各类物业的选址要求大全.docx
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各类物业的选址要求大全.docx
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各类物业的选址要求大全
各类物业的选址要求大全
前言
综合型大型超市设计要求
建筑结构最佳为拱顶无柱结构或框架结构,层高不低于6米,柱间距不小于7.2米,差不多为
2-3层商业建筑,须考虑架设无阶梯斜坡自动扶梯的位置。
配套设施要紧是电力,以每100平方米15千瓦配置。
大型百货、小商品市场、大型书店、家具家居用品、文化用品、电脑通讯和建材商业地产项目设计要求
无柱或框架式结构适合上述业态,购物或消费的视野要开阔,层高差不多为4.2米以上,柱间距不小于8米,场地干燥防潮,差不多为3-5层商业建筑,需有停车场,配备2吨货梯,电力按每100平方米20千瓦配置,满足中央空调用电。
餐饮、连锁餐饮和美容美发、棋牌室设计要求
由于餐饮和美容美发的营业用房差不多通过个性化装饰和布置,各种建筑结构形式均适合开设,不可有剪力墙或承重墙挡住门和橱窗,层高在2.8-3.5米之间均可,开间或柱间距最好在4.5米以上,一样以框架式结构为主。
餐饮营业用房位置在1、2、3楼均可,少数可开设在4楼以上。
大中型餐饮需要充足的停车位和自行车位,美容美发则无需太多车位,电力每100平方米10-20千瓦,有充足的自来水供应,有通畅的油烟气排放通道,在高档商圈内最好有污水排放、生化处理装置,高档次、多楼层餐饮营业用房应配备送餐小电梯和客梯。
银行、金银饰品设计要求
框架结构,框距大于5米,进深大于8米,10-15米为佳,层高大于3.2米,形状方正可安装技防装置。
除正面通道之外,其他通道绝对不与居民、消费人流和其他单位人流往来,以保证安全性,门前不可有全封闭交通隔离栏和高于1.2米的绿化遮挡橱窗。
服饰、鞋帽、箱包、工艺品、玩具店、小型药店、化妆品及其他零售行业设计要求
框架结构、砖混结构、框剪结构均可,层高不低于2.8米,门面开阔,门面宽度不可小于3.3米,进深12-15米,一样越短越合适,需有仓储功能,无剪力墙或承重墙挡住门和橱窗位置,配置水、电、电话即可。
茶坊、酒吧、咖啡吧设计要求
茶坊、酒吧、咖啡吧的布置和装饰有个性化和艺术化要求,对建筑结构形式没有专门要求,层高不低于2.8米,开间不低于3.6米,带有简单舞池和大型吧台的酒吧需少柱或无柱,层高不低于3.5米,幸免压抑。
电力按每100平方米10千瓦配置。
网吧、电玩城设计要求
框架结构,柱间距不小于5米,层高不低于3.2米,地面1层需有通道与其连接。
整个营业空间一样连为一体,格局比较开阔,由于消费人群以20岁以下的青青年为主,不需要配置停车位,有一定数量的自行车位即可。
配套电力设施为每100平方米8千瓦。
食品商店、大型药店、糖烟酒商店、钟表眼镜、婚纱摄影楼设计要求
以一楼邻街为主,同金银饰品一样需要框架结构的营业用房,框距大于5米,进深大于8米,10-15米为宜,层高大于3.0米,门前不可有全封闭交通隔离栏和高于1.2米的绿化遮挡橱窗。
配套设施要紧是电力,以每100平方米10千瓦配置。
名品城设计要求
框架结构,框距6米以上,层高4.2米以上,单间开间4米以上,为了保证购物的舒服程度,通道宽度需2.5米以上。
经济发达地区商业设施泊车配置规定
停车设施标准车型及净空要求单位:
米
车型
总长
总宽
总高
车辆安全净距
纵向净距
横向净距
车尾净距
构筑物横距
净高
小型汽车
5.0
1.8
1.6
2.0
1.0
0.5
1.0
2.2
自行车
1.93
0.6
2.25
讲明:
车辆固定位置面积加上退让车辆安全净距,每个车位的面积为28.5平方米,运算通道面积分摊,每辆小型车辆停车位置的面积为30-35平方米,每个自行车的车位约5平方米。
第一大类超市、大卖场
超市、大卖场
要素
要求
商圈
经济发达、都市化水平30%以上;
交通便利;
商圈人口规模5-10万之间,人均收入大于1000元/月,人均商
品性消费支出大于300元/月
物
业
要
求
建筑
最好框架结构
面积
5000-20000㎡,单层面积5000平米左右
层高
楼层不超过三层,首层层高≥5.5m,二层以上层高≥4.5m
柱距
8米×8米为宜
物业纵深
以30--50米为佳
楼板承重
800kg/㎡
停车场
设有与商店营业面积相习惯的停车场
合作方式
免租期1年左右租赁年限10—20年
大型综合式超市
技术指标
具体要求
需求面积(㎡)
10,000-20,000
单层面积(㎡)
5,000-10,000
经营楼层选择(层)
-1~3
结构层高要求(m)
≥4.5
进深
≥50
楼板承重(Kg/㎡)
≥500
给排水
提供市政管道供水,日供水量≥100吨;排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等
供配电
提供符合国家标准的市电和变压器,电量要求约为100kw-150kw/1000㎡,同时提供后备发电机
中央空调
提供与否需与进展商沟通
店内垂直交通
每层设置自动扶梯,货梯两部
电话线
提供配口
燃气管道
提供都市燃气管道配口
排污
预留排油烟竖井,为风机设置机基;其他排污系统均要建设到位
卸货/理货区(㎡)
500-1,000
停车位(个)
200-500
物业交付装修标准
毛坯
社区标超
技术指标
具体要求
需求面积(㎡)
1,000-3,000
单层面积(㎡)
1,000-3,000
经营楼层选择(层)
1~2
结构层高要求(m)
≥4.5
楼板承重(Kg/㎡)
≥500
给排水
接驳到位,日供水量≥100吨;
供配电
提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw-150kw/1000㎡,,并设置备用电源
中央空调
提供与否需与进展商沟通
电话线
提供配口
燃气管道
配备管道煤气或瓶装煤气站
排污
设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施
停车位(个)
50-150
物业交付装修标准
毛坯
仓储式超市建筑要求
1、建筑面积:
10000-20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少60米;柱距8.7米左右;
2、地面荷载:
1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面;
3、用电荷载:
2×800KVA,双回路用电;
4、照明:
照度不小于600lux;
5、用水:
要紧以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨;
6、冬季采暖:
18摄氏度-20摄氏度;
7、夏季制冷:
24摄氏度-26摄氏度;
8、通讯:
一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线);
9、收货区:
应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求;
10、进出口:
顾客进出应与车辆进出分开;
11、停车场:
机动车停车位许多于300个,自行车位许多于400个。
大型仓储式超市的差不多场地要求和建设标准
标准大致如下:
一、面积要求:
1、占地面积:
约20000平方米;
2、卖场面积:
单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可;
3、停车场面积:
提供约10000平方米获200个地上专用免费车位;
4、房屋:
主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可;
5、卖场:
卖场临街面与进深(即长宽)标准比例为7:
4,柱距8-10米,在当地消防部门及设计承诺的情形下尽量减少承重墙,令营业面积最大化;
6、层高:
净高不低于3.5-4米;
7、地面:
铺设象牙白活浅色工业超市专用砖;
8、内墙:
白墙耍如娇气;
9、照明:
配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施(具体参考使用方工程部施工图纸);
10、坡梯:
卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的);
11、货梯和卸货区:
两部3吨以上的货梯,地面一层许多于500平米的专用卸货区,本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出;
12、标及招牌:
提供本商厦正面及侧面明显位置或屋顶设置店标及招牌。
二、房屋及场地的建筑配置要求:
甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件:
1、按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建筑工程;
2、房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。
各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好,且均符合中国和当地的建筑标准、环境爱护法的规定和设计要求,施工质量达到优良;
3、照明系统的安装、卫生间的建筑等;
4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400-1600千伏安(不含空调用电)
5、房屋配备给水供应150吨/日,完成全部给、排水系统及设施;
6、配置消防系统及设施,包括:
防火分区设施、喷淋、监控报警、操纵室等;
7、范畴场地室内设计温度:
夏季27摄氏度、冬季16-18摄氏度,完成能够独立操纵的中央空调系统及设施,自控系统等;
8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表;
9、房屋中已配备可许多于40条电话之嫌;
10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等;
11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书;
12、按设计规划完成室外道路和停车场,并已获有关部门批准可投入使用;
13、完成各类室外管线工程;
14、完成路灯和绿化等室外工程;
15、取得室外工程验收合格证书。
案例
◎兴万家[超市]
1、社区购物中心
商圈要求:
消费者步行到达店址所需时刻在10分钟以内的范畴为核心商圈,所需10--30分钟的范畴为边际商圈,商圈内具有固定住宅的常住人口为主体的现有及潜在人口总数,要求在15-20万人,且周边人口具有一定的增长趋势
物业要求:
面积在10000--20000平方米之间,楼层不超过三层,层高以米为最佳,净高不低于3.2米,柱距以8米×8米为宜,物业纵深以30--50米为佳
2、社区型综合超市
商圈要求:
消费者步行到达店址所需时刻在20分种以内的商圈范畴,商圈内具有固定住宅的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人,且周边人口具有一定的增长趋势
物业要求:
面积在2000--6000平方米之间,以单层面积许多于2000平方米,楼层数不超过两层为最佳,层高以5米为宜净高不低于3。
2米,柱间距以8米*8米为宜,物业纵深要求以30-40米为佳
◎北京物美[超市]
一、便利店和便利超市
1、立地:
临交通主动线,可视性佳(50米以外易见),无进店障碍
2、商圈:
流淌人口量4000人次天---8000人次/天
3、物业:
面积80平方米--500平方米,地上一层布局方正为佳
二、综合超市
1、立地:
临交通主动线交汇处,把角为佳,容易发觉
2、商圈:
以半径1。
2公里的商圈中有2万户居发为宜。
3、物业:
单层面积1500平方米--6000平方米以上,不超过2层,以一层为佳,卖场以方形最好。
三、大卖场
1、立地:
临交通主动线交汇处,客流车流量大,人流车流易进出
2、商圈:
以3公里为半径,内有居民30万人
3、物业:
单层面积8000平方米---30000平方米以上,层高5米,柱距8米,以一层最佳,不超过二层,可停车300辆
◎沃尔玛[超市]
一、对商圈的要求
1、在项目1.5公里范畴内人口达到10万以上为佳,2公里范畴内常住人口可达到12--15万人
2、须临近都市交通主干道,至少双向四车道,且无绿化带,立交桥,河流,山川等明显阻隔为佳
3、商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当地平均水平
4、项目周边人口畅旺,道路与项目衔接性比较顺畅,车辆能够顺畅的进出停车场
5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳
二、对物业的要求
1、物业纵深在50米以上为佳,原则上不能低于40米,临街面不低于70米
2、层高不低于5米,关于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)
3、楼板承重在800KG/平方米以上,对期楼的要求在1000KG/平方米以上
4、柱距间要求9米以上,原则上不能低于8米
5、正门至少提供2个主出入口,免费外立面广告至少3个
6、每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接
7、商场要求有一定面积的广场
三、对停车场的要求
1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位
2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位
3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开,同时为商场供货车辆提供物流专用场地,40尺货柜车转弯半径18米
四、其它
1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式,总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求,备用电源应满足应急照明,收银台,冷库,冷柜,监控,电脑主机等的用电需求,并提供商场独立使用的高低压配电系统,电表,变压器,备用
发电机,强弱电井道及各回路独立开关箱
2、配备完善的给排水系统,提供独立给排水接驳口并安装独立水表,给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求,储水满足市政府停水一天的商场用水需求
3、安装独立的中央空调系统,空调室内温度要求达到24度正负度标准
4、物业租赁期限一样为20年或20年以上,不低于15年并提供一定的免租期
◎家乐福
位置要求描述:
交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨);人口密度相对集中;两条马路交叉口,其一为主干道;具备相当面积的停车场,例如在北京至少要求600个以上的停车位。
二、建筑物要求:
建筑占地面积15000平米以上,总建筑面积2万-4万,最多不超过两层,建筑物长宽比例:
10:
7或10:
6,转租租户由家乐福负责治理。
三、商圈内的人口消费能力
1、商圈片区覆盖:
工具:
GIS人口地理系统(注:
中国目前并没有现有的资料GIS可资利用,因此店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。
)
方法一:
以某个原点动身,测算5分钟的步行距离会到什么地点,然后是10分钟步行会到什么地点,最后是15分钟会到什么地点。
方法二:
按照中国的本地特色,还需要测算以自行车动身的小片、中片和大片半径,最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。
计量参数:
运算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特点的调查,运算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。
家乐福的做法还会更细致一些,按照这些小区的远近程度和居民可支配收入,再划定重要销售区域和一般销售区域。
注意事项:
如果有自然的分隔线,如一条铁路线,或是另一个街区有一个竞争对手,商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。
2、区域内商业环境(包括都市交通和周边商圈的竞争情形):
指导原则一:
如果一个以后的店址周围有许多的公交车,或是道路宽敞,交通方便。
那么销售辐射的半径就能够大为放大。
实例:
例如家乐福上海大卖场古北店周围的公交线路不多,家乐福就干脆自己租用公交车定点在一些固定的小区间穿行,方便这些离得较远的小区居民
上门一次性购齐一周的生活用品。
指导原则二:
以后潜在销售区域会受到专门多竞争对手的挤压,因此需要将以后所有的竞争对手运算到里面去。
实例:
传统的商圈分析中,需要运算所有竞争对手的销售情形,产品线组成和单位面积销售额等情形,然后将这些估量的数字从总的区域潜力中减去,以后的销售潜力就产生了。
然而如此做并没有考虑到不同对手的竞争实力,因此有些商店在开业前干脆把其它商店的短板摸个透彻,以打分的方法发觉他们的不足之处,例如环境是否清洁,哪类产品的价格比较高,生鲜产品的新奇程度如何等,然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。
3、连续性商圈微调:
依据目标顾客的信息来微调自己的商品线。
实例一:
家乐福自己的一份资料指出,顾客中有60%的顾客在34岁以下,70%是女性,然后有28%的人走路,45%通过公共汽车而来。
实例二:
家乐福在上海的每家店都有小小的不同。
在虹桥门店,因为周围的高收入群体和外国侨民比较多,其中外国侨民占到了家乐福消费群体的40%,因此虹桥店里的外国商品专门多,如各类葡萄酒,各类泥肠,奶酪和橄榄油等,而这差不多上家乐福为了这些专门的消费群体专门从国外进口的。
实例三:
南方商场的家乐福因为周围的居住小区比较分散,干脆开了一个迷你SHOPPINGMALL,在商场里开了一家电影院和麦当劳,增加自己吸引较远处的人群的力度。
青岛的家乐福做得更到位,因为有15%的顾客是韩国人,干脆就做了许多韩文招牌。
四、停车场要求:
至少600个机动车停车位,非机动车2000平米以上,免费提供家乐福公司及顾客使用;
五、大卖场设计
1、家乐福的顾客群:
60%的顾客是34岁以下,70%是女性,54%是已婚;
2、家乐福的要紧理念:
低价、一次购足、免费停车、高周转、新奇程度、品质;
3、现代化的商店确实是:
卫生、舒服、店内通道进出方便、国际标准。
物业结构指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
物业配备指标
具体要求
需求面积(㎡)
8,000-30,000
物业交付装修标准
毛坯
新风量
3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口
单层面积(㎡)
5,000-12,000
空调要求
中央空调提供与否需与进展商沟通
排烟散热
烟管500*700mm,约6平方米可放置两台排油烟机
经营楼层选择(层)
-1~3
电梯(部)
货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道
隔油池
有中央隔油池
结构层高要求(m)
≥5.2
步梯
职员步行梯
排污
预留排油烟竖井,为风机设置机基
开间要求(m)
20米以上,门宽8米
供电
供电4200KVA双电源
消防
包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。
柱间要求(m)
≥8米
供水
200立方/天
其他
进深≥50
卸货/理货区需要500-1,000
平米
楼板承重(Kg/㎡)
卖场750kg/m2;仓库1000kg/m2;收货区外停车区3000kg/m2;收货区内堆物区1500kg/m2;酒水饮料区1000kg/m2
燃气管道
200立方/天
通讯要求
提供电话线配口
洗手间
配有
停车位数量(个)
300-500
◎易初莲花[大买场]
总面积2万平方米左右,社区密集区,交通便利
建筑标准指导要求
1地块地块形状:
矩形或梯形
临街面至少80米;通道不小于80米;深度宜为120~250米;
地块面积宜为25000sq.m.以上.
2柱距专用独立建筑:
钢筋混凝土结构,柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构,柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层,业主在上层,单层店的柱网距离应保持10.8mx10.8m;若Lotus租用多层,柱网距离应保持在8.4x8.4m(见附件图号1)
3楼层层高平顶建筑:
卖场净高不小于5.3M~5.5M,后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.
斜顶建筑:
边部梁下净高4.5~4.8米,顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M.(附件图号2)
4墙外墙为实墙面,抹灰后,可喷涂料或铺瓷砖。
尽量减少使用玻璃幕墙
5楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米;
钢筋砼地面(200厚C30内配Φ12@150双向双层,卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡,后仓区耐磨粉5kg/㎡,平坦度要求为6m±2mm)
钢筋砼楼面(70厚C30内配Φ6@150双向,含耐磨面层,卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡,后仓区耐磨粉5kg/㎡,平坦度要求为6m±2mm)
地板表面:
仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨,卖场及出租区内铺PVC地板,办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。
6卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间,集卡旋转半径15米,斜坡道坡度参见(附件图号3)
7停车面积(数量)400~600车位(上海,北京,广州)
150~300车位(上海,北京,广州以外)
每个车位约需22平方米
600~1000自行车位
8货梯两层:
2部5吨货梯
三层:
2部5吨货梯,1部3吨货梯。
如果有地下室,必须有一部货梯直达地下室。
自动人行步道11o。
二层:
2部,三层:
4~6部。
(如有地下室或楼面停车场,则必须有上下的自动人行步道)
9供水200(小店)~250(大店)吨/天
10供气通常320m3/h
(不包括空调用气)
11排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等,
并符合国家及当地标准,并能最终通过当地验收
12消防满足易初莲花的营运要求,同时符合国家及当地标准,并能最终通过当地验收(由业主负责),要求设置煤气报警与联动装置
13空调通风管道式分体空调(60KW)依旧中央式空调要按照当地情形确定。
卖场正气压,卖场和出租区的新风,排烟要符合消防要求。
温度要求:
夏天24度;冬天18度。
14电话100对通局电缆到交换机房,并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门
15环保符合国家及当地标准,并能最终通过当地验收(由业主负责)
16绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求,并能最终通过当地验收
17店招
Signage免费广告牌位置分配:
高炮占用2个位置;门头占用2个位置。
业主负责所有审核及执照申请。
(参见附件:
概念设计立面图)
18、出租区域7,000㎡(max)4,000㎡(max)
19、后仓上海、北京、广州:
800~1,000m2
其它地点:
1,000~1,200m2
20、噪音General>45dB(A)@1meterradium;
utilityarea>75dB(A)@1meterradium(max)
21、供电方式及变压器2of2500KVAdrytransformers干式变压器,
10/0.4kvDyn1150hz
双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,
10/0.4kvDyn1150hz
双电源双回路供电
22发电机容量1000kw油罐容量可连续1.5天或6吨,业主需提供油罐位置800kw油罐容量可连续1.5天或6吨业主需提供油罐位置
23室外场地重载路面(承重35吨)、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工
24人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求,并能最终通过当地验收
25建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供
备注:
要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。
*沃尔玛、家乐福、易初莲花对比
沃尔玛
家乐福
易初莲花
商圈区位
1.5公里范畴10万以上,2公里12--15万
临交通主干道,至少双向四车道,无明显阻隔;
以中青年为主,收入水平高;
无经营面积超过5000平方米同类业态
交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨);
人口密度相对集中,两条马路交叉口,其一为主干道
交通便利;
社区密集区
物
业
要
求
面积
15000平方米以上,不超过两层,总建筑面积2万-4万平方米
2万平米左右
建筑物
纵深40--50米以上;临街面大于70米
长宽比例10:
7或10:
6
临街面许多于80米、矩形或梯形地块
层高
5米
卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5
柱距
8--9米
10
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