房地产经济学第10讲:房地产税收PPT推荐.ppt
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国民收入的再次分配;
调节经济的杠杆。
税收原则:
效率原则(经济与行政)公平原则(竞争、受益和能力)稳定原则(自动稳定与政策抉择),6,税收理论依据,受益说财政收入说负税能力说社会政策说,7,房地产税特征,可见性与难于逃脱性征税复杂性收支的地方性可持续性征税房产税属于财产税体系中的个别财产税按征税对象的范围不同,财产税可以分为一般财产税与个别财产税。
一般财产税也称“综合财产税”,是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。
个别财产税也称“单项财产税”,是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税。
房产税属于个别财产税,其征税对象只限于房屋。
8,房地产税与地方财政的主体税源,部分国家财产税占其地方税收收入的比重(单位:
%),美国、加拿大、澳大利亚等国州以下地方政府财政收入的重要来源就是财产税,以2001年为例,物业税所占上述各国地方税收收入的比重分别为71.8%、91.3%、100.0%。
9,2007年中国房产税、城镇土地使用税占地方税收收入的比重,10,房地产转让的税收,一,契税:
(受让人缴纳)新建商品住房买卖:
按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)非居住新建商品房买卖:
按房价的3%存量住房买卖:
按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%)非居住存量房屋买卖:
按房价的3%交换:
房屋交换差价支付方按差额的3%赠与:
按房地产评估价格的3%预购商品房及其转让:
按房价的3%(其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征,11,房地产转让的税收,二,印花税:
(1)合同印花税:
新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖:
受让人按房价的0.03%存量住房买卖、非居住存量房屋买卖:
买卖双方各按房价的0.05%
(2)权利、许可证照印花税:
房屋产权证每件五元三,营业税(5%)个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;
个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
单位销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
12,房地产转让的税收,四,个人所得税个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”(20%)缴纳个人所得税。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例(上海:
1%)核定应纳个人所得税额。
房屋出租、转租的税收出租、转租:
不缴纳契税;
租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税个人出租居住:
出租人按房屋租金的5%缴纳综合税款个人转租居住房屋:
转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款单位出租房屋、个人出租非居住房屋:
按租金的5%(附加0.56%);
所得税:
个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);
房产税:
从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼,按房产原值X80%X1.2%;
其他按年租金收入12%单位转租房屋、个人转租非居住房屋:
按租金的5%(附加0.56%);
。
13,房产税,房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。
物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种,通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款,也称房地产税。
物业税是一种财产税,广义理论上讲,财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收,既包括土地、房屋等不动产,也包括其他种类的财产,但从各国实际征收的情况看,财产税的主要课征对象就是房地产。
因此,物业税(房地产税)与财产税可视为同义词。
物业税的英文名称为“PropertyTax”。
英文中“Property”一词的词根为“prop”,意为“自己的”,也就是“私有的”;
“erty”为复合名词后缀,指“自己的东西、财产等”,“property”即指私人所有财产。
从字面上理解,“PropertyTax”的含义为财产税。
西方经济学界大都将“PropertyTax”界定为“主要对土地及建筑物的价值征收的一种从价税”,14,在中国大陆,“物业税”这一概念最早出现在2003年中共中央十六届三中全会文件中,是对房地产保有环节所征税种的代称。
国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称,只有部分东南亚国家使用“物业税”的概念。
一些人认为“物业税”一词源自中国香港,其实香港房地产保有环节的税收被称为“差饷”(Rate)而非物业税。
大陆学术界已成为指代房地产保有环节税种的通用词汇.不动产保有税&
财产税&
物业税&
房地产税&
差饷,15,房产税收基本要素,纳税人与负税人课税对象与税源税目课税标准税率,16,纳税义务人及征税对象,纳税义务人,房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人产权属国家所有的,由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税产权出典的,由承典人纳税(因为出典人无权支配)产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或使用人纳税产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人纳税无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税,二、征税对象:
房产(有屋面和围护结构),17,征税对象和征税范围,征税对象房产极其配套设施,1、城市是指国务院批准设立的市2、县城是指县人民政府所在地的地区3、建制镇是指经省、自治区、直市人民政府批准设立的4、工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大型工矿企业所在地,18,计税依据与税率,计税依据计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,分为:
从价计征:
按房产的计税价值征税,具体是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算纳税原值是指会计帐面原始价值原值包括与房屋不可分割的各种附属设备如对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值从租计征:
按房产的租金收入征税,以房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬,包括货币收入和实物收入。
劳务抵付收入根据当地同类房产的租金水平。
19,税率,从价计征:
税率为1.2%从租计征:
税率为12%个人按市场价格出租的居民住房:
暂减按4%,“累进税”:
税率随课税对象数额的增加而提高的税。
即按照课税对象数额的大小,规定不同等级的税率。
课税对象数额越大,税率越高;
课税对象数额越小,税率越低。
累进税纳税人的负担程度和负税能力成正比,具有公平负担的优点。
从其负效应来看,累进程度太大,又会导致奖勤罚懒,不利于鼓励人们工作。
累进税又可分为两种:
1全额(率)累进税:
将课税对象的全部数额都按一个相应等级的税率计征;
2超额(率)累进税:
将课税对象按数额(比率)大小分为若干等级部分,每个等级部分分别按其相应的税率计征。
累进税一般适用于收益课税和财产课税。
20,应纳税额的计算,从价计征的计算其公式为,从租计征的计算其公式为:
21,税收优惠,1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。
但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
但经营用的房产不免4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
但个人拥有的营业用房或出租的房产,应照章纳税。
5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产,免征房产税。
6.从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。
7.经财政部批准免税的其他房产:
(1)老年服务机构自用的房产免税。
(2)损坏不堪使用的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房产税。
(3)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税,免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除,并在申报表附表或备注栏中做相应说明。
(4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。
但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位减收的次月起,照章纳税。
(5)为鼓励地下人防设施,暂不征收房产税。
(6)从1988年1月1日起,对房管部门经租的居民住房,在房租调整改革之前收取租金偏低的,可暂缓征收房产税。
对房管部门经租的其他非营业用房,是否给予照顾,由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。
(7)对高校后勤实体免征房产税。
(8)对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。
(9)从2001年1月1日起,对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。
(10)对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税;
对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产,在单位财务帐中划分清楚的,从2001年1月1日起不再征收房产税。
(11)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房,暂免征收房产税。
这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
(12)自2006年1月1日起至2008年12月31日,对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓,免征房产税。
对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产,免征房产税。
22,征收管理与纳税申报,纳税义务发生时间,纳税期限,房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,纳税地点,房产税在房产所在地缴纳,如房产不在同一地方的,应按房产的座落地分别向房产所在地的税务机关纳税,纳税申报,纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。
纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。
纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。
2012年开征房产税?
23,现行房地产保有环节的税种,征税目的:
是运用税收杠杆,加强对房产的管理,提高房产使用效率,控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整,合理调节房产所有人和经营人的收入。
24,房产税诞生历程,25,26,房产税不是新税种:
一直都有,主要是针对城镇经营性房屋,如商业住宅、居民出租的自有房屋。
这一次讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”。
目前提出房产税,而不是以前一直热议的物业税,是因为物业税为全新税种,其通过程序会非常复杂,而房产税是已有税种,只需要对其征收的范围和内容进行一些调整,“绕开立法程序,可以使其更为快速的出台。
”,27,障碍,法理上的障碍:
政府部门想开征物业保有税已经很多年了,但迟迟没有开征的一个重要原因是有法理上的障碍。
因为国外土地私有,物业税是针对房产和地产共同征收。
而在我国,土地国有,业主虽然买了房,但只对房屋有所有权,对房子下面的土地则没有所有权,既然没有所有权,那么又谈何征税呢?
此外,业主购房时,事实上已经承担了土地出让金,也就是说,国家在土地上的收益,业主已经一次性支付。
政府再要征收物业税,显然就是重复征税了。
现行房地产法律体系不支持物业税的开征现存产权产籍管理状况使得物业税纳税人难以确定:
自1985年中国进行第一次全国城镇房屋普查至今,类似的普查便再未进行过,我们并不清楚到底有多少房屋存有产权争议或者属于无主房。
房地产评估困难使物业税开征面临操作难题复杂的土地使用类型和房产类型增加了物业税税率的设定难度严重的税收抵触情结使得物业税征收阻力重重,28,郎咸平对房产税表示反对称其不合法10月14日消息,在杭州举行的浙商财富论坛上,知名经济学家郎咸平对房产税表示反对,他认为房产税根本不合法。
郎咸平表示,改革开放以来一切政策错误的结果,使得房地产成为唯一的支柱产业,在这种情况下,如果宏观调控政策再进行打击,中国经济的未来,不知将何去何从。
他指出,98年到03年,国内房价非常稳定。
后来推出“国十八条”,把保障房变换了概念变成商品房,而正是从03年开始,政府给房地产插下了两根导管地产垄断,不建保障房,这便直接导致了房价如岩浆一样瞬间爆发。
“楼价涨了,股价便开始涨。
这个月开始,国内的股价又开始大涨,如果楼价再继续上涨,这就是明后年产生更大经济危机的前兆。
”朗咸平表示反对征求房产税的原因有以下三方面:
第一,房产税不合法。
“什么房产税,物业税等都不合法,因为税收的目的是对土地所有人进行征税,但是中国的土地不是私有制,土地是属于政府的,并不是购房者的。
”第二,房产税是唯一不创造收入的税种。
他指出,其他的税种包括交易税、营业税、所得税等,都是个人赚钱之后,从收入中拿其中一部分给政府,但是房产税不同,房产税是政府主动上门收取的,并不是来自于某项收入。
第三,房产税不能打击目的对象。
郎咸平认为,政府推出房产税的目的是打击房产炒作,而房产炒作的意思是今天买明天卖,但是这些炒作者根本不持有房产,因此不需要交房产税,所以房产税并不能对他们造成打击。
29,香港主要房地产税税种,差饷对象:
对所有固着在土地上的房屋及增加房屋使用价值的构筑物。
纳税人:
土地房屋等不动产拥有人。
计税依据:
年租值税率:
每年由立法局根据政府财政收支状况决定减免:
教育、福利机构等获得优惠;
农村、村屋、政府、宗教楼宇等豁免;
空置1月以上的非住宅楼宇已经缴纳差饷的发还一半;
空置土地或因政府命令空置的楼宇,已交差饷的发还。
房地产税对象:
个人房地产;
出租土地或房屋的个人房地产业主;
依据:
租金(1-20%);
税率:
1987年16.5%,2004-2005为16%;
减免:
业主自住或空置的减免,30,香港主要房地产税税种,印花税对象:
与不动产转让出租及股票转让有关的各类合同;
不动产转让、租约和股票转让中的买方;
成交额;
从价或从件;
遗产税对象:
被继承的港境内遗产;
遗嘱执行人或转让财产的管理人或取得人;
计税:
扣除葬仪费及被继承人的债务及其他免税后的纯遗产;
每年变化,今年有起征点提高,税率下降趋势;
第二次继承的财产在前次继承后5年内在继承:
前次继承后1-5年分别按照50%10%递减减免。
31,美国房地产税,主要税种:
不动产财产税、不动产经营和投资所得税、不动产转让受益税、财产转移税等减免与税款补偿:
在州的法律框架下实施,差异大。
一般免税项目为政府拥有房地产、教育、宗教、慈善机构、医院、墓地、历史遗迹森林、果园、矿产和运输类房地产。
税收征管:
地方政府拥有评估和专业人员,具有法律依据与保障。
评估有收益还原法、市场比较法和重置成本法。
个人住房采取第二种。
业主对评估值有疑议,可以上诉:
首先是地方政府的估价办公室,然后州的仲裁委员会,最后联邦的税务法院。
如果欠税采用房地产收入归公或拍卖补偿,欠税3年将取消其赎回抵押房地产权利。
特点:
属于地方税州及地方政府的税收立法和征管具有很大的自主性;
不动产权利人的负担较重;
跪在财产税下没有开征增值税,设有遗产税与赠与税,税率相同,都属于财产转移税的一部分。
税收优惠主要集中在个人所得税减免或抵扣中;
有完善的房地产估价和征管体制,该税征稽顺利税制内外统一,即不动产财产税课征范围包括美国公民和居民拥有的世界范围内的一般财产,及外国公民和居民拥有的美国境内的一般财产。
这防止了美国部分财富外流以避税的发生,且增加了税收收入。
32,法国房地产税,开始于1790年的土地税税种:
土地增值税、土地年度税(根据不动产价值每年对不动产所有或占有人征税)、所有权转移税(对不动产转移、出售、用途变化和房屋营造等活动征税)、基础设施税(对超过1万人的社区,周期3年,税基建筑物评价值)、所有权转移税、基础设施税、建筑地税(对已开发土地征税,税率1-3%)、未建筑地税和房屋税。
减免政府所有房产、国外大使馆所有房产、宗教、教育、文化机构房产、博物馆、历史遗迹、公墓、农场建筑、森林、福利机构房产等免税。
新建、重修完成建筑物2年免税,低收入业主15年免税,以岁老人房产免税,一些特殊用地免10-20年税。
征收税收由财政部税务局集中管理,评估房产价值并征税,制定个地方部门执行的征税程序。
中央政府颁布税收法案,地方政府不能改变中央政府税基,税基是1970年基于地租价值制定,以后通过系数调节,一般每年为周期。
特点属于地方税,地方税收收入中占很大比重地方政府有一定的自主性,可以结合地方实况制定税率基于完善的房地产评估体系征收课税包括保有、取得和所得,面广房地产税按照土地和房屋分别课税减免范围较为固定,且与世界其他国家大体一致。
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