物业管理.docx
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物业管理.docx
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物业管理
第一节 业主和业主大会
1.业主及其权利义务
1.1业主的概念
■概念
☆业主是指房屋的所有权人,是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象
☆可以是个人、集体或国家
☆房地产合一
■具备业主身份的情况有三种:
☆房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;
☆物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有的使用人;
☆法律、法规规定的其他房屋所有权人
1.2业主的权利(10项权利)
1、按合同约定接受物业公司的服务
2、提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
4、参加业主大会,行使投票权
5、选举业主委员会委员,享有被选举权
6、监督业主委员会的工作
7、监督物业管理企业履行物业合同
8、对物业共用部位、共用设施设备的使用情况享有知情权和监督权
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
10、其他权利
1.3业主的义务(6项义务)
1、遵守业主公约、业主大会议事规则
2、遵守物业管理规章
3、执行业主大会或业主委员会的决定
4、交纳专项维修资金
5、按时交纳物业服务费用
6、其它义务
2.1业主大会的含义
■业主大会由全体业主组成,是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
■代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益,是物业管理的决策机构
■一个物业管理区域只能成立一个业主大会
■只有一个业主或者业主人数少且全体业主同意,不成立业主大会,由业主共同履行职责
2.2业主大会的筹备和成立
■成立业主大会的条件
☆物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建设总面积50%时,建设单位应及时报送筹备首次业主大会会议所需资料
■报送资料
1、物业管理区域证明
2、房屋及建筑物面积清册
3、业主名册
4、建筑规划总平面图
5、交付使用共用设施设备的证明
6、物业服务用房配置证明
7、其他
■成立筹备组
☆在有关部门收到建设单位、物业企业或业主提出的申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组
■筹备组成员
☆业主代表 ☆建设单位代表 ☆街道办事处、乡镇人民政府代表 ☆居民委员会代表
■筹备组的要求
☆人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半
☆筹备组组长由街道办理处、乡镇人民政府代表担任
☆业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐
☆筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内公告
☆业主对筹备组成员有异议的,由街和乡协调解决
■筹备工作的内容
☆确认并公示业主身份、人数及所拥有的专有部分面积
☆确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容
☆草拟管理规约、业主大会议事规则
☆确定首次业主大会会议表决规则
☆制定业主委员会委员侯选人产生办法,确定业主委员会委员侯选人名单
☆制定业主委员会选举办法
☆其他
■首次业主大会的召开
☆筹备组应在组成之日起90日内组织召开业主大会会议
☆业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立
2.3由业主共同决定的事项(9项)
■制定和修改业主大会议事规则
■制定和修改管理规约
■选举业主委员会或者更换业主委员会成员
■制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案
■选聘和解聘物业服务企业
■筹集和使用专项维修资金
■改建、重建建筑物及其附属设施
■改变共有部分的用途
■利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用
■有关共有和共同管理权利的其它重大事项
2.4业主大会的两种会议
■定期会议
☆召开规则在业主大会议事规则中确定
■临时会议
☆经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议(面积+人数)
☆发生重大事故或紧急事件需要及时处理
☆其它
■注意
☆两种会议均由业主委员会组织召开☆召开15日前进行公告☆通知居民委员会
2.5与业主大会有关的两种人
■业主代理人
☆业主因故不能参加业主大会会议的,可书面委托代理人参加,他们之间是委托代理关系
☆业主只能委托代理人代理事项,不以委托代理人代理业主身份,因此代理人无被选举为业主委员会成员的权利
■业主代表人
☆业主人数多时,可根据一定的单位推选业主代表参加业主大会会议
☆业主代表应如实反映他所代表的业主的意向,而不仅仅代表一票
2.6业主大会的召开形式(两种形式)
■到会业主集体讨论的形式
■书面征求意见的形式
■必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加
2.7业主大会决定事项的表决原则(人数+建筑面积双标准)
■三分之二制(适用于两项)
☆业主大会作出的筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施等决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
■半数制
☆其它事项,应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
2.8如何认定面积与人数
■面积
☆专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算
☆尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算
☆尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算
☆建筑物总面积,按前项统计总和计算
■人数
☆一个专有部分按一人计算
☆建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算
☆总人数按前项的统计总和计算
■可通过业主大会议事规则或管理规约约定的内容
☆车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积
☆未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票
2.9业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济
■业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力
■决定侵害个体合法权益的,受侵害业主可以请求人民法院撤销决定
■决定违反法律法规的,由物业所在地的区县政府主管部门和街或乡撤销其决定
3.1业主委员会的性质和职责
■性质
☆业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,由5-11人单数组成
☆业主委员会对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项
■职责(9项)
☆执行业主大会的决定和决议
☆召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
☆代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
☆及时了解业主的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
☆监督管理规约的实施
☆督促业主交纳物业服务费及相关费用
☆组织和监督专项维修资金的筹集和使用
☆调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷
☆业主大会赋予的其他职责
3.2业主委员会的备案
■业主委员会自选举产生之日起30内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案
■是备案而非审批,体现了政府的指导、帮助、协调、监督作用
3.3业主委员会委员的资格条件
■业主委员会的任期
☆实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任
■业主委员会委员的资格条件
☆具有完全民事行为能力
☆遵守国家的法律、法规
☆遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务
☆热心公益事业,责任心强,公正廉洁
☆具有一定的组织能力
☆具备必要的工作时间
■业主委员会委员资格的自行终止
☆因物业转让、灭失等原因不再是业主
☆丧失民事行为能力的
☆依法被限制人身自由的
☆法律、法规以及管理规约规定的其他情形
■由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格的情况
☆以书面方式提出辞职请求的
☆不履行委员职责的
☆利用委员资格谋取私利的
☆拒不履行业主义务的
☆侵害他人合法权益的
☆其它原因
3.4业主委员会会议
■经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议
■业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意
■业主委员会委员不能委托代理人参加会议
■应在会议召开7日前,在物业管理区域内公告内容,听取业主意见
【注意区别】
■20%以上业主提议(面积和人数两个标准同时满足),可以召开临时业主大会
■三分之一以上业主委员会委员提义,可以召开业主委员会会议
3.5业主大会、业主委员会活动经费
■业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担
■工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支
■工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定
3.6业主委员会与物业服务企业的关系
■业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主大会与物业服务企业签订合同
■业主委员会未经业主大会同意,不得直接做出选聘、解聘的决定
3.7业主委员会与居委会的关系
■居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织
■业主大会、业主委员会应配合、支持居委会的工作,并接受其指导和监督
第二节 临时管理规约和管理规约
1.临时管理规约
1.1概念
■是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定
1.2制定
■制定主体
☆物业建设单位(如商品房开发中的开发商)
■制定时间
☆物业销售之前,并一般将临时管理规约作为房屋买卖合同的附件
1.3法律义务
■临时管理规约制定人的义务
☆物业建设单位不得侵害物业买受人的合法权益
☆物业建设单位对临时管理规约有说明的义务
■物业买受人履行临时管理规约的义务
☆一般作为房屋买卖合同的附件,买受人签订确认后即受临时管理规约的约束
1.4主要内容(五方面内容)
■物业的自然状况和权利状况
☆物业的自然状况
☆物业的权利状况
■业主使用物业应当遵守的规则
☆遵守相邻权规定
☆遵守房屋装饰装修规定
☆物业共用部位、共用设施设备的使用规定
☆使用物业的禁止性规定
■维修养护物业应当遵守的规则
☆物业维修养护中业主应当相互配合与协助
☆涉及公共利益与公共安全的物业维修养护
☆保修责任与专项维修资金的交存、使用和管理
■涉及业主共同利益的事项
☆全体业主授予物业服务企业行使的管理权利
☆业主承诺按时足额缴纳物业服务费用
☆利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定
■违约责任
☆业主违反物业使用、维护和管理的约定
☆业主违反业主共同利益的约定
☆建设单位未履行临时管理规约
【重点难点】
■发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,物业服务企业可以先向相关业主说明情况,并协同物业服务企业之外的第三方,进入相关业主室内进行维修养护,但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作
2.管理规约
2.1概念
■是指由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范
■是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件
2.2主要内容(七项内容)
■有关物业的使用、维护、管理
■专项维修资金的筹集、管理和使用
■物业共用部分的经营与收益分配
■业主共同利益的维护
■业主共同管理权的行使
■业主应尽的义务
■违反管理规约应当承担的责任
2.3法律效力
管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;管理规约对物业使用人也发生法律效力;管理规约对物业的继受人自动产生效力。
第三节 物业服务企业
1.物业服务企业的概念和特征
■概念
☆物业服务企业是依法成立,具备专门资质,具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体
■特征
1、独立的企业法人
2、属于服务性企业
3、具有一定的公共管理性质的职能
2.物业服务企业的种类
■按投资主体的经济成分划分
☆全民所有制物业服务企业☆集体所有制物业服务企业 ☆民营物业服务企业
☆外资物业服务企业 ☆其它物业服务企业
■按股东出资形式划分
☆有限责任公司 ☆股份有限公司 ☆股份合作型物业服务企业
3.物业服务企业的设立(两步)
3.1物业服务企业的工商注册登记-到工商领取营业执照
■企业名称的预先审核
■公司地址
■注册资本-最低注册资本为10万元人民币
■股东人数和法定代表人
■公司人员
■公司章程
3.2物业服务企业的资质管理-到房地产主管部门领取资质证书
■物业服务企业资质等级分为一、二、三级
☆一级:
国务院建设主管部门管理
☆二级:
省和直辖市建设(房地产)行政主管部门
☆三级:
直辖市和设区的市的房地产主管部门
■在领取营业执照之日起30天内,申请资质
■资质管理包括设立时的资质审批,还包括对已设立的物业服务企业的监督检查
■新设立的物业服务企业,资质等级按最低等级核定,设一年的暂定期
【重点难点】三级物业管理企业的资质条件
注册资本
专业人员数量
业绩
一级
500万元以上
专职管理和技术人员不少于30人,中级以上职称人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有中级以上职称
多层住宅200万㎡,高住宅100万㎡,独立式住宅(别墅)15万㎡,办公楼、工业厂房及其它物业50万㎡
二级
300万元以上
专职管理和技术人员不少于20人,中级以上职称人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有中级以上职称
多层住宅100万㎡,高住宅50万㎡,独立式住宅(别墅)8万㎡,办公楼、工业厂房及其它物业20万㎡
三级资质
50万元以上
专职管理和技术人员不少于10人,中级以上职称人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有中级以上职称
有委托的物业管理项目
◆新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。
3.3物业服务企业的机构设置
■企业总部-设置若干职能部门
■各项目管理机构-负责具体的操作
第四节 物业管理招投标
1.物业管理招标投标的内涵
■物业管理招标是由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据物业服务的内容,制订招标文件,由多家物业企业参与竞标,从中选择最符合条件的竞投者,并与之订立物业服务合同的交易行为
■物业管理投标是对物业管理招标的响应,是指符合招标条件的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为
■物业管理招标投标实质是一种市场双向选择行为,是双方运用价值规律和市场竞争机制,通过规范有序的招标投行为确定物业管理权的活动,是物业管理社会化、专业化、和市场化特征的体现
2.物业管理招投标的特点
■招标主体的特殊性
■物业服务内容的特殊性
■早期介入的特殊性
■阶段性
3.物业管理招标投标的原则
■公开原则 ■公平原则 ■公正原则 ■诚实信用原则
4.物业管理招标投标的方式
方式
含义
特点
公开招标
指招标人通过公共媒介发布招标公告,邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标
招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标,招标程序和中标结果公开,评选条件及程序预先设定,且不允许在程序启动后单方面变更
邀请招标
也称为有限竞争招标或选择性招标,是指招标人预先选择若干家有能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式
不使用公告方式,投标人是特定的,只有收到邀请的企业才可以投标,投标人的数量有限
5.物业管理招标的条件(包括主体条件和项目条件两大类)
5.1主体条件
■一般主体条件
☆招标人为业主委员会的,须经业主大会授权
☆招标人为建设单位的,必须符合法律规定
☆招标项目为重点基础设施或公用事业物业的,招标人必须经相关产权部门批准、授权
☆招标人可自行招标,也可委托招标代理机构办理招标(两种方式)
■招标人自行招标的条件
☆具备与招标项目相适应的技术、经济、管理人员
☆具备编制招标文件的能力
☆具备组织开标、评标、定标的能力
■委托代理招标的范围
☆常见于公开招标和大范围邀请招标
☆如政府物业项目
■委托代理招标的优点
☆招标代理机构具有较强的专业水平,广泛的市场信息了熟练的招标技巧
☆有利于提高招标工作的效率和质量,有利于招标人选择最符合要求的物业服务企业
5.2项目条件
■一般项目条件
☆住宅及同一物业管理区域内非住宅应通过招标选聘物业企业
☆投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地县级房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式确定物业管理企业
■必须招标项目
☆新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅
■可以采取其它方式的项目
☆新开发的非住宅项目
6.物业管理招标的程序
■成立招标领导小组
■编制招标文件
■发布招标公告或招标邀请书
■发放招标文件
■招标申请人的资格预审
■接受投标文件
■成立评标委员会
■开标
■评标
■中标及签订合同
【重点难点】物业招标程序中的重要内容
■备案
☆招标前备案-在招标公告或投标邀请书发出前的10日内,向县级房地产主管部门备案
☆中标后备案-在确定中标人的15日内,向县级政府房地产主管部门备案
■投标人的数量
☆邀请招标发出邀请书的不少于3家
☆资格预审合格申请人过多时,可从中选择不少于5家参与竟标
■三个重要时间
☆自招标文件发出至投标文件截止,不少于20日
☆应在投标有效期截止30日前确定中标人
☆招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内签订合同
【重点难点】评标与评标委员会
■评标委员会
☆评标由评标委员会负责,由招标人或招标代理机构组建
☆评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成
☆人数为5人以上的单数,其中物业管理方面的专家不得少于2/3
☆评标委员会成员名单在中标结果确定前应保密
■专家来源
☆房地产行政主管部门建立的专家库中随机抽取决
■评标的方法
☆综合评议法
☆百分制量化法.
7.物业管理投标的条件和程序
■条件
☆投标人必须满足法律法规规定的要求
☆必须满足招标方的要求
■程序
1、获取招标信息
2、项目评估与风险防范
3、登记并取得招标文件
4、准备投标文件
5、递交投标文件
6、接受招标方的资格审查
7、参加开标、现场答辩和评标
8、签约并执行合同
8.物业管理招投标适用的法律法规
■《招标投标法》-全国人大常委会发布的法律
■《物业管理条例》-国务院发布的行行政法规
■《国务院关于修改(物业管理条件)的决定》
■《前期物业管理招标投标管理暂行办法》-建设部发布的行政规章
第五节 物业服务合同
1.物业服务合同的含义
■物业服务企业与业主或业主委员会签订的,约定物业企业提供对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的服务,并由业主支付服务费用的书面协议
■合同签订双方是业主和物业服务企业,双方是平等的民事主体关系
■由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘并签订合同
1.物业服务合同的主要内容
■物业管理事项
■物业服务质量
■物业服务费用
■双方的权利义务
■专项维修资金的管理与使用
■物业管理用房
■合同期限
■违约责任
2.物业服务合同的特征
■是当事人意思表示一致的产物
■以当事人相互信任为前提
■是双务合同,又是有偿性合同
■是劳务合同-提供的是劳务而非物质
■通常属于集体合同
■受较多的政府干预
☆签订与履行受相关政府机构的指导与监督
☆物业服务合同的主体资格受政府监督-双方
☆合同的具体内容不得违反法律法规和管理规约
3.物业服务合同的种类(两类)
■前期物业服务合同
☆主体是建设单位和物业管理企业
☆过渡性-一旦业主大会选聘了物业服务企业,前期物业合同终止
☆附终止条件的合同-终止条件是业主大会选聘了物业服务企业
■物业服务合同
☆主体是业主(由业主委员会代表)与物业服务企业
☆物业服务合同签订,前期物业服务合同终止
【重点难点】前期物业服务合同与物业服务合同的区别
合同主体
订立的时间
合同有效期
前期物业服务
建设单位(开发商)与物业公司
建设单位出售房屋前
从签订至业主委员会与选聘的物业管理公司签订合同
物业服务合同
业主委员会(代表全体业主)与物业公司
房屋出售后并成立了业主委员会
由双方协商确定,以年为单位,一般为3-5年
第六节 物业服务收费
1.物业服务费的收费原则
■合理原则
☆物业公司角度-费用
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