房地产税收筹划.docx
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房地产税收筹划.docx
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房地产税收筹划
摘要
税收筹划作为企业财务管理的一个重要内容,由于其直接关涉到企业的最终经营利润,所以日益为众多企业经营者所重视。
房地产行业属于服务业,它包括与房地产建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及有关的政府服务管理活动,也包括与房地产建设相关的建筑业的活动。
在房地产行业从暴利时代步入稳步发展阶段,房地产市场竞争日趋理性的今天,房地产企业的内部管理水平已成为企业控制运作成本、提高经济效益的重要因素。
由于房地产业是一个税费负担较重是行业,企业经营者十分重视,其税负状况,千方百计规避税费:
同时房地产业又是涉及税种较多、与其他产业联系广泛的行业,因而成为税收筹划所关注的重点。
本文拟从这一角度入手对房地产企业如何进行税收筹划进行系统的理论建构和实证分析。
本文的房地产企业主要是指房地产开发企业。
税收筹划是纳税人通过合法的手段,对其涉税的经济活动进行事先筹划和安排,以达到降低税收成本的过程。
ABSTRACT
Taxplanningisanimportanttopicinthefieldoftheenterprise’sfinancialmanagement.Becausetaxplanningstraightlyaffectsenterprises’profit,moreandmoreenterprisemanagersattachimportancetoit.
Therealestateindustrybelongstoservicebusiness.Withtherangeofhousebuilding,houseselling,housekeeping,intermediateagencyandrelevantgovernmentalmanagement.Fromtheexorbitantprofitperiodtothesteadydevelopingstage,therealestatemarketgraduallyevolvesintorationalcompetition.Innermanagementbecomesamajorfactorinreducingcostandimprovingprofits.
Fortaxburdenisheavy,enterprisemanagersinrealestateindustrypaygreatattentiontotaxplanning,leavenostoneunturnedtoreducetaxcost.Meanwhile,therealestateindustrybecomestheemphasisoftaxplanningforitinvolvesmanytaxcategoriesandhaswidespreadconnectionwithotherindustries.Accordingly,thisthesisistoelaboratetheoriesandcaseanalysesabouttaxplanninginrealestateindustry.
Inthisthesis,therealestateenterpriseequalstotherealestatedevelopingenterprise,taxplanningistheprocessthatthetaxpayerattainsthetargetoflowertaxcostbylegallyarrangingtheireconomicactivities.Combiningwiththeauthor’sworkexperience,thisthesissetsoutfromanalyzingtherealestateenterprise’staxburden,explainsthespaceandpossibilityoftaxplanning,sumsupvariousmethodsoftaxplanningintherealestateindustry.
目录
第一章:
房地产土地增值税的一般论述………………………………………1
1.1房地产土增值税的界定标准……………………………………………1
1.2房地产土地增值税的构成方式…………………………………………2
1.2.1房地产土地增值税的基本含义…………………………………2
1.2.2房地产土地增值税税收筹划的主要方法………………………2
1.2.3房地产土地增值税筹划的常见误区……………………………4
第二章:
美第房地产土地增值税税收筹划现状与状况分析……………………7
2.1美第房地产土地增值税税收筹划的现状及特点………………………8
2.1.1企业对起征点优惠政策把握的不足………………………………8
2.1.2企业合同拆解领域的空白状况……………………………………14
2.1.3未能利用可扣除成本分摊法进行节税操作………………………15
2.1.4企业定价差异性的影响……………………………………………16
第三章:
美第房地产土地增值税税收筹划的方案设计……………………17
3.1充分运用起征点优惠政策…………………………………………17
3.2住宅定价标准的深入认识…………………………………………23
第四章:
美第房地产土地增值税税收筹划问题的启示…………………………24
参考文献……………………………………………………………………………26
谢辞………………………………………………………………………………
第一章房地产土地增值税税收筹划的普通概述
1.1房地产土地增值税的规划原则:
土地增值税是向社会中单位和个人收取的,针对于房屋、土地拥有权的销售业务而产生的增值额征收的一种税。
很久以前,房地产行业就在我国的土地上诞生并蓬勃发展开来。
有历史史料记载的土地转让和买卖达到3000年之久。
在我国封建社会2000多年的历史里,房地产相关的社会经济活动贯穿史料始末。
新中国建立后,由于社会政治意识的改变,私有制遭到否定,房地产行业也相应消失。
从以前的房屋土地销售转让改变为土地产权的国家分配制度。
直到1979年改革开放以后,国家相应政策做出了根本的改变之后,房地产业的开发经营才重新被放开,房屋土地的转让销售才重新出现。
进入21世纪以后,人们住房难的问题逐渐成为社会的突出问题,在两会上成为讨论的焦点。
之后温家宝总理提出了遏制部分城市房价上升过快势头的精神和指导方针。
国家有关部门也相应的提出通过了一些为遏制房价非正常过快上涨的有关政策,并对相关问题加大了整治力度。
我国房价过高有着不同于国外的几大因素:
我国的税费在房屋价格所占的比率远远要高于外国。
在这些税费中,土地增值税不得不提,它不仅使我国的房地产企业燥心还使我燥心。
好好的简练的定义解释不让用,非得逼着往歪里改。
土地增值税是对我们国家社会的个人与单位征收的,针对于国家所有的土地、房屋使用权进行销售转让行为的一种国家规定的带有强制性、无偿性、固定性特征的一种税。
在经济全球化趋势背景下市场经济日益发展的今天,企业竞争日趋激烈,以最小投入换得最大的回报是经营管理者从事生产经营活动的终极目标。
在企业的各种经营活动中,按照细分归类的话,税收的属性应该是资金从企业里流出去而不是流进来。
所以在月底年底企业财务人员算一年是赚是赔的时候,税收有多少需要企业人员十万分的注意。
企业的税收筹划到底管不管用我也不确定,但网上好评不断想来也差不到哪里去。
这样做可以减少支出增加收益,给企业带来意想不到的好处。
因为制定税收筹划方案要进行提前量的预前判断,这样一来企业的投资预先判断经验也得到了积累。
因此企业税收筹划对于增强企业经营水平以及降低项目成本具有重大的意义。
1.2房地产土地增值税的组成元素
1.2.1房地产土地增值税的组成元素:
从房地产土地增值税的定义来看有偿、国有、转让土地房屋产权是确定征税范围的核心因素。
其范围包含了三个方面:
1对非国家所有的土地使用权进行转让不用缴纳土地增值税,课税对象只包含国有土地的使用权转移。
2不仅仅是土地,在土地上所承载的建筑物以及符合附着物定义的物体也要列入需要征税的转让行为。
3要对土地增值税进行进一步的确认还需判定对地产转让的行为是有偿性质的。
除了以上叙述以外,如若将房地产转作共同经营,或者转做出租用途时,以上的企业经营处理可以获得免税的优惠待遇。
在进行会计处理时,说到土地增值税应纳税额的计算时,我们就不得不提出增值额的概念了。
以增值额为依据确认土地增值税的应纳税额是该税的正确计算方式。
对于确认增值额的应税收入自然是在房地产的建筑销售业务中产生的各种形式的受益流入。
这些多种多样的形式有货币的,有实物的等等。
其法定扣除项目有:
1.以进行房地产开发为目的取得的土地时支付的资金。
2.买地后盖房子时必然要产生的成本。
3.一些相关的费用。
4.破房子破屋子等类似的建筑物进行评估价格时产生的价款。
5.产生的相对应于转让房地产的税金。
6.国家相关部门因为各种原因大发慈悲允许企业在进行增值额核算时允许的其他乱七八糟的扣除项目。
我国房地产的增值税的税率请您参见下面的表格:
表1.1土地增值税超率累进税率一览表
档次
级据
税率
速算扣除系数
1
对于未超过扣除项目金额50%的增值额
的部分
30%
增值额30%
2
对于超过扣除项目金额50%,未超过
100%的增值额的部分
40%
增值额40%-扣除项目金额5%
3
对于超过扣除项目金额100%,未超过
200%的增值额的部分
50%
增值额50%-扣除项目金额15%
4
对于超过扣除项目金额200%的增值额
的部分
60%
增值额60%-扣除项目金额35%
另房地产企业建设销售穷人底层人住宅时,增值额若小于等于扣除金额的20%的话,那么恭喜你你不用交土地增值税了。
1.2.2房地产增值税税收筹划的主要办法:
企业追求的的是什么,如果是企业价值最大化的话为什么PAPERPASS测试时显示雷同。
如果不是的话有明显不对,哎我还是选前面的好了。
任何事物的定义都有一个定义的标准,企业价值最大化的标准是在未来的一段时间里不断的、持续的让企业的利润增长。
企业的掌舵人则要为企业指明正确的方向,经营管理者在经营决策时,作为企业的决策者不仅要充分认识自身的优势与短板,还要对外部的环境政策有深入的研究,经营管理时以达到扬长避短的目的。
房地产企业在土地增值税税收筹划方案设计时,其中的精髓就在于在不违反税法的同时又能达到节税的目的。
房地产企业的筹划方案制定需对应相应的国家政策,对着外部环境政策的改变不断的调节自身,通过各种途径,以各种手段去适应。
而房地产土地增值税税收筹划的具体实施手段不外乎从三个方面来着手:
1.在征税范围做文章
对于范围的判决水平有三点:
首先,对归属权的土地及其房屋、装修物进行转让的征收土地增值税的行为;其次,对土地、房屋、装修物进行销售行为进行征税所产生的土地增值税;最后,房屋土地的所有权、使用权的销售转手行为不包括在土地增值税的征税范畴内。
2.以增加扣除项目金额的方法进行税收筹划
增值额、增值率以及累进税率是房地产土地增值税税额计算时必须用到的几个项目,这几个计算指标的也就决定着土地增值税交多交少的问题。
增值率越高,自然其对应的税率越高,其缴纳的税款也就越高。
为了能够在法律法规的框架内合理降低税收负担,可以以增加扣除项目为手段,以使用较低的税率,最后达到节税的目的。
土地增值税暂时通行的条款事例实施明细准则明确规定:
企业在利息费用扣除方法的选择问题上具有自主性,可以选用对自身有利的方法进行税收筹划。
除了利息费用,房地产开发的剩余费用的计算方法规定为土地购买支出和房地产开发成本相加再乘以5%进行计算;不能提供利息分摊证明的房地产开发商用以上的扣除项目乘以10%进行计算即可,两者同理通用。
3.利用国家优惠税收政策进行税收筹划方案的设计和制订
我国《土地增值税暂行条例》规定,对穷人底层人住房建设进行的建筑出售业务,没有越过20%消除计划金钱的增值额部分,不用交土地增值税了。
超过的房地产开发企业则必须一分不少的交税,没有商量。
国家的税收法律法规另外还制定了同时进行穷人底层人住房建设和其他别的住宅房地产业无开发的房地产开发企业对两项业务分开核算,并在一起。
不分别核算的后果很严重,对于这一项的有好处的政策无缘。
房地产开发企业同时进行普通标准住宅和其它房地产项目开发的情况下,在分开核算时,税收筹划的关键因素在于将普通标准住宅的增值率控制在20%以下,以获得免税待遇。
除了以上几种常见的土地增值税税收筹划方法以外,对于现实中的具体问题还有一些有针对性的特殊的筹划手段。
收入分散筹划法:
想要确定土地增值税的准确税额,其中有固定的手段,在计算过程中增值额是我们必须引入的量。
而增值额究其根底是在成本与收入这两方面之间产生的。
因为土地增值税是超额累进税率,所以在成本不变的条件下减少收入,能够减少税收。
具体操作方法是将合同拆分,以达到节税的目的。
这种方法适用于房地产开发企业以及普通出售房产的企业。
1.2.3房地产增值税筹划的常见误区
随着我国经济的快速发展,房地产行业也呈现出蓬勃向上的势头,与之相配套的相关法律法规也日趋完善。
由于国家税收法规越来越全面,网面越来越小,调整力度越来越大,所以房地产企业不得不对税收筹划加大重视。
然而,税收筹划方法不会一直不变,伴随着我国税收法律法规的不断推陈出新,以前合理合法的税收筹划方案在今天也许就变得违法了。
一成不变的税收筹划将会给企业带来巨大的税收风险。
1.误区一:
通过经济开发或联合经营的方式,少缴土地增值税
过去,由于关于土地增值税一些具体问题的通知我们知道“进行共同经营、商业开发方式进行的房屋土地投资方式,两方中的一方以地产作为共同经营和商业开发的筹码,将其所有的房屋土地产权转让给另一方,这种投资经营方式免交土地增值税”。
许多房地产企业在制订筹划方案时经常用这一天规定进行税收规避。
然而为了让地产商们无空隙可钻,国家相关部门公元两千零六年六月份颁布了:
《关于土地增值税若干问题的通知》。
“用房屋土地为商业开发筹码入股共同经营的企业,只要是房地产企业就不适用上文所提到的相关通知条款的内容。
以上的意思也就是进行经济开发联合经营的房地产企业要交土地增值税。
事例1:
房地产开发公司欲与广告公司完成一笔售楼交—将其开发的写字楼出售给某广告公司。
双方约定价格为5亿元,写字楼成本价格3.5亿元。
若在2005年3月2日《关于土地增值税若干问题的通知》颁布以前,向购买方投资可以作为房地产公司恰当的税收筹划方案:
房地产公司先以实物产品投资广告公司以取得广告公司股权,然后广告公司再以之前双方洽谈好的价格收回股权。
但在以上税收法规颁出以后,以上方案将不得再使用,这一筹划误区当引起房地产开发企业的重视。
因为新文件只是对财税[1995]48号的第一条进行了明确的修改,其余的未作变动。
因为有关合作建房和企业兼并转让房地产的征免税问题并未包含在新文件中,所以对于上述事例可以用合作建房作为新的筹划方案,具体实施办法是房地产开发企业出地广告公司出资,双方按事先约定的比例分配房产。
2.误区二:
房地产开发商将部分房产地产转为出租或自用,可享免交土地增值税的待遇
国家颁布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知:
“从事房屋土地销售开发业务的企业将其开发建筑的产品变为自身使用或者出租等赚钱途径时,若土地建筑物所有权没有改变,不用交土地增值税,在会计处理时不将其归入收入项目中,不需消除其对应的成本和费用”。
依据以上条款许多土地房屋建设销售企业将其的生产的部分资产变成自用或商业用地。
通过将部分房产的产权转移到自己公司的方式,从而达到免税的目的。
事例2:
某房地产开发企业将一部分未出售的商品房转为固定资产,并办理了房产证。
之后该企业将此部分商品房出租,并取得了租金收入。
如果仅就(国税发[2006]187号)来看的话,该房地产企业仅就租金收入缴纳企业所得税即可。
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知:
“ 房地产建筑销售企业将开发地产变为固定资产或用于无偿赠与、认同帮助、职工福利、奖励、对外商业开发、发送给股东或商业开发人、抵债、对非货币性资产与其它企业交换等行为,应视为是销售行为,对于房地产产品开发建筑的所有权或使用权转变,以及对现实利益(利润)实现取得的行为”来看,该企业除了企业所得税以外还要缴纳土地增值税。
因为房屋土地产权的转变,意味着收入的确认和实现。
以上的行为要算做销售行为进行确认和会计处理,既然要确认收入,也要消除其对应的成本和费用。
但是随着2008年关于企业处置资产所得税处理问题的通知和2009年《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的颁布,企业自己建设的商品用作自己使用和进行经营时,因为无论在任何一个方面其资产所有权没有发生变化,可以在非外部环境进行倒腾,不当作销售业务进行相关倒腾,相关资产的计税根本断断续续计算。
在以上案例中,该公司若能在税收筹划时具备一定的前瞻性,在2007年暂时不要将自建的房地产产品转为固定资产,不办理房产证,仍然作为未售的存货处理。
3.误区三:
利用贷款费用资本化,进行累计扣除,以减少土地增值额
在企业的房屋土地开发建设过程中因资金不足而产生的款项借入,应遵循国家法律法规进行相应的解决。
国家规定有很多,在这里能够用到的是当企业发生借款费用是,这笔借款费用在特定的环境下是可以归到开发成本中去的,这种处理方式是合法合理的,这种处理方式叫做资本化。
这种处理方法很有实用行,在设计税收筹划方案时可以用到。
第二章:
美第房地产增值税税收筹划现状与状况分析
2.1美第房地产土地增值税税收筹划的现状及特点
美第房地产发展有限公司注册资本3亿元,由美第企业发展公司出资5400万元和深圳美第财经规划有限公司出资900万元共同创建的有限责任公司。
该有限责任公司于1992年6月8日办理了《企业法人营业执照》,土地房屋建筑、销售,小区的物业管理业务以及房屋装修等是公司的营业范畴。
公司组织结构包括:
董事会决定公司大的战略方向,制订公司章程,指定公司高层人员的人选;总经理总领公司经营管理,下设3个经营管理部门:
开发部、市场销售部、会计核算部,公司总人数92人。
2011年美第房地产企业经营状况:
2011年12月31日美第房地产有限责任公司的财政资产状况:
资产总额547837133.31元。
其中流动资产54100321.3元,固定资产净值2113021.21元,负债总额214672215.31元,所有者权益21338941.31元。
2011年度美第房地产有限公司的经营成果:
主营业务收入441349010元。
主营业务成本311599112.37元,营业费用11372146.17元,其中工资3198732.24元,管理费用21467183.23元,其中工资1904317.98元,财务费用1051042.58元,美第房地产有限公司计算缴纳的企业所得税6783561.56元,净利润为6321784.71元。
2.1.1企业对起征点优惠政策把握的不足
公司于2011年—2012年开发了若干项目,以下为几个项目的简介:
松石山:
松石山开发项目占地30万平方米,其包括四个项目:
1.普通住宅,占地16万平方米,建筑面积20.8万平方米。
2.公寓式住宅,占地2万平方米,建筑面积7万平方米。
3.别墅房,占地2万平方米,建筑面积1万平方米。
4.商场,占地6万平方米,建筑面积8万平方米。
2011年美第房地产有限公司支付的土地出让金为4.2亿元。
2012年3月在项目竣工后进行销售。
目前,美第房地产有限公司分别核算上面的4个项目:
普通住宅的收入为10亿元,开发成本为3.7亿元,不包括土地出让金;公寓式住宅的收入为5.8亿元,开发成本:
土地出让金不包含其中,为1.7亿元。
别墅的收入为1.3亿元,开发成本:
土地出让金不包含其中,为900万元,商场的收入为10.4亿。
开发成本:
不包括土地出让金,为3.2亿。
在此过程中的财务费用为0.33亿元,目前该公司的土地增值税计算处理方法是这样的:
一、普通住宅项目
1.销售收入:
10亿元
2.扣除项目:
(1)按照土地使用权的方式进行面积分摊,普通住宅项目的土地出让金为4.2*(16/30)=2.24亿元
(2)开发建设及配套设施的成本为3.7亿元
(3)开发建设及配套设施的费用(2.24+3.7)*0.1=0.594亿元
(4)相关税金:
营业税:
10*0.05=0.5亿元
城建税:
0.5*0.05=0.025亿元
附加费用:
0.025*(3%+1%)=0.02亿元
合计:
0.5+0.025+0.02=0.545亿元
(5)按20%进行扣除的金额:
(2.24+3.7)*0.2=1.188亿元
3、土地增值税及其税额
按照土地使用权的面积计算,扣除项目金额:
2.24+3.7+0.594+0.545+1.188=8.267亿元
增值额为:
10–8.267=1.733亿元
增值率为:
(1.733/8.267)*100%=21%
按照规定使用30%的税率,则应缴纳土地增值税为1.733*30%=0.5199亿元
二、公寓式住宅项目
1.销售收入为5.8亿人民币
2.扣除项目
(1)按照土地使用权的方式进行面积分摊,公寓式住宅的土地出让金为:
4.2*(4/30)=0.56亿元
(2)开发建设以及配套设施的成本为1.7亿元
(3)开发建设以及配套设施的费用:
(0.56+1.7)*0.1=0.226亿元(4)相关税金:
营业税5.8*0.05=0.29亿元
城建税0.29*0.05=0.0146亿元
附加费用0.29*(3%+1%)=0.0116亿元
合计:
0.29+0.0146+0.0116=0.3162亿元
(5)按20%扣除率进行扣除的金额:
(0.56+1.7)*20%=0.452亿元
3.土地增值额的计算及其税额
扣除项目金额:
0.56+1.7+0.226+0.3162+0.452=3.2542亿元
增值额:
5.8–3.2542=2.5458亿元
增值率:
(2.5458/3.2542)*100%=78.23%
按规定应适用40%的税率,计算缴纳土地增值税方法如下:
2.5458*40%-3.2542*5%=0.8556亿元
三、别墅房
1.房地产销售收入为1.3亿人民币
2.扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额
如果按照土地使用权的方式进行面积分摊,则别墅的土地出让金为4.2*(4/30)=0.56亿元
(2)开发建设以及配套设施的成本为0.09亿元
(3)开发建设以及配套设施的费用:
(0.56+0.09)*0.
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