
3、未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;
4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;
5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
(四)不计算建筑面积的范围
1、层高在2.20m以下(不含2.20m,下同)的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室;
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等;
3、房屋之间无上盖的架空通廊;
4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;
5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;
6、骑楼、骑街搂的底层用作道路街巷通行的部分;
7、利用引桥、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋;
8、活动房屋、临时房屋、简易房屋;
9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;
10、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
(五)几种特殊情况下计算建筑面积的规定
1、同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。
各楼层墙体厚度不相同时,分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理。
2、房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的,层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。
3、全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。
未封闭的阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。
4、与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积;
5、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积;
6、楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积;
7、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其
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