工业园区物业管理办法.docx
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工业园区物业管理办法.docx
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工业园区物业管理办法
工业园区先期介入物业管理方案
一、综合管理服务标准(2015—2017年度)
1.管理处设置
园区内设置管理处,配置简单办公设备,办公场所齐整有序。
2.管理人员要求
(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
(2)管理人员服饰一致,挂牌上岗。
3.服务时间
周一至周五在园区管理处进行业务招待,周六、周日在指定地址进行业务招待。
4.平时管理与服务
(1)服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
(2)公然报修电话,24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场办理,一般维修二天内达成(预定除外)。
(3)对业主或使用人的投诉在五天内回复办理。
(4)见告业主或使用人装饰须知,制定园区房子装饰申请、审批、巡视、查收等装饰管理制度,建立业主或使用人房子装饰档案,监察装饰过程,对违规装饰、违章搭建实时劝止、遏止或报告。
(5)建立财务制度,对物业服务费和共用部位、共用设备设备经营收入的进出进行财务管理,做到运作规范,账目清楚。
(6)制定物业维修计划上报园区管委会。
(7)建立园区物业管理档案(包含设备管理档案、业主资料档案等)。
(8)制定园区物业管理与物业服务工作计划,并组织实行。
专业资料
精心整理
(9)可采纳走访、恳谈会、问卷检查、通信等多种形式与不低于园区住户30%的业主或使用人交流,进行满意状况测评,对测评结果进行分析并实时整顿。
(10)服务窗口应公创做事制度、做事纪律、收费项目和标准。
(11)综合管理的其余服务项目达到商定的服务标准。
(12)对违犯园区合约(暂时合约)或政府有关规定的行为进行劝止、遏止或报有关部门办理。
(13)各组团、栋及单元(门)、户有显然标记。
二、公共地区洁净卫生服务标准
1.楼内公共地区
(1)地面
隔日打扫一次。
(2)扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦拭一次,2M以上单元门、
开关盒、表箱盖每个月洁净一次。
(3)栏杆
每半月擦拭一次。
(4)天花板、公共灯具每半年除尘一次。
(5)进户门
每个月擦拭一次。
(6)楼道玻璃
每半年洁净一次。
(7)露台、屋顶精心整理
.
每半年洁净一次。
(8)垃圾采集
业主自行投放至园区集中投放点。
2.楼外公共地区
(1)道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每二日打扫一次;明沟每半月打扫一次。
(2)宣传栏、小品等
每季洁净一次,高杆路灯2M以上部分每半年洁净一次。
(3)垃圾箱(房)
垃圾房每周冲刷一次,垃圾桶内胆夏季每周洁净一次,冬季每半月冲刷一次。
(4)消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每个月喷洒一次),每半年灭鼠
一次。
三、公共地区次序保护服务标准
1.人员要求
专职人员,工作仔细负责,上岗时佩戴一致标记。
2.门岗
(1)主进出口24小市价班看守,边门准时开放。
(2)对进出车辆进行管理和开导,保持进出口畅达。
3.巡逻岗
(1)每天严禁时在园区内巡逻,并有巡逻记录。
(2)在碰到突发事件时,采纳必需举措并实时报告管理处和有关部门。
4.技防设备和救援(监控岗)
资料.
精心整理
园区设有监控中心,应具备录像监控(监控点最少覆盖单元进出口、园区主要道路
进出口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、门锁智能卡等四项以上技防
设备,24小时开通。
5.车辆管理
(1)设置简单的交通标记。
(2)车辆停放有序,备有必需的消防器材。
四、公共地区绿化平时保养服务标准
1.公共绿化
(1)草坪
修剪:
每年普修二遍以上。
清杂草:
每年除草三遍以上,控制杂草孳生。
灌、排水:
无显然缺水枯黄,有积水采纳除去举措。
病虫害防治:
控制大面积病虫害发生。
(2)树林
修剪:
乔、灌木每年合时修剪一次,篱、球每年修剪二遍以上,地被、依赖植物每年修剪、整理一次以上。
中耕除草、松土:
每年中耕除草好多于三遍,实时拔掉大型杂草,控制大面积杂草发生。
病虫害防治:
有针对性实时灭治,每年喷药好多于二次,控制大面积病虫害发生。
扶正加固:
发生倒伏实时扶正、加固。
五、共用部位、共用设备设备平时运转、保养、维修服务标准
1.门窗
每半年一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件圆满,开闭正常。
精心整理
.
2.楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落。
3.路灯、楼道灯
圆满率不低于70%。
4.雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每年通一次,雨、污水井每半年检查一次,并视检查状况及进清掏。
5.化粪池
每半年检查一次,每年清掏一次,发现异样实时清掏。
6.道路、场所等
每季一次巡逻道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏或许需要更新改造的,实时编制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,依据园区管委会决定,组织实行。
7.安全标记
对园区内危险、隐患部位设置安全防备警告标记或保护设备。
8.房子构造
每年一次对房子构造、波及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏或许需要更
新改造的,实时编制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,依据园区管委会决
定,组织实行。
9.供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道
等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房齐整。
2、每年按期二次冲刷水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房子每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
资料.
精心整理
4、水箱、蓄水池盖板应保持圆满并加锁,溢流管口必然安装金属防备网并圆满,每
年秋、冬季对裸露珠管进行防冻保养。
10.排水系统
1、每天二次检查污水泵、提高泵、排出泵,每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水办理系统全面保护保养。
3、控制柜电气性能圆满,运作正常。
4、污水办理系统正常运转,周边基本无异味和显然噪声,过滤格栅无拥挤,污水排
放符合环保要求。
5、每年冲刷暴气机空气滤网二次,若有损坏立刻改换。
11.起落系统
1、保证电梯24小时运转,轿厢内按钮、灯具等配件保持圆满,轿厢齐整。
2、拜托专业维涵保养单位进行按期保养,每年进行安全检测并拥有有效的《安全使
用赞同证》,物业企业应有专人对电梯保养进行监察,并对电梯运前进行管理。
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内抵达现场维修,发生电梯困人或其
它重要事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急办理,专业技术人员须在半
小时内到现场进行救援。
4、电梯门无安全封闭装置、无自动称重感觉装置或无紧迫呼喊装置须设专人驾驶的,
或由园区管委会要求专人驾驶的,驾驶员应固守岗位不脱岗,保障安全运转。
12.弱电系统
电子防盗门:
按期保养,保持电子防盗门使用正常。
13.消防系统
1、消防栓按期巡检;
2、每年检查一次消防水带,保持消防器材有效使用;精心整理
.
3、按期检查灭火器,实时更新或充压。
备注:
1、需对物业进行外墙冲刷的,外墙冲刷的频率、标准自行商定,开销另计;
2、电梯专用设备的保养和维保由物业使用人肩负,也可拜托物业企业来保养和维保,
开销按实质发生计算,先付费后使用的原则;
3、业主需增添本物业服务标准中未包含的服务项目的,应相应增添有关开销。
2016至2018年物业服务标准及收费标准(2017—2018年度)
管理处人员岗位散布
1.管理处经理:
1名
2.客服主管:
1名
3.管理中心管理员:
1名
4收费员:
1名
5维修水电工:
2名
6次序保护队长:
1名
7.次序保护员:
11名(两班制含轮休1名)
8.保洁主管:
1名
9.保洁员:
6名(含轮休1名)
合计职工:
25名(可按实质状况增减人员)
今年度物业企业在坚固上年度物业服务标准的基础上,并依据园区实质状况提
升物业服务标准,因物价上升,用工成本上升等状况物业服务标准按每平方米2.5
元收取。
其余物业收费见《工业园区先期介入物业管理拜托合同》。
一、综合管理服务标准
资料.
精心整理
1.管理处设置
园区内设管理处,办公设备设备较齐备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管
理,办公齐整有序。
2.管理人员要求
(1)管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
(2)管理人员服饰一致,挂牌上岗,仪表齐整,行为规范,服务主动、热忱。
3.服务时间
周一至周日在管理处进行业务招待,并供给服务,每天招待时间好多于8小时。
4.平时管理与服务
(1)服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。
(2)公然报修电话,24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场办理,一般维修一天内达成(预定除外)。
(3)对业主或使用人的投诉在三天内回复办理。
(4)见告业主或使用人装饰须知,制定园区房子装饰申请、审批、巡视、查收等装饰管理制度,建立业主或使用人房子装饰档案,监察装饰过程,对违规装饰、违章
搭建实时劝止、遏止或报告。
(5)建立财务制度,对物业服务费和共用部位、共用设备设备经营收入的进出进行财务管理,做到运作规范,账目清楚。
(6)制定物业维修计划上报园区管委会。
(7)建立园区物业管理档案包含物业完工查收档案、设备管理档案、业主资料档案
(含业主或使用人房子装饰档案)等。
(8)制定园区物业管理与物业服务工作计划,并组织实行。
精心整理
.
(9)可采纳走访、恳谈会、问卷检查、通信等多种形式与不低于园区住户60%的业主或使用人交流,进行满意状况测评,对测评结果进行分析并实时整顿。
(10)建立管理处内部管理制度和核查制度。
(11)服务窗口应公创做事制度、做事纪律、收费项目和标准。
(12)综合管理的其余服务项目达到商定的服务标准。
(13)对违犯园区合约(暂时合约)或政府有关规定的行为进行劝止、遏止或报有关部门办理。
(14)园区主进出口设有小区平面表示图,各组团、栋及单元(门)、户有显然标记。
二、公共地区洁净卫生服务标准
1.楼内公共地区
(1)地面
每天打扫一遍,每半月拖洗一次。
(2)扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱
扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每天擦拭一次,2M以上单元门、
开关盒、表箱盖每周洁净一次。
(3)栏杆
每周擦拭二次。
(4)天花板、公共灯具
每季除尘一次。
(5)进户门
每周擦拭一次。
(6)楼道玻璃
资料.
精心整理
每个月洁净一次。
(7)露台、屋顶每个月洁净一次。
(8)垃圾采集
高层按幢设置垃圾采集点,多层按物业管理需要配置采集点,采集点每天清理一次,采集点四周地面无散落垃圾,无污迹,无显然异味。
2.楼外公共地区
(1)道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每天打扫一次,无显然裸露垃圾,无卫存亡角;明沟每周打扫一次。
(2)宣传栏、小品等
每个月洁净一次,高杆路灯2M以上部分每二月洁净一次。
(3)垃圾箱(房)
垃圾房每天冲刷一次,垃圾桶内胆夏季每天冲刷一次,冬季隔天冲刷一次。
(4)消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8月每个月喷洒一次),每半年灭鼠
一次。
三、公共地区次序保护服务标准
1.人员要求
(1)设专职人员,身体健康,工作仔细负责并按期接受专业培训。
(2)能办理和应付园区公共次序保护工作,能正确使用各样消防、物防、技防器材
和设备。
(3)上岗时佩戴一致标记,穿着一致制服,仪容仪表规范齐整。
(4)每位在岗保安人员配对讲装置和其余必备的安全护卫器材。
精心整理
.
2.门岗
(1)主进口24小市价班看守,3小时立岗,次进口准时开放,有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)封闭管理园区对外来人员或送货人员进行记录,阻截未经赞同的外来人员进入园区。
(3)对进出园区的车辆进行管理和开导,保持进出口环境齐整、有序、道路畅达;对大型物品搬出实行记录。
3.巡逻岗
(1)白日每二小时巡逻一次,夜间每三小时巡逻一次,要点部位、要点地区每
2小
时巡逻一次,并有巡逻记录。
(2)在碰到异样状况、突发事件时,采纳相应的应付举措,实时报告园区管委会和有关部门,辅助采纳有关举措。
4.技防设备和救援(监控岗)
(1)园区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设备,24小时开通,
并有人驻守,凝视各设备所传达的信息。
(2)监控中心收到报警信号后,保安人员应按规定实时赶到现场进行办理,同时应接受用户救援的要求,解答用户的咨询。
(3)园区有火警、警情应急方案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织好多于一次的防火应急方案演习。
5.车辆管理
(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求建立指示牌,车辆基本停放在规定的范围内。
(2)实时办理车辆停放不规范的现象。
资料.
精心整理
(3)车辆停放有序,车库内陆面、墙面有简单的车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车库场所每天洁净一次,有照明,无渗漏,无积水,通风优秀,无易燃、易爆及危险物品寄存。
四、公共地区绿化平时保养服务标准
1.公共绿化
(1)草坪
修剪:
每年普修四遍以上,草面基本平坦。
清杂草:
每年普除杂草五遍以上,杂草面积不大于6%。
灌、排水:
实时浇灌,保证有效供水,有积水实时除去。
病虫害防治:
发现病虫害实时灭杀。
(2)树林
修剪:
乔、灌木修剪每年二遍以上,无二级枯枝;蓠、球超出齐平线10cm应修剪,每年好多于四遍,做到表面圆整,基本无脱节;地被、依赖植物合时修剪,每年好多于二次。
中耕除草、松土:
每年中耕除草五次以上,土壤基本松弛。
病虫害防治:
有针对性实时灭治,主要病虫害发生低于10%。
扶正加固:
有倒伏偏向,实时扶正、加固。
其余:
乔灌木生长优秀,树冠圆满;花灌木基本开花;球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不显然。
3.花坛花境
部署:
一年中有二次以上花卉部署。
补种:
缺枝倒伏不超出十处。
五、共用部位、共用设备设备平时运转、保养、维修服务标准精心整理
.
1.门窗
每季一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件圆满,开闭正常。
2.楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无大面积剥落,面砖、地砖平坦,无大面积起壳、缺损现象。
发现损坏或许需要更新改造的,实时编制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,依据园区管委会决定,组织实行。
3.路灯、楼道灯
圆满率不低于80%。
4.雨、污水管道
园区内公共雨、污水管道每年通一次,雨、污水井每半年检查一次,并视检查状况
及进清掏。
5.化粪池
每季度检查一次,每年清掏一次,发现异样实时清掏。
6.道路、场所等
每个月一次巡逻道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏或许需要更新改造的,实时编
制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,依据园区管委会决定,组织实行。
7.安全标记
对危险隐患部位设置安全防备警告标记,并在主要通道设置安全分别指示和事故照明设备。
每个月检查一次,保证标记清楚圆满,设备运转正常。
8.房子构造
每年二次对房子构造进行检查,波及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏或许需要更新改造的,实时编制维修计划,向园区管委会提出报告和建议,依据园区管委会决定,组织实行。
资料.
精心整理
9.供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道
等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房齐整。
2、每年按期二次冲刷水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房子每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持圆满并加锁,溢流管口必然安装金属防备网并圆满,每
年秋、冬季对裸露珠管进行防冻保养。
10.排水系统
1、每天二次检查污水泵、提高泵、排出泵,每季1次润滑加油。
2、每年二次对污水办理系统全面保护保养。
3、控制柜电气性能圆满,运作正常。
4、污水办理系统正常运转,周边基本无异味和显然噪声,过滤格栅无拥挤,污水排
放符合环保要求。
5、每年冲刷暴气机空气滤网二次,若有损坏立刻改换。
11.起落系统
1、保证电梯24小时运转,轿厢内按钮、灯具等配件保持圆满,轿厢齐整。
2、拜托专业维涵保养单位进行按期保养,每年进行安全检测并拥有有效的《安全使
用赞同证》,物业企业应有专人对电梯保养进行监察,并对电梯运前进行管理。
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内抵达现场维修,发生电梯困人或其
它重要事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急办理,专业技术人员须在半
小时内到现场进行救援。
4、电梯门无安全封闭装置、无自动称重感觉装置或无紧迫呼喊装置须设专人驾驶的,
或由园区管委会要求专人驾驶的,驾驶员应固守岗位不脱岗,保障安全运转。
精心整理
.
12.弱电系统
1、楼宇对讲系统(可视):
每周一次进行调试与保养,保证其24小时运转正常,
对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清楚,
对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常;
2、周界报警:
24小时布防并正常运转,不按期进行调试与保养,保证该系统的警
戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能经过显示屏、报警控制器正确地鉴识
报警地区;
3、监察系统:
不按期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运转,能清
楚显示进出人员的面部特点和车辆的车牌号,录像功能正常;
4、电子巡更:
依据需要设定巡更路线、时间,不按期地进行调试与保养,保证其正
常运转,保持巡更时间、地址、人员温次序等数据的显示、归档、查问和打印等功
能正常。
13.消防系统
1、消防泵每个月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运转正常;
2、消防栓每个月巡逻一次,消防栓箱内各样配件圆满;
3、每周三次检查火警功能、报警功能能否正常;
4、每年试验一次探测器,火灾探测器实时冲刷或改换;
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查;
6、每个月检查一次灭火器,实时更新或充压
备注:
1、需对物业进行外墙冲刷的,外墙冲刷的频率、标准自行商定,开销另计;
2、电梯专用设备的保养和维保由物业使用人肩负,也可拜托物业企业来保养和维保,
开销按实质发生计算,先付费后使用的原则;
资料.
精心整理
3、业主需增添本物业服务标准中未包含的服务项目的,应相应增添有关开销。
下一年度依据园区实质状况和园区管委会以及物业使用人的需求可再次提高物
业服务标准。
针对本项目物业企业争取在四年内达到遵义市物业服务示范小区的标准,在八
年内达到贵州省物业服务示范小区的标准。
*********物业管理有限责任企业
遵义分企业
2015年10月15日
精心整理
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