毛坯项目交付评估实测实量操作指引.docx
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毛坯项目交付评估实测实量操作指引.docx
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毛坯项目交付评估实测实量操作指引
附件1、毛坯项目交付品质评估实测实量操作指引
一、实测实量基本原则
1、实测前,依据项目实际交付楼栋,施工方随机抽取所测楼栋号,第三方依据抽取的楼栋号随机选取房号:
其中户数最多的房型、顶楼及边户为必抽户型。
所测项目依据项目实际业态,依比例随机抽样。
2、实测前,事业部需要针对抽选户型比对交付户型是否与销售宣传一致,如不一致,现场需及时调整,且评估组应及时上报集团项目管理部。
二、具体实测实量内容
1墙体表面平整度(抹灰工程)
1.1指标说明:
反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。
评判标准:
[0,4]mm。
1.2测量工具:
2米靠尺、楔形塞尺。
1.3和数据记录:
1)每一面墙作为1个实测区,累计实测实量10个实测区,共计30个实测点。
2)当墙面长度小于4米,在同一墙面顶部和根部4个角中,选取左上及右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次;在距离地面20cm左右的位置水平测1次;3次测量值均作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
3)当墙面长度大于4米,则同一墙面4个角任选两个方向各测量1;同时在墙长度中间位置增加1次水平测量,在距离地面20cm左右的位置水平测2次;这4次实测值均作为判断该实测指标合格率的4个计算点。
4)所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的墙面,在各洞口45度斜交叉各测一次,作为新增实测指标合格率的2个计算点。
5)所选房中墙面表面平整度的实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
1.4示例:
2墙面垂直度(抹灰工程)
2.1指标说明:
反映层高范围抹灰墙体垂直的程度。
评判标准:
[0,4]mm。
2.2测量工具:
2米靠尺。
2.3测量方法和数据记录
1)每一面墙作为1个实测区,累计实测实量10个实测区,共计30个实测点。
具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项。
2)当墙长度小于3米时,同一面墙距两端头竖向阴阳角30cm位置,分别按以下原则实测2次:
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度,二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度,这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
3)当墙长度大于3米时,同一面墙距两端头竖向阴阳角30cm和墙体中间位置,分别按以下原则实测3次:
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度,二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度,三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。
这3个测量值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
4)所选房中墙面垂直度的实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
2.4示例:
3阴阳角(抹灰工程)
3.1指标说明:
反映层高范围内抹灰墙体阴阳角方正程度。
评判标准:
[0,4]mm。
3.2测量工具:
阴阳角尺。
3.3测量方法和数据记录:
1)每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个实测区,累计实测实量20个实测区。
2)在同一个墙面阴角或阳角部位,从地面向上300mm和1500mm位置分别测量1次。
2次实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
3)所选房中的所有房间的阴阳角的实测区不满足20个时,需增加实测套房数。
3.4示例:
开间、进深测量示意
4地面表面平整度
4.1指标说明:
反映找平层地面表面平整程度。
4.2评判标准:
毛坯房交付地面、龙骨地板基层、瓷砖或石材地面基层:
[0,4]mm。
4.3测量工具:
2米靠尺、楔形塞尺。
4.4测量方法和数据记录:
1)每一个功能房间地面都可以作为1个实测区,累计实测实量10个实测区。
2)任选同一功能房间地面的2个对角区域,按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次,加上房间中部区域测量一次,共测量3次。
客/餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。
3)同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值,作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。
4)所选房地面表面平整度不满足10个实测区时,需增加实测套房数。
4.5示例:
5地面水平度
5.1指标说明:
考虑实际测量的可操作性,选取同一房间找平层地面四个角点和一个中点与同一水平线距离之间差值作为实测指标,以综合反映同一房间找平层地面水平程度。
5.2评判标准:
[0,10]mm。
5.3测量工具:
激光扫平仪、塔尺(因卷尺韧性不足可能导致相应偏差,用塔尺进行实测)。
5.4测量方法和数据记录:
1)每一个功能房间地面都可以作为1个实测区,抽取10套房中,每套检测1个实测区,累计实测实量10个实测区。
2)使用激光扫平仪,在实测板跨内打出一条水平基准线。
同一实测区地面有踢脚线的两段长墙中间区域和4个角部区域,距地脚边线30cm以内各选取1点,在地面几何中心位选取1点,分别测量找平层地面与水平基准线之间的5个垂直距离。
以极差作为计算点,极差≤10mm时,该实测点合格;最大偏差值≤15mm时,5个偏差值的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
最大偏差值﹥15mm时,5个偏差值均按最大偏差值计,作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
3)所选房中地面水平度极差不满足10个实测区时,需增加实测套房数。
5.5示例:
地面水平度测量示意图
6空鼓、开裂(抹灰工程)
6.1指标说明:
反映户内墙体抹灰空鼓/裂缝的程度。
6.2检查工具:
目测,空鼓锤。
6.3测量方法:
1)实测区与合格率计算点:
所选户型内每一自然间1面墙作为1个实测区。
每一自然间内所有墙体全检。
检查10套房,每套房检测4个实测区,每个实测值作为1个合格率计算点。
所选实测区不满足40个时,需增加实测套房数。
2)合格标准:
户内墙体完成抹灰后,墙面无空鼓。
3)测量方法:
同一实测区通过空鼓锤敲击检查所有墙体抹灰层空鼓。
4)数据记录:
不合格点均按“1”记录,合格点均按“0”记录。
6.4示例:
7净高(抹灰工程)
7.1指标说明:
综合反映同一房间室内净高实测值与理论值的偏差程度。
评判标准:
[-20,20]mm。
7.2测量工具:
5米钢卷尺、激光测距仪。
7.3测量方法和数据记录:
1)每一个功能房间作为1个实测区。
实测前,所选套房必须完成地面找平层施工。
同时还需了解所选套房的各房间结构楼板的设计厚度和建筑构造做法厚度等;各房间地面的4个角部区域,距地脚边线30cm附近各选取1点(避开吊顶位),在地面几何中心位选取1点,测量出找平层地面与天花顶板间的5个垂直距离,即5个室内净高实测值。
用设计层高值减去结构楼板和地面找平层施工设计厚度值,作为该房间理论室内净高值。
当实测值与设计值最大偏差值为【-30,30】mm时,5个偏差值的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
当最大偏差值﹥30mm或﹤-30mm时,5个偏差值均按最大偏差值计。
2)所选实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
7.4示例:
8顶板水平度极差(抹灰工程)
8.1指标说明:
综合反映同一房间顶棚的平整程度。
判断标准【0,10】mm。
8.2测量工具:
激光扫平仪、塔尺(因卷尺韧性不足可能导致相应偏差,用塔尺进行实测)。
8.3测量方法和数据记录:
1)已完成腻子找平的同一功能房间内顶棚作为1个实测区,累计实测实量10个实测区。
2)同一实测区距顶棚天花线30cm处位置选取4个角点,在板跨几何中心位选取1点,使用激光扫平仪,在实测板跨内打出一条水平基准线,分别测量顶棚与水平基准线之间的5个垂直距离。
每层不少于4块板,每块板5个点,共25个检测点,中心部位增加1个测点),分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
以极差作为计算值,最大偏差值≤15mm时,5个偏差值的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
最大偏差值﹥15mm时,5个偏差值均按最大偏差值计,作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
3)每间房间的5个检查数据作为5个样本点数,每超标一个点,记录为一个不合格点。
4)所选实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
8.4示例:
9房间方正性(抹灰工程)
9.1指标说明:
考虑实际测量的可操作性,选用同一房间内同一垂直面的墙面与房间方正度控制线之间距离的偏差,作为实测指标,以综合反映同一房间方正程度。
评判标准:
[-10,10]mm。
9.2测量工具:
5米钢卷尺、激光扫平仪。
9.3测量方法和数据记录
1)距墙体30-60cm范围内弹出方正度控制线,并做明显标识和保护。
2)同一面墙作为1个实测区,累计实测实量10个实测区。
3)在同一测区内,实测前需用5米卷尺或激光扫平仪对弹出的两条方正度控制线进行校核,无误后采用激光扫平仪打出十字线,沿墙长度方向分别测量2个位置(两端)与控制线之间的距离(如果现场找不到控制线,可以一面带窗墙面为基准,用仪器引出两条辅助方正控制线)。
选取2个实测值之间的极差,作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
4)所选实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
9.4示例:
10房间开间、进深偏差(抹灰工程)
10.1指标说明:
选用同一房间内开间、进深实际尺寸与设计尺寸之间的偏差。
评判标准:
[-10,10]mm。
10.2测量工具:
5米钢卷尺、激光测距仪。
10.3测量方法和数据记录:
1)每一个功能房间的开间和进深分别作为1个实测区,累计实测实量10个功能房间的20个实测区。
2)同一实测区内按开间(进深)方向测量墙体两端的距离,各得到两个实测值,比较两个实测值与图纸设计尺寸,找出偏差的最大值,其小于等于10mm时合格;大于10mm时不合格。
3)所选房间的开间/进深的实测区不满足20个时,需增加实测套房数。
10.4示例:
开间、进深测量示意
11入户门门框正、侧面垂直度(室内门)
11.1指标说明:
反映入户门门框正、侧面垂直程度。
11.2合格标准:
[0,1]mm
11.3测量工具:
2M靠尺
11.4测量方法和数据记录:
1)每一樘门框都可以作为1个实测区,累计实测实量10个实测区。
2)分别测量一樘门门框的正面和侧面垂直度,共有2个实测值。
选取其中数值较大的,作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
3)所选房中门框正、侧面垂直度(室内门)的实测区不能满足10个时,需增加实测套房数。
11.5示例:
门框正侧面垂直度测量示意图
12铝合金门或窗框正面垂直度(铝合金-塑钢门窗)
12.1指标说明:
反映铝合金(或塑钢)门窗框垂直程度。
12.2合格标准:
[0,2.5]mm
12.3测量工具:
1M/2M靠尺
12.4测量方法和数据记录:
1)户内每一樘门或窗都可以作为1个实测区,检查10套房20个门窗,每个门窗窗框为1个实测点,累计40个实测点;(检查类型包含铝合金、塑钢、木质)
2)用2M靠尺分别测量每一樘铝合金门或窗两边竖框垂直度,取2个实测值中的最大数值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
3)所选房中窗框正面垂直度,如10套房内不足实测点数,可随机增加套数进行实测。
12.5示例:
13窗框内侧墙面(含飘窗窗台)大小头(抹灰工程)
13.1指标说明:
反映窗框内侧墙面厚度极差施工质量,避免出现“大小头”现象。
10合格标准:
[0,10]mm
11测量工具:
卷尺
12测量方法和数据记录:
1)任一窗框(含飘窗)作为一个实测区。
累计20个实测区;所选房实测区不满足20个时,需增加实测套房数。
2)实测时,外墙窗框等测量部位需完成抹灰或装饰收口。
3)窗框内侧墙体,沿着与内墙面垂直方向,分别测量窗框两端头部位窗框与内墙抹灰完成面之间的距离。
2个实测值之间极差值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
13示例:
14户内门洞尺寸偏差(抹灰工程)
14.1指标说明:
反映户内门洞尺寸实测值与设计值的偏差程度,避免出现“大小头”现象。
评判标准:
高、宽±10mm;
14.2测量工具:
激光测距仪、5米钢卷尺。
14.3测量方法和数据记录户
1)每一个户内门洞都可以作为1个实测区,累计实测实量10个实测区,累计40个实测点。
2)实测前需了解所选套房各户内门洞口尺寸。
实测前户内门洞口侧面需完成抹灰收口和地面找平层施工,以确保实测值的准确性。
3)实测最好在施工完地面找平层后,同一个户内门洞口尺寸沿宽度、高度各测2次。
若地面找平层未做,就只能检测户内门洞口宽度2次。
宽度和高度的2个测量值与设计值之间偏差的最大值,作为该户内门洞口尺寸高、宽偏差的2个实测值。
每一组实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
4)所选房中户内门洞尺寸偏差的实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
14.4示例:
15座便预留排水管孔距偏差(设备安装)
15.1指标说明:
本指标实测值为墙面装修完成面与座便器预留管外壁的距离。
通过控制此指标,避免因距离过小,造成座便器安装困难;或因距离过大,造成座便器水箱等与装修完成面的缝隙过大,影响观感。
15.2合格标准:
[0,15]mm
15.3测量工具:
5米钢卷尺
15.4测量方法和数据记录:
1)每一个座便预留排水管孔作为一个实测区,累计实测实量10个实测区。
所选实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
2)本指标在墙面打灰饼或抹灰完成或装饰面完成阶段,且管孔填嵌固定后测量。
3)实测前,通过图纸确定座便器预留排水管孔距,并将其管孔中心距换算为管外壁距墙体装修完成面距离。
如墙体装修面还未完成,现场测量值要减去2cm(墙面瓷砖铺贴预留厚度),以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。
4)每1个座便器预留排水管孔距的实测值与设计值之间的偏差值,作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
15.5示例:
16并列插座、开关面板高度偏差(设备安装)
16.1指标说明:
该指标反映同一类型并列电气面板上边平直程度。
主要反映观感质量。
16.2合格标准:
[0,0.5]mm
16.3测量工具:
钢尺或其他辅助工具(平直且刚度大)、钢塞片
16.4测量方法和数据记录:
1)每一个功能房间作为1个实测区,累计实测实量10个实测区。
所选10套房中并列面板高度偏差的实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
2)同一实测区内选全数同一类型并列的面板,以钢尺或其他辅助工具紧靠并列面板上边。
以0.5mm钢塞片插入钢尺与各面板之间的缝隙,如钢塞片能进入任一面板与钢尺之间的缝隙,则该测量点不合格。
反之则该测量点合格。
每个实测值都作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
3)为数据统计方便和提供实测效率,不合格点均按0.7记录,合格点均按0.3记录。
16.5示例:
17同一室内开关、插座面板高度极差(设备安装)
17.1指标说明:
该指标为同一房间内,各墙面相同标高位的电气面板与同一水平线距离的极差,主要反映观感质量。
17.2评判标准:
[0,10]mm。
17.3测量工具:
激光扫平仪、5米钢卷尺。
17.4测量方法和数据记录
1)每一个功能房间作为1个实测区,累计实测实量10个实测区。
2)在所选套房的某一功能房间内,使用激光扫平仪在墙面打出一条水平线。
以该水平线为基准,用钢卷尺测量该房间内同一标高位各电气面板上边至水平基准线的距离。
选取其与水平基准线之间实测值的极差,作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
3)所选房中同一室内面板标高差的实测区不满足10个时,需增加实测套房数。
17.4示例:
18卫生间试水(防水工程)
18.1指标说明:
反映卫生间侧墙、下层管道壁渗水风险。
18.2合格标准:
试水24小时后,卫生间侧墙、下层卫生间管道壁未出现渗水。
18.3测量工具:
目测。
18.4测量方法:
1)实测区与合格率计算点:
试水检测10个卫生间,每一个实测区在试水前检测侧墙、下层卫生间管道壁,记录现场现状。
试水高度为大于20mm,以满足试水高度要求。
24小时后检测试水情况,实测数据为合格率的1个计算点。
所选实测点不满足10个时,需增加实测区。
2)测量方法:
现场对实测区采用试水,观察是否有渗水现象。
3)数据记录:
当实测区存在渗水现象,该实测区不合格;反之,则合格。
不合格点均按“1”记录,合格点均按“0”记录。
4)备注:
交付评估项目所有卫生间需要提前24小时全部蓄水,检查过程中随机抽取10个卫生间。
如检查过程中发现蓄水时间不足24小时、蓄水高度不满足要求、未提前蓄水等造成无法检查评估的,则该项目检查计为0分。
19外窗淋水
19.1指标说明:
反映外窗渗水风险。
19.2合格标准:
外窗淋水无渗漏。
19.3测量工具:
目测。
19.4测量方法:
1)实测区与合格率计算点:
淋水检测20扇外窗,每一个实测区在淋水前检测外窗,记录现场现状。
2)淋水管管径宜为15~20mm,距窗表面距离宜为100~150mm,喷水孔成直线均匀分布,喷水方向与水平方向角度宜为30°左右,孔径2~3mm,孔间距100~150mm,水量为自来水正常水压下最大量或采用增压泵增压取水,确保在外墙面及外窗表面形成水幕;淋水时间为15-20min。
3)淋水后查看窗内窗户表面潮湿、渗透现象。
实测数据为合格率的1个计算点。
所选实测点不满足20个时,需增加实测区。
4)测量方法:
现场对实测区采用淋水,观察是否有潮湿、渗透现象.
5)数据记录:
当实测区存在潮湿、渗透现象,该实测区不合格;反之,则合格。
不合格点均按“1”记录,合格点均按“0”记录。
4)备注:
交付评估项目需提前做好淋水设备,确保项目可以正常淋水,如抽查过程中无法正常淋水,则该项目检查计为0分。
19.5示例:
20顶层顶棚(含阁楼)渗水
20.1指标说明:
反映屋面渗水风险。
20.2合格标准:
顶层顶棚无渗漏、无水渍、无潮湿。
20.3测量工具:
目测。
20.4测量方法:
1)实测区与合格率计算点:
检测10个顶层实测区(自然间为一检测区),每一个实测区查看顶棚潮湿、水渍、渗水情况。
实测数据为合格率的1个计算点。
所选实测点不满足10个时,需增加实测区。
2)测量方法:
现场对实测区目测观察是否有潮湿、水渍、渗水现象。
3)数据记录:
当实测区存在潮湿、水渍、渗水现象,该实测区不合格;反之,则合格。
不合格点均按“1”记录,合格点均按“0”记录。
4)备注:
交付评估项目所有屋面、露台需要提前24小时全部蓄水,如检查过程中发现蓄水时间不足24小时、蓄水高度不满足要求、未提前蓄水等造成无法检查评估的,则该项目检查计为0分。
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