1、商住综合用途项目土地评估技术过程一、估价方法根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商住，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法：考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且待估宗地是具有收益性或潜在收益的房地产，所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易估算
2、待估物业的市场售价，则选用基准地价系数修正法和假设开发法进行评估。二、估价过程1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价成果介绍及内涵根据某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知（某政发2011XX号），某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。基准地价内涵为在县城规划区范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“五通一平”土地开
3、发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。某县县城区国有建设用地基准地价表单位：元/平方米路段级别基准地价区域级别基准地价用途商业用地（40年）商业用地（40年）住宅用地(70年)工业用地（50年）级别价格容积率价格容积率价格容积率价格容积率36501.216801.26501.8330/20401.211301.25701.6300/13001.08201.04901.6260/8201.06101.04101.4230/6401.04501.03301.4200/4601
4、.03301.02501.4180/根据城镇土地估价规程与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：估价设定开发程度下的宗地地价（基准地价Kf）（1+Ki）KaiKYKvKtKai式中：Ki宗地区域修正因素修正系数Kai宗地个别修正因素修正系数KY年期修正系数Kv容积率修正系数Kt估价期日修正系数Kf开发程度修正额Kai特殊因素修正系数。确定估价对象土地级别及基准地价根据估价对象的具体位置及某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“某县城区土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为三级区域，估价对象设定用途商业用地的路段基准地价为1300元/平方米、区域基准地
5、价为820元/平方米，住宅用地的基准地价为490元/平方米。区域因素修正系数Ki根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。某县城区级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素因 子优较优一般较劣劣商服繁华度距商业中心距离(米)4000交通条件临道路状况综合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道巷道或支路距公交站点距离300客运码头620距火车站距离2800距长途汽车站距离1400基本设施状况供水保证率(%)100100-9898-
6、9595-9090排水状况好较好一般较差差电力保证率(%)10099-9898-9696-9494距银行网点距离2000距电信营业厅距离200人口状况人口密度人口稠密区人口较稠密区一般区域人口较稀疏区人口稀疏区城市规划道路规划综合型主干道生活型主干道生活次干道或交通型主干道交通型次干道巷道或支路用地规划最佳用途较适合用途一般适合用途不太适合用途不适合用途某县城区级商业用地宗地地价区域因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.3959距商业中心距离0.39590.08320.04160-0.0388-0.0775交通条件0.2135临道路状况0.07760.01650.0082
7、0-0.0065-0.0130公交便捷度0.06850.01460.00730-0.0057-0.0114客运码头0.0130.00280.00140-0.0011-0.0022距火车站距离0.02330.00500.00250-0.0019-0.0039距长途汽车站距离0.03110.00470.00230-0.0018-0.0037基本设施状况0.1525供水保证率0.0320.00790.00400-0.0031-0.0062排水状况0.02320.00660.00330-0.0026-0.0052电力保证率0.040.00850.00430-0.0033-0.0067距银行网点距离0.
8、03510.00800.00400-0.0032-0.0063距电信营业厅距离0.02220.00910.00450-0.0036-0.0071人口状况0.1321人口密度0.13210.02960.01480-0.0116-0.0233城市规划0.106道路规划0.06310.01560.00780-0.0061-0.0123用地规划0.04290.01050.00520-0.0041-0.0082宗地商业用地区域因素修正系数因素因 子优劣程度修正系数商服繁华度距商业中心距离(米)优0.0832交通条件临道路状况一般0距公交站点距离优0.0146客运码头劣-0.0022距火车站距离一般0距长
9、途汽车站距离一般0基本设施状况供水保证率(%)优0.0079排水状况优0.0066电力保证率(%)优0.0085距银行网点距离优0.008距电信营业厅距离优0.0091人口状况人口密度优0.0296城市规划道路规划一般0.0156用地规划优0.0105合计某县城区级住宅用地宗地地价区域因素修正指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距商业中心距离(米)4000交通条件临街道路状况生活型主干道综合型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道巷道或支路距公交站点距离300距客运码头距离620距火车站距离2800距长途汽车站距离1400基础设施状况供水保证率100100-9898-9595-9
10、090排水状况好较好一般较差差电力保证率100100-9898-9595-9090供气保证率100100-9898-9595-9090距农贸市场距离900距中学距离800距小学距离600距医院距离2000距幼儿园距离900环境条件三害污染度无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染绿地覆盖率好较好一般较差差地形条件地势平坦较平坦,对建筑物无影响较平坦,对建筑物影响较小不平坦,需考虑坡度影响不平坦,需经平整地质条件2525-2222-1818-15100年一遇50-100年一遇20-50年一遇10-20年一遇1000m2800-1000 m2500-800 m2200-500 m22000m215
11、00-2000 m21000-1500 m2500-1000 m210000m28000-10000 m25000-8000 m22000-5000 m22000 m2工矿仓储1.051.031.000.960.94宗地形状修正系数估价对象宗地形状较为规则，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为：商业Kv1.02、住宅Kv1.03。宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则形状较为规则对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用不合理形状不规则，对土地利用产生严重影响商服用地1.041.021.000.980
12、.96住宅用地1.051.031.000.970.95工矿仓储用地1.061.041.000.960.94宗地用途修正系数根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为：商业用地KLU1.0，住宅用地KLU1.06。商服用地宗地用途修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明商场、超市、各类批发（零售）市场、加油站宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、酒吧小型商店、餐馆、度假村写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等企业、服务业办公用地，以及经营性的办公场所用地洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所修正系数1.101.051.000.
13、960.92住宅用地宗地用途修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明高档别墅、公寓等高级住房用地高层商品住房用地多层商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住宅及私人自建小规模住房用地平房、简易房以及福利性住房用地修正系数1.121.061.000.920.86住宅用地特殊个别因素修正形系数住宅用地受建筑物朝向影响较大，建筑物朝向修正系数见下表建筑物朝向修正系数表指标标准说明南东南东、西南东北北、西、西北修正系数1.061.031.000.980.96由于估价对象朝向为北，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“建筑物朝向修正系数表”确定其建筑物朝向修正系数为0.96。个别
14、因素修正系数商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数宗地面积状况修正系数宗地形状修正系数宗地用途修正系数=1.01.041.021.0=1.0608。住宅用地个别因素修正系数=宗地面积状况修正系数宗地形状修正系数宗地用途修正系数住宅用地特殊个别因素修正系数=1.01.031.060.96=1.0481。年期修正系数KY当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为： 公式中： KY- 估价对象的土地使用年期修正系数r土地收益还原利率 m估价对象设定使用年限 n基准地价设定土地使用年期根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告，某县基准地价土地使用年期均
15、设定为法定最高出让使用年期，即商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为商业39.4年、住宅69.4年与基准地价内涵不一致，故需作年期修正。忽略自估价期日起算未来39.4年内土地还原利率的波动因素，商业用地年期修正系数0.9977忽略自估价期日起算未来69.4年内土地还原利率的波动因素，住宅用地年期修正系数0.9998。容积率修正系数Kv估价对象设定容积率3.3，根据某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修正系数为：商业用地Kv2.0492(2.14462.0492)（3.43.2）（3.33.2)2.0969，住宅用地
16、Kv1.3064(1.34471.3064)（3.43.2）（3.33.2)1.3256。级商业用地容积率修正系数表容积率0.20.40.60.811.21.41.61.8修正系数0.7240.86211.09541.19081.28621.3815容积率22.22.42.62.833.23.43.6修正系数1.45691.57231.66771.76311.85851.95382.04922.14462.24级住宅用地容积率修正系数表容积率0.20.40.60.811.21.41.61.8修正系数0.62370.65980.71390.7950.84910.88520.942611.0383容积率22.22.42.62.833.23.43.6修正系数1.07661.11491.15321.19151.22981.26811.30641.34471.
