成都市房地产市场月报.docx
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成都市房地产市场月报
2011年7月成都市房地产市场月报
商品房存量攀升,整个市场供大于求现象凸显
本月,成都市主城区商品房供应量环比上月有小幅回落,成交量回升,市场总体波动不大,成交量相对平稳,成都楼市继续低位徘徊,陷入深度焦灼状态。
本月,国务院颁发了“新国五条”,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施政策,这更凸显政府抑制房价之决心。
另外,受加息等影响,购房者成本增加,商品房存量继续攀升,截至本月31日,成都市主城区商品房存量已达20.15万套,整个市场供大于求现象凸显,由此也给各大房企带来了更多的压力,一些开发商已面临资金短缺状况,未来楼市整理消化压力大,房价跌势或延续。
同时,由于房地产政策力度加大,7月成都土地市场交易表现平平,冷清之势依然延续。
本月成都市主城区商品房新增供应面积1079445.26平方米,供应套数13772套;成交面积670995.37平方米,成交套数9070套。
其中,主城区商品住宅成交面积411501.12平方米,成交4384套。
土地方面,本月成都市主城区成交土地8宗,成交面积519.06亩,郊区(县)成交土地6宗,成交面积320.93亩。
一、成都房地产市场本月商品房供需情况
1.1成都市主城区本月商品房交易情况
关键词:
成交套数成交面积新增供应套数新增供应面积
重要贴示:
本月,成都市主城区商品房新增供应面积1079445.26平方米,供应套数13772套;成交面积670995.37平方米,成交套数9070套。
其中,主城区商品住宅成交面积411501.12平方米,成交4384套。
供应方面,本月成都市主城区共申领39个预售证,新增商品房供应面积1079445.26平方米。
相比上月,本月申领预售证减少2个,新增供应量减少约5.98万方,降幅5.25%。
成交方面,本月成都市主城区商品房成交面积670995.37平方米,成交套数9070套。
其中,商品住宅成交面积为411501.12平方米。
成交套数4384套。
本月主城区商品房成交量环比上月有小幅增加,成交面积和套数环比增幅分别为6.35%和3.35%;商品住宅成交量与成交套数有微降,环比上月下降0.69%和2.25%左右。
存量方面,本月成都市主城区商品房存量14488380.38平米,共计201517套。
较之上月,存量面积增加366141.93平米,套数增加4012套。
本月,成都市主城区商品房供应量环比上月有小幅回落,成交量回升,市场总体波动不大,成交量相对平稳,成都楼市继续低位徘徊,陷入深度焦灼状态。
本月,国务院颁发了“新国五条”,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施政策,这更凸显政府抑制房价之决心。
另外,受加息等影响,购房者成本增加,商品房存量继续攀升,截至本月31日,成都市主城区商品房存量已达20.15万套,整个市场供大于求现象凸显,由此也给各大房企带来了更多的压力,一些开发商已面临资金短缺状况,未来楼市整理消化压力大,房价跌势或延续。
同时,由于房地产政策力度加大,7月成都土地市场交易表现平平,冷清之势依然延续。
1.2成都市主城区本月商品房户均成交面积走势
关键词:
月户均成交面积
重要贴示:
本月,成都市主城区商品房户均成交面积为74平米,比上月减少4平米。
1.3成都市主城区各行政区商品房供需情况
关键词:
新增供应面积成交面积
重要贴示:
本月高新区新增供应量及商品房成交量稳居首位。
根据世家监测数据显示,本月主城区中,新增供应面积最大的是高新区,供应面积391610.57平方米,环比上月减少43.25%;武侯区排行第二,供应面积268105.38平方米,环比上月增加41.58%;锦江区本月新增供应量最少,供应面积55305.66平方米,环比上月减少60.69%。
在成交方面,本月高新区仍然高居首位,成交面积235735.31平米,相比上月同期成交量,有19.18%左右的增浮;青羊区成交量排行第二位,本月成交面积105102.70平方米,环比上月同期,呈7.27%的降幅;排行最后的是锦江区,本月成交面积52372.21平方米,环比上月同期也出现回落,跌幅17.21%。
存量方面,高新区商品房存量面积最大,约4598344平方米,较之上月存量增加约127354平米;其次是武侯区,存量面积2549359平方米,环比上月增加约164928平米;存量最少的是成华区,约1558520平方米,环比上月减少约50432.29平米。
1.4成都市主城区本月二手房成交情况
关键词:
二手商品住宅 成交套数
重要贴示:
本月成都市二手商品住宅共成交2389套,成交面积206778.18平方米。
与上月相比,成交套数上浮16%,成交面积上浮17%。
在六个区域中,二手住宅成交套最多的为金牛区,本月成交479套,所占份额20.05%;其次是武侯区,本月成交450套,所占份额18.84%;高新紧随其后,本月成交403套,所占份额16.87%。
1.5成都市主城区本月商品住宅面积段销售情况
关键词:
商品住宅销售量面积段
重要贴示:
本月,成都市主城区商品住宅销售套数最多的为70-90平米面积段,共销售2133套。
环比上周下降12.9%。
本月成都市主城区商品住宅销售套数最多的为70-90平米面积段,共销售2449套,占比达48.65%,其次是90-110面积段,共销售731套,占比16.67%。
第三为50-70面积段,共售出535套,占比12.20%。
二、成都房地产市场本月新开楼盘统计
2.1新推项目统计
关键词:
保利香槟国际、沙河壹号、莱蒙置地广场等
重要贴示:
本月成都市主城区共有23个项目开盘,总推套数5361套,环比上月减少22套,降幅0.4%。
2.2新推房源数量统计
关键词:
行政区 方位 环域 新推套数
重要贴示:
武侯区新开房源套数最多。
从行政区域看,各行政区域均有新开房源。
武侯区本月新开房源套数最多,达到1486套,占总新增套数的27.72%。
锦江区最少,新开房源套数仅277套,占比5.17%。
从方位来看,本月各方位新推房源相当,城南以3160套新开房源居首位,占比58.94%,城东新开房源230套,排行末尾。
从环域来看,本月新开房源仍然主要集中在2-3环与3环外,达3949套,占比达73.53%。
1环内新推房源最少,共推672套,占12.53%。
三、成都房地产市场本月商品住宅销售排行榜
关键词:
商品住宅楼盘
重要贴示:
本月成都市商品住宅销售前三名的楼盘是:
中铁西城、中德英伦联邦、合能四季城。
四、成都房地产市场本月热点信息
关键词:
土地财政加息通胀压力政策保障房新国五等
5.1宏观环境
一线城市成交锐减土地财政正遭遇最严重考验
土地财政正遭遇最严重的考验。
越来越严厉的房地产宏观调控政策,正在影响开发商对于一线城市住宅用地的价值判断。
不少开发商纷纷转战二三线城市。
北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光,骤然转冷。
北京甚至惊曝土地财政破产的消息,虽然其消息有夸大其辞的成分,但是北、上、广、深土地市场成交额的大幅下滑,却是无法回避的现实。
对于土地财政有着严重依赖性的地方政府正遭遇痛苦的煎熬,即便是税收丰厚、财政不菲的北京、广州、上海等城市也不例外。
因而也就不奇怪,北京传出要放松对高端房地产市场的调控的消息,一如此前,大连和海口传出要放松“限购”政策的消息。
虽然在国家坚持调控不放松的表态下,这些地方政府都在事后紧急辟谣。
但不可否认的是,在目前的僵持局面下,调控进入攻坚期:
开发商销量下滑、资金吃紧,但仍咬着牙不降价;同时地方政府不得不面对土地财政吃紧的局面。
风水轮流转,甚至地方政府主动求援开发商,着急地询问开发商何时买地。
在这场博弈面前,是开发商降价,还是地方政府放松调控,一切都很难料,这使得接下来的房地产走势变得更加扑朔迷离。
加息潮欲退还返中国8月份或迎第四次加息
全球通胀依旧高烧不退,本已式微的全球加息潮大有欲退还返迹象。
7月26日,印度央行将关键政策利率上调50个基点至8.0%,为2010年3月以来的第11次加息,且上调幅度超出预期。
印度央行此前警告称,今年国内通胀率可能会进一步上升,并将截至2012年3月的当前财政年度的通货膨胀率预期从6.0%上调至7.0%。
同样在高通胀难以降温的情势下,越来越多的市场人士开始认为,中国央行7月份的年内第三度加息很可能并非是今年的最后一次加息,年内第四次加息或在8月份落地。
兴业银行首席经济学家鲁政委预计,中国CPI在6月份创出历史新高后,7月份仍将继续上冲至6.5%左右的水平,环比也继续显著高于历史正常水平,甚至7月份还不是年内CPI最高点,一直要到11月份才可能出现回落。
上述经济学家也认为;“年内通胀形势的确超出预期,CPI可能到第四季度才会见顶回落。
”
“如果7月CPI同比增幅达到6.5%左右,考虑到防通胀仍是第一任务,预计8月份将会继续加息,但存款准备金率不会提高。
”鲁政委认为。
点评:
1、本月有关房地产调控升温加码的声音已经很少,关于“限购令”年底淡出的猜想倒是屡屡出现,部分地区“限购令”出现松动迹象。
就像房地产市场的走势扑朔迷离一样,关于调控政策的走向也在各方博弈的过程中。
2、最近一段时间,成都主城区商品房成交量低位徘徊而供应量高走,无疑给成都相当部分的房企带来了更多压力,一些开发商早已面临资金短缺的窘境,成都房价再度松动已不可避免。
5.2金融信贷
央行:
通胀压力仍处高位政策短期难见转向
[提要]与一季度例会相比,二季度例会不再提“强调稳定价格总水平的宏观调控任务”,增加对“‘三农’、中小企业的信贷支持”的表述。
此外,二季度例会提出要“注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性”,而一季度例会的表述为“提高货币政策的针对性、灵活性和有效性”。
延伸阅读:
"稳定"当先央行定调货币政策不急转周末加息概率提高
中国人民银行货币政策委员会2011年第二季度例会日前在北京召开。
会议认为,当前通胀压力仍处在高位,要贯彻实施稳健货币政策。
分析人士认为,从此次会议所传递出的信息显示,未来通胀走势不容乐观,短期内政策难见转向,央行7月有可能继续加息。
强调通胀压力不容乐观
与一季度央行货币政策委员会例会表述不同的是,在分析当前国内外经济金融形势时,二季度例会提出:
“我国经济继续平稳较快发展,但通胀压力仍然处在高位。
”一季度例会的表述为:
“我国经济继续保持平稳较快发展,但发展中的问题依然突出。
”
与一季度例会相比,二季度例会不再提“强调稳定价格总水平的宏观调控任务”,增加对“‘三农’、中小企业的信贷支持”的表述。
此外,二季度例会提出要“注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性”,而一季度例会的表述为“提高货币政策的针对性、灵活性和有效性”。
二季度例会认为,当前我国经济金融运行正向宏观调控预定的方向发展,但经济金融发展面临的形势依然复杂,世界经济继续缓慢复苏,但面临的风险因素仍然较多。
会议强调,要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响,贯彻实施稳健货币政策,注意把握政策的稳定性、针对性和灵活性,把握好政策节奏和力度。
要综合运用多种货币政策工具,健全宏观审慎政策框架,有效管理流动性,保持合理的社会融资规模和货币总量。
要着力优化信贷结构,引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持,特别是对“三农”、中小企业的信贷支持。
要继续发挥直接融资的作用,更好地满足多样化投融资需求。
进一步完善人民币汇率形成机制,保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定。
央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%
中国人民银行决定,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
背景资料
中国人民银4月5日晚间宣布,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
其中,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,个人住房公积金贷款利率相应上调0.2个百分点。
这是央行今年以来第三次加息,也是去年以来第五次加息。
上次加息是在2月9日春节过后不久。
分析人士认为,央行在节后再次作出加息决定,是意在应对可能再度创出新高的物价压力。
加息后房贷未出现提前还贷潮房价跌势或延续
[提要]国家统计局9日公布数据,6月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.4%,涨幅再创新高。
工商银行广东分行营业部有关负责人称,客户的借款利率要到明年1月1日才能调整,目前利率调整对客户暂无影响,预计不会出现提前还款潮。
据新华社电国家统计局9日公布数据,6月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨6.4%,涨幅再创新高。
在“负利率”的背景下,加息之后,购房门槛提高了多少?
供房者负担每月发生什么变化?
要不要选择提前还贷呢?
“银行房贷咨询人员服务态度好转”
新华社记者近日走访了广州多家银行的房贷管理中心,与房屋销售火爆时期相比,房贷咨询人员的服务态度好得令人惊喜。
7月7日的加息,是央行今年以来第三次加息,使得5年期以上的住房贷款利率从6.8%上升到了7.05%。
与此同时,不少银行的首套房贷利率已悄然上调为基准利率或更高。
加息与利率上浮大大提高了购房者的门槛。
在广州市海珠区的橡园国际,楼盘的销售大厅里偶尔有人来咨询购房事宜。
加息后房贷门槛提高了多少?
新华社记者以该楼盘一套97平方米的房子为例,咨询了有关银行。
据工商银行[4.340.70%]广东分行营业部有关负责人计算:
如果贷款以30年为期,贷款170万元左右,按照等额还款法计算,此次加息之后直接给该首套房消费者从还贷总额上增加了约25万元,月供从原来的11082元增加到了现在的11367元。
中国银行[3.130.64%]广州广东大厦支行李姓经理称,虽然加息给月供的增加额度与月供总额的比值在4%左右,但从长远来看,加上首套房贷利率优惠取消、利率上浮等因素,影响不可小觑。
前述李姓经理称,去年按照房贷利率优惠的政策,首次购房者能获得7.5折优惠,现在不仅没有优惠,有的银行贷款还要在基准利率基础上上浮10%左右,这一做法使得在贷款170万元的情况下,月供增加了1000元左右。
“房价跌势或延续”
记者近日在广州走访了工商银行、农业银行[2.690.75%]、中国银行、建设银行[4.840.21%]的部分支行,发现前来提前还贷的人比较少,而银行的理财服务窗口却排着长长的队伍。
工商银行广东分行营业部有关负责人称,客户的借款利率要到明年1月1日才能调整,目前利率调整对客户暂无影响,预计不会出现提前还款潮。
一家股份制银行有关专家也认为,目前不会出现提前还款潮,因为大部分居民均知道流动性紧张,还款后很难再借,而且理财产品投资的收益有不断增长的趋势,有能力提前还款的客户有可能选择投资渠道而不是还款。
农业银行广州房建支行刘姓客户经理建议,加息后买不起房的,可以暂时不买而选择租房;资金充裕而没有其他更好投资渠道的可以选择提前还款。
已经供房好几年、但月收入刚好满足月供的房贷消费者则有些为难,只能积极消化负担。
“刚刚够付得起首付的购房者不如等一等再买房,因为从目前的房价走势来看,未来半年或者一年内房价很可能会保持持续下跌的趋势。
”农业银行广州房建支行刘姓客户经理称。
广州房地产专家韩世同认为,目前支持房贷市场的主要是刚性需求,加息提高了刚性需求的置业门槛,可能会导致房地产成交量进一步萎缩,进而导致开发商回笼资金困难,开发商无奈之下选择降价出售是很有可能的。
点评:
1、继续收紧信贷,央行年内第六次上调存款准备金率。
2、银监会要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等措施来防范房地产贷款风险,意味着开发商越来越难从银行贷款了,但地产开发商融资环境不容乐观,以后房地产商从上市、房地产信托等渠道融资方式将会越来越普遍。
3、部分银行提房贷首付比例,部分银行欢迎提前还贷,说明目前银行贷款额度较为紧张。
5.3法律法规
财政部代发今年首批504亿地方债用保障房建设
[提要]此次发行的债券共计504亿元,占今年2000亿元发行总额的1/4,其中,5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元。
此次发行的债券共计504亿元,占今年2000亿元发行总额的1/4,其中,5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元。
观点地产网讯:
7月11日,国家财政部将代理地方政府发行今年首批地方债券,募集的资金主要用于保障房建设。
据了解,此次发行的债券共计504亿元,占今年2000亿元发行总额的1/4。
其中,5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元,涉及到云南、陕西、青岛、等东西部11个省市,募集的资金将主要用于保障房安居工程。
6月17日,财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划。
据了解,此次发行的504亿地方债种类有2类,一是6月27日招标的5年期品种,金额为254亿元;二是7月11日招标250亿元3年期地方债。
6月23日,财政部发布公告,原定于6月27日招标发行的5年期地方政府债券,因故推迟到7月11日,与3年期债券一并招标发行,但公告没有说明推迟的原因。
数据显示,今年1000万套的保障房需要投入1.3-1.4万亿的资金,其中5000多亿由中央和地方两级财政分担。
为了确保保障房建设如期完成,预计地方政府今年将由中央政府代理发行2000亿元的债券,占地方保障房投入的一半。
财政部自2009年起代理各地方政府发债,今年的发债规模与前两年持平。
新一轮调控升级,新国五条出台
国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。
会议指出,截止6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。
在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
当前存在的主要问题是:
部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。
保障性安居工程建设进展不平衡,有的地方开工率较低,社会资金投入保障性住房建设的措施不完善,工程质量、分配管理等方面还有待加强。
会议认为:
(一)要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。
(二)要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
要切实抓好工程质量安全。
建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
(三)要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
(四)要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。
认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
(五)要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。
加强市场监测和监管,完善房地产市场信息披露制度。
分析:
新国五条可以视为中央政府对于新国八条颁布后调控效果的总结后的最新举措,释放出中央不受任何干扰从严从紧调控房地产的明确信号。
要求地方政府“要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策”,说明中央对房地产市场调控效果及保障房工作实施效果不是十分满意,也是中央对新国八条实施后地方政府与中央的博弈给出的明确答案。
;
“要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
”6月初保障房开工不到三成,社会各界、各类媒体予以曝光,中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。
而截至6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。
时隔不到一个月,开工率惊人的高。
中央再次强调保障房工作的实施目标,督促地方政府不要弄虚作假。
“要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
”新国五条最严厉的就是重申了严格执行住房限购政策。
新国八条中的住房限购政策出台后最受关注同时也是争议最大的,尤其是最近在调控取得一定效果后,出现了各种放松限购、甚至取消住房限购政策的声音和苗头。
新国五条彻底打消了一些地方政府和开发商的调控松动的幻想。
同时,限购的范围扩大,对于希望转移开发方向和区域规避调控政策的开发商又是一个打击。
总之,新国五条重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求,加大保障性住房建设,遏制房租过快上涨等等,尤其是重申了严格执行住房限购政策。
释放出房地产调控从紧,并且将会常态化的信号,对于目前低迷的楼市可谓雪上加霜。
扩大限购范围的二三线城市限购细则出台的可能性也很大,出台时间还有待中央对该政策进一步的落实要求的明确。
五、成都房地产市场本月土地交易结果
关键词:
土地交易 主城区 郊县
重要贴示:
本月,成都市主城区成交土地8宗,成交面积519.06亩,郊区(县)成交土地6宗,成交面积320.93亩。
2011年7月,成都市主城区成交土地8宗,成交面积519.06亩,平均交易价格555.78万元/亩。
成交单价最高地块位于成华区建设路锦电东苑,价格为1224万元/亩。
郊区(县)共计成交土地6宗,成交面积320.93亩,平均交易价格213万元/亩。
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