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物业管理概论.docx
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物业管理概论
物业管理论文
一个运行良好的物业管理体制,不仅是房地产成熟发展的标志,而且是房地产持续发展的保证。
物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节,已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码。
2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、信息化小区拔地而起,作为同小区的建设管理越来越不可分割的物业管理公司该如何积极应对这一市场机会?
深圳市现有大小物业管理公司1100家,进行注册登记的就有600家。
经过近20年的发展,深圳物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业,而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取,树立了一个新兴服务行业的良好形象。
然而面对北京、上海物业管理咄咄逼人的发展态势,深圳物业管理如何继续保持旗舰地位,如何利用社区优势拓展公司的生存空间?
这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。
一、网络化管理日渐成为物业管理的主角
物业管理公司是小区专业管理的主体,全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。
通常情况下,住宅的管理是一个劳动密集型的行业,然而它并非一般意义上的体力劳动。
物业管理行业发展到现在,已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。
高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业,物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。
(一)消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程
只要轻轻一点,就可以搭乘网络--这艘新世纪的诺亚方舟,获取各种服务的诱惑的确让不少人心动。
一项调查表明,深圳有58.6%的人拥有个人上网电脑,调查还显示,2001年家用电脑市场将再上一个台阶,14.7%的城市居民表示了强烈的购买意向。
带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,更进一步使网络家居为越来越多的人所接受。
根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。
网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
千兆以太网和VODSL等宽带通信技;噩术的应用,利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输,完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题,ADSL终端设备大约要2700至3000元,而VODSL只要几百元钱,用户完全可以负担得起,有条件的发展商也可以免费提供。
随着一个个智能化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成。
深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,这必将促进全市产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业。
(二)智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应
三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区,不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,同时又与每一住户日常生活息息相关。
如何充分高效地利用这些设施为住户服务?
如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?
这就要求物业管理实现网络化,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。
(三)日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理的良性互动
住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。
居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。
这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端,为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。
目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。
网络给我们带来了广阔的生活空间和新鲜感受,常可以听到身边有人建议:
随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常服务需求将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。
(四)网络化的进程,使物业管理完全可以与外界配套取得联系,甚至将周边配套视为资源,以补充自身配套的不足
项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点,然而随着网络化管理的推进,管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。
通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系,甚至将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。
而那些学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区、占有客户,也正是他们今后的战略目标。
有了系统的网络化管理手段,物业管理公司甚至可以同其它传统销售业达成合作:
业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡,附近某医院还将为其建立医疗档案,某著名学校还将接纳其子女人学,附近某家具城将提供折扣优惠,其指定装饰公司也会推出优惠服务,和某汽车救授公司联系,为业主提供汽车救援卡等等。
对物业公司而言,也可以利用自身优势获取一定的中介利润。
二、物业管理网络化在小区内的实施
(一)网络化管理,将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来
通过网络化管理,实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。
例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。
(二)小区物业管理的网络化,促进社区管理规范、高效运营
在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。
它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。
这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等,相当复杂繁重。
网络化管理,将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
(三)社区网络化管理,为物业管理公司带来增值效益
如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务,对管理公司则意味着勃勃商机。
除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VOD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。
目前住宅大多已经在教育、购物飞交能、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24小时巡更下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴交也"出户"且"远程"了。
面对激烈的竞争,如何有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真.实地拥有这些服务,担当管理者角色的物业管理公司今后再不能"独善其身"了。
三、网络化管理在物业公司内部管理中的应用
在对物业管理的问题上,人们经常谈论的是对社区的物业管理。
实际上,它还包括另一个重要层面,即对公司的内部管理。
网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。
物业管理是规模出效益的行业,但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散,势必造成资源的浪费及管理的不便。
网络化物业管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
(一)实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理
据深圳市住宅局公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场的管理面面积突破3000万平方米大关,成为我国物业管理一体化、市场化、规范化的"旗舰"。
发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如开发单位多、物业项目小而零散,致使点多、片大、线长。
远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。
网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题,将物业管理升级,利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入发挥更大的功效;物业管理公司老板还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。
(二)减少中间环节,有效降低成本
网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息、公用,从而有效降低经营成本;
(三)统一的信息平台实现了交互式管,理与个性化服务,缩短了领导与员工的距自离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化
物业管理是一项系统的管理工作,随着市场的变化,小船的抗风险能力是有限的,大的集团公司的出现,可起到整合市场的功效,只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,即时调整策略,才有可能走自在市场竞争的前列。
中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。
归内起来大致分为三个方面:
一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当地政府行为的偏差。
一、我国物业管理的社会化程度不高
物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。
伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。
但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。
1、物业管理行业发展的经济学分析
物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。
这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。
作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。
因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。
这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析(图略):
作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。
图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中OA轴上的Z点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB轴上的Y点则代表物业管理服务的总生产量。
W1-W2-W3这组曲线代表社会福利曲线。
这里的社会福利曲线具有无差异曲线的各项特征,W1-W2-W3按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1〈Wi〈W3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服务的各项组合具有相同的社会福利水平。
从图A中,我们可以看出,只有在A点,即社会福利曲线W2与社会的生产可能性边界Z-Y相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。
反之,处于生产可能性边界之内的B点,只能达到一个低于的W2的社会福利水平W1。
而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图1中的图B来显示这一供求状况。
图中Dl表示目前我国的物业管理市场需求,相应的S1则表示目前我国物业管理市场的供给曲线,D1、SI的交点C所决定的是物业管理的实际生产水平q1。
q2实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图A,我们可以明显看出,有效需求水平ql只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水平q尚有距离。
这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最大的水平q,即D2和S2相交的D点所决定的水平。
2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因
①制度环境
由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:
一是住房商品化比率低,二是传统的福利'性分房制度尚处于改革之中。
我国长期以来实行的福利分房体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障碍。
虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大的差距。
因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进的。
只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。
例如,在我国经济发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由33%上升到57%,但是未售出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。
②经济发展水平和居民收入水平较低
经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。
居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。
事实上,内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高。
住房开支所占比重较小(福利房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担的额外支出。
推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。
因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、靠。
要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的"奢侈品"的认识误区。
实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用户的"必需品"。
而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。
任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这是由于分工专业化加深、效率提高所致。
如图2所示:
由于物业管理体制的推广,单位管理费用即物业管理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的AB转为现在的AC,这种新的均衡点E1,位于更高的效用无差异曲线U1上,福利水平得到了改善。
(图2中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量)
所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实性,也有理论上的必要性。
③物业管理有效供给较低
物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。
供给能力不足有三个方面的原因:
物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。
物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司或附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位组建的物业管理公司。
其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品,就是延续计划经济体制的传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。
这种状况制约着我国物业管理行业有效供给能力的形成和提高。
总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取得效果。
二、我国物业管理企业市场运作问题分析
物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着"低成本"、"高效率"。
在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展,这里归纳出五个主要问题:
1.物业管理运作中各方行为不规范。
物业管理作为一种民事商务行为,不论其内容如何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。
而现实中的情况往往不是这样,主要表现在三个方面:
1)"角色错位"。
角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。
例如很多开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。
另一种则是由于我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。
常见的情形是物业管理公司对物业的管理超前于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业管理企业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。
2)物业管理不到位:
这主要是指有部分物业管理公司不以"物业管理"为主业,而忙于搞"多种经营"牟利。
有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不到综合性、全方位的服务。
3)不正当竞争。
不正当竞争当前有蔓延的趋势。
不正当竞争有两种形式,一种是在竞争过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标选聘物业管理公司,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。
无论是盲目削价还是内定,对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。
2.逆专业化问题。
这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘专业物业管理公司来管理所开发的物业;二是在物业管理公司的内部,不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队伍。
逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。
前者违反了专业化的客观规律,阻碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在,形成低水平的重复建设,浪费社会资源。
后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。
事实上,现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业管理公司中的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业化企业协作的进步趋势。
3.经费问题。
物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。
这种困难体现在以下几个方面:
①由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%)以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。
特别是管理基金目前尚.有令可依,而维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费难度很大。
②收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。
特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、中介、建材、商业)等收入来弥..补管理费的不足。
③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。
物业管理是多方面的综合服务,其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。
这些关系主要有三个层次:
①物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系;
②物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系;
③物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。
这里面既有第一类的行政属地管理的关系,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。
工作范围不明确,关系不协调,这已经成为物业管理,尤其是住宅小区物业管理中最令人头痛的问题。
5.房地产开发遗留下"后遗症"。
近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相当一部分开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量低下,造成了大量遗留问题,例如未预留足够车位(停车空间不足是现在最难解决的遗留问题);大厦内部附属设备,特别是电梯质量差,经常出现故障;有些物业公用设施配套跟不上等。
三、当地政府行为的偏差
在我国物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用,政府行为从总体上评价是好的、积极的。
但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行业的顺利发展。
归结起来它主要在于两个方面:
1.对于物业管理的认识还不够
这是指未将物业管理作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将其视为一种"权宜之计"。
所谓的"权宜之计",主要是指在传统房屋管理体制的弊端暴露无遗,已经成为国家财政包袱的情况下,当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担。
从实际效果看,物业管理确实起到了这种作用。
但从政府的角度看,只注意这种减轻负担的作用是片面的、偏颇的。
香港的《建筑物管理条例》、台湾的《公寓大厦管理条例》,在当地均具有法律档次的效力。
我国现阶段物业管理尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门的不规范现象,增加了物业管理认识上的偏差。
2.政府管理体制不顺
物业管理的管理对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。
这一行业与众多的政府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。
但从现有的管理体制上看,物业管理在国家和地方上的归口领导管理不完全一致,特别是常常有些问题超出了房地产管理部门的职权范围。
因此,一方面应该在立法上加强,使得这类问题的协调、处理有据可依;另一方面则应在管理体制上理顺各个部门之间的关系,才能使物业管理行业顺利健康发展。
深圳市的物业管理伴随着特区改革开放和市场经济体制逐步建立已发展到一个比较成熟的阶段。
20年来,其发展速度、运作态势为世界注目,它创造的经验也在全国同行业中发挥了"窗口"和"试验田"的作用;然而,物业管理在中国起步较晚,这一朝阳产业如同其他新生事物一样,发展到一定时期会呈"瓶颈"状,继续发展需要一个转型和磨合的过程,在此,对发展过程中存在的一系列热点、难点问题进行如实地研究解决,或有助于它在21世纪抓住新的契机,迈出更稳健的步伐。
笔者仅就物业管理市场化提出一点肤浅的看法,以期和同仁探讨。
市场化是目前我国物业管理发展的主要方向,但不是永恒、唯一的发展方向。
深圳经济特区应有他的"特"色。
政府一方面要积极培育市场,不断提高物业管理市场化程度;另一方面也要正视非市场化或半市场化的行政福利型物业管理的存在,并加以扶植。
纵观世界各国物业管理,运行机制大体上可分两类,一类是市场化的物业管理机制,以美国,日本为代表,其运作特点是:
完全按市场化原则将物业委托给物业管理公司运作,政府基本上不参与,行业的职业培训,资质管理由行业公会组织实施和监管;另一类是政府参与的物业管理机制,以新加坡、英国和香港地区为代表,其运作特点是:
行业管理由政府组织进行,部份物业管理由政府负责实施,新加坡的物业管理基本上是在政府的专门机关"建屋发展局"的监管下进行,市场化经营仅局限于某些高度专业化操作的领域。
一个国家或地区的物业管理实行何种运行机制,这和该国家地区市场经济发育水平有关,同时受该国家该地区所属社会制度而派生的土地制度和住房政策的制约,从上属两类物业管理情况可以分析为:
实行私有企业经营型住房政策的国家或地区易于采用市场化的物业管理机制,而实行公共住房政策的国家易于采用政府参与的物业管理运行机制。
事实上,任何国家或地区都存在两种物业管理机制兼而有之。
例如香港地区私人高层楼宇管理中的业主立案法团具有很高的市场化水平,而属于第一类的美国,近年来都出现非市场化或半市场化的行政福利型物业管理。
美国政府投资兴建了一批福利型住房,日本也兴建公共租屋,使中低收入阶层也能"居者有其屋",这批住房由政府部门或委托其代理机构实施管理运作,这些物业不以赢利为目标,而以实现政府的福利住房政策为目标,只求其收支平衡,这显然不属于市场化的物业管理,带有明显的行政福利色彩。
由此可见,市场化是目前物业管理发展的主要方向,但不是永恒不变、唯一的方向。
中国有中国的国情,社会主义的中国人口众多,土地国有,社会分化正在加剧,如果单靠商品化的住房和市场化的物业管理,就难以实现"居者有其屋"的目标。
深圳经济特区是中国改革开放的前沿、"窗口"、"试验田",它的物业管理既不属于世界上的一类,也不属于二类,特区应有自己的"特"色,应属两类兼而有之的"另类",笔者就深圳特区物业管理市场化的问题提出几点探索
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