房地产税收学习.docx
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房地产税收学习.docx
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房地产税收学习
一、简介
房地产开发企业主要涉及的税费有11种:
营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。
车船使用税等企业常规性税种没有考虑。
增值税等该行业偶发性税种不作考虑。
二、各税种介绍
1、营业税
⑴税目与税率
营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目,税率都是5%。
⑵特殊规定
转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。
(《营业税暂行条例实施细则》第四条)
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。
以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。
但转让该项股权,应按本税目征税。
2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为征税办法重新作出规定,自2003年1月1日起,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
土地租赁和不动产租赁,不按转让无形资产和销售不动产纳税,而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。
⑶纳税地及纳税时间
纳税人销售不动产、转让土地使用权,向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
单位赠与不动产的,纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
⑷抵减问题
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
(《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号)
2、城市维护建设税
计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
税率分别为7%、5%、1%。
不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
计算公式:
应纳税额=营业税税额×税率。
3、教育费附加
教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
费率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。
4、土地增值税
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
税率为30%、40%、50%、60%,土地增值税预征税率各地区不等。
计算公式:
应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金
5、房产税
(1)以房产税原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。
计算公式为:
房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%
(2)以租金收入为计税依据的,税率为12%。
计算公式为:
房产税年应纳税额=年租金收入×12%
6、土地使用税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
7、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;
⑵土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税;
⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应按照印花税有关规定缴纳印花税;
⑷进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税,通常在房地产交易活动同时收取;
⑸在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,
8、企业所得税
计税依据:
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
税率:
⑴企业所得税的税率为25%。
⑵非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得,适用税率为20%。
⑶符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。
⑷国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税
⑸外商投资企业和外资企业,过渡期。
计算公式:
应纳税额=应纳税所得额×税率
9、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税的税额规定如下:
(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10元至50元;
(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8元至40元;
(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6元至30元;
(四)人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。
10、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。
支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外,特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
11、契税
契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
注意:
买受方的单位和个人为契税的纳税人。
契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。
现行契税税率为3-5%,各地有减半征收的情况。
大连市目前土地转让税率为4%,在建工程转让税率为4%,普通住宅转让税率为1.5%,非普通住宅转让税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。
三、涉税环节介绍
阶段
经营环节
影 响 税 种
备 注
开
发
建
设
期
取得土地使用权
契税、耕地占用税
由财政部门征收
设计、施工、监理、咨询
印花税
自营工程
个人所得税
销售期房
营业税(城建税、教育费附加)、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税
租
售
管
理
期
销售房屋
转让土地使用权
营业税(城建税、教育费附加)、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税
营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目,如果所销售房屋为自营工程,还涉及“建筑业”税目,但与“销售不动产”的计税依据不同。
出租房屋或土地
营业税(城建税、教育费附加)、企业所得税、个人所得税、房产税(城市房地产税)、土地使用税(费)、印花税
营业税按“服务业—租赁业”税目
自用房屋或土地
房产税、土地使用税(费)
赠与房屋或土地
营业税(城建税、教育费附加)、土地增值税
视同销售不动产
代收费用
营业税
(城建税、教育费附加)
代收费用手续费合并营业收入计税
房屋抵押贷款
印花税
以房抵债时按销售不动产纳税
对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务
营业税(城建税、教育费附加)、企业所得税、个人所得税
营业税按“服务业”税目,适用相应的税率
股利分配
个人所得税
个人股东所得股利按股息、红利所得计税
原问题:
“1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收入,或不作/不及时作账务处理,或直接冲减开发成本。
”
学习情况:
一、营业税纳税时间
1、基本原则:
营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
2、预收款:
纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(营业税暂行条例实施细则第二十八条)
3、预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
(国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》国税函发[1995]156号)
4、单位赠与不动产的,纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
(营业税暂行条例实施细则第四条)
5、会员费、保证金等:
“对俱乐部、交易所或类似的会员制经济、文化、体育组织(以下简称会员组织),在会员入会时收取的会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用,应按营业税有关规定确定适用税目征收营业税。
其营业税纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或者取得索取这些费用款项凭据的当天。
会员组织的上述费用,如果在会员退会时予以退还,并且帐务上直接冲减退还当期的营业收入,在计征营业税时可以从当期的营业额中减除。
(关于营业税若干问题的通知国税发[1995]076号第三条)”
二、所得税纳税时间
1、未完工预缴所得税:
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函〔2008〕299号文件,
一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
前者按照当期应纳税所得额=预售收入*毛利率-期间费用-营业税金及附加
后者按照当期应纳税所得额=预售收入*预计利润率
疑问1:
可不可以认为未完工的所得税纳税时间同营业税一致?
疑问2:
对于所得税中视同销售的情况,是否需要预缴所得税?
2、已完工条件:
符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:
⑴.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);
⑵.已开始投入使用的开发产品(成本对象);
⑶.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。
3、确认完工后,计算当期应当税所得额:
开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。
三、自建行为缴纳营业税
1、自建行为:
单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自建行为视同提供应税劳务。
(营业税暂行条例实施细则第四条)
2、纳税时间:
纳税人有本细则第四条所称自建行为的,共自建行为的纳税义务发生时间,为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭证的当天。
(营业税暂行条例实施细则第二十八条)
3、营业额确定:
本细则第四条所称自建行为的营业额,比照本细则第十五条的规定确定。
(营业税暂行条例实施细则第十九条)
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:
(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
(三)按下列公式核定计税价格:
计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
(营业税暂行条例实施细则第十五条)
四、冲减成本
1、常态:
通常的以售房收入直接冲减成本,最简单也是最笨的方法;
2、以房抵债;
3、动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本;
4、以房换地或以地换房;
5、将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。
这个就不细说了吧,说得太细了恐怕不好。
原问题:
“2、分解售房款收入,将部分款项开具收款收据,隐匿收入。
”
学习情况:
一、营业税收入的范围
1、价外费用
规定:
条例第五条所称价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税额。
(营业税实施细则第十四条)
2、违约金
规定:
单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时,因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入,应并入营业额中征收营业税。
(财税[2003]16号)
3、维修基金
规定:
住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。
(国税发(2004)69号)
4、动迁补偿
规定:
对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
(国税函发[1995]549号)
5、还本方式销售
规定:
以"还本"方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。
对以"还本"方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓"还本"支出.(关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》第二十条)
6、销售折扣
规定:
单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中减除。
(财税[2003]16号)
7、物业代收费用
规定:
从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
(财税[2003]16号)
理解:
从中可以看出,物业公司代收的水电气费可以扣除缴纳,代收的维修基金不用缴税,收取的各种保证金(例如装修保证金)不用缴税,但是如果按照目前某些企业的做法,收取了各种集资费、气源费等是否免交营业税,恐怕很难。
8、视同销售
⑴以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。
但转让该项股权,应按销售不动产税目征税(国税发(1993)149号);
⑵以新建房产用于安置拆迁的(即前面说的动迁补偿,国税函发[1995]549号);
⑶以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的(国税发(1993)149号),例如无产权的地下停车场;
⑷以房换地、以房换地、以出租土地使用权换房(国税函发[1995]156号第十七条)
⑸以房换房的(不含拆迁安置);
(6)以开发房地产换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的;
⑺以开发房地产抵偿债务的;
⑻将开发房地产用作利润分配,分配给股东或投资者的;
⑼将开发房地产用于本企业捐赠、职工福利、奖励等;
9、售后回租和售后回购
售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税;
售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税(国税函(1999)第144号)。
10、实质重于形式
规定:
单位和个人转让在建项目时,不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续,其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。
对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目,按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税;对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目,按“销售不动产”征收营业税。
在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。
(财税(2003)16号)
二、所得税收入的范围
1、收入范围
房地产开发企业收入总额包括:
商品房销售收入(减去前期已经预售的收入)、预售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入、以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
(国税发〔2006〕31号)
2、视同销售
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
(国税发〔2006〕31号)
对于开发企业在销售过程中发生的赠送装修、赠送家电、赠送车库等附属面积的,也作为视同销售。
(所得税实施条例第二十五条)
3、委托销售
⑴买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(国税发〔2006〕31号)
⑵采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(国税发〔2006〕31号)
三、带装修房屋的情况
1、营业税:
纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。
对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税(国税函[1998]53号文件)。
2、所得税:
对于所得税来说,作为一项收入还是分解成两项收入,对于收入总额都是没有影响的。
但是,如果为了广告需要而标明赠送空调、家电等,要注意企业所得税和个人所得税。
3、变化:
如果房地产公司与另外一家装修公司合同,分别同购房者签订合同;甚至房地产公司、装修公司、电器销售公司分别同购房者签订购房合同、装修合同、电器购买合同,从税收方面是不是更有利一些?
当然,这是税务角度的建议,从房屋销售来说,购房者更相信开发企业,而不是什么装修公司。
四、赠送阁楼、车库、车位等
房地产公司为了促进销售,经常会赠送阁楼、车库、地上或地下车位(所有权或使用权)等措施。
这些阁楼、车库、地上或地下车位,有的有建筑面积,有的没有建筑面积(不足2.2米高,例如阁楼),有的只有使用权(例如地上车位),有的是从人防部门租过来的(例如地下车位)。
但是无论什么情况,如果是赠送字样,千万不要忘了企业所得税和代扣代缴个人所得税。
同样,这也是税务方面的建议,对于销售人员来说,赠送更容易吸引到客户。
原问题:
“3、在境外销售境内房产,隐匿销售收入。
”
这种在境外销售的业务还真没有碰到过。
一、境外单位和个人在境内购房时受到限制的
2006年7月11日,商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,即通常所说的"限外令",其中规定:
在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房,不得购买非自用、非自住商品房。
在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。
港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。
也就是说,境外人士如果想要在中国买房,至少要符合3个标准:
在中国境内居住满一年,除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产,并且所购房产仅用于自用自住。
二、文件规定
1、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议,委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的,应按境外企业向购房人销售的价格,作为外商投资企业房地产销售收入,计算缴纳营业税和企业所得税。
2、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用,应提供完整、有效的凭证资料,经主管税务机关审核确认后,方可作为外商投资企业的费用列支。
但实际列支的数额,不得超过房地产销售收入的10%(国税发[1999]242号)。
3、佣金的营业税、所得税
营业税:
境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的,其应纳税款以代理者为扣缴义务人;没有代理者的,以受让者或者购买者为扣缴义务人。
(营业税实施细则第二十九条)
所得税:
目前税率10%。
(所得税实施条例第九十一条)
三、境外隐藏收入的可行性
由于实务中没有接触过这种情况,只能想象一下这种情况的可能性了:
1、办理房产证不做收入
对方正常办理了产权,但是销售方不做收入。
这种情况就不用讨论了吧,一点技术含量都没有。
2、不办理房产证
对方由于某种原因(第三方担保、公证、关联企业或其他原因)相信房地产开发企业,不用办理产权。
这种情况对于税务部门来说应当是很难查的,但是对于购买方还是有一定的风险的,对方是否接受这种方式,难度也很大。
当然了,天下没有不透风的墙,如果税务部门想查的话,总还是有办法的,这里就不细说了。
3、抵押
由于某种原因(不能验收、或者资金链需要等),将在建工程抵押,甚至直接将在建工程抵债,这恐怕也是一种手段吧。
原问题:
“4、私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入。
”
学习体会:
一、政策规定
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物(国税发(1993)149号)。
二、实际情况
房地产开发企业除了正常的可供销售的建筑以外,一般还有以下几个部分:
1、转换层、消防水池等建筑物自身包含的面积(通常计入分摊面积中),但有的开发单位将转换层也对外出租;
2、变电所(站)、水二次加压站点、热力站等专业配套设备/设施,通常转交给各专业公司,部分由物业负责(例如水二次加压站点);
3、会所、停车场(库)、物业管理场所、文体场馆、学校/幼儿园、通信场所等公共配套设施,部分出租出售,部分由物业负责管理;
4、除了前述以外,开发公司额外修建的阁楼、车库/位、地下停车场等,符合建筑面积的规定(层高超过
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