1、绿城盛福庄项目财务评价报告毕业论文答辩质询成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 绿城盛福庄项目财务评价报告 课 程： 建设项目可行性研究院 （部）： 管理工程学院专 业： 土地资源管理班 级： 土管112学生姓名： 李小雷学 号： 2011021617指导教师： 郑生钦完成日期： 2014年7月5日绿城盛福庄项目财务评价报告编 制 人： 李小雷 编制人学号： 2011021617 编制人班级： 土管112 完成日期： 2014年7月5日 目录一.项目概况 1(一）项目介绍 1（二）项目建立基于的背景 1二.规划方案及主要技术经济指标 1（一）项目开发建设及经
2、营的组织与实施计划 2（1）有关工程计划的说明 2（2）项目实施进度计划 2三.项目各种财务数据的估算 3(一) 投资与成本费用估算 31.土地出让地价款 32.前期工程费 33.建安工程费 44.基础设施费 45.开发期税费 56.不可预见费 5（二）开发费用估算 51.管理费用 52.销售费用 53.财务费用 6（三）投资与总成本费用估算汇总表 6(四）项目销售收入估算 71.销售价格估算 72.销售收入的估算 73.销售计划与收款计划的确定 7（五）税金估算 81.销售税金与附加估算 8（六）投资计划与资金筹措 9（七）借款还本付息估算 9四.项目财务评价 10（一）现金流量表与动态盈利
3、分析 101.全部投资现金流量表 102.资本金现金流量表 103.动态盈利分析 11（二）利润及利润分配 111.利润表 11（三）资金来源与运用表 121.资金来源与运用表 122.资金平衡能力分析 12五.结论 13六.心得体会 13一.项目概况(一）项目介绍 该项目位于济南市历下区的盛福片区奥体中路西侧，黄台南路以南。用地性质为居住，方案设计充分尊重原有地形地貌和自然环境，尽可能的拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1.用地面积：25.6公顷（256000平方米）2
4、.建筑密度：20%3.地上容积率：1.94.地下容积率：0.755.停车率：100%6.绿地率：40%7.配建：12班幼托、36班初中、室内副食品市场等。楼盘位置：高新区奥体中路与花园路交汇北邻 主力户型：90-140平米 物业类型：住宅 建筑类别：板楼 高层 开盘时间：2011年09月30日 入住时间：2014年 产权年限：70 装修情况：简装 交通状况：路况优良，交通便利，BRT6号线站点紧邻社区，二环东路 二环北路 小清河路 北园大街 绕城高速（二）项目建立基于的背景 该项目位于济南市历下区奥体中心附近，优越的地理位置和良好的用地建设条件，日益完善的城市基础设施、日益浓厚的生活和商业气氛
5、，为项目的顺利开发奠定了良好的基础。基于济南市建设规划方向，城市建设将向东发展，因此该地块具有较好的保值升值空间。二.规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，由山东海信绿苑房地产开发有限公司拟在该地块上兴建普通小高层、高层住宅，项目将以中小户型住宅为主。小区设计地下停车库为两层，地上建筑为板楼样式。本项目主要经济技术指标参见表2-1。表2-1 项目主要技术经济指标项 目单位数量项目单位数量占地总面积平方米256000居住人数人14600总建筑面积平方米486400(地上)192000（地下）平均每户建筑面积平方米120居住面积平方米437760平均每户居住人数人
6、4公建面积平方米58368（地上）14592（地下）人均居住用地平方米45绿化用地平方米102400道路面积平方米100000居住户数户3650车库面积平方米60000（一）项目开发建设及经营的组织与实施计划（1）有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。（2）项目实施进度计划 项目实施进度计划见表3-1。 表3-1 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计）20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安
7、装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27三.项目各种财务数据的估算(一) 投资与成本费用估算 1.土地出让地价款 包括两部分： （1）土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为300万/亩，则土地出让金共计115140万元。（2）拆迁补偿安置费 由于该地开发之前地上没有地面附着物及耕地，因此此项不计。 2.前期工程费 本项目前期工程费估算见表4-1：表4-1 前期工程费估算表 单位：万元序 号项 目数量（万平方米）费用标准（元/平方米）费用金额（万元）备注1前期工程费用67.841369226.24 1.1规
8、划设计67.841208140.81.2项目可行性研究67.8410678.41.3地质勘探测绘67.842135.681.4施工现场“三通一平”67.844271.36共计9226.24万元3.建安工程费 参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表4-2。表4-2 建安工程费估算表 序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计（万元）单价（元）金额（万元）单价（元）金额（万元）单价（元）金额（万元）1住宅楼437760平方米1000437761004377.61506566.4547202配建72960平方米100072962001459.23002188.
9、810944合计4.基础设施费 其估算过程参见表4-3： 表4-3 基础设施费估算表 单位：万元序 号项 目数量（万/平方米）费用标准（元/平方米）费用金额（万元）备注5.5基础设施建设费67.8424616688.645.5.1附属工程费67.8416611261.445.5.2室外工程费67.84805427.2总计16688.64万元5.开发期税费 其估算过程参见表4-4： 表4-4 开发期税费估算表 单位：万元序号项 目金 额估算说明(估算依据)1分散建设市政公用设施建设费3283.2建安工程费5%2建筑工程质量安全监督费262.656建安工程费43其他984.96建安工程费1.5%合
10、 计4530.8166.不可预见费 取建安费用的2%。则不可预见费为： 656642%=1313.28(万元) 开发成本小计：212562.976万元。（二）开发费用估算1.管理费用 取开发成本的1.5%。则管理费用为：（212562.696*1.5%=3188.44万元）2.销售费用 销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%；销售代理费，占销售收入的1%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为 15412.8 万元。销售收入详见表6-9。3.财务费用 指建设期借款利息。建设期共借款60000万元，建设经营3年期间每年分别借银行长期贷款如下图所示，共计借款60000万元，采用“
11、气球法”借款期内任意偿还本息，到2014年末全部还清。（1）贷款利率为6.8%;（2）当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率表6-1 贷款还本付息表 单位：万元估算项目还本付息表序号项目第一年第二年第三年1期初借款累积027000372002本期借款2700021000120003本期应计利息91825502937.64本期还本付息9181335052137.64.1还本010800492004.2付息91825502937.65期末借款累积27000372000 则财务费用为上述合计：6405.6万元。 开发费用小计：25006.84万元。 总成本费用合计:237569.536万
12、元。 （三）投资与总成本费用估算汇总表 详见表4-5。 表4-5 投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本212562.696以下1.11.6项合计1.1土地费用1151401.2前期工程费9226.241.3基础设施建设费16688.641.4建安工程费656641.5开发期税费4530.8161.6不可预见费1313.282开发费用25006.84以下2.12.3项合计2.1管理费用3188.442.2销售费用15412.8 销售收入3%2.3财务费用6405.63合计237569.536(四）项目销售收入估算1.销售价格估算 根据市场调查，确定该项目各部分的销
13、售单价为： 住宅：9000元平方米 车位：20万元个2.销售收入的估算 本项目可销售数量为：住宅平方米，地下车位3800个。详见表4-6 表4-6 销售总收入预测表 单位：万元用途可售数量预计平均销售单价销售收入住宅437760平方米9000元平方米393984车位3800个200000元76000合计3.销售计划与收款计划的确定 具体见表4-7表4-7 销售收入分期按比例预测 单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%262656236390.4车位：60%228045600第三年住宅：40%175104157593.6车位：40%15
14、2030400合 计100%100%（五）税金估算1.销售税金与附加估算 具体见表4-8表4-8 销售税金及附加估算表 单位：万元序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入5%014099.529399.682城市维护建设税营业税7%0986.9664657.97763教育费附加营业税 3%0 422.9856281.99044印花税 销售收入0.05%0140.995293.99685交易管理费销售收入0.5%01409.952939.968合计28387.0336016919.42411467.60962.土地增值税估算 具体见表49 表4-9 土地增值税估算表 单位：万元序 号项 目计
15、算依据计算过程1销售收入4699842扣除项目金额以下4项之和2.1开发成本取(2.1)项的20%193276.342.2开发费用2899.14512.3销售税金及附加2.4其他扣除项目38655.2683增值额(1) (2)205403.264增值率(3)(2)100%77.63%5增值税税率(4)100%40%6土地增值税(3)(5)82161.304（六）投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需237569.536万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。 本项目开发商投入资本金100000万元作为启动资金，其中第一年投入约60%，
16、第二年投入约15%，第三年投入约25%；从银行贷款60000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表4-10。表4-10 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计计算期第一年第二年第三年1项目投资237569.536 11610061449.536 599602资金筹措237569.536 11610061449.536 599602.2自有资金1000006000015000250002.2借贷资金1248005616043680249602.3预售收入再投入12769.53602769.53610000（七）借款还本付息估算 建设期共
17、借款124800万元，建设经营3年期间每年分别借银行长期贷款如下图所示，共计借款124800万元，借款期内任意偿还本息，到2014年末全部还清。贷款利率6.8%。具体见表4-11。 表4-11 借款还本付息估算表 单位：万元估算项目还本付息表序号项目第一年第二年第三年1期初借款累积056160748802本期借款5616043680249603本期应计利息1909.4453045940.484本期还本付息1909.445522480820.484.1还本049920748804.2付息1909.4453045940.485期末借款累积56160748800四.项目财务评价（一）现金流量表与动态
18、盈利分析1.全部投资现金流量表 取所得税税率为25%，土地增值税税率40%。具体计算见表5-1表5-1 项目投资现金流量表 单位；万元序号项目名称 计算期1231现金流入0281990.4187993.61销售收入0281990.4187993.62现金流出116100 112690.759169829.7312.1开发建设投资11610061449.536599602.2销售税金及附加016919.42411467.60962.3土地增值税049296.782432864.52162.4所得税0070497.63税后净现金流量 -116100 169299.640618163.8694税后折
19、现净现金流量-11610 16929.964061816.38695税前净现金流量-23220 186229.6046619980.2559 注：该表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。 开发建设投资中不包含财务费用。 取基准折现率为10%。评价指标：税前全部投资净现值：NPV=15987.53296（万元） 税后全部投资净现值：NPV= 7390.05558（万元）2.资本金现金流量表 具体计算见表5-2表5-2 资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称 计算期1231现金流入0 281990.4187993.61.1销售收入0281990.4187993.62现金流出 116100
20、 112690.759169829.7312.1资本金6000015000250002.2预售收入再投入031474.553300002.3贷款本息偿还2390022600213002.4销售税金及附加0 2.5土地增值税0 49296.782432864.52162.6所得税0 070497.63税后净现金流量 -116100 169299.640618163.8694折现净现金流量-11610 16929.964061816.38693.动态盈利分析 （1)净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期
21、（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。 基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了3.5%，即10%作为基准折现率。 净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的净现值分别为14439.81558万元和7390.05558万元，均大于0，资本金的税后净现值净现值为 5830.557 万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。（二）利润及利润分配 1.利润表 具体见表5-3 表5-
22、3 利润表 单位：万元序号项目名称计算期合 计1231销售收入0281990.4187993.6469984 2总成本费用11610061449.536 59960237569.5363销售税金及附加0 4土地增值税0 49296.782432864.521682161.304 5利润总额-116100 153394.089383269.08352120563.172826所得税70497.6 7税后利润50065.572828盈余公积金5006.5572829可分配利润45059.015538（三）资金来源与运用表 1.资金来源与运用表 具体见表5-4 表5-4 资金来源与运用表 单位：万元
23、序号项目名称计算期1231资金来源1161001.1销售收入0281990.4187993.61.2资本金6000015000250001.3银行借款5616043680249602资金的运用471683.443 2.1建设投资116100 112690.759169829.7312.2借款还本付息049920748802.3销售税金及附加02.4土地增值税0 49296.782432864.52162.5所得税70497.6 3盈余资金158300.5572.资金平衡能力分析 根据表5-4，本项目盈余资金为158300.557元，大于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。五.结论 从项目
24、的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可盈利的。 六.心得体会通过这次课程实验，我对项目可行性研究的过程有了深入的认识，熟悉了一个项目建设期间的各种费用计算，也是讲课本上的理论知识串联起来的系统整理。而且通过这次实验，我也学会和更加熟悉了几款软件，这里不开与同学老师的交流学习。在对该项目进行可行性研究的过程中，我也遇到了许多问题，像不清楚相关费率的计算，对横道图的理解不清晰等。这些问题也通过与同学交流和上网查询得到了解决。通过这次实验，我对课本上的的内容有了更透彻的认识，巩固了课堂上所学的知识，也是对该课程的一次总复习。
