中山市房地产市场调研报告.docx
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中山市房地产市场调研报告.docx
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中山市房地产市场调研报告
中山市房地产市场调研报告
2007.9
一、市场研究
(一)、中山概况
(二)、2006年中山房地产市场
(三)、2007年上半年中山房地产市场
(四)、中山西区房地产
(五)、深入分析
1、中山的购买力究竟有多大?
2、对于大户型的思考
3、中山哪里的房子好卖?
4、中山房地产的下一个增长点会在哪里?
5、中山房地产存在泡沫?
(六)、城市横向对比
二、产品研究
(一)、热销产品调研
(二)、建筑设计
(三)、园林设计
三、地块研究
(一)、地块概况
(二)、周边市场调研
(三)、项目发展建议
市场研究
中山概况
(引自政府部门2006年末的统计数据)
一.地理位置
中山市位于位于广东省中南部,珠江三角洲的中部,北连广州市,东与深圳市、香港隔海相望,幅员1891.95平方公里。
总人口243.5万人,户籍人口140.8万人,年平均温度22°C。
中山是我国伟大的革命先行者孙中山的故乡,又是著名的侨乡,有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。
二.行政规划
中山市是广东省辖地级市,是中国伟大民主革命先行者孙中山先生的故乡,辖石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5个办事处,小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等18个镇以及1个国家级高新技术火炬开发区。
三.经济概况
初步核算,全年实现地区生产总值(GDP)1036.04亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长16.7%,总量和增速均居全省第五位。
其中,第一产业实现增加值31.89亿元,增长2.9%;第二产业实现增加值637.94亿元,增长17.3%;第三产业实现增加值366.21亿元,增长16.8%。
三次产业结构由上年的3.5:
61.3:
35.2调整为3.1:
61.6:
35.3。
全市常住人均生产总值42047元,折5384美元,增长15.1%;户籍人均生产总值73198元,折9374美元,增长15.5%。
民营经济加快发展,实现增加值471.12亿元,增长17.2%,占全社会GDP的比重达45.5%。
工业生产快速发展。
全年完成工业总产值3018.42亿元,增长19.1%。
工业增加值605.85亿元,增长17.6%。
工业对GDP增长的贡献率达61.4%,拉动经济增长10.3个百分点。
建筑行业稳步发展。
全年建筑业实现增加值32.09亿元,增长12.1%。
房屋建筑施工面积848.85万平方米,下降10.2%;房屋竣工面积362.87万平方米,下降23.0%。
四.固定资产投资
固定资产投资平稳增长。
全年完成固定资产投资342.77亿元,增长6.8%,增幅提高0.5个百分点。
从投资构成看,基本建设投资141.19亿元,增长8.8%;更新改造投资29.62亿元,下降12.4%;房地产开发投资106.01亿元,增长31.6%。
全年商品房销售额113.50亿元,增长34.4%;商品房销售面积372.13万平方米,增长25.9%。
从经济成份看,国有投资52.38亿元,增长7.9%;集体投资24.62亿元,下降16.8%;外商及港澳台投资80.62亿元,下降5.5%;私人及其他投资185.15亿元,增长17.5%。
国有、集体、外商及港澳台、私人及其他投资结构调整为15.3:
7.2:
23.5:
54.0。
投资结构继续改善。
第三产业投资力度继续加大,全年完成投资199.72亿元,增长15.3%,占全社会固定资产投资的58.3%。
其中,金融业、交通运输仓储及邮政业、房地产业、卫生社会保障和社会福利业等行业成为第三产业投资的亮点,分别增长14.1倍、1.1倍、28.7%和12.6%。
第二产业投资142.84亿元,下降3.2%,其中,工业投资142.30亿元,下降3.5%。
第一产业投资0.21亿元,增长28.8%。
五.消费市场
全市城镇居民年人均可支配收入18897元,农村居民年人均纯收入9283元,分别增长9.5%和13.2%,扣除价格因素,实际分别增长8.1%和11.7%。
居民家庭恩格尔系数,城镇为37.9%,农村为40.8%。
全年城镇(不包括农户、乡镇企业、私营单位及个体户)在岗职工年平均工资24953元,增长9.7%。
全年实现社会消费品零售总额331.07亿元,增长19.7%,扣除价格因素实际增长17.9%。
分城乡看,城区消费品零售额148.17亿元,乡镇消费品零售额182.90亿元,分别增长19.5%和19.9%。
分行业看,批发和零售业实现零售额286.91亿元,增长19.3%;住宿和餐饮业零售额43.49亿元,增长21.3%;其他行业零售额0.67亿元,增长1.3倍。
六.对外贸易
据海关统计,全年进出口总值231.32亿美元,增长23.4%。
其中,出口156.10亿美元,增长27.4%;进口75.22亿美元,增长15.8%。
实现贸易顺差80.87亿美元,增加23.30亿美元。
从贸易方式看,一般贸易出口46.82亿美元,增长29.3%;加工贸易出口109.26亿美元,增长26.6%,占全市出口的70.0%。
从经营主体看,国有企业出口14.01亿美元,增长26.6%;集体企业出口26.65亿美元,增长10.9%;外商投资企业出口100.09亿美元,增长31.0%;私营企业出口15.31亿美元,增长31.0%。
从出口商品看,机电产品出口98.89亿美元,增长29.0%;高新技术产品出口34.15亿美元,增长18.7%;服装及衣着附件出口17.63亿美元,增长32.5%;鞋类、玩具、塑料制品等产品出口13.97亿美元,增长10.5%。
从进出口市场看,对主要贸易市场的出口全面增长。
对欧洲、美国和香港三个主要贸易市场的出口分别增长34.6%、27.6%和22.2%,共计120.99亿美元,占全市出口总额的77.5%。
利用外资平稳增长。
全年新签利用外资项目294个,下降25.0%;合同规定利用外资8.19亿美元,下降18.3%;实际利用外资金额7.19亿美元,增长9.5%。
制造业仍是外商投资的主要行业,实际利用外资额5.93亿美元,占全市的84.0%;外资资金来源地主要是港澳台、欧洲、美国、日本和英属维尔京群岛,全年实际投资6.08亿美元,占全市实际利用外资额的86.1%。
(数据来源:
中山市统计局)
2006年中山市房地产市场
一、宏观经济走势
2006年,中山市国民经济继续保持健康稳定的发展势头,全年本地生产总值1036.04亿元,同比增长26.7%。
其中,全市对外贸易额231.35亿元,同比增长27.8%,外向型经济进一步加强。
数据来源:
中山统计信息网
固定资产投资增长迅速。
2006年全市固定资产投资342.77亿元,其中房地产投资106.01亿元,同比增长38.5%。
近年来,中山房地产市场蓬勃发展,房地产开发面积也逐年攀升,预计07年全市商品房供应量较大。
数据来源:
中山统计信息网
二、2006年宏观调控政策回顾
1、金融信贷
Ø利率调整
2006年1月1日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%,上调金融机构存贷款利率0.27%;
2006年4月28日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%,上调人民币贷款基准利率0.27%;
2006年5月17日央行上调金融机构贷款利率0.27%
2006年7月11日关于调整个人公积金存款利率的通知
2006年9月5日关于调整个人公积金贷款利率的通知
Ø外汇准入调整
2006年6月1日关于房地产市场外汇准入和管理的意见
2006年6月13日关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知
Ø住房消费信贷制度调整:
对于购买套型建筑面积在90平方米(不含)以上住房的,
贷款首付提高到三成,同时,购买90平方米以下住房首付款20%的比例,必须坚持以“自住房为主”这条原则,要防止利用银行贷款购买多套住房行为。
2、土地政策
Ø9月5日关于加强土地调控有关问题的通知。
Ø11月7日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知,严控土地,加强土地调控、保护土地,调整建设用地有关税费政策。
3、税费政策
Ø国家税务总局5月30日出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,抑制投机和投资性购房需求,进一步加强个人住房转让营业税征收管理。
Ø7月11日关于住房转让所得征收个人所得税的通知。
Ø8月19日关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知。
Ø9月8日关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知。
个人住房开征营业税、个人所得税。
加大交易成本、遏制投资。
非普通住宅开征土地增值税。
4、国六条
Ø5月17日国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施
Ø5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
◆调控政策对06年中山房地产市场的影响:
Ø加大土地市场的竞争,06年中山地价有了大幅提高,土地越来越集中于资金雄厚的开发商手中;
Ø信贷调整,考验开发商的融资和醒目运营能力,对一部分实力较弱的本土开发商造成压力;
Ø税费调整,加大交易成本,遏制投资,在稳定房价上起到一定的作用;
Ø进一步规范市场秩序
三、市场成交数据
近年来,房地产做为新兴的支柱型产业,在中山社会和经济中占据着越来越大的比重,房地产市场发展较快。
成交量分析
据统计,2002-2005年中山一手住宅销售面积保持着年均25%的增长幅度,2005年全年销售面积315万平方米,成交金额87.23亿。
2006年是中山房地产蓬勃发展的一年,与前几年的温和型增长相比,今年的住宅市场开始升温。
据统计,2006年中山一手住宅成交约430万平方米,同
比增长36.5%;成交金额128.8亿元,同比增长47.6%。
按照每套平均面积90平米计算,06年住宅成交47778套。
05年成交35000套,02年-06年总计约130000套。
按照中山总人口240万,每户3人计算,需住房80万套,市场尚有84%的缺口(不计算二手、福利分房、自建房等)。
◆成交价格分析
2006年,中山一手住宅成交价格稳步上扬,城区和镇区平分秋色。
据统计,2006年12月中山一手住宅成交均价为3400元,其中中心城区成交均价为3600元,对比2005年12月数据(全市均价2870元,城区3100元)可以发现,城区和镇区价格同步上涨约500元/平米,升幅18.3%,全年价格呈线性上升走势。
数据来源:
中山市国土资源在线
◆土地成交分析
2006年,中山市土地市场交易活跃,土地价格飙升。
全市土地转让共6419宗,产价总值480714.7万元。
全年土地转让面积1217.4万平方米,较2005年增加162.4万平米,增幅15.3%;平均转让单价从05年的282元/m2跃升至395元/m2,增幅达40%。
四、主要区域楼盘扫描
Ø东区
楼盘
产品
年末均价(元/m2)
主要卖点
朗晴轩
120-140m2三房(带入户花园)单位
4500(毛坯)
地段、教育、小区环境
水云轩
三房、四房、复式
4800(毛坯)
地段、小区环境
帝景东方
小高层,三方为主
4900(毛坯)
地段、
蓝钻星座
单身公寓
4300(简装)
地段、投资价值
顺景新一居二期
小高层
4400(毛坯)
周边配套
Ø西区
楼盘
产品
年末均价(元/m2)
主要卖点
明景坊
39平方米一房单位
4100(简装)
地段、总价低
翠朗华苑
两房两厅、三房两厅
2800(毛坯)
园林
蓝波湾
三房两厅
3800(毛坯)
地段、小区配套、环境
碧翠华庭
两房两厅、三房两厅
3200(毛坯)
交通
Ø石岐区
楼盘
产品
年末均价(元/m2)
主要卖点
中仪花园海伦堡
小高层、高层,45-135m2
3900(毛坯)
投资小户型
汇星豪庭
两房两厅、三房两厅
3600(毛坯)
大信海岸家园
两房两厅、三房两厅
3900(毛坯)
环境、配套
颐和山庄
190-250平方米单位
4200(毛坯)
地段,环境
Ø南区
楼盘
产品
年末均价(元/m2)
主要卖点
万科城市风景
情景洋房、联排别墅
洋房3700,联排别墅5400(毛坯)
品牌、小区环境
永安新城
两房两厅、三房两厅
3900(毛坯)
地理位置、周边配套
碧堤湾畔
洋房、别墅
洋房3700(毛坯),别墅7400(毛坯)
小区环境、发展商品牌
五、综合分析
◆供应量巨大
固定资产投资快速增长,房地产建设步伐加快,开发面积大幅攀升,大型项目纷纷动工,预计近两年市场供应量巨大。
◆需求旺盛
尽管政府出台了一系列调控政策,但仍未减弱市民购房的信心,06年住宅市场需求旺盛。
主要表现在以下几个方面:
1、本地购房者是置业的主力军。
本地居民以及在本地工作和投资的人士,是中山住宅市场长期稳定的客户层。
随着生活水平的提高,其购房能力有了很大提升,二、三次置业已经见惯不怪,其对住房的要求亦呈现高端和多元化的趋势,越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。
2、外地客层看好中山。
中山是传统的侨乡,濒临港澳、珠海和广州,凭借其优越的生活环境和便捷的交通,吸引着上述地区的购房者,形成了以度假和投资为目的需求点。
◆产品朝优质、多元化方向发展
近年来,中山房地产市场逐渐走向成熟,在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下,产品正朝着优质和多元化方向发展。
一方面,开发商已经不局限于住宅本身,而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面,并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品;另一方面,在建筑类型上也有很大的拓展,单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军,受到一部分人士的追捧。
◆价格理性上涨,预计升幅扩大
中山2006年12月底一手住宅成交均价为3400元,其中城区为3600元。
纵向分析,今年楼价的升幅18.3%,与前几年相比有明显提升,但仍属于理性的水平。
横向对比,与珠海、广州、深圳的高楼价相比,“洼地效应”明显,06年广州全市住宅成交均价为6315元,珠海成交均价也在6000左右,深圳更高,相比之下,中山目前的房价有着较大的上升空间。
◆土地供应减少,开发成本增加
2006年,中山住宅市场的全面升温,土地交易市场亦开始火热。
从《中山市住宅建设规划2006-2010》可以看出,十一五期间(2006-2010年)全市商用住宅用地供应继续减少,土地资源的稀缺性日益显著,直接增加了开发商的开发成本,并进一步推高房价。
数据来源:
《中山市住宅建设规划(2006-2010)》
竞争态势分析
◆外地开发商争相进驻,群雄逐鹿中山楼市。
近年来,不少开发商开始转变思维,纷纷调兵遣将,把资源更多地投向二线城市。
与上海、广州等大城市相比,二线城市的优势主要包括开发成本低、市场空间大以及自然环境优越等方面,以上几点,加上优越的交通条件,形成了中山吸引外地开发商进驻的法宝。
万科、中海和中信已抢先喝下头啖汤,远洋、富力和保利亦划地为盘,更多的地产大鳄也将纷至沓来。
外地开发商有着雄厚的资金实力、丰富的开发经验和品牌运作力,日渐成为中山房地产市场的一股强大力量。
◆城市圈扩张,大盘开发亮点突现
“六纵五横”交通路网、环市路、轻轨、高速路构成了中山交通的骨架,随着公共交通的完善和私家车拥有率的提升,市民的生活半径有了极大的拓展,城市生活圈正在扩张。
近年来,位于城区近郊、镇区的大型区域性楼盘开始涌现,并受到不少买家的追捧。
不难发现,这些区域性楼盘有着如下特点:
1、体量大。
动辄上千亩的开发量,分数期开发。
2、开发商实力雄厚。
以雅居乐等本土实力雄厚的开发商和外地大型开发商为主,在资金、品牌和资源整合上有着较大优势。
3、开发方式上,采用滚动式开发,环境和楼盘自身配套是楼盘的主要卖点。
区域性大盘的出现将调整现有的竞争格局,单一化的“地段”竞争将减弱,开发商的资源整合力是不容忽视的竞争点。
◆镇区遍地开花,城区走向高端
中山市在《中山住宅建设规划2006-2010》中提出了“十一·五”期间要逐步推行“组团式”发展战略,具体分为中心、东部、西北和南部四个住宅组团。
其中,东部、西北、南部和中心组团中的沙溪港口等地均属于镇区。
近年来,镇区住宅市场发展迅猛,2006年镇区住宅成交282.7万平方米,占全市成交比重的65.7%,成为推动中山房地产市场上升的强大引擎。
05-06年住宅成交区域比例变化
镇区有着丰富的土地资源和无可复制的自然环境,而且,由于经济发展迅速,工业企业密集,镇区的消费能力不容忽视,本地居民和企业中高层管理人员是住宅市场的主力客户群。
不仅如此,部分镇区如坦洲、三乡,更因其临近珠海和港澳,受到外来市场的强大拉动,呈现价量同涨的态势。
中心城区在中山的规划发展中强调了其作为政治中心、商业中心和居住中心的职能,随着环市路和广珠轻轨的开通、市政配套的升级、旧城改造的展开以及博览中心等大型项目的推进,中心城区的区位价值将得到极大展现,使得中心城区在与镇区楼盘的竞争中占据明显的高地,为中心城区楼价的上涨提供了充足的空间。
因此,目前城区和镇区楼价差距较小的局面有望逐步拉大,城区市场将朝着高端的方向发展。
2007年上半年中山市房地产市场
(一)、2007年经济运行情况
1-7月份,中山市国民经济继续稳步增长,呈现出工业稳步发展、投资增长加快、消费较为活跃、财税继续增收、金融运行稳定的良好发展态势。
经济运行主要特点如下:
一、工业生产稳定增长,内源型工业增长提速
全市工业生产持续快速发展,规模以上工业企业完成总产值1807.58亿元,同比增长(下同)18.70%,增幅比上月回落1.12个百分点。
其中,装备制造业实现工业总产值412.93亿元,增长10.57%,占规模以上工业的22.84%;五大支柱产业完成工业总产值958.13亿元,增长19.11%。
其中电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业和金属制造业分别增长40.83%、31.11%和23.12%。
内源型工业增长加快,民营企业实现工业总产值619.10亿元,增长32.01%,比全市水平高13.31个百分点;外商及港澳台投资企业实现总产值1070.87亿元,增长11.89%,增幅比上月回落1个百分点。
二、固定资产投资加快增长,房地产市场持续畅旺
全社会累计完成固定资产投资202.90亿元,增长30.94%,比上月提高0.37个百分点。
其中,基本建设、更新改造和房地产开发投资分别为81.93、7.82和91.72亿元,分别增长24.05%、下降14.14%和增长89.38%。
从产业构成看,第二、第三产业投资分别为78.44和124.44亿元,分别占投资总额的38.66%和61.33%。
其中,第三产业投资总量不断扩大,增速高达37.82%。
全市房地产开发投资增长不断加快,占全社会投资总额的45.20%,增长89.38%,增幅比上月提高4.38个百分点;商品房产销两旺,商品房施工面积1143.20万平方米,增长42.60%;销售面积259.43万平方米,增长36.89%;销售额89.20亿元,增长61.45%。
三、消费需求稳步增长,物价水平有所上升
全社会实现消费品零售总额226.93亿元,增长18.5%,增幅比上月提高0.1个百分点。
其中,批发和零售业零售额196.90亿元,住宿和餐饮业零售额29.59亿元,分别增长18.3%和19.3%。
受食品类价格持续走高影响,市场物价继续呈现结构性上涨。
与去年同期相比,居民消费价格(CPI)上涨2.6%,涨幅较上月高0.4个百分点。
其中,服务项目价格下降4.0%,消费品价格上涨4.9%。
食品类、居住类价格继续在八大类消费价格中居领头羊地位,同比分别涨8.9%和5.0%。
四、对外贸易稳步发展,利用外资快速增长
受出口退税政策调整影响,出口增速继续放缓。
全市进出口总额140.87亿美元,增长8.70%。
其中,出口98.81亿美元,增长14.36%,增幅比上月回落0.15个百分点;进口42.06亿美元,下降2.62%,降幅比上月扩大0.29个百分点。
贸易顺差达56.75亿美元。
从贸易方式看,一般贸易出口33.67亿美元,占全市外贸出口总额的34.07%;加工贸易出口65.14亿美元,占全市外贸出口总额的65.92%。
按主要出口商品看,机电产品出口63.10亿美元,高新技术产品出口不断增长,达20.88亿美元,增长45.60%,所占比重达21.13%。
利用外商投资快速增长,全市新签利用外资项目176个,比上月增加20个;实际利用外商直接投资4.97亿美元,增长30.66%,增幅比上月加快6.55个百分点。
五、财政收入快速增长,金融运行情况良好
全市地方财政一般预算收入51.91亿元,增长32.55%;一般预算支出39.55亿元,增长12.03%。
国地两税收入121.45亿元,其中国税收入77.71亿元,地税收入43.74亿元,分别增长30.20%和27.59%。
金融形势稳定。
7月末,金融机构人民币各项存款余额达1435.31亿元,比年初增长8.12%。
居民储蓄存款余额844.45亿元,比年初增长1.40%。
各项贷款余额为688.27亿元,比年初增长20.43%。
本月贷款投放对象主要是中长期贷款和个人消费贷款,分别比年初增长30.19%和21.03%。
(二)、上半年房地产投资概况
今年2月份以来,中山市房地产开发投资各月增速均在80%以上,呈现持续高位运行的态势。
1-8月份,全市房地产开发投资105.55亿元,同比增长(下同)84.58%。
主要表现出以下特点:
一、内、外资房地产开发企业投资同步增长。
内资和港澳台及外商企业分别完成投资83.70和21.85亿元,分别增长68.50%和190.89%;
二、投资资金充裕。
投资额与资金比为1:
2.02。
资金来源共213.37亿元,其中以包含定金及预付款、个人按揭贷款的其他资金为主,到位92.21亿元,占资金来源的43.22%;利用外资快速增长,到位6.58亿元,增长2.22倍;
三、施工规模继续扩大。
房屋施工面积1179.92万平方米,增长35.53%;住宅施工930.95万平方米,增长43.65%。
新开工面积446.67万平方米,增长19.41%;其中住宅新开工面积376.17万平方米,增长24.43%。
竣工面积137.19万平方米,增长19.17%;住宅竣工112.81万平方米,增长31.69%;
四、市场需求不断增加,销售势头保持畅旺。
商品房销售面积310.26万平方米,销售额109.95亿元,分别增长36.95%和65.90%。
住宅销售面积和销售额分别是278.37万平方米和95.53亿元,同比增长33.25%和61.26%。
(数据来源:
中山国土资源在线)
(三)最新市场报告
一、政策法规
1.遏制房市投机须力捧现房销售制,取消期房销售制。
针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议把目前的期房销售制度,改为现房销售制度,以促进房地产市场可持续发展。
点评:
商品房预售制度现已成为开发商囤积楼房
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