中大槐树片区综合改造投资分析Word下载.docx
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30元/m²
*50万m²
=1500万元
人防配套费30元/m²
e.技术咨询服务费
2.3元/m²
=115万元
技术咨询服务费2.3元/m²
f.图纸审查费
4.58元/m²
=100万元
图纸审查费4.58元/m²
g开工手续费
3.343%*80000万元=2744万元
招标代理费0.37%,标底费0.025%,质监费0.14%,合同公证费0.01%,劳保统筹2.6%,交易信息咨询费0.098%,造价管理费0.1%。
规费合计
31609万元
3
建
安
成
本
a.建安直接费
1600元/m²
=80000(高层)
小高层按1600元/m²
;
b.水电工程费(外)
70元/m²
=3500万元
水电工程费(外)按70元/m²
c.销售费用
210000万元*0.5%=1050万元
按销售额的0.5%;
建安成本合计
84550万元
总投资:
167159万元
合计单方造价:
3343.18元/m²
预计销售收入:
4200元/m²
=210000万元
高层、小高层住宅4200元/m²
税金:
210000万元*5.5%=11550万元
预计盈利:
210000万元-11550万元-167159=31288万元
回报率:
18.72%
容积率:
2.5建筑面积:
50万平方米
中大槐树北区规划住宅部分
170万元/亩*44.80亩=7616万元
拆迁单价为170万元/亩。
40万元/亩*44.80亩=1792万元
土地出让金40万元/亩。
0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元
管理费按0.08万元/亩。
246元/m*7.47万m²
=1837.62万元
配套费246元/m²
。
*7.47万m²
=224.1万元
=17.18万元
技术咨询服务费按2.3元/m²
2元/m²
=14.94万元
图纸审查费2元/m²
3.343%*11952万元=409.95万元
4721.58万元
=11952万元
高层按1600元/m²
=522.9万元
31374万元*0.5%=232.5万元
14043.6万元
26381.18万元
3531.62元/m²
4200元/m2*7.47m2=31374万元
高层按4200元/m2
预计销售收入合计:
31374万元
31374万元*5.5%=1725.57万元
31374-1725.57-14043.18=3267.25万元
12.38%
6.065万平方米
中大槐树北区规划市级公建部分
220万元/亩*59.87亩=13171.4万元
拆迁单价为231.55万元/亩。
36.9万元/亩*51.95亩=1916.96万元
二类商业办公用地土地出让金36.9万元/亩。
0.08万元/亩*51.95亩=4.16万元
管理费0.08万元/亩。
246元/m*10.995万m²
=2704.77万元
*10.995万m²
=329.85万元
=25.29万元
F.图纸审查费
=50.36万元
3.343%*21990万元=735.13万元
5692.56万元
10.995万m²
*2000元/m²
=24463.87万元
高层按2000元/m²
=769.65万元
54975万元*1%=549.75万元
按总销售额的1%;
23309.4万元
42173.36万元
3835.68元/m²
5000元/m²
=54975万元
公建5000元/m²
54975*5.5%=3023.63万元
54975–3023.63-42173.36=9778.01万元
23.19%
3.3建筑面积:
10.995万平方米
省立医院周边片区投资分析
东与市中区搭界、南至经七路、西至纬十二路、北至经二路,旧城改造涉及振兴街、青年公园、五里沟三个办事处。
棚户区零星散布,合计占地60亩,规划建筑面积8万m²
,容积率2.0。
预计拆迁费用1.2亿元;
上缴规费0.41亿元;
建安成本1.05亿元。
总投资2.65亿元。
预计销售收入3.2亿元,回报率13.96%。
省立医院片区
200万元/亩*60亩=12000万元
拆迁单价为200万/亩。
24.45万元/亩*60亩=2168.72万元
二类住宅24.45万元/亩
0.08万元/亩*60亩=4.8万元
246元/m*8.0万m²
=1968万元
*8.0万m²
=240万元
=18.4万元
=61.05万元
3.343%*9600万元=320.93万元
4055.77万元
1200元/m²
=9600万元
造价按1200元/m²
=560万元
32000万元*1%=320万元
按销售额的1%;
10480万元
26535.77万元
3316.97元/m²
4000元/m²
=32000万元
住宅4000元/m²
32000*5.5%=1760万元
32000-1760-26535.77=3704.23万元
13.96%
2.0建筑面积:
8.0万平方米
五里沟片区综合改造投资分析
东起纬五路、西到发祥巷、南起经二路、北到经一路,在五里沟办事处辖区内,该片区棚户区总占地100亩,规划建筑面积13.33万m²
拆迁投资2.00亿元;
上缴规费0.69亿元;
建安成本1.75亿元。
总投资4.44亿元。
预计销售5.54亿元,回报率17.85%。
五里沟片区
200万元/亩*100.亩=20000万元
a.土地出让金(2585.69万元)
24.45万元/亩*88.7亩=2168.72万元36.9万元/亩*11.3亩=416.97万元
二类公建36.9万元/亩。
0.08万元/亩*100亩=8万元
246元/m*13.33万m²
=3279.18万元
*13.33万m²
=399.9万元
=30.66万元
3.343%*15996万元=230.03万元
6899.23万元
=15996万元
=933.1万元
55350万元*1%=553.5万元
17482.6万元
44381.83万元
3329.47元/m²
(55350万元)
*11.3万m²
=45200万元
*2.03万m²
=10150万元
55350*5.5%=3044.25万元
55350-3044.25-44381.83=7923.92万元
17.85%
13.33万平方米
西市场片区综合改造投资分析
东起铁路51号家属院、南至经二路、西到纬十二路、北到津浦铁路,棚户区总占地349.85亩,规划建筑面积41.862万m²
,容积率2.5。
预计拆迁投资7.2亿元;
上缴规费2.5亿元;
建安成本5.37亿元。
总投资15.07亿元。
预计销售收入18.80亿元,回报率17.89%。
西市场北侧北区(主要为住宅)
170万元/亩*104.亩=17680万元
拆迁单价为170万/亩。
24.45万元/亩*104亩=2550.87万元
二类住宅用地土地出让金按24.45万元/亩。
0.08万元/亩*104亩=8.35万元
246元/m*9.83万m²
=2418.18万元
*9.83万m²
=294.9万元
=22.61万元
=45.02万元
3.343%*6881万元=230.03万元
5569.96万元
700元/m²
=9138.53万元
造价按700元/m²
=1966万元
29490万元*1%=294.9万元
7864万元
31113.96万元
3165.20元/m²
3000元/m²
=29490万元
住宅销售预计3000元/m²
29490*5.5%=1621.95万元
预计亏损:
29490-1921.95-31113.95=-3245.91万元
1.42建筑面积:
9.83万平方米
西市场北侧南区(以公建和高层住宅为主)
200万元/亩*214.95亩=42990万元
土地拆迁单价为200万/亩。
30万元/亩*214.95亩=7931.66万元
二类商业办公及住宅用地出让金平均30万元/亩。
0.08万元/亩*214.95亩=17.2万元
246元/m*26.672万m²
=6561.31万元
*26.672万m²
=800.16万元
=61.35万元
=122.16万元
3.343%*34134.2万元=1141.11万元
16634.95万元
1.95万m²
*1000元/m²
=1950万元(二层)
二层按1000元/m²
(总计34134.2万元)
14.742万m²
*1100元/m²
=16216.2万元(多层)
多层按1100元/m²
9.98万m²
*1600元/m²
=15968万元(高层)
=5334.4万元
131726万元*1%=1317.26万元
37318.5万元
96943.45万元
3634.93元/m²
(公建)5500元/m²
*16.692万m²
=97806万元
公建5500元/m²
(住宅)4000元/m²
*9.98万m²
=39920万元
131726万元
131726万元*5.5%=7244.93万元
131726-7244.93-96943.45=27537.62万元
28.40%
西市场南侧(山东绿洋食品厂)
11330.37万元
共30.9亩
24.45万元/亩*9.6亩=234.72万元
(计1020.69万元)
36.9万元/亩*21.3亩=785.97万元
二类商业36.9万元/亩
0.08万元/亩*30.9亩=2.47万元
246元/m*5.362万m²
=1319.05万元
*5.362万m²
=160.86万元
=12.33万元
=24.56万元
3.343%*7897.1万元m²
=264万元
2803.96万元
1000元/m²
*1.4027万m²
=1402.7万元
市场造价按1000元/m²
2000元/m²
*2.178万m²
=4356万元
商业2000元/m²
*1.782万m²
=2138.4万元
住宅1200元/m²
=1072.24万元
26821.85万元*1%=268.21万元
8540.66万元
22674.99万元
4228.82元/m²
=7128万元
住宅销售预计4000元/m²
(26821.85万元)
5500元/m²
*3.5807万m²
=19693.85万元
26821.85*5.5%=1475.2万元
26821.85-1475.2-22674.99=2671.66万元
11.78%
2.6建筑面积:
5.362万平方米
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