物业工程部业务流程图.docx
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物业工程部业务流程图.docx
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物业工程部业务流程图
工作程序
工作步骤
1、查阅保养记录
(1) 掌握设备保养周期;
(2) 掌握设备技术状况。
2、制定保养计划
(1) 根据保养记录制定保养计划,要求,内容详尽、合理;
(2) 确定工作质量检查标准。
3、组织实施
(1) 根据人员情况,指派分管人员按计划进行设备保养工作;
(2) 如在保养过程中出现技术问题,使工作量加大,主管领导
及时协调解决,根据实际情况增派人手或修改保养计划;
(3) 工作完成后,主管领导按质量检查标准检查工作完成情
况。
4、 保养记录
(1) 详细记录保养时 间,工作情况和设备技术情况。
工程部业务程序图
一、日常维护保养程序
查阅保养记录
制定保养计划
组织实施
保养记录
工作程序
工作步骤
1、报修
(1) 正常情况下使用报修单报修;
(2) 紧急情况下可使用电话报修,事后补填报修单;
(3) 报修部门应说明维修项目和准确地点。
2、派修
(1) 接到报修后,值班工程师根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任
务;
(2) 如报修项目影响范围较大,须及时通知大堂经理及相关部门,向客人
做好解释,并做好准备工作;待维修任务完成后,将维修结果告知大堂经
理及相关部门。
3、组织实施
(1) 值班工程师根据维修项目工种分派任务,重要项目需亲自到达现场;
(2) 随时了解维修员工作完成情况和所处位置
(3) 对于紧急报修,要求在接到报修后 10 分钟内到达维修现场。
5、 维修
(1) 维修人员接到维修任务后,带维修单及时赶到维修地点排除使用部门
报修报修单 值班工程师派工
(2) 维修人员进入客房维修,楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动客
人的或与维修无关的任何物品,若遇客人在房间,须致问候语,并对因维
修而引起的客人不便致以歉意;
(3) 在其他营业场所进行维修时,需报修部门人员在场配合,不得随意动
用现场与维修无关的物品,保持维修现场整洁,维修结束后清理现场,做
到无施工痕迹;
(4) 如现场维修有困难,可带回操作间维修。
6、 完成
(1) 维修任务完成后,请报修单位签名验收,维修人员须在维修单上注明
完成时间及维修人姓名;
(2) 对维修单进行审核之后,将已完成的维修单整理归档,未完成的分情
况进行如下处理:
① 对因缺配件无法完成的维修任务,值班工程师反馈给报修单位,待所
需配件到货时,马上分派维修员完成该项任务。
二、保修程序
电话
使用部门保修值班工程师派工
报修单
专业组实施
现场维修
完成
工作程序
工作步骤
1、制定计划
(1) 工程总监/经理根据设备检修记录制定检修计划;
(2) 检修计划报总经理审批;
(3) 如检修设备影响其他部门正常工作,需在检修前通知有关部门,协调
解决。
2、组织实施
(1) 按照检修计划,调整设备工作台班;
(2) 备品备件及设备技术资料准备齐全;
(3) 根据专业安排施工。
3、 现场督
导
(1) 大型设备检修或设备大修,专业主管需在现场督导;
(2) 进行技术指导,纠正维修人员的技术错误;
(3) 控制劳动成本,避免浪费。
组织实施
现场督导
设备检修
检修记录
② 对不合格或客人不满意的维修项目,值班工程师需将此维修单交给原
承担维修项目的维修员,同时指出不合格之处,说明正确处理方法,立即
派该员工重新到现场处理。
③ 客房显示“请勿打扰”时,暂缓进房维修,并由楼层服务员确认,在
报修单上签名并注明时间;待服务中心与客人联系后再将维修时间通知工
程部,维修员保证在约定时间到达现场进行维修;
④ 统计维修费用,建立工程维修费用台帐。
三、设备检修程序
制定计划
通知施工影响部门
工作程序
工作步骤
1、统筹协调
(1) 工程总监/经理与使用部门领导共同协商采取应急措施,控
制影响范围;
(2) 如发生人员伤亡,积极组织救助;
(3) 分析故障/事故原因,找出预防措施;
(4) 重大事故,及时呈报总经理。
2、组织抢修
(1) 工程总监/经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员进行抢修;
(2) 合理分布资源,尽快完成修复任务,恢复正常营业并采取预防措施。
4、 设备检
修
(1) 检修前认真阅读设备技术资料,按照设备操作规范施工;
(2) 严格按照各工种技术操作规范施工;
(3) 施工现场设立醒目的警示标志,以免发生意外;
(4) 注意消防安全。
5、检修记录
(1) 记录检修时间、零件更换情况;
(2) 准确描述设备技术状态;
(3) 检修记录整理归档。
工程监理/经理统筹协调
值班工程师组织实施
专业主管现场督导
抢修
记录
四、设备故障/事故处理程序
故障影响部门
故
障
分
析
3、现场督导
(1) 专业主管需在现场,分析故障原因,提出解决方案;
(2) 进行技术指导,纠正维修人员的技术错误;
(3) 控制劳动成本,避免浪费。
4、抢修
(1) 按照设备操作规范维修;
(2) 严格按照各工种技术操作规范施工;
(3) 施工现场设立醒目的警示标志,以免发生意外;
(4) 注意消防安全。
5、故障记录
(1) 记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况;
(2) 准确描述设备技术状态;
(3) 故障记录整理归档。
工作程序
工作步骤
1. 报批立项
(1) 使用部门制定计划,报总经理审批;
(2) 工程部提供技术性建议;
(3) 增改项目经总经理审批后立项.
2. 组织实施
1) 酒店工程部可以完成的增改项目,由工程总监/经理制定施
工计划和施工方案,报总经理审批。
(2) 需公开招标的项目,严格按照国家有关规定操作,并经总经理授权,
工程总监/经理与施工单位签订合同;
(3) 对外承包项目,遵照货比三家的原则,择优选用,并经总经理授权,
工程总监/经理和采供部门与施工单位签订合同;
五、整改项目程序
报批
总经理审批
签订施工合同
建议
工程监理 /经理组织实施
总经理审批
选择施工单位
专业技工技术监督
施工
施工单位
增改项目
验收报告
(4) 对于施工方的影响,工程部与施工影响部门共同协调决;
(5) 随时向总经理汇报施工情况。
3. 技术监督
(1) 对于工程部内部承接项目,专业主管进行现场技术监督,控制施工进
度和施工质量;
(2) 外包项目,由专业主管或专业技术人员进行现场技术督,
控制施工进度和施工质量;
(3) 施工中出现设计变更、洽商,工程监管人员及时上报工程总监/经理并
提出解决意见。
4. 施工
(1) 施工现场完全封闭,避免噪音、异味和施工垃圾对酒店营业造成响;
(2) 施工现场设立醒目警示标志,以免无关人员误入,发生意外;
(3) 注意消防安全。
5. 验收报告
(1) 工程竣工验收,要求工质量合格,技术性能满足使用求;
(2) 设备随机资料齐全、竣工图齐全,质检合格、施工期间来文件齐全;
(3) 报工程总监/经理批准后,立卷存档。
工作程序
工作步骤
1. 设备清洁
(1) 保持设备干净、机房干净、工作场地干净;
(2) 防止因异物造成接触不良或短路;
六、配电巡检程序
保持配电设备清洁
检查变压器
检查配电柜
三相电容电流平衡
填写巡检记录
2. 检查变压器
(1) 变压器表面除尘,以免影响冷却效果;
(2) 对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测;
(3) 测量绝缘电阻。
3. 检查配电柜
(1) 检查所有仪表工作状态;
(2) 检查动力联线,避免因接触不良产生过热;
(3) 检查安全保护装置,使其工作可靠;
(4) 测量接地电阻。
4. 三相平衡
(1) 测量三相电容电流,保证三相负载平衡,必要时调整负载。
5.巡检记录
(1) 详细记录巡检情况,整理归档。
工作程序
工作步骤
1. 关闭主开关
(1) 将发电机的主开关旋至停机位置;
(2) 断开电池充电器的电源,取下电池连接线。
七、发电机检修程序
关闭主开关
柴油系统维护
轴承润滑
检查电池和充电器
检查、清洁传动皮
试车
填写检修记录
2. 燃油系统维护
(1) 清洁/更换柴油过滤器;
(2) 当化油器堵塞时,调节化油器;
(3) 检查日用油箱油位、油路软管和接头、燃油液位开关、主油箱油
位、电磁阀的动作、传输泵的动作;
(4) 更换滤清器,检查供油管路、油箱出口。
3. 轴承润滑
(1) 按发电机操作手册,定期进行
4. 检查电池和充
电器
(1) 检查电池电解液位、电池特定比重的测定与充电状况、充电器的
工作情况
5. 检查、清试 车
6. 试车
7. 填写检修记录
详细填写检修记录并存档。
八、给排水巡检程序
暖通主管负责安排给排水设施设备的巡检工作,运维技工在保证自身和设备安全的前提
下完成巡检工作。
检查供水压力
检查给水泵、排水泵工作状态
检查主要阀门情况
检查水箱水质、卫生状况
检查给排水管道及设施状况
填写巡检记录
工作程序
工作步骤
1、检查供水压
力
(1)检查压力表是否损坏;
(2)检查压力表读书是否正常;
(3)检查远传压力表读数与变频器显示值是否一致。
2、检查给水泵
工作状态
(1) 轴承温度是否正常;
(2) 机体有无振动及异常响声;
(3) 联轴节填料松紧情况,排除不正常的漏水现象;
(4)润滑油是否足够,油封是否完好;
(5)工作电流、工作频率。
3、检查排污泵
运行工作状态
(1)检查污水坑水位;
(2)当坑内水位超标,调整检修液位浮球开关;
(3)现场手动测试运行工作状况
4、检查主要阀
门情况
(1)阀门表面有无锈蚀;
(2)阀门开关位置是否正常;
(3)电磁工作状态是否正常;
(4)阀门连接、阀体有无漏水现象。
5、检查水箱卫
生状况
(1)定期打开排污阀,排出底部沉淀物;
(2)检测水质是否达标,无异味、无杂物;
(3)如发现问题,及时报告并采取应急措施。
6、检查雨污水
管道及附属设施
(1)检查井是否清理、疏通;
(2)化粪池隔油池清淘。
7、填写巡检记
录
填写巡检记录,整理存档。
九、电梯日常巡检程序
机房巡检
轿厢巡检
候梯厅巡检
填写巡检记录
工作程序
工作步骤
1. 机房巡检
(1) 保持机房清洁;
(2) 检查电梯控制系统工作是否正常;
(3) 检查曳引机工作情况;
(4) 检查曳引绳和绳头组合。
2. 轿箱巡检
(1) 检查控制盘有无损坏,如有损坏及时更换;
(2) 检查轿箱内灯光、温度。
3. 候梯厅巡检
(1) 检查控制盘是否有效。
4. 巡检记录
(1) 填写巡检记录、整理存档。
十、电梯事故处理程序
事
故
分
析
电梯制动
值班经理组织
排除故障
试车
事故记录
事故汇报
工作程序
工作步骤
1. 电梯制动
(1) 当电梯速度失控,或坠落时,应紧急制动,主开关复位;
(2) 如电梯仍然无法停止,立即切断电源;
(3) 通知工程总监/经理、说明轿厢所处楼层。
2. 组织处理
(1) 工程总监/经理接到通知后,立即到达现场,协助大堂经理,保安
部进行救援和人员疏散工作;
(2) 重大事故通知工程总监/经理;
(3) 组织技术人员对电梯紧急维修。
3. 排除故障
(1) 修理现场树立醒目标志;
(2) 查找故障原因;
(3) 通知电梯维修公司,进行维修。
4. 试车
(1) 故障排除后,按操作规程启动电梯;
(2) 试运行,确认电梯故障已排除;
(3) 清洁现场,电梯恢复使用。
5. 事故记录
(1) 详细记录事故时间,故障原因和维修情况;
(2) 进行事故分析,查明事故原因,制定预防措施;
(3) 事故记录整理存档。
6. 事故汇报
(1) 事故处理完,向总经理汇报事故情况、事故原因和处理结果。
工作程序
工作步骤
1. 水位表
(1) 检查水位表有无损坏;
(2) 检查炉内水位是否正常。
2. 压力表
(1) 检查压力表有无损坏;
(2) 检查压力表读数是否正常。
3. 燃料供应
(1) 燃油锅炉
① 检查油泵工作状态;
② 检查日用油箱温度、油位;
③ 保持滤清器畅通。
(2) 燃气锅炉
4.燃烧器
(1) 检查燃烧器有无堵塞、损坏;
(2) 根据负荷调节燃烧工况,保证最佳燃烧状态。
十一、锅炉运行检查程序
水位表
压力表
燃油燃气
供油系统燃气压力
燃烧器
阀门、管道
水质化验
填写检修记录
工作程序
工作步骤
1.空调主机
(1) 检查机组外观有无损坏,保持机组清洁;
(2) 按机组操作规程,检查机组运行情况。
2. 冷凝器
(1) 水冷机组
① 检查冷却水进出口温度是否正常;
② 有无漏水现象;
③ 冷却塔工作是否正常。
(2) 风冷机组
5.阀门、管路
(1) 阀门开关位置是否正常;
(2) 阀门是否动作有效;
(3) 阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。
6.水质化验
按时进行软化水水质化验。
7.填写检查记录
填写运行检查记录,整理存档。
十二、空调运行检修程序
空调主机
水冷机组风冷机组
冷却塔风机
蒸发器
空调水泵
新风机组
盘管风机
填写检修记录
① 冷凝器盘管表面除尘;
② 检查冷凝器风扇工作状态。
3. 蒸发器
(1) 冷冻水出入口温度是否正常;
(2) 电磁阀工作状态;
(3) 有无漏水现象。
4. 空调水泵
(1) 水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动;
(2) 压力表读数是否正常;
(3) 联轴器是否有异响、跳动及是否漏油;
(4) 阀门开关位置是否正常;
(5) 有无漏水现象;
(6) 清理泵组外表。
5. 新风机组
(1) 风机运转时是否有异响和振动;
(2) 是否有漏气、漏水现象,凝结水排泄情况;
(3) 相对湿度调节制的位置是否正常;
(4) 盘管是否有堵塞现象,分风阀是否正常位置。
6. 风机盘管
(1) 盘管有无堵塞现象;
(2) 风机工作情况;
(3) 风机调速是否有效;
(4) 冷凝水管是否堵塞。
7. 填写检修记
(1) 填写检修记录,整理存档。
工作程序
工作步骤
1. 主机检修
(1) 外观检查,有无积尘和异物;
(2) 检查主机运行有无过热、异常噪音的现象;
(3) 检查中继线信号是否正常;
(4) 打印运行报告,查看设备运行状态。
2. 操作系统测
(1) 检查操作系统功能是否正常;
(2) 检查运行功能设置是否正常;
(3) 根据需要,更新数据库;
十三、程控交换机检修程序
主机检修
操作系统检测
备用电源检测
填写检修记录
工作程序
工作步骤
1. 主机检测
(1) 外观检查,有无积尘和异物;
(2) 检查主机运行有无过热、异常噪音的现象;
(3) 消防主机、保安报警主机系统自检,打印运行报告,查看系统
运行状态。
2. 操作系统检测
(1) 检查操作系统功能是否正常;
(2) 检查运行功能设置是否正常;
(3) 保安监控主机操作,调整摄影机动作是否正常。
3. 备用电源测
(1) 备用电源断电自动切换功能是否正常;
(2) 蓄电池状态是否正常,有无漏电;
(3) 输入电压、输出功率是否正常;
(4) 蓄电池通风设备是否良好。
4. 检修记录
(1) 详细记录检修情况,整理存档。
十四、安全监控系统保养
主机检测
操作系统检测
备用电源检测
应急广播测试
输出设备检测
末端设备维护
保养记录
3. 备用电源检测
(1) 备用电源断电看去切换功能是否正常;
(2) 蓄电池状态是否正常,有无漏电;
(3) 输出电压,输出功率是否正常;
(4) 蓄电池通风设备是否良好。
4. 应急广播测试
(1) 检查应急广播强行切换功能是否有效;
(2) 应急广播线路有无问题。
5. 输出设备检测
(1) 声光报警是否正常;
(2) 报警打印输出;
(3) 监控系统图片打印机;
(4) 监控系统长廷时录像机。
6. 末端设备维护
(1) 末端设备工作状态指示是否正常;
(2) 清洁末端设备。
7. 保养记录
(1) 详细记录保养情况,整理存档。
十五、档案资料管理程序
收集资料
整理资料
鉴定资料
检索
保管资料
统计登记
工作程序
工作步骤
1. 使用部门申请
(1) 使用部门进行市场调查,选定型号,了解价格;
(2) 提出购置申请,报总经理,内容包括设备型号、经济
论证报告和购置费用。
2. 总经理审批
根据酒店经营需要审批。
3. 购置
(1) 采购部门根据总经理的批复意见、申购部门提供的设备资料购
置;
(2) 签订供货合同,要求采购设备技术文件、质量保证文件齐备。
4. 开箱验货
(1) 设备到货后,采购部门会同工程部开箱验货;
(2) 检查所购设备是否符合使用要求;
(3) 检查主机、附件、备件及技术文件是否相符,储运过程中有无
损伤和锈蚀;
(4) 如发现问题,通知采购部门与供货商联系解决;
(5) 验货合格,由使用部门和工程部共同签字确认。
5. 安装调试
(1) 设备验货合格后,由工程或供货单位根据使用部门要求安装;
(2) 安装结束,工程部进行质量检查,性能、精度测试;
(3) 测试合格后,工程部进行技术确认。
6. 验收
使用部门根据使用要求对设备进行验收。
十六、设备购置程序
工程部、使用部门
使用部门
使用部门申请
总经理签字
购置
开始验货
安装调试
验收
建立设备台账
工作程序
工作步骤
1. 申请报废部门
(1) 对具备报废条件的设备提出报废;
(2) 注明设备详细资料;
(3) 提出报废理由。
2. 鉴定
(1) 工程部按报废规定对设备进行技术鉴定;
(2) 财务部对设备报废的经济合理性进行审核。
3. 审批
(1) 总经理根据酒店经营的需要和工程部、财务部的鉴定意见回复。
4. 撤销台帐
(1) 批准报废的设备,工程部撤销设备台帐。
5. 报废处理
(1) 需用新设备替换的在用设备,待新设备投入使用再行报废;
(2) 批准报废的在用设备,在保证安全的情况下,不进行大修;
(3) 可转让的设备,作价转让;
(4) 不可转让的设备,可利用部件拆下留用,其余部分作废品处理。
7. 建立设备台帐
(1) 设备验收后,所有技术资料由工程部存档,建立设备台帐;
(2) 设备使用说明书复印件交给使用部门。
十七、设备报废程序
使用部门申请
工程部、财务部
组织鉴定
总经理审批
撤销台账
报废处理
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