绿城盛福庄项目财务评价报告毕业论文.docx
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绿城盛福庄项目财务评价报告毕业论文
答辩质询成绩
设计成果成绩
总成绩
山东建筑大学
课程设计成果报告
题目:
绿城盛福庄项目财务评价报告
课程:
《建设项目可行性研究》
院(部):
管理工程学院
专业:
土地资源管理
班级:
土管112
学生姓名:
李小雷
学号:
2011021617
指导教师:
郑生钦
完成日期:
2014年7月5日
绿城盛福庄项目
财务评价报告
编制人:
李小雷
编制人学号:
2011021617
编制人班级:
土管112
完成日期:
2014年7月5日
目录
一.项目概况1
(一)项目介绍1
(二)项目建立基于的背景1
二.规划方案及主要技术经济指标1
(一)项目开发建设及经营的组织与实施计划2
(1)有关工程计划的说明2
(2)项目实施进度计划2
三.项目各种财务数据的估算3
(一)投资与成本费用估算3
1.土地出让地价款3
2.前期工程费3
3.建安工程费4
4.基础设施费4
5.开发期税费5
6.不可预见费5
(二)开发费用估算5
1.管理费用5
2.销售费用5
3.财务费用6
(三)投资与总成本费用估算汇总表6
(四)项目销售收入估算7
1.销售价格估算7
2.销售收入的估算7
3.销售计划与收款计划的确定7
(五)税金估算8
1.销售税金与附加估算8
(六)投资计划与资金筹措9
(七)借款还本付息估算9
四.项目财务评价10
(一)现金流量表与动态盈利分析10
1.全部投资现金流量表10
2.资本金现金流量表10
3.动态盈利分析11
(二)利润及利润分配11
1.利润表11
(三)资金来源与运用表12
1.资金来源与运用表12
2.资金平衡能力分析12
五.结论13
六.心得体会13
一.项目概况
(一)项目介绍
该项目位于济南市历下区的盛福片区奥体中路西侧,黄台南路以南。
用地性质为居住,方案设计充分尊重原有地形地貌和自然环境,尽可能的拓展住区内部的景观环境空间,把住宅融于自然环境之中,使之和谐共生,体现环境对于居住生活的意义。
根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下:
1.用地面积:
25.6公顷(256000平方米)
2.建筑密度:
≤20%
3.地上容积率:
1.9
4.地下容积率:
0.75
5.停车率:
100%
6.绿地率:
40%
7.配建:
12班幼托、36班初中、室内副食品市场等。
楼盘位置:
高新区奥体中路与花园路交汇北邻
主力户型:
90-140平米
物业类型:
住宅
建筑类别:
板楼高层
开盘时间:
2011年09月30日入住时间:
2014年产权年限:
70装修情况:
简装交通状况:
路况优良,交通便利,BRT6号线站点紧邻社区,二环东路二环北路小清河路北园大街绕城高速
(二)项目建立基于的背景
该项目位于济南市历下区奥体中心附近,优越的地理位置和良好的用地建设条件,日益完善的城市基础设施、日益浓厚的生活和商业气氛,为项目的顺利开发奠定了良好的基础。
基于济南市建设规划方向,城市建设将向东发展,因此该地块具有较好的保值升值空间。
二.规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,由山东海信绿苑房地产开发有限公司拟在该地块上兴建普通小高层、高层住宅,项目将以中小户型住宅为主。
小区设计地下停车库为两层,地上建筑为板楼样式。
本项目主要经济技术指标参见表2-1。
表2-1项目主要技术经济指标
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
256000
居住人数
人
14600
总建筑面积
平方米
486400(地上)
192000(地下)
平均每户建筑面积
平方米
120
居住面积
平方米
437760
平均每户居住人数
人
4
公建面积
平方米
58368(地上)
14592(地下)
人均居住用地
平方米
45
绿化用地
平方米
102400
道路面积
平方米
100000
居住户数
户
3650
车库面积
平方米
60000
(一)项目开发建设及经营的组织与实施计划
(1)有关工程计划的说明
项目总工期为36个月(从2011年3月至2014年3月)。
当完成地下室第一层工程时,开展预售工作。
(2)项目实施进度计划
项目实施进度计划见表3-1。
表3-1项目实施进度计划表
序号
项目名称
持续时间(月)
进度安排(按双月计)
2001
2002
2003
2004
1
征地拆迁
6
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
2
前期工程
3
基础工程
6
4
主体结构工程
7
5
设备安装工程
6
6
室内外装修工程
7
7
红线内外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
三.项目各种财务数据的估算
(一)投资与成本费用估算
1.土地出让地价款
包括两部分:
(1)土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为300万/亩,则土地出让金共计115140万元。
(2)拆迁补偿安置费
由于该地开发之前地上没有地面附着物及耕地,因此此项不计。
2.前期工程费
本项目前期工程费估算见表4-1:
表4-1前期工程费估算表单位:
万元
序号
项目
数量
(万平方米)
费用标准
(元/平方米)
费用金额(万元)
备注
1
前期工程费用
67.84
136
9226.24
1.1
规划设计
67.84
120
8140.8
1.2
项目可行性研究
67.84
10
678.4
1.3
地质勘探测绘
67.84
2
135.68
1.4
施工现场“三通一平”
67.84
4
271.36
共计
9226.24万元
3.建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表4-2。
表4-2建安工程费估算表
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计(万元)
单价(元)
金额(万元)
单价(元)
金额(万元)
单价(元)
金额(万元)
1
住宅楼
437760平方米
1000
43776
100
4377.6
150
6566.4
54720
2
配建
72960平方米
1000
7296
200
1459.2
300
2188.8
10944
合计
4.基础设施费
其估算过程参见表4-3:
表4-3基础设施费估算表单位:
万元
序号
项目
数量
(万/平方米)
费用标准
(元/平方米)
费用金额(万元)
备注
5.5
基础设施建设费
67.84
246
16688.64
5.5.1
附属工程费
67.84
166
11261.44
5.5.2
室外工程费
67.84
80
5427.2
总计
16688.64万元
5.开发期税费
其估算过程参见表4-4:
表4-4开发期税费估算表单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明(估算依据)
1
分散建设市政公用设施建设费
3283.2
建安工程费×5%
2
建筑工程质量安全监督费
262.656
建安工程费×4‰
3
其他
984.96
建安工程费×1.5%
合计
4530.816
6.不可预见费
取建安费用的2%。
则不可预见费为:
65664×2%=1313.28(万元)
开发成本小计:
212562.976万元。
(二)开发费用估算
1.管理费用
取开发成本的1.5%。
则管理费用为:
(212562.696*1.5%=3188.44万元)
2.销售费用
销售费用主要包括:
广告宣传及市场推广费,占销售收入的1%;销售代理费,占销售收入的1%;其他销售费用,占销售收入的1%。
合计为15412.8万元。
销售收入详见表6-9。
3.财务费用
指建设期借款利息。
建设期共借款60000万元,建设经营3年期间每年分别借银行长期贷款如下图所示,共计借款60000万元,采用“气球法”借款期内任意偿还本息,到2014年末全部还清。
(1)贷款利率为6.8%;
(2)当年利息=(年初借款本息累计+当年借款/2)×年利率
表6-1贷款还本付息表单位:
万元
估算项目还本付息表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
1
期初借款累积
0
27000
37200
2
本期借款
27000
21000
12000
3
本期应计利息
918
2550
2937.6
4
本期还本付息
918
13350
52137.6
4.1
还本
0
10800
49200
4.2
付息
918
2550
2937.6
5
期末借款累积
27000
37200
0
则财务费用为上述合计:
6405.6万元。
开发费用小计:
25006.84万元。
总成本费用合计:
237569.536万元。
(三)投资与总成本费用估算汇总表
详见表4-5。
表4-5投资与总成本费用估算汇总表单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
开发成本
212562.696
以下1.1~1.6项合计
1.1
土地费用
115140
1.2
前期工程费
9226.24
1.3
基础设施建设费
16688.64
1.4
建安工程费
65664
1.5
开发期税费
4530.816
1.6
不可预见费
1313.28
2
开发费用
25006.84
以下2.1~2.3项合计
2.1
管理费用
3188.44
2.2
销售费用
15412.8
销售收入×3%
2.3
财务费用
6405.6
3
合计
237569.536
(四)项目销售收入估算
1.销售价格估算
根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为:
住宅:
9000元/平方米
车位:
20万元/个
2.销售收入的估算
本项目可销售数量为:
住宅平方米,地下车位3800个。
详见表4-6
表4-6销售总收入预测表单位:
万元
用途
可售数量
预计平均销售单价
销售收入
住宅
437760平方米
9000元/平方米
393984
车位
3800个
200000元
76000
合计
3.销售计划与收款计划的确定
具体见表4-7
表4-7销售收入分期按比例预测单位:
万元
销售计划
各年度收款情况
合计
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
住宅:
60%
262656
236390.4
车位:
60%
2280
45600
第三年
住宅:
40%
175104
157593.6
车位:
40%
1520
30400
合计
100%
100%
(五)税金估算
1.销售税金与附加估算
具体见表4-8
表4-8销售税金及附加估算表单位:
万元
序号
类别
计算依据
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
0
14099.52
9399.68
2
城市维护建设税
营业税×7%
0
986.9664
657.9776
3
教育费附加
营业税×3%
0
422.9856
281.9904
4
印花税
销售收入×0.05%
0
140.9952
93.9968
5
交易管理费
销售收入×0.5%
0
1409.952
939.968
合计
28387.0336
0
16919.424
11467.6096
2.土地增值税估算
具体见表4—9
表4-9土地增值税估算表单位:
万元
序号
项目
计算依据
计算过程
1
销售收入
469984
2
扣除项目金额
以下4项之和
2.1
开发成本
取(2.1)项的20%
193276.34
2.2
开发费用
2899.1451
2.3
销售税金及附加
2.4
其他扣除项目
38655.268
3
增值额
(1)-
(2)
205403.26
4
增值率
(3)/
(2)×100%
77.63%
5
增值税税率
(4)<100%
40%
6
土地增值税
(3)×(5)
82161.304
(六)投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需237569.536万元。
其资金来源有三个渠道:
一是企业的自有资金即资本金;二是银行贷款;三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金100000万元作为启动资金,其中第一年投入约60%,第二年投入约15%,第三年投入约25%;从银行贷款60000万元,全部于第一年投入;不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
具体见投资计划与资金筹措表4-10。
表4-10投资计划与资金筹措表单位:
万元
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
第三年
1
项目投资
237569.536
116100
61449.536
59960
2
资金筹措
237569.536
116100
61449.536
59960
2.2
自有资金
100000
60000
15000
25000
2.2
借贷资金
124800
56160
43680
24960
2.3
预售收入再投入
12769.536
0
2769.536
10000
(七)借款还本付息估算
建设期共借款124800万元,建设经营3年期间每年分别借银行长期贷款如下图所示,共计借款124800万元,借款期内任意偿还本息,到2014年末全部还清。
贷款利率6.8%。
具体见表4-11。
表4-11借款还本付息估算表单位:
万元
估算项目还本付息表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
1
期初借款累积
0
56160
74880
2
本期借款
56160
43680
24960
3
本期应计利息
1909.44
5304
5940.48
4
本期还本付息
1909.44
55224
80820.48
4.1
还本
0
49920
74880
4.2
付息
1909.44
5304
5940.48
5
期末借款累积
56160
74880
0
四.项目财务评价
(一)现金流量表与动态盈利分析
1.全部投资现金流量表
取所得税税率为25%,土地增值税税率40%。
具体计算见表5-1
表5-1项目投资现金流量表单位;万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
现金流入
0
281990.4
187993.6
1
销售收入
0
281990.4
187993.6
2
现金流出
116100
112690.759
169829.731
2.1
开发建设投资
116100
61449.536
59960
2.2
销售税金及附加
0
16919.424
11467.6096
2.3
土地增值税
0
49296.7824
32864.5216
2.4
所得税
0
0
70497.6
3
税后净现金流量
-116100
169299.6406
18163.869
4
税后折现净现金流量
-11610
16929.96406
1816.3869
5
税前净现金流量
-23220
186229.60466
19980.2559
注:
①该表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。
②开发建设投资中不包含财务费用。
③取基准折现率为10%。
评价指标:
①税前全部投资净现值:
NPV=15987.53296(万元)
②税后全部投资净现值:
NPV=7390.05558(万元)
2.资本金现金流量表
具体计算见表5-2
表5-2资本金现金流量表单位:
万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
现金流入
0
281990.4
187993.6
1.1
销售收入
0
281990.4
187993.6
2
现金流出
116100
112690.759
169829.731
2.1
资本金
60000
15000
25000
2.2
预售收入再投入
0
31474.553
30000
2.3
贷款本息偿还
23900
22600
21300
2.4
销售税金及附加
0
2.5
土地增值税
0
49296.7824
32864.5216
2.6
所得税
0
0
70497.6
3
税后净现金流量
-116100
169299.6406
18163.869
4
折现净现金流量
-11610
16929.96406
1816.3869
3.动态盈利分析
(1)净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量。
将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期(即为本项目开始投资的当年年初)的现值,此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了3.5%,即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。
经上面计算,本项目税前、税后全部投资的净现值分别为14439.81558万元和7390.05558万元,均大于0,资本金的税后净现值净现值为5830.557万元,也大于0。
这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行。
(二)利润及利润分配
1.利润表
具体见表5-3
表5-3利润表单位:
万元
序号
项目名称
计算期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
281990.4
187993.6
469984
2
总成本费用
116100
61449.536
59960
237569.536
3
销售税金及附加
0
4
土地增值税
0
49296.7824
32864.5216
82161.304
5
利润总额
-116100
153394.0893
83269.08352
120563.17282
6
所得税
70497.6
7
税后利润
50065.57282
8
盈余公积金
5006.557282
9
可分配利润
45059.015538
(三)资金来源与运用表
1.资金来源与运用表
具体见表5-4
表5-4资金来源与运用表单位:
万元
序号
项目名称
计算期
1
2
3
1
资金来源
116100
1.1
销售收入
0
281990.4
187993.6
1.2
资本金
60000
15000
25000
1.3
银行借款
56160
43680
24960
2
资金的运用
471683.443
2.1
建设投资
116100
112690.759
169829.731
2.2
借款还本付息
0
49920
74880
2.3
销售税金及附加
0
2.4
土地增值税
0
49296.7824
32864.5216
2.5
所得税
70497.6
3
盈余资金
158300.557
2.资金平衡能力分析
根据表5-4,本项目盈余资金为158300.557元,大于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的。
五.结论
从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可盈利的。
六.心得体会
通过这次课程实验,我对项目可行性研究的过程有了深入的认识,熟悉了一个项目建设期间的各种费用计算,也是讲课本上的理论知识串联起来的系统整理。
而且通过这次实验,我也学会和更加熟悉了几款软件,这里不开与同学老师的交流学习。
在对该项目进行可行性研究的过程中,我也遇到了许多问题,像不清楚相关费率的计算,对横道图的理解不清晰等。
这些问题也通过与同学交流和上网查询得到了解决。
通过这次实验,我对课本上的的内容有了更透彻的认识,巩固了课堂上所学的知识,也是对该课程的一次总复习。
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