合肥楼市供需市场报告.docx
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合肥楼市供需市场报告.docx
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合肥楼市供需市场报告
解码“井喷”
2007合肥楼市供求报告及2008预测分析
2007年合肥楼市冠以“井喷”并不为过。
据了解,2007年合肥市住宅、商业和办公销售套数为90391套,销售面积为979.98万平方米,销售金额达354.4亿元。
其中住宅销售78287套,销售面积889.9万平方米,销售金额297.5亿元。
“井喷”是怎样形成的?
2008年市场会怎样?
为反映出市场真实情况,记者对2007年楼市进行了详细的分析和了解,做出了《2007合肥楼市供求报告及2008预测分析》。
本报告所指的供应,无特别说明指2007合肥预售商品房,需求指2007年商品房销售备案(时间至2007年12月31日17:
00止)。
本报告尽最大可能做到准确、客观与公正,数据根据2007年合肥预售证统计得出,如有错误之处敬请谅解。
根据记者的统计,2007年合肥市商品房供应83551套,其中住宅供应64191套;商品房供应面积845.8万平方米,其中住宅724.0万平方米。
2007年新增供应销售住宅41720套,销售面积为445.2万平方米,销售金额为148.6亿元,成交均价3339元/平方米。
当年供应住宅成交价格低于2007年全市住宅销售均价,主要原因是由于集资团购房拉低了价格。
下面,我们按区域对2007年合肥楼市供求进行了分析。
滨湖新区
“十一五”合肥将实施“141”发展战略,滨湖新区是“141”战略最重要的一极。
它是合肥崛起的承载地。
滨湖新区规划范围为南依巢湖,北靠南二环路,西接上派河和合安高速,东临南淝河,规划总用地面积约196平方公里。
2006年11月15日,滨湖新区建设拉开帷幕。
其启动区,西侧濒临合肥市经济技术开发区,向北通过徽州大道与老城区相连,占地面积3.5平方公里。
2007年滨湖新区建设稳步推进。
滨湖新区是按基础设施先行来建设的。
房地产业是启动区重要的组成部分,既有安置房,又有只面向合肥市民的商品房。
2007年,滨湖新区迎来滨湖·明珠和滨湖·品格两个楼盘。
这两个楼盘2007年供应商品房共3148套,其中住宅3064套;商品房供应面积为35.0万平方米,其中住宅34.8万平方米。
2007年滨湖新区共销售商品房1708套,其中住宅1646套;商品房销售面积为18.2万平方米,其中住宅为18.1万平方米。
商品房成交均价为2938元/平方米,低于全市住宅成交均价。
2008:
值得期待
2008年滨湖新区建设范围将达到8平方公里以上,计划完成总投资110亿元。
合肥市一直要求以大气魄高标准来定位滨湖新区,将其建设成为具有世界品牌的魅力新区。
建成好的滨湖新区将是一个全国独具魅力特色的以休闲、旅游、商务、会展、居住为主的生态型、高档次现代化新城区。
2008年滨湖新区三校二期工程将全部完工,经济适用住房廉租房也将面市,另外滨湖·世纪城入市,2008年的滨湖新区无疑将更加值得期待。
蜀山区
蜀山区位于合肥市西南部,是合肥市城市化水平最高的城区。
合肥是有名的“科教之城”,而蜀山区是合肥科教城的“城中之城”!
科教资源最为丰富。
蜀山区集中了合肥市80%的科教资源,区内集有中国科学技术大学、解放军电子工程学院、安徽大学等39所大中专院校,中科院合肥物质研究院、中国通用机械研究所、中国电子科技集团第38、43所等60余家科研院所。
目前已经有沃尔玛、家乐福、ABB等9家世界500强企业入驻蜀山区,蜀山区已成为全省500强企业最密集的区域。
蜀山区拥有较佳的人居环境。
区内有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、蜀山森林公园、野生动物园、董铺水库、合肥植物园等。
1995年评选的“合肥十景”中,蜀山区五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠和琥珀流光入选。
蜀山区房地产在合肥市房地产业中占据着十分重要的位置。
琥珀山庄、安居苑、西园等小区获得多项国家级奖项,并一度成为全国房地产业的楷模。
近几年来,蜀山区依然是合肥房地产业的重点区域。
2007年蜀山区房地产主要有以下几个特点:
1、供应量较大,位次略有下降仍居前三甲。
蜀山区是合肥新增供应量超过100万平方米的四个区域之一,仅次于包河区和新站区。
2007年蜀山区新增供应商品房10766套,其中新增住宅供应9178套;新增商品房供应面积约113万平方米,新增住宅供应面积约106.4万平方米。
蜀山区是2007年预售楼盘最多的区域,约达30个,但供应总量已被包河区和新站区超过。
2、需求较旺,销售面积位列第一。
2007年蜀山区销售住宅13653套,销售面积163.5万平方米,销售金额超过58亿元,销售面积和销售金额均是各区之首。
2007年新增供应销售住宅5874套,销售面积62万平方米位列第四。
蜀山区存量销售面积超过101万平方米,位居各区之首。
在新增供应方面出现了一定的下降。
3、价格相对较高,高档楼盘较多。
2007年蜀山区住宅成交均价为3553元,新增住宅成交均价为3626元,均位列全市第三。
不过,其写字楼价格位居全市第一,达到5363元,是惟一突破5000元的区域。
这主要是因为置地投资广场的拉动。
2007年新增供应成交均价超过4000元的楼盘达到7个,其中绿城·百合公寓更是高达5424元/平方米。
以黄山路、潜山路和望江路交汇的区域,是合肥住宅价格最高的区域之一。
绿城、新华、安徽置地等一批品牌企业开发成为蜀山区房地产业光荣新的传承者。
百合公寓、学府春天、大溪地等均是合肥高品质代表性住宅楼盘,而置地投资广场则是高品质写字楼的代表。
新华·学府星座精装修小公寓的尝试,也是2007年合肥房地产市场的一个亮点。
这些使得蜀山区房地产业仍然占据着重要的位置。
4、地价上涨迅猛。
蜀山区可谓是2007年合肥地价风向标。
2007年3月份华润置地以超过200万元/亩价格拿下望江路地块时曾引起多方关注。
到了10月初,相隔不远的地方,杭州宋都集团和中兴集团拿地的价格已经超过400万元/亩。
蜀山区与政务区一道,成为了2007年合肥地价上涨的标兵。
5、纯新盘较少,影响该区域地位。
过去几年,蜀山区无论是在楼盘的数量、质量等各个方面,基本位于合肥各个区域之首。
但在2007年,包河区和新站区基本已将其甩在后面。
导致这种情况出现的一个重要原因是蜀山区纯新盘的减少,仅约为5个。
蜀山区是城市化最高的城区,2007年预售楼盘多达30个,位居各区之首,但是老盘占据了主导。
潜山路板块的影响力也被马鞍山南路板块所超越。
楼盘名称
总供应套数
(套)
住宅供应套数(套)
总供应面积(平方米)
住宅供应面积(平方米)
总成交套数(套)
住宅成交套数(套)
总成交面积(平方米)
住宅成交面积(平方米)
住宅成交额(元)
住宅成交价格(元/平方米)
五里商厦
55
6032.99
20
6032.99
21702.39
维也纳森林
260
127
30290.75
26069.68
223
106
25925.16
21969.58
115830073
5272
学府春天
254
128
22170.43
16802.56
79
77
10327.6
9955.67
45157524
4535
汉嘉都市森林
180
162
11308.19
150
147
7841.11
7593.47
33717816
4440
万盛苑
10
4570.46
9
4015.16
凤凰城家家景园
391
276
34945.97
30232.11
271
257
28209.85
27516.82
93909332
3412
百合公寓
271
271
43811.18
43811.18
221
34167.37
185345097
5424
湖公馆
621
570
58553.34
56407.32
309
307
25155.52
24348.53
85887159
3527
香樟雅苑
473
459
63217.3
62780.92
302
39108.85
145689564
3725
天一家园
48
40
4350.25
3773.29
28
2385.55
9577553
4014
黄山花园
241
241
23187.62
23187.62
147
16736.33
57442410
3432
悉尼阳光
54
54
7494.94
7494.94
42
5415.01
20835615
3847
理想年代
264
264
30738.39
30738.39
252
28769.95
96729009
3356
红皖家园
619
572
68903.88
62731.46
409
42753.58
131617943
3078
秀水花园
36
36
3195.29
3195.29
36
3195.29
11119864
3480
亲亲家园
91
90
8793.91
8182.54
58
4039.07
15066094
3730
上堤公寓
269
16551.45
奥林花园
646
646
60819.83
60819.83
347
33537.47
131877410
3932
海雨家园
250
250
27197.4
27197.4
186
18965.68
61027006
3217
颐和花园
315
315
41225.13
41225.13
303
39374.48
151848080
3856
岚翠苑
354
354
56101.2
56101.2
345
54576.34
128216195
2349
博奥丽苑
1700
1700
145817.25
145817.25
787
65937.67
218723163
3317
信旺·华府骏苑
1121
1121
172181.86
172181.86
345
48667.73
175782453
3611
高河花园
153
153
16157.06
16157.06
136
13829.77
45612102
3298
置地投资广场
501
54272.96
54272.96
211
28943.73
华林家园
37
37
3400.25
1981.62
33
19
2790.28
1892.48
6854335
3621
龙居山庄
232
232
28248.01
28248.01
225
26637.87
89339721
3353
大溪地二期
663
432
52462.21
42092.62
198
19250.55
77005087
4000
新景花园
40
40
5583.09
5583.09
1
134.16
533929
3979
学府星座
617
608
28593.58
26468.44
595
593
25668.65
25429.71
114167445
4489
10766
9178
包河区
包河区成立于2002年,位于合肥市南部,濒临全国五大淡水湖之一的巢湖,处于正在建设中的合肥现代化滨湖新区的前沿阵地和核心区域。
2007年包河区实现增加值201亿元,比上年同期增长18.5%。
作为合肥城市的3张名片,包河区与“包公故里”和“滨湖新城”紧密相连,其经济实力位列安徽省“第一城区”。
2007年,包河区城镇居民家庭人均可支配收入13600元,增长15%。
打造“安徽浦东”战略目标,使该区成为合肥发展的重点区域。
由于处于城市上风口,包河区近几年来一直是合肥房地产开发的核心区域之一。
房地产开发投资在我区持续升温,房地产业得到了长足的发展,全年累计完成房地产投资65.68亿元,同比增长81.24%,比同期固定资产投资增幅高出15.74个百分点,占全区固定资产投资的比重为28.85%,高于2006年同期2.5个百分点,房地产投资总量在全市位次由2006年的第四跃居第一。
仅以望湖街道为代表的新老城区结合地带,凭借便利的交通、成熟的商圈及滨湖前沿的独特区位成为地产商群雄逐鹿之地,全年累计完成投资35.47亿元,其中房地产投资30.56亿元,占全区房地产投资46.53%。
2007年包河区房地产呈现出如下几个特征:
1、供应量较大,成为最大的供应区域。
2007年包河区新增供应商品房19689套,其中住宅15773套。
新增商品房供应面积超过213.2万平方米,约占全市新增供应的25%。
供应套数和面积位于各区之首。
2007年包河区纯新盘超过16个,位列各区之首。
2、成交旺盛,是市场最为关注的热点区域之一。
包河区处于合肥南部,与老城区距离较近,是城市扩张的重点区域。
加上位于滨湖新区前沿,是市场最为关注的热点区域之一。
2007年该区域共销售商品房14661套,销售面积约159.9万平方米,销售金额65.6亿元。
其中新增供应住宅销售8470套、销售面积90.0万平方米。
3、价格较高,区域内马鞍山南路板块成为合肥房价最高区域。
2007年包河区住宅成交均价为3801元/平方米,商业成交均价8398元/平方米,分别位列全市第二、第一位。
新增供应住宅成交均价为3719元/平方米,位列全市第一。
2007年新增供应楼盘中有9家楼盘成交均价每平方米超过4000元。
马鞍山南路板块销售价格更是全市最高,其售价主要位于4000-6000元/平方米之间,全市普通住宅惟一单栋成交价格超过6000元/平方米便处于该板块。
4、大盘云集,商业地产供需旺盛。
绿地·海顿公馆、元一·柏庄、金地·国际城、万振逍遥苑、绿色港湾……,包河区内大盘云集,绿地、元一、鑫苑等知名企业扎堆。
商业街金地·88街、哈街已成为合肥新型商业街的代表,绿地·赢海则是高品质写字楼之一,五金机电城则2007年新增的主要专业市场之一。
5、经济适用房的惟一供应区域。
2004年合肥市曾提出在东西南北建造40万平方米的经济适用房。
但是,最终得到实施的仅有位于包河区的同和·民康。
包河区因此也成为2007年合肥惟一经济适用房供应区域。
楼盘名称
总供应套数
(套)
住宅供应套数(套)
总供应面积(平方米)
住宅供应面积(平方米)
总成交套数(套)
住宅成交套数(套)
总成交面积(平方米)
住宅成交面积(平方米)
住宅成交额(元)
住宅成交价格(元/平方米)
赢海大厦
520
55412.79
绿色港湾
50
12175.45
12175.45
17
4034.94
25884849
6415
金地国际城
564
532
29285.53
29285.53
499
25897.21
113533109
4383
恒生阳光城
698
362
75654.38
33867.12
347
66538.74
32823.21
127185304
3927
时尚家园
96
26
9804.1
7118.84
453.12
景成花园
264
244
38240.22
35910.56
170
159
23866.14
22603.22
85625126
3828
丽水芙蓉
228
228
25908.88
25908.88
206
23041.55
73330339
3182
五金机电城
1606
126283.07
273
22976
美丹佳苑
441
243
60800.6
44658
218
40246
93092620
2313
金湾嘉园
315
310
27652.76
26294.2
104
8630.33
35110598
4068
添锦公寓
55
47
4581.47
3920.2
45
41
4064.91
3885.94
14270842
3672
滨江花月
875
540
65494.54
59168.36
499
462
48806.94
48337.87
157919821
3267
临环苑
96
96
12764.02
12764.02
48
5853.79
16735985
2859
寰宇上都
491
476
39834.09
32192.7
300
21392.26
79646592
3723
格林雅地
683
508
61876.83
49529.6
343
326
38264.77
37426.57
110183822
2944
望江花园
1646
1633
145176.57
144592.64
1160
1157
95915.99
95789.36
387084803
4041
滨湖春天
1109
1100
160636.6
156807.85
海顿公馆
984
896
94190.95
81629.67
674
657
72929.61
69909.58
340729737
4873
凌江苑
361
240
31394.25
24884.06
38
4010.44
14348311
3577
同和民康
498
498
43277.25
43277.25
489
42520.04
74293635
1747
万振逍遥苑
582
568
73797.86
71245.55
426
52397.66
217256843
4146
创景花园
326
326
45536.54
45536.54
127
17914.08
81392340
4543
望湖城桂香居
3916
3916
555287.82
555287.82
393
54477.79
144366143
2650
信达好第坊
189
189
19175.13
19175.13
156
15640.89
54117479
3460
创智广场
272
216
21709.15
19444.74
250
213
20648.34
19173.47
72283981
3770
同城花园
650
443
50873.85
41398.5
268
25203.35
102098770
4051
红阳苑
610
610
75040.85
75040.85
555
65677.55
293250260
4465
柏林春天
374
343
41820.01
38781.51
343
322
36499.91
35674.68
130497487
3657
元一柏庄
1190
1133
128568.19
10169.52
517
62317.4
58430.59
246284095
4214
19689
15773
2132253.75
1791586.09
8470
8045
900219.75
830992.77
3090522891
3719
瑶海区
瑶海区位于合肥东部,西以南淝河、板桥河为界,东与肥东县接壤。
瑶海区是合肥老工业所在地。
2007年,瑶海区预计全年实现地区生产总值115亿元,同比增长23.5%。
城镇居民人均可支配收入13300元,增长20.8%。
从房地产业来看,瑶海区房地产业无论在数量,还是质量及影响上,均处于中游水平的位置。
专业市场的数量是其房地产业的亮点。
目前,瑶海区拥有装饰建材、汽车配件、糖酒百货、花鸟古玩、粮油干杂、家具等8大类41家市场及15家大中型商业网点,已成为全省乃至华东地区重要的商品集散地。
2007年,瑶海区房地产业特征主要如下:
1、供应量位居中游,新盘数量少。
2007年瑶海区预售楼盘为20个,纯新盘数量少。
2007年瑶海区商品房预售面积约65.5万平方米,住宅预售面积约58.2万平方米,均位列全市第5位。
2、需求旺盛,供需基本平衡。
2007年瑶海区住宅销售6997套,销售面积为77.5万平方米,均位列全市第6位。
2007年新增供应住宅共销售4244套,销售面积42.9万平方米。
其存量房消化2753套,消化面积34.5万平方米。
总体上看,该区域供求基本平衡。
3、区域销售价格相对较低。
2007年瑶海区住宅成交均价为3295元/平方米,略低于全市平均价格。
商业和办公也均低于全市平均价格。
2007年瑶海区住宅新增供应成交价格为每平方米3519元。
宝业·城市绿苑和力高·御景湾是拉升该区域价格的主力。
宝业·城市绿苑和力高·御景湾销售面积约占该区域33.5%,加上售价远高于同区域楼盘,这在一定程度上有力提升了区域销售均价。
尤其是力高·御景湾,是该区惟一成交价超过4000元/平方米的楼盘。
其销售均价达4782元/平方米,位处全市楼盘中前列,是2007年合肥房地产市场具有显著影响力的楼盘。
其最高售价超过万元,与百合公寓,成为2007年普通住宅突破万元的楼盘。
4、专业市场优势难现,有待升级。
专业市场曾是瑶海区房地产业开发的一大亮点。
但在2007年,仅有亿丰时尚装饰广场一家上市。
目前,合肥专业市场随着新兴业态的兴起而处于新的升级之中,瑶海区专业市场开发步伐出现落后之势。
楼盘名称
总供应套数
(套)
住宅供应套数(套)
总供应面积(平方米)
住宅供应面积(平方米)
总成交套数(套)
住宅成交套数(套)
总成交面积(平方米)
住宅成交面积(平方米)
住宅成交额(元)
住宅成交价格(元/平方米)
柏景轩
92
80
7133.25
6532.05
66
56
4748.31
4600.77
14388674
3127
城市绿苑
1335
766
105944.59
90779.05
522
58389.26
216430198
3706
园林都市
246
243
25496.24
25496.24
90
8664.15
29659840
3423
华裕家园
108
108
10034.61
10034.61
105
9775.04
29954664
3064
水岸林语
339
180
24778.52
17908.73
155
15542.61
42226825
2716
国安家园
95
48
7698.67
7698.67
47
3899.62
1437
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