房地产实战沙盘推演指南.docx
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房地产实战沙盘推演指南.docx
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房地产实战沙盘推演指南
房地产实战沙盘推演指南
房地产实战沙盘推演指南
、八、-
刖言
本实战沙盘旨在通过对房地产公司经营实战的模拟,帮助你一一职业经理人,
在两天的时间内学到管理的知识精髓,了解到公司的经营成果是如何通过运营与
管理来实现,帮助你知道自身的工作如何体现在公司的经营成果中,从而有针对性的改进你的工作。
通过本课程的学习,能够加强你对经营计划、开发计划、资金计划、成本计划、公司战略等工作的理解,加强沟通,实现公司整体利益的最大化。
推演过程
第一篇初涉商海
关注经营计划
第二篇牛刀小试
现金为王
第三篇狭路相逢
利润至上
第四篇风云再起
提升运营效率
第五篇巅峰对决
胜者为王
第2页共20页
沙盘推演战略规划平台:
公司发展战略规划表
\\内容
财务规划
(财务指标和市场占有)
市场与客户规划
内部管理规划
年份\
(目标客户研发)
(流程研发)
综合能力规划(综合能力水平提升)
第3页共20页
沙盘推演战略规划平台:
成本测算表
(金额单位:
万元,除可售单位成本数据结果四舍五入保留100万元整数,以下均相同)
年度成本项目
第一年度计算成本
第二年度计算成本
第三年度计算成本
第四年度计算成本
土地成本
前期成本
工程成本
建安成本
社区管网
园林环境
配套设施
小计
开发间接费
合计
第4页共20页
沙盘推演战略规划平台:
销售收入及销售回款计算表
(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留loo万元整数,以下均相同)
\年
\
项目\
第一年
第二年
第三年
第四年
1季
度
2季
度
3
季
度
4
季
度
1
季
度
2
季
度
3
季
度
4
季
度
1季
度
2季
度
3季
度
4季
度
1季
度
2季
度
3季
度
4季
度
销售面积
销售单价
销售收入
款例回比
实际回款
第5页共20页
沙盘推演战略规划平台:
资金需求计划
第一年度资金需求计划(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留100万元整数)
类别
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
期初现金余额
现金流入
注入资本
银行借款
销售回款
小计
现金支付
购入固定资产
偿还借款
分配利润
支付地价
支付前期成本
支付工程款
支付开发间接费
支付管理费用
支付销售费用
支付利息
支付营业税
支付所得税
其他支付
小计
期末现金余额
第6页共20页
第二年度资金需求计划(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留loo万元整数)
类别
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
期初现金余额
现金流入
注入资本
银行借款
销售回款
小计
现金支付
购入固定资产
偿还借款
分配利润
支付低价
支付前期成本
支付工程款
支付开发间接费
支付管理费用
支付销售费用
支付利息
支付营业税
支付所得税
其他支付
小计
期末现金余额
第7页共20页
第三年度资金需求计划(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留loo万元整数)
类别
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
期初现金余额
现金流入
注入资本
银行借款
销售回款
小计
现金支付
购入固定资产
偿还借款
分配利润
支付低价
支付前期成本
支付工程款
支付开发间接费
支付管理费用
支付销售费用
支付利息
支付营业税
支付所得税
其他支付
小计
期末现金余额
第8页共20页
第四年度资金需求计划(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留loo万元整数)
类别
项目
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
期初现金余额
现金流入
注入资本
银行借款
销售回款
小计
现金支付
购入固定资产
偿还借款
分配利润
支付低价
支付前期成本
支付工程款
支付开发间接费
支付管理费用
支付销售费用
支付利息
支付营业税
支付所得税
其他支付
小计
期末现金余额
第9页共20页
沙盘推演战略规划平台:
沙盘模拟经营步骤核对表
公司名称:
度
经营步骤
第一
年度
第二
年度
第二年度
第四年度
第五年度
年初:
1、收回应收账款
2、分配利润
3、购买土地
4、新增临时借款
5、支付地价款
季度:
1、偿还临时借款利息
2、新增临时借款
3、支付地价款
4、土地投入开发
5、更新进行中项目开发进度
6、收回销售回款
7、支付销售费用
8、支付前期费用
9、支付工程款
10、支付开发间接费
11、支付管理费
12、项目竣工验收
年末:
1、提取折旧
2、中长期借款还本付息
3、计算、确认应收账款
4、编制利润表,审核确认未分配利润,审核确认应交所得税
5、缴纳营业税
6、缴纳企业所得税
7、编制资产负债表
注:
没操作完成一个步骤后打““”
第10页共20页
沙盘推演财务管理平台:
利润表
(金额单位:
万元,数据结果四舍五入保留100
万元整数)
项目第一年第二年第三年第四年第五年主营业务收入
减:
主营业务成本
主营业务税金及附加
主营业务利润
减:
期间费用一管理费用
—营业费用
—财务费用
营业利润
减:
营业外支出
利润总额
减:
所得税
净利润
、资产负债表
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
货币资金
应收账款
存货
流动资产小计
固定资产
长期投资
无形资产
一资产合计
银行借款预收账款应交税金
负债小计相实收资本(股本)相未分配利润等所有者权益小计
第11页共20页
沙盘推演通用规则
一、银行贷款规则
1、沙盘模拟中资金不足部分可通过银行年度借款的方式解决;
2、银行正常借款期限分一年和两年两种,借款年利率均为10%年初借款,年末还本付息,不得提前还款或展期还款;如上一年末资产负债率超过65%则下年度借款的年利率上调至20%(上年度获得的未到期正常借款不受此影响);
3、正常借款总额不得高于年初净资产(若年初得到股东增资,则为增资后净资产)
的3倍;
4、正常借款至少为2000万元和2000万元的整数倍;
5各公司之间不得相互拆借资金。
、资金支付时限规则(时间节点规则见五表)
1、拿地当季支付地价;
2、开工支付前期费用;
3、从开工到竣工平均支付工程成本(按开竣工时间,算头算尾,最后一期倒计),工程成本包括建安成本、管网成本、园林环境、配套设施成本四项;
4、从项目开工到竣工每季度按项目支付开发间接费(项目管理费用),每季度每
项目100万元;
5、实现销售时,按当期销售面积支付销售费用,最后一期倒计;销售费用须在销
售回款前支付;
6、除固定资产折旧外,每季度支付公司管理费用100万元。
三、项目成本费用规则
1、主体建安成本(以总建筑面积计算,己考虑配套成本因素的影响
产品类型
标准化产品
常规产品
创新产品
多层产品
2000元/平米
2400元/平米
2800元/平米
高层产品
2400元/平米
2800元/平米
3200元/平米
2、社区管网成本100元/平米(总建筑面积)
1、园林环境成本:
软景观按绿化面积100元/平米,硬景观按施工面积150元/平米(占地面积=建筑覆盖面积+硬景观面积
第12页共20页
2、配套设施:
2000元/平米(非经营公建面积)
3、前期成本:
标准化产品10元/平米,常规产品30元/平米,创新产品50元/平米C按总建筑面积
4、开发间接费(不含利息):
100万/季(从项目启动至竣工的经营期间,算头尾)
5、利息费用按实际发生计算,全部列A当期财务费用
6、销售费用50元/平米(销售面积)
7、管理费用100万/季
四、税收规则
1、为方便操作,模拟企业仅缴纳营业税和企业所得税;
2、营业税率为销售额的5%在产品结算当季缴纳并入账;
3、所得税率为利润总额的33%年末缴纳;本年亏损可在以后五个年度所得税前进行抵扣。
五、各类产品时间节点(时间均自项目启动开始计算):
项目
节点
标准化产品
常规产品
创新产品
咼层
启动
第1季度
第1季度
第1季度
开工
第1季度
第2季度
第2季度
开盘
第2季度
第3季度
第3季度
竣工
第3季度
第4季度
第4季度
多层
启动
第1季度
第1季度
第1季度
开工
第1季度
第1季度
第1季度
开盘
第1季度
第2季度
第2季度
竣工
第2季度
第3季度
第4季度
以上为自项目启动开始计算的时间节点,而不是拿地开始计算的时间节点。
为规避市场风险,各公司在获取土地后可以推迟启动,推迟启动项目后,开工、开盘、竣工及计算节点相应后延。
项目启动时间最多可推迟1年。
六、其他
1、每小组在拿到土地后按要求确定产品开发策略;土地在获取后开盘前可退地,罚金为土地价格的10%所退土地不再进入市场;各公司之间不得转让土地。
2、销售收入实现的确认以竣工时间为准,若编制报表时项目还没有竣工,则不结转收入,预售的房款作为“预收账款”挂账反映。
第13页共20页
3、固定资产属企业经营管琿所用,按直线法分5年折旧,无残值,折旧计入当期管理费用。
4、各公司可进行多项目经营。
5、模拟经营期间五年,从第一年度开始至第五年度结束。
其中第四年度将加入市场定价机制(当年开盘超过60%勺产品类别降价10%低于20%勺产品类别涨价10%此处不分高层和多层)。
6、数据计算中,除销售单价外均按四舍五入保留100万元整数。
7、游戏结束评定最有价值公司奖(三家),并据此分配奖金,评定依据为5年累计净利润。
此外还将评定安居工程奖(累计开发面积)、最佳公司治理奖(团队配合
和协作)
第14页共20页
经营模拟(第一年)项目及市场信息
★模拟经营背景:
各公司进入一城市,通过土地市场拍到一地块,该项目占地10万平米,各公司进行经营,并在第一年度初给予每个公司注册资金8000万元。
成立时各公司须购置固定资产1000万元。
★项目情况:
1、项目占地面积10万平米,容积率1.0,多层常规产品,建筑覆盖率20%,小区绿化率为40%;可售比90%,非经营公建为建筑面积的10%,其余均为可售住宅。
2、开工、开盘及结算要求:
土地取得日期为第一年度1月1日,按集团加速项目考虑,项目于第一年度2季度开工,第一年度3季度开盘,第一年度4季度竣工结算。
3、项目地价:
拍卖价8000万元人民币,一次性支付。
4、项目成本费用:
主体建安成本2400元/平米(总建筑面积)
社区管网成本100元/平米(总建筑面积)
园林环境成本:
软景观按绿化面积100元/平米,硬景观按施工面积150元/平米
(占地面积=建筑覆盖面积+绿化面积+硬景观面积)
配套设施:
2000元/平米(非经营公建面积)
前期成本:
30元/平米(按总建筑面积)
开发间接费(不含利息):
100万/季(开工至竣工结算)
利息费用按实际发生计算,全部列入当期财务费用
销售费用50元/平米(销售面积)
管理费用100万/季
5、销售和回款:
项目销售均价5000元/平米;开盘即售磬,当季收到销售回款50%,下一季度收到50%。
第15页共20页
经营模拟(第二年度)土地及市场信息
★本年竞拍规则:
本年土地以竞价形式竞拍,各公司可自由报价,每次报价至少超出当前价格500万元,报价最高者获得土地;未获得土地的
公司可在本年其他季度参加拍卖。
★土地信息:
根据市土地储备中心公开资料,本年可推出土地6块,占地面积54万平米,基本情况下(土地推出时间及顺序不定):
地块编号
单位
地块1
地块2
地块3
地块4
地块5
地块6
土地类型编码
201DB
201DS
201DX
201GB
201GS
201GX
交地时间
第二年度1季度
第二年度
1季度
第二年度1季度
第二年度1季度
第二年度1季度
第二年度1季度
产品
萨
多层标准化
多层常规
多层创新
高层标准化
咼层常规
高层创新
土地面
平米
100,000
100,000
100,000
80,000
80,000
80,000
谷积
貝率
%
1.20
1.20
1.20
2.00
2.00
2.00
起拍
白价
万
兀
20,000
20,000
20,000
20,000
20,000
20,000
建筑覆盖率
20%
20%
20%
15%
15%
15%
小区绿化率
40%
40%
40%
40%
40%
40%
非经营公建比
10%
10%
10%
10%
10%
10%
销售均价
元/
平米
7000
7500
8000
7500
8000
8500
销售及回款节奏
开盘当季销售50%下季度销
售50%销售当季回款100%
开盘当季销售50%下季度销
售50%
销售当季回款
100%
开盘当季销售50%下季度销
售50%销售当季回款100%
开盘当季销售50%下季度销
售50%销售当季回款100%
开盘当季销售50%下季度销
售50%销售当季回款100%
开盘当季销售50%下季度销
售50%销售当季回款100%
第16页共20页
经营模拟(第三年度)土地及市场信息
★本年竞拍规则:
各公司可自由竞拍,报价最高者获得土地
★土地信息:
根据市土地储备中心公开资料,本年可推出土地12块,占地面积134万平米,基本情况下:
地块编号
单位
1
块地
2
块地
3
块地
4
块地
5
块地
土地类型编码
D*
D*
2
*
G
03
3
*
G
3
*
G
05
3
交地时间
季
1
彼度
年三第
季
1
戒度
三第
度季
1
度年三第
度季
1
度年三第
季
2
锂度
三第
产品类别
层SS
多9
层SS
多9
层SS
高9
层SS高$5
层SS
多9
*
A、
O00
002
匚
地面积、
>
容积率
O
■
1
2
■
1
2
2
起拍价
力兀
O00
O
建筑覆盖率
%
%
%
5
1
%
小区绿化率
%
%
非经营公
%
5
1
建
□
销售均价
元/平米
疔产产!
{规新川>常>创>标口叩丿叩丿叩HoO)000沁28
6677
疔产产!
{规新标品诂诂
XoO)000
938
6677
亠丁产产W规新
^>常>创>啻叩丿叩丿叩
oO)000(0055877
炉产产H规新曹叩丿叩丿叩
300000加7888
7
泸产产i{规新暂HP品
XoO)000
5028
6677
6:
e7
销售及回款节奏
售雪款销羅回沧季曹誠当55秋55当10盘W售开7销
售雪款销鶴。
回人季牌oy季00当55誌55当10盘W售开7销
售雪款销鶴。
回人季0W季oy当55恶55当10盘W售开7销
售售款销鶴回^季驟W季oy当55臥55当10盘育售开7销
售售款销推回沧季解肃当55钛55当10盘育售开7销
第17页共20页
地块编号
单位
7
块地
8块地
9块地
O如地
1
1块地
土地类
D*
07
3
D*
08
3
*
G
9
*
GO
1
3
*
G
1
1
3
型编码、
交地时间
度季
1
度年三第
度季
1
度年三第
季
2
彼度
年三第
度季
1
度年三第
季
1
度度
三第
产品类别
层SS高9
层SS高9
层SS
多9
层SS高9
层SS
多9
土地面积
平米
容积率
2
■
1
0
0
6
■
1
5
■
1
起拍价
万元
O00
5
建
%
%
%
%
%
覆盖率.
小区绿化率
%
不经营公建比
%
5
1
销售均价
元/平米
Er产产H规新5^>常>创—啻叩/P品丿沖叭0000>084
5267
亠丁产产机规新^'>常>创—啻叩/P品丿沖)oO伽5000
7078
泸产产毗规新滩>常>创—标口叩/叩丿沖
XoO9905022
6678
亠丁产产机规新皿>常>创—⑷叩/P品丿沖)oO
0040005878
hr产产封规新
常仓—曹叩/P品丿沖887378
7
销售及
誥售
乍1肖.季§8开下
誥售乍}肖.季§8开下
誥售乍D肖开下
誥售乍D肖开下
誥售乍D肖‘季00驚开下
回款节奏
销售当季%回款
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