坊子区旧城改造规划.docx
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坊子区旧城改造规划.docx
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坊子区旧城改造规划
坊子区旧城改造规划
〔吉安小区、长宁小区〕
一、现状概况
二、规划依据
三、规划原那么及指导思想
四、规划布局
1、规划布局形态
2、住宅布局
3、公建布局
4、道路组织
5、环境设计
五、竖向综合及市政设施规划
六、小区综合技术经济指标
一、现状概况
长宁小区、吉安小区位于坊子旧城区中心,原火车站以南。
吉安小区规划范围东至南洋街、西至文化街,北至一马路,南至五马路,规划总面积为21.49ha。
长宁小区东至吉安路,西至建材街,南至山东黄金物资公司,北至六马路,规划面积为14.06ha。
由于历史原因,两小区现状住房大都比拟破旧,建筑物建设质量差,多为砖瓦平房,少数为二层四层楼房。
道路狭窄,布局杂乱,城市根底设施薄弱,市政设施配套不全,居民的居住环境较差。
绿地及公建工程处于空白状态,社会效益、经济效益较差这些不但制约着城市建设的快速开展,而且给旧城区居民的生活带来极大不便。
改造区内地形比拟平坦,相对高差约1米左右。
随着坊子区经济的开展,居民生活水平的不断提高,旧区改造已势在必行。
二、规划依据
1、?
城市规划编制方法?
〔建设部第14号〕
2、?
城市居住区规划设计标准?
〔GB50180—93〕
3、?
潍坊市城市分区规划?
〔坊子区局部〕
4、潍坊市各项城市专项、专业规划
5、规划管理部门和坊子区政府的有关规定及意见
6、现状有关根底资料
三、规划原那么及指导思想
1、注重操作性和实施性的原那么。
规划中充分结合旧城改造的实际情况,因地制宜,分片实施,以减少实施的难度。
2、坚持以“人〞为本的原那么,遵循居民的行为心理和行为轨迹,在总体布局、道路组织、公共配套设施的安排等方面,一切以“人〞为中心,尽量为居民创造一个方便、舒适优美的居住环境。
3、以“环境〞为主,软硬件兼顾的原那么。
作为一个现代化的住宅小区,既要搞好住宅建设,同时也要搞好环境建设。
规划中特别强调了建筑造型、环境绿化、雕塑小品等一系列城市文化要素,力求创造一个现代化生态花园小区。
4、远近结合、留有余地的原那么。
对小区交通停车、环境配套以及单体内部结构等方面既考虑近期建设,又要为长远开展留有充分余地。
5、坚持地方性、可识别性的原那么,创造具有地方特性和识别性鲜明的小区形象,小区内部每个组团采用不同色彩和造型,以增强小区的可识别性。
6、经济效益、社会效益和环境效益相结合的原那么。
作为一个旧城改造小区,经济效益也是规划中考虑的一个重要因素,在整体上保证科学合理,尽量降低本钱、提高小区居住环境的前提下,尽量提高小区的容积率,使三大效益较好地结合起来。
四、规划布局
〔一〕吉安小区
根据小区的用地现状和坊子区分区规划,考虑到三马路、吉安路、安丘路必须予以保存且满足相应的道路宽度,必须地将小区分成网状结构布局,同时考虑到规划的可操作性,将整个小区划分为八个局部,即一个中心绿地和七个居住组团。
其中专门设一低层组团作为老年居住区。
小区中心绿地位于七个住宅组团的中心,一方面方便居民的活动,另一方面,作为小区的公共客厅和空气清新的绿肺,对整个小区的环境极为有利。
住宅布局主要采用条式住宅,利用几栋住宅共同组合成邻里群的形式,既符合当地居民的居住习惯,又有利于居民之间的互相交流。
在住宅的单体设计中,除老年居住区组团为3-4层以外,其余都是五层,并且底层为半地下室,顶层为坡屋顶形式,以提高整个小区的景观效果。
住宅选型采用了多种形式,以适应不同层次居民的需要。
其中建筑面积为65M2左右的占60%,80M2左右的占30%,100M2以上的占10%。
小区设计时,物业管理的概念提前介入设计中,小区中设置统一的物业管理中心,对整个小区实行统一的管理。
其中包括保安、传达、收发等功能。
小区的公共效劳设施尽量做到配套齐全、位置适中。
小区的物业管理中心、活动中心、幼托结合中心绿地布置。
小学根本保存了原有的三马路小学,在原有的根底上扩大为标准小学。
在小区的东北部布置一小型农贸市场,主要效劳于本小区。
另外,把既能对内效劳,又能对外效劳的储蓄、邮电、医疗卫生等沿三马路进行布置。
沿三马路两侧是整个小区开发利用价值较高的地段,因此,主要布置了商业和办公设施。
按照分区规划,在小区东南部设一消防站,为整个坊子区效劳。
小区道路主要依据坊子区分区规划组织布局,并根据分级设置的原那么,形成小区级道路、组团级道路和宅前小路三级道路系统,其中三马路、吉安路、安丘路作为城市道路,红线宽度分别为30M、25M,16M。
小区级道路为15M,组团级道路为5—7M,宅前路为3M。
为适应小汽车逐步进入家庭的开展趋势,小区的交通组织力求符合人流车行的轨迹,尽量做到人车分流,以创造符合居住行为的动态交通环境。
小汽车停车位,按每户25%个泊位计算,利用多种方式解决停车问题,以到达节省用地和方便出行,同时尽量减少机动车辆对居民的干扰,停车方式主要采用以下三种形式:
〔1〕利用中心绿地和组团绿地的地下空间,设置集中停车场所,小区根据需要分期实施,并且可与人防工程相互结合。
〔2〕路面局部拓宽,设凹入式停车湾。
〔3〕利用住宅的消极空间,设地面临时停车场。
自行车与摩托车停车依靠住宅之间的自行车棚和半地下室停车。
小区规划采用“整体环境设计〞的手法,确定根本色调为蓝天、白云、绿草坪、淡墙和红坡屋顶。
利用中心绿地、组团绿地、行道树等共同构成小区点、线、面相结合的绿化系统,“面〞主要指小区的中心绿地,其中通过绿化、硬地、水面以及雕塑小品等形成整个小区的公共活动中心。
每个组团的中心局部分别设置适当规模的小片“点〞状绿地,供组团中居民休憩、交通。
同时,规划中还注重对院落中小环境的创造,在宅前屋后布置了大量的小品设施,如座凳、亭架及儿童游戏场,对于沿城市道路的住宅局部后退红线7米以上,可种植一些欣赏性的树木或乔木,以减少道路上的噪音对居民的影响。
〔二〕长宁小区
规划中充分利用长宁小区的现状条件。
由于在小区西北部现状为一农贸市场〔板桥市场〕,根据区委,区政府的意见,将现状市场进行扩大,形成一大型综合性的区级农贸市场,用地面积为2.14ha。
在道路组织上,把由长宁街通往板桥市场的道路予以保存,使其成为一条小区路,并一直向南延伸到城市主干道上,其中位于长宁街与七马路之间的局部规划为步行商业街。
在七马路以南,小区路的西边,布置整个小区的中心绿地,住宅布局采用条式行列形式,由于七马路以南,大局部为地下采空区,考虑到地面荷载的影响,住宅以四层为主。
公共效劳设施主要结合中心绿地和沿街布置。
考虑到沿七马路现状为一条比拟繁华的商业街,规划中予以保存,沿街主要布置商业用房,形成一条步行商业街。
小区中道路按分级设置的原那么,形成小区、组团和宅前三级路网系统。
停车场除在小区中心绿地和住宅消极空间布置以外,还在市场北部设置一集中停车场,以满足市场停车的要求。
人防工程可于中心绿地下的地下车库相互结合,平时地下车库用于停车,战时用于人防。
五、竖向及市政设施规划
1、竖向规划
根据现状地形图上高程及实测的高程点进行规划,旧城区南高北低,东高西低,力求到达挖填方平衡。
道路路面坡度在3‰—20‰之间。
2、市政设施规划
市政配套设施有变电站3处,其中长宁小区一个,吉安小区两个;煤气调压站两小区各一个;集中供热站两小区各一个。
两个小区管线综合规划有给水管、污水管、雨水管、天然气管、电力线、供热、电讯电缆共计七种。
两小区市政设施规划同城区各项专业规划相协调。
给水管从长宁街西部引入,主干管管径为φ200,经调查供水量能满足两小区供水需求。
排水体制采取雨污分流制,分片收集后排入在一马路规划的截污干管和雨水总管,然后由东西两个排水口排出。
天然气管管径为φ200,长宁小区从六马路西部引入,吉安小区由三马路西部引入,接入两小区的天然气调压站,调压后通过管道向居民供气。
电力电讯由长宁街引入两小区。
电力线先接两小区变电站,进行变电后供小区居民使用。
供热由两小区集中供热站供应,近期供热采用燃煤方式。
远期采用燃油方式。
吉安小区用地平衡表
编号
项目
规模
〔ha〕
%
人均面积
(M2/人)
1
规划总用地
21.49
100
36.24
其中:
市级公建用地
3.625
16.86
6.11
市级道路用地
4.493
20.9
7.58
2
居住小区用地
16.677
78.78
28.13
住宅用地
8.376
39.14
14.13
公建用地
4.135
19.24
6.97
道路用地
1.906
8.87
3.22
公共绿地
2.26
10.54
3.82
3
其他用地
0.32
1.49
0.54
吉安小区技术经济指标
序号
项目
单位
数量
1
居住户数
户
1694
2
居住总人数
人
5929
3
总建筑面积
万M2
14.8872
A住宅建筑面积
万M2
10.884
B配套公建面积
万M2
0.5
C市级公建面积
万M2
3.5032
4
多层建筑比例
%
97
5
高〔低〕层建筑比例
%
3
6
人口毛密度
人/公顷
454
7
住宅建筑面积毛密度
万M2
454
8
住宅建筑面积净密度
万M2/公顷
1.3
9
住宅平均层数
层
4.2
10
容积率
0.9
11
绿地率
%
38
12
日照间距
1.5~1.6
长宁小区用地平衡表
编号
项目
规模
〔ha〕
%
人均面积
(M2/人)
1
规划总用地
14.06
100
53.705
其中:
市级公建用地
2.975
21.16
11.36
市级道路用地
1.58
11.24
5.9
2
居住小区用地
10.256
72.94
39.17
住宅用地
3.726
26.5
14.23
公建用地
3.5
24.91
13.369
道路用地
1.83
13
6.99
公共绿地
1.2
8.53
4.59
3
其他用地
2.224
15.82
8.5
长宁小区技术经济指标
序号
项目
单位
数量
1
居住户数
户
748
2
居住人数
人
2618
3
总建筑面积
万M2
10.4779
A住宅建筑面积
万M2
6.21
B配套公建面积
万M2
1.0679
C市级公建面积
万M2
3.2
4
多层建筑比例
%
97.35
5
高(低)层建筑比例
%
2.65
6
人口毛密度
%
359
7
住宅建筑面积毛密度
万M2/公顷
0.605
8
住宅建筑面积净密度
万M2/公顷
1.667
9
住宅平均层数
层
4.54
10
容积率
1.02
11
日照间距
1.5~1.6
12
绿地率
%
35.8
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