商住综合用途项目土地评估技术过程.docx
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商住综合用途项目土地评估技术过程
一、估价方法
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
根据估价人员现场勘查情况,考虑到估价对象主要为商住,按照《城镇土地估价规程》的要求,结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,评估可以选用以下方法:
考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内,且待估宗地是具有收益性或潜在收益的房地产,所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多,能够比较容易估算待估物业的市场售价,则选用基准地价系数修正法和假设开发法进行评估。
二、估价过程
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
⑴基准地价成果介绍及内涵
根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》(某政发[2011]XX号),某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
基准地价内涵为在县城规划区范围内,以2009年7月1日为基准地价基准日,在现状利用条件和“五通一平”土地开发程度下,各土地用途不同等级的平均容积率条件下,将土地按照商业、住宅、工业等土地用途,分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。
不同用途基准地价见下表。
某县县城区国有建设用地基准地价表
单位:
元/平方米
路段级别基准地价
区域级别基准地价
用途
商业用地(40年)
商业用地(40年)
住宅用地(70年)
工业用地(50年)
级别
价格
容积率
价格
容积率
价格
容积率
价格
容积率
Ⅰ
3650
1.2
1680
1.2
650
1.8
330
/
Ⅱ
2040
1.2
1130
1.2
570
1.6
300
/
Ⅲ
1300
1.0
820
1.0
490
1.6
260
/
Ⅳ
820
1.0
610
1.0
410
1.4
230
/
Ⅴ
640
1.0
450
1.0
330
1.4
200
/
Ⅵ
460
1.0
330
1.0
250
1.4
180
/
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
估价设定开发程度下的宗地地价=(基准地价+Kf)×(1+∑Ki)×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
式中:
∑Ki—宗地区域修正因素修正系数
Kai—宗地个别修正因素修正系数
KY—年期修正系数
Kv—容积率修正系数
Kt—估价期日修正系数
Kf—开发程度修正额
ΠKai—特殊因素修正系数。
⑵确定估价对象土地级别及基准地价
根据估价对象的具体位置及《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某县城区土地级别范围表”,确定估价对象所在土地级别为三级区域,估价对象设定用途商业用地的路段基准地价为1300元/平方米、区域基准地价为820元/平方米,住宅用地的基准地价为490元/平方米。
⑶区域因素修正系数∑Ki
根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”,按照评估宗地的区域因素条件,建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。
某县城区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距商业中心距离(米)
<2500
2500-3000
3000-3500
3500-4000
>4000
交通
条件
临道路状况
综合型主干道
生活型主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型次干道
巷道或支路
距公交站点距离
<50
50-100
100-150
150-300
>300
客运码头
<150
150-310
310-460
460-620
>620
距火车站距离
<1500
1500-1800
1800-2300
2300-2800
>2800
距长途汽车站距离
<650
650-900
900-1100
1100-1400
>1400
基本设施状况
供水保证率(%)
100
100-98
98-95
95-90
<90
排水状况
好
较好
一般
较差
差
电力保证率(%)
100
99-98
98-96
96-94
<94
距银行网点距离
<400
400-750
750-1500
1500-2000
>2000
距电信营业厅距离
<50
50-100
100-150
150-200
>200
人口状况
人口密度
人口稠密区
人口较稠密区
一般区域
人口较稀疏区
人口稀疏区
城市
规划
道路规划
综合型主干道
生活型主干道
生活次干道或交通型主干道
交通型次干道
巷道或支路
用地规划
最佳用途
较适合用途
一般适合用途
不太适合用途
不适合用途
某县城区Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
0.3959
距商业中心距离
0.3959
0.0832
0.0416
0
-0.0388
-0.0775
交通
条件
0.2135
临道路状况
0.0776
0.0165
0.0082
0
-0.0065
-0.0130
公交便捷度
0.0685
0.0146
0.0073
0
-0.0057
-0.0114
客运码头
0.013
0.0028
0.0014
0
-0.0011
-0.0022
距火车站距离
0.0233
0.0050
0.0025
0
-0.0019
-0.0039
距长途汽车站距离
0.0311
0.0047
0.0023
0
-0.0018
-0.0037
基本设施状况
0.1525
供水保证率
0.032
0.0079
0.0040
0
-0.0031
-0.0062
排水状况
0.0232
0.0066
0.0033
0
-0.0026
-0.0052
电力保证率
0.04
0.0085
0.0043
0
-0.0033
-0.0067
距银行网点距离
0.0351
0.0080
0.0040
0
-0.0032
-0.0063
距电信营业厅距离
0.0222
0.0091
0.0045
0
-0.0036
-0.0071
人口状况
0.1321
人口密度
0.1321
0.0296
0.0148
0
-0.0116
-0.0233
城市
规划
0.106
道路规划
0.0631
0.0156
0.0078
0
-0.0061
-0.0123
用地规划
0.0429
0.0105
0.0052
0
-0.0041
-0.0082
宗地商业用地区域因素修正系数
因素
因子
优劣程度
修正系数
商服繁华度
距商业中心距离(米)
优
0.0832
交通
条件
临道路状况
一般
0
距公交站点距离
优
0.0146
客运码头
劣
-0.0022
距火车站距离
一般
0
距长途汽车站距离
一般
0
基本设施状况
供水保证率(%)
优
0.0079
排水状况
优
0.0066
电力保证率(%)
优
0.0085
距银行网点距离
优
0.008
距电信营业厅距离
优
0.0091
人口状况
人口密度
优
0.0296
城市
规划
道路规划
一般
0.0156
用地规划
优
0.0105
合计
某县城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距商业中心距离(米)
<2500
2500-3000
3000-3500
3500-4000
>4000
交通
条件
临街道路状况
生活型主干道
综合型主干道
交通型主干道或生活型次干道
交通型次干道
巷道或支路
距公交站点距离
<50
50-100
100-150
150-300
>300
距客运码头距离
<150
150-310
310-460
460-620
>620
距火车站距离
<1500
1500-1800
1800-2300
2300-2800
>2800
距长途汽车站距离
<650
650-900
900-1100
1100-1400
>1400
基础
设施
状况
供水保证率
100
100-98
98-95
95-90
<90
排水状况
好
较好
一般
较差
差
电力保证率
100
100-98
98-95
95-90
<90
供气保证率
100
100-98
98-95
95-90
<90
距农贸市场距离
<300
300-400
400-640
640-900
>900
距中学距离
<200
200-400
400-600
600-800
>800
距小学距离
<200
200-300
300-400
400-600
>600
距医院距离
<400
400-750
750-1500
1500-2000
>2000
距幼儿园距离
<300
300-500
500-700
700-900
>900
环境
条件
三害污染度
无污染
基本无污染
轻度污染
污染较重
严重污染
绿地覆盖率
好
较好
一般
较差
差
地形条件
地势平坦
较平坦,对建筑物无影响
较平坦,对建筑物影响较小
不平坦,需考虑坡度影响
不平坦,需经平整
地质条件
>25
25-22
22-18
18-15
<15
洪涝危害等级
>100年一遇
50-100年一遇
20-50年一遇
10-20年一遇
<10年一遇
人口状况
人口密度
人口稠密区
人口较稠密区
一般区域
人口较稀疏区
人口稀疏区
城市
规划
道路规划
生活型主干道
综合型主干道
交通型主干道或生活型次干道
交通型次干道
支路
用地规划
最佳用途
较适合用途
一般适合用途
不太适合用途
不适合用途
某县城区Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
权重
因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
0.1579
距商服中心距离
0.1579
0.0275
0.0137
0
-0.0161
-0.0322
交通
条件
0.1755
临街道路状况
0.0654
0.0141
0.0070
0
-0.0082
-0.0165
距公交站点距离
0.0631
0.0204
0.0102
0
-0.0120
-0.0239
距客运码头距离
0.0105
0.0023
0.0012
0
-0.0014
-0.0027
距火车站距离
0.0175
0.0040
0.0020
0
-0.0023
-0.0046
距长途汽车站距离
0.019
0.0039
0.0019
0
-0.0023
-0.0045
基础
设施
状况
0.2525
供水保证率
0.0335
0.0056
0.0028
0
-0.0033
-0.0066
排水状况
0.0277
0.0089
0.0044
0
-0.0052
-0.0104
电力保证率
0.0424
0.0094
0.0047
0
-0.0055
-0.0110
供气保证率
0.0262
0.0064
0.0032
0
-0.0037
-0.0075
距农贸市场距离
0.0381
0.0049
0.0025
0
-0.0029
-0.0058
距中学距离
0.0181
0.0033
0.0016
0
-0.0019
-0.0038
距小学距离
0.0188
0.0038
0.0019
0
-0.0022
-0.0045
距医院距离
0.0254
0.0052
0.0026
0
-0.0030
-0.0061
距幼儿园距离
0.0223
0.0024
0.0012
0
-0.0014
-0.0029
环境
条件
0.2232
三害污染度
0.0847
0.0048
0.0024
0
-0.0028
-0.0057
绿地覆盖率
0.0837
0.0047
0.0023
0
-0.0027
-0.0055
地形条件
0.0167
0.0077
0.0039
0
-0.0045
-0.0091
地质条件
0.0174
0.0092
0.0046
0
-0.0054
-0.0107
洪涝危害等级
0.0207
0.0101
0.0050
0
-0.0059
-0.0118
人口状况
0.1175
人口密度
0.1175
0.0054
0.0027
0
-0.0032
-0.0064
城市
规划
0.0734
道路规划
0.0413
0.0056
0.0028
0
-0.0033
-0.0065
用地规划
0.0321
0.0063
0.0031
0
-0.0037
-0.0073
宗地住宅用地区域因素修正系数
因素
因子
优劣程度
修正系数
商服繁华度
距商服中心距离
优
0.0275
交通
条件
临街道路状况
一般
0
距公交站点距离
优
0.0204
距客运码头距离
劣
-0.0027
距火车站距离
一般
0
距长途汽车站距离
一般
0
基础
设施
状况
供水保证率
优
0.0056
排水状况
优
0.0089
电力保证率
优
0.0094
供气保证率
优
0.0064
距农贸市场距离
劣
-0.0058
距中学距离
劣
-0.0038
距小学距离
劣
-0.0045
距医院距离
劣
-0.0061
距幼儿园距离
一般
0
环境
条件
三害污染度
较优
0.0024
绿地覆盖率
较优
0.0023
地形条件
优
0.0077
地质条件
优
0.0092
洪涝危害等级
一般
0
人口状况
人口密度
优
0.0054
城市
规划
道路规划
一般
0
用地规划
优
0.0063
合计
⑷个别因素修正系数
①商业用地临街深度修正
土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。
深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化,地价变化相对程度的表格。
因此,依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后,求得各宗地的合理价格。
道路类型对照表
道路类型
道路
临街深度
综合型主干道
20
生活型主干道
20
交通型主干道
20
生活型次干道
18
交通型次干道
18
支路
14
临街深度修正系数表
深度系数
≤4
4-6
6-8
8-10
10-12
12-14
14-16
16-18
18-20
主干道
1.67
1.45
1.30
1.25
1.16
1.10
1.05
1.302
1.00
次干道
1.45
1.30
1.25
1.16
1.10
1.05
1.02
1.00
支路
1.30
1.25
1.04
1.10
1.05
1.02
1.00
由于估价对象临梯云路,属生活型次干道,临街深度大于18米,根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临街深度修正系数表”,确定其临街深度修正系数为1.00。
②宗地面积修正系数
估价对象评估土地面积为12720.0平方米,根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为:
商业Ks=1.04、住宅Ks=1.0。
宗地面积状况修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
>1000m2
800-1000m2
500-800m2
200-500m2
<200m2
商服用地
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
指标标准说明
>2000m2
1500-2000m2
1000-1500m2
500-1000m2
<500m2
住宅用地
1.05
1.03
1.00
0.97
0.94
指标标准说明
>10000m2
8000-10000m2
5000-8000m2
2000-5000m2
<2000m2
工矿仓储
1.05
1.03
1.00
0.96
0.94
③宗地形状修正系数
估价对象宗地形状较为规则,根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为:
商业Kv=1.02、住宅Kv=1.03。
宗地形状修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
形状规则
形状较为规则
对土地利用无不良影响
形状不规则,对土地利用不合理
形状不规则,对土地利用产生严重影响
商服用地
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
住宅用地
1.05
1.03
1.00
0.97
0.95
工矿仓储用地
1.06
1.04
1.00
0.96
0.94
④宗地用途修正系数
根据宗地用途修正系数表,确定估价对象宗地用途修正系数为:
商业用地KLU=1.0,住宅用地KLU=1.06。
商服用地宗地用途修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
商场、超市、各类批发(零售)市场、加油站
宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、酒吧
小型商店、餐馆、度假村
写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等企业、服务业办公用地,以及经营性的办公场所用地
洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所
修正系数
1.10
1.05
1.00
0.96
0.92
住宅用地宗地用途修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标标准说明
高档别墅、公寓等高级住房用地
高层商品住房用地
多层商品住房用地
中低价位、中小套型普通商品住宅及私人自建小规模住房用地
平房、简易房以及福利性住房用地
修正系数
1.12
1.06
1.00
0.92
0.86
⑤住宅用地特殊个别因素修正形系数
住宅用地受建筑物朝向影响较大,建筑物朝向修正系数见下表
建筑物朝向修正系数表
指标标准说明
南
东南
东、西南
东北
北、西、西北
修正系数
1.06
1.03
1.00
0.98
0.96
由于估价对象朝向为北,根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“建筑物朝向修正系数表”确定其建筑物朝向修正系数为0.96。
⑥个别因素修正系数
商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数=1.0×1.04×1.02×1.0=1.0608。
住宅用地个别因素修正系数=宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数×住宅用地特殊个别因素修正系数=1.0×1.03×1.06×0.96=1.0481。
⑸年期修正系数KY
当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时,需进行年期修正,修正公式为:
公式中:
KY——-估价对象的土地使用年期修正系数
r---土地收益还原利率
m---估价对象设定使用年限
n---基准地价设定土地使用年期
根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》,某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期,即商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。
估价对象设定年期为商业39.4年、住宅69.4年与基准地价内涵不一致,故需作年期修正。
忽略自估价期日起算未来39.4年内土地还原利率的波动因素,商业用地年期修正系数
=0.9977
忽略自估价期日起算未来69.4年内土地还原利率的波动因素,住宅用地年期修正系数
=0.9998。
⑹容积率修正系数Kv
估价对象设定容积率3.3,根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修正系数为:
商业用地Kv=2.0492+(2.1446-2.0492)÷(3.4-3.2)×(3.3-3.2)=2.0969,住宅用地Kv=1.3064+(1.3447-1.3064)÷(3.4-3.2)×(3.3-3.2)=1.3256。
Ⅲ级商业用地容积率修正系数表
容积率
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
1.8
修正系数
\
\
0.724
0.862
1
1.0954
1.1908
1.2862
1.3815
容积率
2
2.2
2.4
2.6
2.8
3
3.2
3.4
3.6
修正系数
1.4569
1.5723
1.6677
1.7631
1.8585
1.9538
2.0492
2.1446
2.24
Ⅲ级住宅用地容积率修正系数表
容积率
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
1.8
修正系数
0.6237
0.6598
0.7139
0.795
0.8491
0.8852
0.9426
1
1.0383
容积率
2
2.2
2.4
2.6
2.8
3
3.2
3.4
3.6
修正系数
1.0766
1.1149
1.1532
1.1915
1.2298
1.2681
1.3064
1.3447
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