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年租金递增比例
5%
计租面积
按建筑面积计租
估价对象与比较案例均正常情况下的租金,且处于同一区域,个别因素条件等有一定差异,故需进行个别因素修正。
经综合比较,其个别因素修正系数具体修正如下(具体见表-技-5)。
表-技-5估价对象底层商业用房租金测算表
租金单价(元/平方米·
租金情况修正
100
个别因素条件修正
104
102
比准价格(元/㎡)
160.00
163.46
156.86
在确定估价对象租金水平时,可以三个比准价格的平均值作为估价对象底层商业用房租金水平,即(取整至元):
(160+163.46+156.86)÷
3=160(元/平方米·
由上可知,我们以比较案例比准价格的算术平均值为测算结果(租金),据前述,2、3层租金与底层租金存在一定的比例关系,一般二层租金为底层的60-65%,3层租金为底层的45-50%,本次评估根据谨慎原则,我们确定2层租金为底层的60%,3层租金为底层租金的45%,即:
2层租金:
160×
60%=96元/平方米
3层租金:
45%=72元/平方米
估价对象位于成都市城西一环路内侧西门车站商圈,据调查,估价对象所在区域底层商业用房空置率为2%,2层为3%,3层为6%;
根据估价对象的具体特征,房屋有效利用率为100%,则估价对象年有效毛收入详见表-技-6:
年有效毛收入(租金内涵)包含:
折旧、管理费、维修费、保险费、税金;
租金一年支付一次,年末支付。
经我们调查,估价对象出租情况与区域类似商业用房市场状况基本吻合,物业出租情况基本正常,新签订租金合同一般按年5%-7%的比例递增,考虑到本次估价目的系为抵押贷款服务,依据谨慎原则,本次评估假定估价对象在其收益期内年有效毛收入平均按5%递增。
2、资本化率
根据房地产估价规范,求取资本化率可采用市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等。
本报告以安全利率加风险调整值法来确定本报告的资本化率。
(1)安全利率的确定
安全利率通常选用银行一年期存款利率或国债利率。
由于近年国内没有发行一年国债,本报告以近期一年存款利率作为安全利率。
目前一年期安全利率为3.25%。
(2)风险报酬率的确定
风险报酬率等于投资风险、管理负担、缺乏流动性等三项补偿之和,并扣除投资带来的优惠率。
①投资风险补偿,是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时,要求对所承担的额外风险进行补偿,否则将不会投资。
估价对象所在区域商业房地产的租售价格比率在1:
300-1:
400之间,投资回报率在3%-5%之间,风险补偿率要求较高,达3%-5%,本报告取3%。
②管理负担补偿,是指若一项投资因所要求的管理活动越多,其吸引力就会越小,因此投资者必然会要求对所承担的额外管理进行补偿。
估价对象为单一商铺(整栋商业房地产),一旦对外出租,管理负担较小,其管理负担补偿率一般在0.5%左右,本报告取其管理负担补偿率为0.5%。
③缺乏流动性补偿,是指投资者在投入资金后,对因此损失的资金流动性所要求的补偿。
房地产与存款、债券、黄金相比,买卖要困难,缺乏流动性补偿率较高,可达2%-3%。
本报告取中值2.5%。
④投资带来的优惠,是指由于投资房地产可能会使投资人获得某些额外的好处(如易于获得融资等),从而投资者会降低所要求的报酬率。
通常情况下商业房地产投资带来的优惠率在1%-1.5%,本报告取中值1.25%。
(3)估价对象资本化率的确定
安全利率加风险调整值法测算资本化率的公式如下:
资本化率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率
+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率
=3.25%+3%+0.5%+2.5%-1.25%
=8%
另据估价人员调查,估价对象所在区域商业房地产的租售价格比率在1:
400之间,投资回报率在3%-5%之间,但区域内商铺租金新签长租合同(三年以上)的租金年增长率可达到3%-5%,若考虑租金增长率,实际回报率可达到6%-10%。
由此,可估算估价对象资本化率的范围为6%-10%。
本项目取通过安全利率加风险调整值法求出的资本化率,处于市场提取法估算的范围。
因此,本次估价以安全利率加风险调整值法测算的资本化率(8%)作为本项目的资本化率
3、经营费用
估价对象所在建筑共7层框架结构,据估价人员调查,成都市同类、同档次建筑物的重置成本为2200元/平方米。
①折旧费:
根据《房地产估价规范》,对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用年限时,应根据土地使用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
因此,本项目不扣减折旧费。
管理费是对项目进行必要管理所需要的费用,管理人员应当配备合理、尽职尽责,以确保项目各功能区的正常、良好运转,一般为有效毛收入的2%—5%,本次评估根据估价对象实际情况取管理费用为有效毛收入的2%,详见表-技-6。
③维修费:
成都市同类、同档次建筑物的重置成本为2200元/平方米,建筑物维修费一般取房屋重置价的1.5%-2%,本次评估根据估价对象实际情况取维修费为房屋重置价的2%,详见表-技-6。
④保险费:
成都市同类、同档次建筑物的重置成本为2200元/平方米,保险费通常为重置成本的1.5‰-2‰,本次评估我们取2‰,详见表-技-6。
⑤税金:
包括房产税、营业税、城建税及教育附加、印花税等。
根据国家的有关规定,房产税为租金收入的12%,营业税及附加、印花税为租金收入的5.6%,总税负为17.6%,详见表-技-6。
4、房地产纯收益
房地产纯收益=房地产总收益-经营费用
详见表-技-6。
5、估价对象收益年期
据委托方提供的估价对象所在项目《国有土地使用证》,涉及的土地使用权为出让商业用地,使用权终止日期为2039年4月19日,至估价时点起土地剩余使用年期为28.02年。
从估价人员现场查看情况来看,房屋尚可安全使用49年。
由于委托方未能提供且估价人员也未查实土地使用权到期后地面房屋如何处置的具体政策及有关合同约定。
本次评估仍根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《房地产估价规范》的有关规定确定,设定估价对象剩余收益年限为为28.02年。
6、估价对象收益价格
由前述,估价对象未来年有效毛收入平均按5%递增假设,则收益法的计算公式为:
P=a/(r-g)×
{1-[(1+g)/(1+r)]n}
其中:
P为估价对象的评估现值;
a为估价对象产生的年纯收益;
r为估价对象的资本化率;
n为估价对象产生收益的年限;
g为估价对象收益逐年递增的比率。
将前述有关参数代入收益法公式,得出估价对象的收益价格详见表-技-6。
表-技-6收益还原法测算表
所在层数
月租金(元/平方米)
有效利用率
有效毛收入(元/平方米·
年)
折旧(元/平方米)
管理费(元/平方米)
维修费(元/平方米)
保险费(元/平方米)
税金(元/平方米)
房地产纯收益(元/平方米)
收益年期(年)
收益单价(元/平方米)
一
160.00
1881.60
0.00
37.63
44.00
4.40
331.16
1464.41
28.02
26645.39
二
96.00
3%
1117.44
22.35
196.67
850.02
15466.37
三
72.00
6%
812.16
16.24
142.94
604.58
11000.52
B.有租约限制的收益价格
(1)租约期内:
据委托方提供的《补充合同
(一)》(复印件),估价对象1-3层已整体全部出租,租赁期为2005年8月20日至2015年8月19日,年租金为1322600.00元,因租赁合同未具体约定各层租金水平,我们以平均租金作为估价对象租约期内租金水平,1-3层平均月租金为19.51元/平方米,从估价时点至租约终止日期(2015年8月19日)为4.35年,有效利用率为100%,空置率为0%。
(2)租约期外
据委托方提供的租赁合同,设置的租赁权终止日期为2015年8月19日,据前述,估价对象收益终止日期为2039年4月19日,则剩余租约外收益年期为23.67年,据前测算,无租约限制的估价时点客观租金为1层160元/平方米,2层96元/平方米,3层72元/平方米,各层均按每年5%递增,据公式a=a1×
(1+r)n(a为租约到期后的客观租金,r为递增比例,n为经过年期,即4.35年),有效利用率为100%,各层空置率据前述底层为2%,2层为3%,3层为6%,租约期外估价对象年有效毛收入详见表-技-7。
据前述,资本化率为8%。
据前述,估价对象建筑物的重置成本为2200元/平方米,残值率为0。
折旧费:
据前述,本项目不扣减折旧费。
管理费是对项目进行必要管理所需要的费用,管理人员应当配备合理、尽职尽责,以确保项目各功能区的正常、良好运转,一般为有效毛收入的2%—5%,本次评估根据估价对象实际情况取管理费用为有效毛收入的2%,详见表-技-7。
成都市同类、同档次建筑物的重置成本为2200元/平方米,建筑物维修费一般取房屋重置价的1.5%-2%,本次评估根据估价对象实际情况取维修费为房屋重置价的2%,详见表-技-7。
成都市同类、同档次建筑物的重置成本为2200元/平方米,保险费通常为重置成本的1.5‰-2‰,本次评估我们取2‰,详见表-技-7。
根据国家的有关规定,房产税为租金收入的12%,营业税及附加、印花税为租金收入的5.6%,总税负为17.6%,详见表-技-7。
详见表-技-7。
据估价对象租赁合同及前设定,分段设定估价对象收益年期,租约期内收益年期为4.35年,租约期外收益年期为23.67年,详见表-技-7。
6、租金递增比例
租约期内,按租赁合同约定租金计算;
租约期外,按5%递增比例计算,详见表-技-7。
7、估价对象收益价格
将前述有关参数代入收益法公式,得出估价对象的收益价格详见表-技-7。
表-技-7收益还原法测算表(有租约限制)
1、2、3层
19.51
0%
234.12
4.68
44
4.4
41.21
139.83
4.35
497.28
1层
197.83
2326.48
46.53
409.46
1822.09
23.67
29557.56
2层
118.70
1381.67
27.63
243.17
1062.47
17235.17
3层
89.02
1004.15
20.08
176.73
758.94
12311.37
因估价对象在估价时点均设定了租赁权,故我们还应将租赁期外的收益价格折现到估价时点,据前表-技-7,根据公式P=P1/(1+r)n(P1为未折现收益价格,r为折现率,n为折现年限),估价对象收益价格为(详见表-技-8):
表-技-8估价对象收益价格一览表
收益单价
(元/平方米)
折现年限
折现率
折现到估价时点的收益单价
评估单价
一层
8%
21645.57
21148.29
二层
12828.96
12331.68
三层
9306.00
8808.72
(二)市场比较法
技术思路,首先求取底层商业用房的市场客观售价,根据市场调查并结合估价师经验,一般2、3层商业用房与1层商业用房售价存在一定的比例关系,据此确定2、3层商业用房的客观市场售价。
因估价对象均已设定了租赁权,最后按租赁合同对估价对象价格产生的影响程度分别确定1、2、3层权利状况修正值,确定估价对象评估价格。
A、1层商业
1、交易案例的选取(具体见表8)
我们就估价对象所在区域及周边区域类似商业用房的交易情况进行了充分的市场调查,从中选取了三个与估价对象类似的商业房地产的交易案例,具体情况如下:
(详见表-技-9)。
表-技-9估价对象与可比实例相关情况
项目
比较实例一
比较实例二
比较实例三
所在楼盘
所在位置
西大街
营门口路198号、200号、202号
建成年代(年)
2000
2005
1997
1999
建筑结构
框架
框剪
建筑总层数
6
15
7
装修时间(年)
装修情况
普通装修
精装修
简单装修
建筑面积(平方米)
1434
223
105.7
375
装修价值(元/m2)
300
800
产权性质
可上市流通
交易时间(年)
2011年4月14日
2011年4月10日
2011年4月9日
2011年4月5日
交易情况
市场价格
正常交易
涉及土地取得方式
出让
付款方式
一次性
一次性付款
币种
人民币
面积内涵,单位
每平方米建筑面积价格
总价(万元)
666.37
304.67
1021.31
成交单价(元/m3)
29882
28824
27235
备注:
以上所选三个案例成交时点时的收益年期与估价对象在估价时点的收益年期接近。
2、建立可比修正系数体系:
(1)统一付款方式、统一币种和货币单位
经调查,以上三个比较案例均为一次性付款方式成交,币种均为人民币。
(2)统一面积单位、内涵
上述比较案例均为每单位平方米价格,与估价对象的价格内涵一致。
(3)产权性质修正
估价对象为商品房,与各交易实例一致,故在此不作产权性质修正。
(4)权益状况分析
经调查,以上三个比较案例与估价对象所涉及的土地均为出让方式取得,其成交时点时的收益年期与估价对象在估价时点的收益年期接近,估价对象设定了租赁权,比较案例未设定租赁权,据前技术思路,我们先求取无租约限制的市场客观价值,故权益状况一致,本次评估可不进行权益状况修正。
(5)结构差异修正
估价对象与各比较实例均为框架结构,结构一致,故在此不作结构差异修正。
(6)关于装修程度的修正:
由于本次估价结果不包含室内自行装修价值,本次评估应先扣除可比实例成交价格中包含的装修价值,统一换算成清水房价值。
各比较实例装修程度及时间详见表-技-9,一般的,对经营性用房的装修,我们按6年进行折旧,各比较实例装修现值详见表-技-10。
(7)关于楼层修正:
估价对象与各可比实例均为第一层商业用房,故在此不对其进行楼层修正。
综上所述,估价对象与可比实例统一价格基础修正情况如下:
表-技-10比较因素修正表
交易价格(元/m2)
产权性质修正值(元/m2)
结构差异修正值(元/m2)
权益状况修正值(元/m2)
比较案例装修现值(元/m2)
楼层差修正系数
统一可比基础后价格(元/m2)
25400
24500
23150
3、交易日期修正
本次评估估价时点为2011年4月14日,各比较案例交易日期均为近期交易,据估价人员调查,区域内近期商业房地产售价变化不明显,故可不进行交易日期修正。
4、交易情况修正
经调查,以上三个比较案例均为正常交易价,因此本次评估可不进行交易情况修正。
5、区域因素修正
作为商业用房在区域因素分析方面包括:
商服繁华度、交通限制、交通配套设施、城市规划限制、区域景观、环境状况等。
根据我公司对成都市区影响商业房地产的区域因素调查,建立商业房地产区域因素影响评价标准(见表-技-11、表-技-12),结合估价对象的区域条件(表-技-13),编制估价对象与比较实例的区域因素等级与分值表(表-技-14、表-技-15),确定估价对象与各比较实例一、二、三的修正指数分别为100、99、99、99。
6、个别因素修正
据市场调查及估价人员分析,影响商业用房价格的个别因素有临街状况、距区或商业中必距离、距公交站点距离、层高、宽度与进深比等。
根据我公司对成都市区影响商业房地产的个别因素调查,建立商业房地产个别区域因素影响评价标准(见表-技-11、表-技-12),结合估价对象的个别条件(表-技-13),编制估价对象与比较实例的个别因素等级与分值表(见表-技-14、表-技-15),确定估价对象与各比较实例一、二、三的修正指数分别为100、101、100、100。
表-技-11商业类用房区域因素个别修正因素说明表
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
繁华程度
商业区级别
市级商服区
区级商服区
小区级
街区级
无商服中心分布
商服设施聚集状况
市级大型商业街、综合、专业市场
区级商业街、综合、专业市场
小区级综合、专业市场
街区级商服设施
商服设施零星分布
交通条件
公交便捷程度
>
6路公交线
4-6路公交线
3路公交线
1-2路公交线
无
交通通达程度
双向六车道以上
双向四车道
双向二车道
单行道
立交桥
城市规划限制
功能分区
商业
商业、办公
商业、住宅
住宅
工业、仓储
环境
区域环境
无污染、经营氛围浓烈
环境欠整洁、但经营氛围良好
经营环境一般
环境杂乱、经营环境不佳
环境污染明显
个别因素
临街状况
临街道路类型
商业步行街
城市主、次干道
小区主干道路
小区内部一般街道
过境路、有隔离栏道路
临街位置
拐角
临街(拐)
临街
局部临街
背街
距区域商业中心距离
商服中心区域
50-100米
100-500米
500-1000米
>1000米
距公交站点距离
<50米
50-150米
150-250米
250-500米
>500米
层高
4.5米
4.5-3米
<
3米
面积
面积适中、对现实用途无影响,同时也利于未来改变用途时的改造
偏大、偏小,在利用上有一定的浪费或有所局限。
同时对未来改变用途时的改造也有一定的影响
过大、过小,在利用上有较大浪费或局限,同时不利于未来的改造利用。
形状
形状规则对利用无影响
较不规则,对经营布局有一定影响
极不规则,不利于经营布局
开间(宽度与进深比)
1:
1以上
1-1:
1.5
1.5以下
成新率
九成新以上
八-九成新
七-八成新
六-七成新
六成新以下
表-技-12商业类用房区域因素个别因素修正系数表(%)
3
-1.5
-3
2
-1
-2
0.5
-0.5
临街道路类
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