房产用法律法律文本及案例.docx
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房产用法律法律文本及案例.docx
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房产用法律法律文本及案例
∙怎样拟定补充协议
∙办案手记
∙房地产纠纷典型案件
∙物业纠纷两项困扰 法官帮您解决
∙物业履约出现失误业主抗辩不当败诉
∙北京市高级人民法院审理新东方学校侵犯著作权和商标专
∙物业费的滞纳金缘何成了高利贷?
∙按房改房出售的房屋 物业费由原单位负担
∙基层法院受理的物业纠纷显示
∙法院关于审理物业费的时间多长
∙文章索引
怎样拟定补充协议
因主契约中的条款相对粗疏、双方的责任偏轻,根据不同情况,起草补充协议。
1.如果是现房,提醒注意
①双方办理产权的责任和违约的处理办法。
①只缴纳国家规定交纳的印花税、契税及房地产交易手续费、工本费等费用。
①付款收据的签章效力,主要审查开发商是否承认收到该笔购房款。
④商品房出现哪种程度损坏,由哪方负责维修,费用的承担者及维修年限,注意写明保修条件、年限及费用的承担者。
①物业管理费用的收费标准及对聘任物业管理公司的权利。
⑤审核发展商的法定代表人或代理人身份,以保证合同签章有效。
①房屋的检验标准,及房条件及违约处理办法。
2.给果是期房,有两种情况:
A.正在建设中即将封顶的期房,提醒注意:
约定楼盘的施工进度状况、审核选定的建筑材料、设备、查验样板房,房屋的竣工日期、交房日期、查验标准和违约处理办法。
B.已有蓝图正在建基地或即将建设的期房,提醒注意:
①暂侧面积与实测面积的误差处理办法,限制买方擅自改型室内设计结构条款。
②不可抗力的免责事由的认定条款。
限制免责范围,以《民法通则》所规定的不可抗力为准,去掉诸如:
非甲方所能控制的其它事件;施工中遇到重大技术困难不能克服市政配套工程的延误,为配合政府法规和政策引起的延误等。
③建议置业者增设再转让条款:
置业者有权将自己预购之房转让他人,开发商无条件同意转让,并协助办理合同主体变更手续。
④房屋的检验标准,交房条件及违约处理办法。
⑤房屋的竣工和交房日期。
⑥付款方式的约定:
如果是分期付款,可根据工程进度结合自身的财力状况支付房款,注意若未能达到开发商承诺的工程进度,写明如何处理以及付款收据的签章效力。
如果是按揭贷款,置业者拿即将购入的房屋作抵押,由开发商作担保,向银行申请贷款,以付购房款的方式,这种方式比前两种复杂。
如果办不成按揭贷款,可以同开发商约定退房退款或以分期的方式支付。
-作者:
smilechen2005年10月24日,星期一10:
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办案手记
帮助朋友办理民事案件
物业公司诉供热合同纠纷
调查取证
1.首先要理解起诉书的内容,了解对方的诉因和请求,然后有的放矢的针对对方的起诉书准备证据和答辩
2.针对案件的特色咬文嚼字,考虑其中的文字漏洞,准备相应的对答
3.调查取证,进可能的收集证据,把证据面扩大
4.起诉书法院通过快递发送,没有接收,暂不生效.如果接收,要向法官要求取证期限,争取时间的延长.
5.注意合同的签章的理解,是签名并且盖章.
6.注意公证的运用,在供暖物业纠纷中,根据国家相关规定,室内温度应不低于16度,那么可以在供暖期间请相关机构实际测量,公证,可以成为非常有利的证据.
办案思路:
1.先从管辖权异议
2.合同文本的有效性
3.供暖资质的认定
4.公证物业供暖存在问题
5.滞纳金的计算比例和依据
-作者:
smilechen2005年10月24日,星期一09:
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房地产纠纷典型案件
近几年来,随着经济的发展,我国房地产市场不断升温,随之而来房地产纠纷也越来越多。
如何才能尽量减少乃至避免房地产纠纷,或许从已经审结了的房地产案件中能找到前车之鉴。
本刊联合北京市高级法院民事审判一庭的资深法官,共同筛选出本市三级法院近两年审理的比较典型的房地产案件,并请法官对容易产生纠纷的症结作了精短的分析。
相信本组稿件会对房地产行业的健康发展有所裨益。
因篇幅所限,本组稿件只选择了房地产开发建设纠纷(包括土地使用权、联合开发、建筑施工、房屋装修纠纷)、房地产交易纠纷(包括房屋面积、商品房预售、委托售房纠纷)和房屋租赁纠纷(包括规划拆迁房出租、房屋租赁违章建筑纠纷)三大类,今后,本刊还将对其他相关类型案件予以综合报道,敬请读者关注。
●违法转让土地使用权,开发公司输了官司
●我出地皮你出钱,大厦建成起纠纷
●建设施工有变化,多支款项由谁出
●装修工程起纠纷,善意洽商协议有效
●售房实测面积惹祸,如何判定双方对错
●一房二卖无诚信,饮鸩止渴必害己
●没有告知相关政策,经纪公司输了官司
●规划拆迁的房屋,何时还能出租
●房屋租赁起纠纷,违章建筑谁之过
违法转让土地使用权开发公司输了官司
案 件
A公司系正式注册成立的房地产开发公司,B公司不是房地产开发公司。
1992年初,A公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的100亩土地使用权以每亩20万元的价格私下转让给B公司,但未办任何土地转让手续。
同年11月,B公司将土地使用权转让金2000万元支付给A公司,A公司出具了发票,并协助B公司在土地主管部门取得了该100亩地的国有土地使用权。
之后,B公司再未对该100亩土地进行投资开发建设。
1998年,该土地主管部门以B公司多年未对其使用的土地进行开发,长期空闲为由,依据国家有关土地管理法规的规定,收回了B公司对该100亩土地的使用权。
1999年5月,B公司向法院提起诉讼,要求A公司返还土地使用权转让金2000万元。
理由是:
A公司没有取得该土地使用权的许可,该100亩土地使用权的转让合同无效。
A公司认为,导致B公司土地使用权收回的原因是B公司将该土地长期闲置,故不同意返还土地使用权出让金。
法院在查明事实后,认为:
土地使用权的出让、转让应当依法进行,A公司未履行法律规定的有关手续,即与B公司签订土地使用权转让合同,根据最高法院有关司法解释,应认定该转让合同无效。
由于B公司在签订合同时未对合同标的进行必要核实,亦存在主观过错,应承担一定责任,故判决A公司返还B公司土地使用权转让金1700万元。
法官说法
土地使用权出让,是指国家土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
根据我国城市房地产管理法的规定,土地使用权出让,应当签订书面出让合同;土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿;以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在城市房地产管理法颁布之前,国务院于1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》亦规定:
“土地使用权出让应当签订出让合同;土地使用者应当在签订土地使用权出让合同60日内,支付全部土地使用权出让金;逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿;土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。
”
土地使用权转让是指土地使用者,在取得土地使用权以后,依照国家有关法律法规的规定,通过一定的法律程序,将自己依法取得的土地使用权有偿转让给他人使用。
本案中,A公司在未实际取得土地使用权,亦未办理任何转让手续的情况下,即将土地使用权让与他人,并收取土地使用权转让金,该行为是违反国家有关法律规定的。
最高法院在《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定:
“转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。
未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定无效。
”但是,B公司在与A公司签订土地使用权转让合同时,未对A公司是否取得该土地使用权及是否办理了有关土地使用权转让手续的情况予以核实致使其在实际开发中受阻,对此,B公司应承担审查不严之责。
法院依法酌情判决A公司返还B公司土地使用权转让金1700万元是正确的。
文/阮定华 本刊记者 李晓峰
我出地皮你出钱大厦建成起纠纷
案 件
两家盖大厦,我说你错你说我错,到底谁侵谁的权
北京市D集团拥有西直门某地的房屋产权及土地使用权,该处土地系国家划拨的商业用地。
经协商,D集团与北京市某房地产开发总公司在该处联合建设一栋大厦。
双方商定,D集团出地皮,开发总公司出资金。
1994年3月,D集团向北京市有关主管部门递交《关于划拨建设用地的请示》,此后,D集团与开发总公司就该项目进行报批,并获批准,开发总公司取得该项目的开发权。
1994年7月13日,D集团与开发总公司签订《合作开发意向书》,确定双方合作开发大厦项目,并于次年3月进行申报。
1995年6月,经D集团与开发总公司申请,北京市计委同意该项目转为合资建设。
此后开发总公司所属某公司与香港某公司合资建立E公司,继续开发建设该大厦(定名为“E大厦”)。
在设立E公司的合同和章程中,明确规定合建公司还建D集团1万平方米物业。
1995年11月,D集团与E公司签订协议书及附件,约定D集团将西直门某地产权交E公司,E公司同意在E大厦内以建筑面积9000平方米安置D集团,并由E大厦补助D集团拆迁费用人民币160万元,还建面积产权归D集团所有。
1997年12月,双方签订《协议书补充条款》,确定还建面积为9013.86平方米,约定了具体位置、数量,并在施工图纸中标明。
1996年10月,E公司取得建设工程开工证。
1997年9月,E公司领取了E大厦加层1532平方米的建设工程规划许可证。
1998年9月,开发总公司、E公司与北京市房屋土地管理局签订补充协议,约定土地受让方由开发总公司变更为E公司,权利义务随之转移。
2000年1月,D集团向法院提起诉讼,称E公司单方毁约,擅自对外销售属于D集团应分得的建筑面积,且在建设中违规超建,严重侵犯了我公司合法权益。
请求法院确认双方于1995年11月、1997年12月签订的协议书及其补充条款合法有效;判令E公司按照双方约定的建筑面积和标准给付D集团建筑面积9013.86平方米;判令E公司将违约违规超建部分按10%的比例给付D集团相应的面积。
E公司辩称,双方签订的协议属于拆迁协议,违反了国家有关拆迁法规的规定,应无效。
E公司建设加层1532平方米已取得合法手续,不属于违规超建,D集团不是项目投资人,无权享有投资利益,请求驳回D集团的诉讼请求。
法院判决双方履行原协议,非投资人无权享有投资利益
法院经审理认为,E大厦经D集团与开发总公司共同申报,被确定由开发总公司与D集团联建,后由成立的项目公司E公司开发建设。
E公司与D集团签订的合同合法有效,D集团已履行了合同义务,E公司应按约定给付还建面积。
E公司主张按拆迁法对D集团给予拆迁补偿,不符合双方签约时的实际情况和当事人的真实意思。
E公司的抗辩理由不成立。
对E大厦的超建部分,双方未进行约定,故D集团对超建面积主张权利,缺乏依据。
判决:
1、D集团与E公司继续履行双方所签协议书、附件及协议书补充条款;2、E公司于E大厦竣工验收后15日内将双方协议中约定的建筑面积9013.86平方米交付D集团,并协助D集团办理产权手续;3、驳回D集团其他诉讼请求。
法官说法
名为拆迁补偿,实是合作开发
本案的争议焦点为双方所签合同的性质问题,即该合同是拆迁补偿合同还是房地产合作开发合同。
D集团主张其参加了项目的申报,并实际参与了合作开发,合同的性质为合作开发房地产合同。
而E公司认为D集团仅参加了项目申报而未实际参与合作开发,因此双方合同的性质属房屋拆迁安置补偿合同。
实践中房地产开发经营合同的种类很多,表现形式多种多样,性质不好认定。
在审理案件时不应只看协议的表面,而应结合合同订立的背景,双方在合同中的地位、作用及合同内容来分析当事人的真实意思表示,按照当事人的真实意思表示来确定合同的性质。
本案中讼争项目的土地使用权原属D集团。
D集团与开发总公司曾多次协商在该处土地联合建设E大厦,并共同向有关部门报批。
虽然项目开发权在开发总公司名下,但并不能因此否认D集团以土地使用权作为合作条件、参与开发的合作方身份。
后经双方协商成立项目公司E公司后,双方在E公司的章程中明确了D集团应得的面积。
E公司承接了开发总公司的权利义务。
在此基础上,1995年11月D集团与E公司签订的协议书及1997年12月的协议书补充条款又进一步明确了双方的权利义务及还建面积、位置。
因此,双方签订的合同的真实意思表示应为由D集团提供建设用地,E公司投资建设,建成项目分给D集团一定面积,合同的性质是合作开发房地产合同,并不是E公司所称的拆迁补偿合同。
本案中D集团与E公司的合作开发经过了有关部门的审批,相关用地办理了出让手续并交纳了土地出让金,该合作开发行为是合法的,双方签订的合同有效,当事人应按照合同约定履行有关义务。
因此,法院判令被告履行双方协议是正确的。
此外,由于对E大厦超建部分的分配双方未作约定,双方约定的9013.86平方米应视为D集团的合作回报,D集团无权就其他部分主张权利,法院判决驳回原告该部分的请求是正确的。
文 / 张弓 本刊记者 潍河
建筑施工有变化多支款项由谁出
案 件
北京F滑水有限公司(以下简称F公司)是一家经营水上娱乐项目的公司,2000年4月2日,该公司与北京市G机械工程公司(以下简称G公司)签订了《关于第三期挖水道土方工程合同书》。
合同约定,G公司施工内容包括挖土、土方搬运、推土、坡面河底平整以及坡与水面交界处卵石堆放;工程量57.2万立方米,由G公司测量,F公司核定。
工程单价为人民币4.80元/立方米(按实方计算),G公司应交纳10万元施工质量和工期保证金。
合同监督方为北京市金泽市政工程机械有限公司。
合同签订后,G公司依约交纳了10万元工程质量保证金后,于2000年4月6日正式进场开工,开挖后出现地下水位上涨,为此G公司增加了排水设备,边排水边施工,使工程加大了难度和费用。
G公司于5月20日、22日、23日、25日四次致函F公司报竣工,并要求验收。
F公司均以工程尚未完工,G公司因施工技术上的问题影响了工期进展为由,不同意验收。
后G公司撤离施工现场。
2000年7月,G公司起诉至到法院称,我公司与F公司签订了挖水道土方合同并依约施工,但F公司以未完工为由不予验收并拒付工程款,诉请法院判决双方所签合同无效,由F公司给付我公司工程款8 449 657元,并返还工程质量保证金人民币10万元。
F公司辩称,该工程存在质量问题,也未完工,不同意G公司的诉讼请求,并反诉要求解除双方所签合同,由G公司赔偿因违约而造成的经济损失199万元,由G公司对申请诉前保全给我公司带来的名誉损失公开道歉,并要求对工程质量重新进行检测。
G公司就F公司的反诉辩称,F公司拒绝我公司验收请求没有道理,施工现场已发生了变化,不同意对工程质量重新检测。
经过一审、二审,法院认为,F公司与G公司签订的施工合同系双方真实意思表示,不违反有关法律规定,该合同合法有效。
合同中约定的4.8元/立方米的工程单价对双方当事人均有约束力,双方均应依约履行。
G公司在施工过程中,出现了地下水水位上涨的问题,使G公司施工增加了难度和费用,对此,F公司应予补偿。
关于未完工责任的认定问题,G公司曾几次致函要求F公司验收,认为不验收将影响今后施工和质量,F公司坚持未完工不予验收,现F公司以此追究G公司的违约责任没有依据。
因施工现场已经变化,无法再行鉴定,故对F公司要求对质量进行检测的请求不予支持。
最终作出判决:
1、F公司给付G公司土方工程款3 364 021元;2、F公司返还G公司质量保证金10万元;3、驳回F公司的反诉请求。
法官说法
认定合同显失公平要慎重
本案双方争议焦点在于:
F公司是否应向G公司支付工程款?
工程款应按什么标准计算?
F公司在G公司数次要求验收的情况下,拒不验收,又不能就工程未完工提供充分证据, F公司应向G公司支付工程款。
问题在于F公司向G公司支付工程款应按什么标准计算。
在施工过程中,地下水位上涨,G公司带水作业增加了施工难度和投入,对于增加的工程量及相应投入,可否计算在内,如不计算在内,合同是不是显失公平?
法官认为,对于合同显失公平的确认必须谨慎。
显失公平的合同系指一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的明显对自己存在重大不利的合同。
G公司作为施工单位,在工程施工领域应当认为其有必要的、充分的知识和经验,认为G公司在订立合同时缺乏经验是明显不合适的。
同时,在订约时,也不存在“情况紧迫”的情形。
另一方面,如确认合同显失公平,其重大不利的状态应在订立合同时就存在,但本案中,地下出水的情况是双方履行合同过程中出现的,应视为商业风险,不宜按照显失公平处理。
没有规定的合同条款不能适用合同解释的原则
那么,对于G公司在施工中因地下出水而增加的施工量和相关费用应如何处理?
合同法第62条第2项规定:
“当事人就价款或者报酬约定不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行”。
本案中双方当事人对干土工程单价有明确的约定,但对出水后如何处理湿土未在合同书中约定,是不是可以认为整个合同的价款约定不明呢?
法官认为,F公司与G公司在合同书中约定的干土工程单价是双方明确而具体的真实意思表示,不存在合同法 “价款或者报酬约定不明确”的情况。
因为未作约定与约定不明确是截然不同的概念。
依据合同法62条的规定,合同解释仅限于合同条款有约定,而约定不明确的情况。
所谓合同解释,“系专指受理案件的法庭或仲裁庭依其职权对合同条文所用文句的正确含义所作的解释”。
法官认为,争议双方在订约时已明确达成的合意应受到充分的尊重,法院不得以合同的一部未作约定而视合同的全部为约定不明,进而使用合同解释的方法排除合同中已明确约定的部分。
鉴于本案中合同解释方法并不适用,法院采用了“合同补缺”这一法律技术。
所谓“合同补缺”,是指合同没有就当事人争议的事项作出明示的规定,因而依合同的明示条款无法确定涉及这一争议双方的权利义务时,法院依一定的步骤填补这种缺漏。
合同补缺与合同解释的区别在于:
合同解释涉及到合同已就当事人争议的事项作了规定,但该规定没有明确表达出当事人的意图;而合同补缺涉及到合同没有就此作出明示约定的情况。
本案中F公司与G公司未就工程中的出水作出约定,但在工程施工中,面对地下出水的情况,G公司方面了解对湿土增加的施工量已超出原有合同的范围,其将地下出水的情况向F公司报告已给了F公司拒绝其继续施工的充分的机会;F公司对出现湿土增加了施工量这一情况完全了解,对于G公司继续施工的性质有完全的认识,F公司也完全有机会对G公司超出合同约定范围的行为加以拒绝,事实上F公司并未做出任何拒绝的意思表示。
从这一履行情况看,双方均作出了继续履行合同的选择,这一选择是明确而具体的。
法官认为据此可以推定在地下出水后,当事人之间的合同包含了这样的隐含条款:
依据公认的、合理的单价,双方对增加的工程量继续履行原合同。
文 / 范清 谷绍勇 本刊记者 唐 明
装修工程起纠纷善意洽商协议有效
案 件
装修工程延误引发纠纷
H公司是一家专业装饰公司,做了不少写字楼等商业房屋的室内装修业务。
2000年初,该公司又联系到一桩业务,为一家技术公司———J公司室内装修,双方于1月13日签订了一份《房屋装修协议》,由J公司委托H公司承建某花园H座八层办公室及该花园3号楼H单元室内精装修共同合作施工工程,工期自开工日期起至50天完工,工程总造价暂定518 773元。
同时,明确了工程款的支付方式、工程质量及验收标准,工程决算按实际施工项目为准,以实际发生为依据进行决算及最后报价为准。
H公司于2000年1月19日进入现场开始施工,在装修过程中,J公司也自行购买了部分材料。
按约定H公司应于2000年3月9日完工,但因故工程未能如约完工。
在此期间,J公司支付给H公司工程款281 500元。
3月27日,J公司施工现场负责人王某在H公司核算的某花园居室及办公室装修工程概算书上签了字,并注明“工程现场复测属实,同意”。
该概算书核算H公司已完成的工程造价为35万余元。
同月30日,J公司的法定代表人与H公司的项目经理签订了工程洽商记录,内容包括工程各单项的造价决算和对整个工程的决算以及工期的延长变更、继续支付工程款的约定。
该洽商记录约定H公司保证在2000年4月14日前交付使用,逾期J公司则按工程款的1%扣罚。
工程验收后,再付尾款,此协议为最终协议。
J公司于洽商记录签订当日又付给H公司工程款105 700元。
H公司继续施工,到2000年4月14日,工程仍未完工。
J公司对已完工部分的装修质量提出异议,并向市建筑装饰协会家装委员会投诉,该委员会经委托鉴定,结论为某花园H座8层办公室区域已完成工程项目80%,部分装修存在质量问题。
而居室装修因为只完成50%,无法检测。
H公司在接到家装协会转来的投诉信件后,于2000年4月28日致函J公司表示对未完成的工程进行认真返修及完善,且从进入施工现场后,办公室部分10日内交付使用,家装部分30日内全部交付使用。
J公司对H公司的承诺未表示异议。
J公司于2000年5月14日,J公司终于搬进了办公室区域办公。
同时,H公司在居室部分的装修没有完成的情况下,于2000年5月11日撤离施工现场。
J公司委托有关单位对居室房屋装修进行鉴定,结论为房屋存在安全隐患,需进行处理。
J公司还委托价格事务所对H公司已进行的办公室区域及居室装修工程和拆除重新安装部分的费用进行了评估。
双方意见分歧诉至法院
2001年8月,J公司起诉至法院称,H公司在履行双方所签《房屋装修协议》过程中存在严重违约行为,不仅未完成工程,而且已完成的工程经鉴定存在质量问题,影响使用,给我公司造成巨大经济损失。
故要求解除双方签订的装修合同,H公司承担违约责任,返还我公司多预付的工程款131 785元,并赔偿拆除重做的装修费用23 330元,赔偿我公司因不能按期使用房屋造成的物业管理费用支出损失48 246元,及因延误工期造成的租房租金损失20 119元。
H公司辩称,是因J公司的原因造成工程延误,且J公司未及时支付工程款,给我公司也造成损失。
我公司并没有违约,J公司在双方已对工程造价达成结算协议后,又单方对工程造价进行鉴定无效,因此,我公司不同意J公司的诉讼请求,并反诉要求J公司按双方协议的工程造价给付拖欠的工程款96 800元,并赔偿损失50 000元。
J公司对H公司的反诉辩称,造成工程延误的直接原因系H公司未认真负责的履行装修合同,洽商记录不是工程决算书,我公司支付的工程款已超出H公司实际完成的工程量。
因此,我公司不同意H公司的反诉请求。
本案经过一、二审
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