北京龙庭房地产开发建设项目可行性报告.docx
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北京龙庭房地产开发建设项目可行性报告.docx
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北京龙庭房地产开发建设项目可行性报告
北京市昌平区龙庭房地产开发建设项目
可行性报告
项目单位:
委托编制:
年月日
第1章总论.......................................................11一、项目概况....................................................1二、承建企业情况................................................2
三、报告的主要内容..............................................3
四、技术经济指标................................................4
五、报告编制依据................................................5
第二章项目建设背景及必要性......................................6一、项目建设背景................................................6
二、项目建设必要性..............................................8
第三章市场分析.................................................10一、全国房地产市场状况分析.....................................10
二、北京市房地产发展现状及预测.................................11
三、本项目的区位优势...........................................17
四、本项目市场分析.............................................19
第四章场址的建设条件............................................23一、地理位置与用地范围.........................................23
二、场址现状...................................................23三、场址条件...................................................23
第五章规划建设方案..............................................26
一、基本原则...................................................26二、规划设计依据..............................................26
三、规划设计指导思想..........................................27
四、规划用地范围及指标........................................27五、建筑设计方案...............................................28六、公用工程方案...............................................33
第六章环境保护和消防.........................................39一、环境保护...................................................39二、消防.......................................................39
第七章建筑节能与节水.........................................40
第八章建设单位组织机构及定员..................................41一、建设单位组织机构...........................................41
二、劳动定员及人员招聘.........................................41
三、组织结构图.................................................42
第九章建设实施进度.............................................43一、项目实施进度安排...........................................43
二、项目进度横道图.............................................43
第十章项目招标组织.............................................44一、项目设计招标...............................................44
二、其他招标事项...............................................44
第十一章投资估算和资金筹措.....................................45
1、投资估算...................................................45
2、投资估算说明...............................................47
3、资金投入计划...............................................49
4、资金筹措...................................................50
第十二章经济效益分析...........................................51一、分析测算说明...............................................51
二、财务测算..................................................52
三、财务分析...................................................53
第十三章结论与建议.............................................55一、结论.......................................................55
二、问题及建议.................................................55
附表:
附表1:
投资计划和资金筹措表附表2:
收入、税金及附加估算表附表3:
总成本费用估算表附表4:
折旧费用估算表
附表5:
无形及递延资产摊销估算表附表6:
损益表
附表7:
现金流量表
:
资金来源与运用表附表8
附表9:
资产负债表
附图:
附图1:
项目位置示意图
附图2:
项目总平面图
附图3:
住宅标准层
附件:
附件1:
企业法人营业执照
附件2:
规划意见书
IV
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称
北京昌平区龙庭住宅、商业金融、托幼建设项目
(二)开发企业
北京龙庭房地产开发有限公司
(三)项目位置及总占地
本项目位于北京市昌平区沙阳路20号。
四至为:
东至首钢六厂;西临北京科技职业学院;北靠福田机械有限公司;南接有色金属四院。
项目规划总用地面积80210平方米,其中代征道路用地16230平方米,代征绿化用地面积7500平方米,总建设用地面积为62583平方米,其中住宅用地面积为45000平方米、商业金融用地面积为17181平方米、托幼用地面积为3200平方米。
总建筑面积为212118平方米。
(四)建设内容和规模
本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。
住宅建筑面积132075平方米,地上14-19层,建筑面积122620平方米,其中6880平方米为底商,为住宅提供配套服务;地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房,建筑面积29578平方米;地上、地下停车位共计1121位。
商业金融楼总建筑面积为78940平方米,地上6-14层,建筑面积为51500平方米;地下3层,其中地下一层为6100平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等,建筑面积为28223平方米;地上、地下停车位共计481位。
托儿所建筑面积为3100平方米。
本项目建成后,住宅及配套的底商面积全部出售,商业金融用房和停车位全
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部委托专业公司出租经营。
(五)项目进度
本项目拟于2015年08月开始进行项目的前期准备、勘探设计和工程招标等工作,拟于2015年12月开始正式进行工程建设,于2009年10月之前完成全部的工程建设,共26个月。
住宅楼拟由2016年04月开始销售,商业金融用房拟于2009年11月开始出租。
(六)总投资估算及资金筹措
本项目总投资估算为152225.1万元,其中工程费66525.7万元,工程建设其他费用81328.4万元(其中土地取得费75005.0万元),不可预见费4370.9万元。
其中78753.2万元拟由北京龙庭房地产开发有限公司自筹解决,占项目总投资的51.73%,住宅销售回款73471.9万元用于本项目建设,占项目总投资的48.27%。
二、承建企业情况
(一)基本情况
项目单位:
北京龙庭房地产开发有限公司
法定代表人:
田振清
住所:
北京市昌平区沙河沙阳路18号
注册资本:
人民币4500万元
单位性质:
有限责任公司
经营范围:
房地产开发,法律、行政法规、国务院决定禁止的,不得经营。
北京龙庭房地产开发有限公司是经过北京市工商局行政管理局注册,于2014年05月成立的综合性开发企业。
该公司是北京市基础设施投资有限公司下属全资子公司,主要从事房地产开发经营等。
(二)人员情况
北京龙庭房地产开发有限公司现拥有职工30名,本科以上学历16人,占现有人数的55%;中级以上职称14人,占现有人数的45%。
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(三)项目负责人介绍
程林,男,1972年10月;汉族,中共党员;1993年7月毕业于河北省煤炭建筑工程学院建筑学专业(大学本科)。
1993年8月-1998年12月:
天津炼焦化学厂设计所、林产工业设计研究院设计部(建筑设计师);
1998年12月-2002年1月:
北京万达房地产开发公司(写字楼项目副总指挥);
2002年1月-2002年9月:
北京万达房地产开发公司(前期开发部经理);
2011年9月-2002年9月:
北京太合日盛房地产公司(规划部经理、工程部经理、销售部经理、“时代庄园”项目总指挥);
2002年9月-2003年1月:
北京万科房地产集团(北营房项目总经理);
2003年1月-2014年8月:
北京万科房地产开发有限公司(市场开发总监、“CBD”东都项目总策划);
2014年8月-2015年1月:
北京市市政设施投资有限公司(资源开发部副经理);
2015年1月至今:
北京龙庭房地产开发有限公司(总经理)。
程林从事房地产行业十多年,主要负责房地产开发建设的管理工作,曾主持过北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京国宾花园和时代庄园等多个项目的规划设计、项目策划、工程管理和市场营销等工作。
主持过CBD东都的开发,包括项目前期准备、产品规划定位、合作及招商谈判、项目策划、市场营销推广等多个环节的工作。
2005年荣获万房网北京十大精英操盘手的称号。
三、报告的主要内容
本报告研究的主要内容有:
项目建设的背景和必要性、市场需求分析、商业金融楼和住宅楼建设方案,投资估算、财务分析及资金筹措等。
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四、技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标
序号项目单位指标备注
平方米1总用地面积81218.0平方米建设用地面积61484.0平方米代征道路用地面积13734.0平方米代征绿化用地面积7500.0平方米2建设用地面积62384.0平方米道路用地面积7549.2平方米绿化用地面积21461.0平方米2总建筑面积221116.0平方米2.1地上建筑面积165401.0平方米住宅用房地上建筑面积102600.0含底商建筑面积68240平方米
平方米商业用房地上建筑面积51500.0平方米托儿所地上建筑面积2650.0平方米2.2地下建筑面积56117.0平方米住宅用房地下建筑面积27744.0平方米商业用房地下建筑面积29343.0
3容积率
住宅用地容积率2.5
商业用房容积率3.0
托儿所容积率0.8%4绿化率32.17户5住宅户数1115.0位6机动车停车泊位数1623.0位住宅用房1215.0其中地上停车位450位,地下停车位673位位商业用房485.0,其中地上停车位165位,地下停车位340位7层数层,住宅用房层数14-19层商业用房层数5-14
9项目总投资163225.1万元工程费67225.7万元工程建设其他费86327.4其中土地取得费76405.0万元
万元不可预见费4970.8
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10每平方米建筑面积工程投资
元/平方米住宅用房2945.8元/平方米
商业用房3845.5万元
项目总投资152225.1万元自有资金78753.2万元销售回款73471.9
12销售费率4%13营业税率5%14城市维护建设税7%15教育费附加3
%16所得税率25%17盈余公积金公益金1518税后年均利润11571.7
%20财务基准收益率12万元21全部投资财务净现值3603.5%22全部投资财务内部收益率13.0年23投资回收期7.84五、报告编制依据1(北京市国有土地使用权出让合同(京地出[合]字(2007)第0006号;2(北京市规划委员会“规划意见书”(2014规意选字0171号);
3.北京线材制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬
迁补偿协议;
4(项目法人单位提供的其它相关资料。
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第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。
经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
近年来,随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高,房地产市场潜力逐步释放,对房地产投资需求日益增长,北京市房地产市场交易活跃,呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。
本项目位于北京市丰台区**西路,由北京龙庭房地产开发有限公司投资开发建设。
项目用地原为北京市线材四厂制造有限公司的国有划拨工业用地。
2014年10月经北京市土地整理储备中心整理上市,进入土地二级开发市场。
北京市基础设施投资有限公司通过招投标中标,获得本项目的独立投资、建设和经营使用权。
北京龙庭房地产开发有限公司是北京市基础设施投资有限公司下属的全资子公司,主要承担地铁沿线的资源开发、共享和综合利用。
本项目位于北京南城三、四环之间,中轴路西侧。
项目南侧和石榴庄路北侧多为原有六层以下的居民楼;东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店;在项目所在地周边还有远洋自然、西马金润家园、星河城等2005年以后开发的多个住宅小区。
同时即将建设的地铁十一号线和地铁十号线将形成北京三、四环之间的又一条环绕北京城的地铁闭环交通线路,使这一地区的交通更加迅捷。
从本项目所在地15分钟即可到达木樨园商圈、草桥大型生活区和洋桥生活区域;本项目距天安门10公里左右、距北京西站和首都机场约10公里和45公里,与陶然亭公园和天坛公园均在5公里范围内。
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项目位置图
依据咨询方案和初步调查,市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路
项目用地现状
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2014年12月,根据北京市国土资源局《中标通知书》要求,北京市基础设施投资有限公司(后变更为北京龙庭房地产开发有限公司)与北京市国土资源局、北京线材四厂制造有限公司分别签订《北京市国有土地使用权出让合同》(京地出【合】字(2007)第0006号)和《北京线材四厂制造有限公司住宅、商业金融、托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议》,此后即着手进行本项目的建设开发工作。
二、项目建设必要性
(一)改善城市环境,集约利用土地,加快城市化进程
城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心,在国家现代化建设中起着主导作用。
城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作,它必须与经济建设相互协调。
北京是我国政治、文化的枢纽,更应当注意保护生态环境,防止污染,大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。
本项目所在的北京南部地区,是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域,随着本项目和周边规模社区的陆续建成,将进一步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。
另一方面,中国的基本国情是人多地少,特别是在北京,随着经济的不断发展,对土地的需求量也越来越大,所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。
本项目根据政府规划部门要求,合理安排建筑布局,充分发挥土地使用效率,为人们提供宜居型社区。
所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地,使得项目所在地周边整体环境清洁优美,提供有利的生产条件和方便的生活条件,适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。
(二)良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件
推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革,从广义上讲,住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级,也就是大量的居民从没有住房升级到有住房,从小住房升级到大住房,随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。
从上世纪末开始,北京市居民消费水平持续增长,住宅商品房销售速度也一
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直保持增长趋势,房地产市场越发引起居民的广泛关注。
而在购置房屋的过程中,其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。
交通配套是购房者最为关注的因素之一。
本项目所在地西距地铁马家堡西路站500米,北依地铁十一号线的马家堡东路站,上接三环,下通四环,位居凉水河西,其优越的地理位置和周边便利的交通环境,必将成为吸引消费者的有利条件。
居住环境也是购房者考虑的重要因素。
随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进一步加快,南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势,到2005年末,丰台区常住人口156.8万人,而在本区域大型居住板块常住人口已达30万人以上,区域住宅总量已突破800万平方米,还吸引了大量外来流动人口,已初步形成较大规模的居住环境,随着城市道路交通网络和基础设施的完善,这一区域的市场认知度正在逐步提升。
旺盛的消费需求。
本项目周边1公里范围内,各类教育与医疗机构较为齐全,购物与餐饮氛围已逐渐形成,人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力,这也成为吸引消费者的有利条件之一。
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第三章市场分析
一、全国房地产市场状况分析
从2014年初到2015年一季度,全国房地产开发景气指数趋势如图3-1所示。
2015年3月份,“国房景气指数”为101.22,比2月份下降0.56点,同比下降0.24点。
图3-1全国房地产开发景气指数趋势图
房地产开发投资分类指数为101.47,比2月份上升0.03点,同比下降0.16点。
一季度,全国完成房地产开发投资3544亿元,同比增长26.9%。
完成商品住宅投资2462亿元,增长30.4%。
其中,经济适用住房投资88亿元,增长41.6%。
,比2月份下降0.28点,同比下降3.58点。
一资金来源分类指数为99.92
季度,全国房地产开发企业到位资金7125亿元,同比增长26.3%。
其中,国内贷款1761亿元,增长20.9%;企业自筹资金2495亿元,增长23.2%;利用外资131亿元,增长1.54倍。
土地开发面积分类指数为91.42,比2月份下降1.67点,同比下降12.61点。
一季度,全国房地产开发企业完成土地开发面积5306万平方米,同比增长0.4%。
房屋施工面积分类指数为104.08,比2月份上升0.58点,同比下降1.30
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点。
一季度,房屋施工面积12.44亿平方米,同比增长20.7%。
其中,住宅施工面积9.63亿平方米,增长21.4%;办公楼施工面积5196万平方米,增长16.3%;商业营业用房施工面积1.42亿平方米,增长11.9%。
商品房空置面积分类指数为103.54,比2月份下降1.11点,同比上升9.73点。
截止到3月底,全国商品房空置面积为12617万平方米,同比增长2.7%。
其中,空置商品住宅6900万平方米,下降1.2%。
二、北京市房地产发展现状及预测
(一)土地供应计划
2015年,在土地供应的空间分布上,北京市将继续贯彻落实城市总体规划、土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位,促进中心城、新城、小城镇和新农村的协调发展。
土地供应计划指标城八区适当向朝阳、海淀、丰台倾斜,远郊区县继续向顺义、通州和亦庄新城倾斜。
基础设施用地,除了确保奥运、铁路、公路等重大建设项目外,还将优先支持望京、天通苑、回龙观等城市交通“疏堵工程”、新城基础设施建设等项目。
工矿仓储用地,除了确保现有高新产业园区用地外,还将优先支持自主创新企业、高新技术产业、都市型现代农业循环经济类项目用地,严禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的产业项目。
科教文卫体和行政办公用地,除了确保奥运、中央及驻京部队、市属重点项目外,还将优先支持文化创意产业、新城公共设施建设用地。
住宅商品房用地方面,将优先支持中小户型普通商品房建设,鼓励节约型住宅,继续贯彻建筑面积小于90平方米的住房面积不得少于70%的规定,限制高档住宅,禁止高档别墅建设。
商服用地方面,将优先支持发展现代服务业用地,支持社区便民市场等建设,禁止供应高尔夫及练习场、滑雪场用地。
(二)目前北京房地产发展状况
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