房地产市场分析与定位报告.docx
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房地产市场分析与定位报告
房地产市场分析与定位报告
--------山水之人家
一房地产市场宏观分析
房地产宏观市场一、城市土地供应量与开发量沈阳近来供应土地12宗 开发区供应面积占58%3月2日-3月8日,沈阳市3个区域有土地供应,共供应土地12宗,其中供应面积最大的是沈阳经济技术开发区,土地供应面积约25万平方米,占全市供应量的58%;其次是东陵区(棋盘山),供应面积约12.1万平方米,占全市供应量的28%;苏家屯区位列第三,供应面积约6.2万平方米,占全市供应量的14%。
各区域土地用地性质从用地性质上来看,居住商业用地和城镇混合住宅用地集中在苏家屯和沈阳经济技术开发区;教育科研设计用地和商业金融业用地等比 2011年1月-2012年1月沈阳市商品住宅供应量比对图
2012年1月份沈阳市房地产市场商品房供应量环比上月下降明显。
统计显示,本月沈城商品房的供应量为79.06万平方米,环比下降40.06%,同比下降31.75%。
房地产市场的萧条继续延续,各项目新增供应较少,以消化存量为主。
2011年1月-2012年1月沈阳市商品住宅成交量走势图
统计显示,本月沈城商品房市场成交量36.33万平方米,环比下降63.02%,同比去年下降了76.19%。
受大环境以及节日影响,各项目销售清淡,成交量下滑明显。
2011年1月-2012年1月沈阳市商品住宅成交均价走势
1月份,沈阳商品住宅成交均价为7272元/平方米,同比上升19.13%,环比上涨6.38%成交均价同比、环比保持上升,从市场上来看,本月成交情况不佳,成交价格环比上涨6.38%是成交业态不同所致,并非商品住宅价格出现大幅上涨
政策走势
•短期政策:
政策执行力度从严,“国八条”配套细则将陆续出台,应重点关注货币政策变化、保障性住房建设和土地供应量的继续增加
货币政策逐步收紧,货币供应量增速有所放缓,利率将逐步上调
保障房建设力度继续加大,公租房成新的着力点
土地市场:
供应量继续加大,供应计划继续落实
•中长期政策:
房产税试点范围将逐步扩大,配套改革持续跟进,中长期政策环境进一步完善
市场走势
•房产市场:
供需关系转变,价格趋稳并可能出现结构性下调
•土地市场:
供应力度继续加大,地价总体平稳
•市场关注点:
区域发展分化、供应结构分化、物业类型分化
区域发展分化:
各城市内的不同区域也将分化,中心城区房价仍将较为坚挺,而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调。
供应结构分化:
保障房建设力度持续加大,将使得住房市场的“双轨制”逐步形成,住宅供应结构分化趋势更加显著
物业类型分化:
对住宅市场,商业地产将面临更多发展机遇,而在住宅市场,不同物业的分化也将更加显著;首次置业的中小户型,中低阶级产品受影响不大;大户型,高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房者,将受到限购、限贷等政策的显著影响,主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。
二.区域房地产分析
1.浑南地区整体情况简介
沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。
始建于1988年5月,1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区,是科技部重点支持的众多开发区之一。
浑南新区地域图
浑南新区位于沈阳城区南部,东起沈抚高速公路东陵大桥,西至沈大铁路,北起浑河大堤(大二环南段),南至三环高速公路,新规划面积120.6平方公里,期中,浑河沈阳市段面积39.75平方公里,浑南地区80.85平方公里。
新区为浑河水系冲积而成的浑河平原上区地形平缓,区内地势东高西低,平均海拔低于50米,主要处在小辽河断陷盆地上。
浑南地区属于北温带受季风影响的半湿大陆性气候,年平均气温在8.9摄氏度左右,年平均降水量为727.4毫米,年平均日照时数位2554小时。
大气环境优于国家二级环境质量标准,地下水质达到国际三级标准,先进区内混合,白塔堡河水污染得到控制。
新区与母城隔河相依,环抱母城南部,与母城交映生辉。
本着“线形城市的带状组团结构,公交主导的出行方式,可持续发展的生态系统”的规划理念,由北京、上海、台湾、美国、日本、澳大利亚、加拿大等国外著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案,其主要功能单元为为“三区一城一带”。
即高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城、浑河观光旅游带。
主要建设用地80平方公里,其中产业用地20%,商贸金融用地4%,居住用地20%,教育科研用地6%,道路用地20%,公共绿地20%,其它用地10%。
东西长约21公里,南北宽3-5公里,呈带状隔浑河与母城相望,规划面积90平方公里,常住人口20多万人。
环境质量优于国家城市功能区标准,绿化覆盖率达到40%以上。
规划目标:
绿化覆盖率50%以上,绿地率35%以上,人均公共绿地35平方米,超过国家园林城市标准。
2.区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳能力
交通优势:
区域内拥有沈阳桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽;拥有沈抚城际铁路和沈丹、长大铁路,正在建设的哈大客专和沈丹客专;地铁2号线;拥有沈丹、沈大以及三环等高速公路;现有9座跨河桥梁与母城相连,加上在建及规划控制的共16座,将保证与母城的便捷联系。
大浑南将聚集高速铁路、公路、航空及地铁等多种交通方式,呈立体式交通。
近期,大浑南地区将打通联系母城南北交通干道,强化浑南核心区与浑北母城之间的联系。
将增加大浑南地区的地铁线网密度,近期有2号线、4号线、9号线、10号线通过大浑南地区,远期有6号线、8号线通过该区域以及。
大浑南区域内拥有桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽;沈抚城际铁路;沈丹、长大铁路国铁;正在建设的哈大客专和沈丹客专;地铁2号线。
同时2010年沈阳桃仙国际机场改扩建工程开工建设,至2013年,将建成20万平方米T3候机楼,至2020年,桃仙国际机场将建设成为“21世纪东北亚航空枢纽”。
浑南新区
“世界第三代城市典范”区别于以煤、油为能源驱动的第二代城市,大浑南有着坐拥太阳能、风能的新能源区位优势,将自身打造成为新能源时代生态城市建设的旗帜。
也就是说,未来大浑南建设将本着无煤、低碳、低硫为目标,给世界呈现一个生态新城。
“东北亚智慧都市节点”区别于传统产业,大浑南将在创意产业上下工夫,卖“概念”,重点发展“点石成金”的项目,以沈抚同城建设为契机,重点发展智能产业,形成生态智能产业集聚区。
浑南新区将成为沈阳新的核心区,是集科技研发、体育健身、文化创意、教育培训、商业服务、对外交往等功能为一体的配套齐全、设施完善的生态新城。
依托十字轴,规划形成七大功能片区。
建设6平方公里中央公园。
目前,沈阳南部除浑河岸边的滩地公园外,尚需要大型生态公园与之配套,未来大浑南地区居民将可与母城市民一样享受到休闲好去处。
大浑南利用现有苏抚灌渠及坑塘湿地规划大型生态中央文化公园,公园面积约6平方公里。
形成北有北陵公园,南有中央文化公园的城市中心绿地格局。
围绕中央公园布置文化、体育等公共设施。
在公园西侧,利用优良的生态环境,打造文化创意、教育培训等功能片区。
未来大浑南,还将建设成为沈阳的科技文化中心,在中央文化公园的北侧,将把市级文化机构和艺术团体搬迁至此整合,并将辽宁省博物馆、档案馆等公共设施搬迁扩建,形成城市行政、文化中心。
沈阳南站周边将建商业区。
沈阳南站是哈大、京沈等铁路客运专线的综合换乘枢纽,未来沈阳地铁将在此换乘、沈-辽-鞍城际铁路也起于此。
坐落于大浑南地区的沈阳南站,利用高铁站区域可达性高的优势和综合换乘通达度大的优势,形成大型购物、商业金融、餐饮娱乐等为一体的区域级商业服务中心。
浑南新区空间上是在金廊、银带骨架基础上的一轴两带格局。
一轴即南部金廊,并以此为基础形成新区现代服务业中心,两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业带和沿三环的高新技术产业带。
金廊、银带延续沈阳市“大十字”空间结构,以浑河大街为轴线摆布展示大都市风采、显示新沈阳气派的酒店、写字楼和办公设施,形成浑南新区的经济核心区,结合奥体中心配套建设商业、文化、休闲设施,形
成辐射全区的中心,构筑浑南新区现代服务业的主体功能。
沿浑河充分发挥生态、观光旅游作用,以形成良好的天际线形象,塑造富于北方特色的滨水空间为目标,形成集公共建筑、文化体育娱乐设施为一体的生活休闲观光带。
沿三环高新技术产业带由两大产业板块组成,西部产业板块主要包括苏抚铁路南、浑南大街两侧现已建成的国家级高新技术产业开发区,发展重点是改善形象、调整功能,以动漫、研发孵化为主要发展方向;东部产业板块分布在长青街以东,以出口加工区和新加坡产业园区为主体,重点发展信息产业和先进装备制造业,占领高新技术产业制高点。
2010年2月。
沈阳市做出了将东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公的战略决策,揭开了“建设大浑南、迎接全运会”的序幕,为大浑南的开发建设奠定基础,全面启动大浑南开发建设的时机已经成熟。
2013年,大浑南将迎来第十二届全运会2013年第十二届全运会将在我省举行,沈阳市将作为主要承办城市和全运回主赛场。
场馆及全运会选址于大浑南地区,为沈阳城市向南拓展带来积极的推进作用。
3.区域已建成的各类物业的规模、数量
目前已很多家国内国外知名房地产开发公司在大浑南开发楼盘,如万科、保利、恒大、金地、绿城、SR等,已建成的小区有:
沿海绿色家园SR新城,首创·国际城,金地滨河国际社区,浦江盛景湾,河畔公馆,金地·长青湾,万科·金域蓝湾,浑河湾,绿洲优山美地,沿海赛洛城,新华佰代宜居,泛美华庭,博荣·水立方,沈阳IT国际俱乐部,迪拜·巴比伦,正大江南水乡,坤泰·新界,天水e城,沿海国际中心,亚泰·生活赏,璟悦香湾,红阳·上河城,河畔新城沁园,佳城花园,莱茵南郡,万科新榆公馆,理想新城,慧缘·博雅,金水花城,盛天家苑,左岸慧晶,亚泰国际花园,浦江苑,唯美品格,塞纳家园,美地庄园,浑南生态园,中国女人街,荣天·在水一方,假日·伊丽雅特湾二期等
上图为主要小区的优劣势
而随着大浑南战略的启动,初具雏形的奥体商圈将有望成为大浑南地区的商业中心。
而浑南在商业项目招商中确实设置了较高的“门槛”,只有那些有特色的知名品牌才可以取得落户资格。
这从麦当劳在这里设立了沈阳第一家“得来速”餐厅可见一斑;而亿丰时代广场中的乐购超市也非同寻常,这可是东北首家纯英式TESCO乐购超市。
在奥体中心周边,集中了泛华广场、亿丰时代广场、女人街、红星美凯龙、沈阳国际贸易中心、清华同方信息港、瑞宝五星级酒店、保利达商务广场、东方城市广场、空港大厦等二十余个现代服务业项目,这些项目呈现出了规模大、定位高、建设周期长等突出特点。
三、项目区位特性分析
项目地块在城市发展中,所属区域的地位分析
项目位于浑南新区浑南大道18号,浑河南岸,长青桥以东,奥体向东1800米,沈阳建筑大学北门对面,东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观,具备良好的城市感、景观资源、文化属性、生活配套、以及社交价值和宜居价值,是沈阳的唯一的RLD——滨河中央生活区域。
此项目位于浑南大道路北,而浑南大道为浑南地区发展主干道。
因此该地块位置十分方便
位于沈阳是南部,浑南新区,浑河上游板块,长青桥东南,紧邻浑南大道
四.竞争性项目分析
价格分析
参数对比
楼盘名称
山水人家
河畔新城
位置图
地区
浑南新区
浑南新区
环线位置
二环三环间
二环三环间
建筑类型
高层
多层,高层
交通状况
118、155、224、238、291路公交线路。
公交有291、4350、191。
地铁2号线。
目前价格
物业费
1.8元/月/平方米
2.1元/月/平方米
装修状况
毛坯
精装
容积率
1.84
2.17
入住时间
2010年6月31日
2011年10月
开盘时间
2008年11月30日
2010年6月
开发商
沈阳金地长青房地产开发有限公司
沈阳华新联美置业有限公司
适合人群
10-15万1000-2000元
15-20万3000-4000元
销售许可证
沈房预售第08397号
沈房预售第03067、04061号
项目介绍
本社区社区由全国地产企业十强之一的金地集团开发,项目位于浑南新区浑南大道18号,沈阳建筑大学北门对面,东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观,具备良好的城市感、景观资源、文化属性、生活配套、以及社交价值和宜居价值,是沈阳的唯一的RLD—滨河中央生活区域。
本社区社区整体占地面积76万平方米,总建筑面积约150万平方米,是金地集团以“国际化大型精品居住社区”为标准,在08年全力打造的又一高品质大盘项目。
金地滨河国际社区聘请全球知名的规划及景观公司参与设计,充分利用了项目内的本体条件及自然资源,通过三个中心及两个景观轴线的设计规划,表现出项目具有明显空间划分并自成体系的大盘特征。
项目内部同时设有齐全的商业、生活、休闲配套等设施,已经成功引进小哈津幼儿园等优质教育机构,并在洽谈引进大型购物超市,为居住者提供便利的生活条件。
本社区,运用21年的产品研发功底,历经上百次的审慎论证,斟酌每寸空间极致功能,最终研发出金地滨河国际1.2期80-90平方米的南北通透两居室,户户南北通达,景阔风行,居享舒适度不失半分,再创科学引领生活的新旗帜。
河畔新城是华新国际与香港联美集团强强联手打造的超百万平方米大规模国际化运动健康社区,完全按照健康住宅标准打造,是目前东北唯一申报国家建设部评审的健康住宅候选项目。
河畔新城,全方位审视居住者的健康利益,从大、中、小环境的营造到居住者生理、心理健康的实现,将健康在细节中完美体现。
河畔新城开发商按健康住宅标准进行选址,贴邻浑河南岸,为居住者提供了健康的阳光、空气和水,拥有健康的大环境,呼吸之间便能感受一种回归自然的喜悦。
亲近自然的社区环境是河畔新城健康的中环境,一期规划为4-6层的低密度建筑,超低的0.93容积率、1.7倍的日照间距、超40%的绿化率,让生活与自然交流,让生活与健康相通。
四明户型设计,使卧室、客厅、厨房、卫生间全部保证良好的采光和通风,无论在哪个角落,都可以感受得到明媚风光,是河畔新城精心打造的健康小环境,舒适实用中体现居家生活的健康。
河畔新城传承河畔花园12年品质辉煌,汲取华新国际"精装修"的精髓,全部使用绿色环保、健康的知名品牌产品,并承诺在一期精装修住宅交付的同时,超万平方米的运动俱乐部、商业设施、幼儿园等园区配套同期交付。
销售证号:
08216
河畔新城是华新国际与香港联美集团强强联手打造的超百万平方米大规模国际化运动健康社区,完全按照健康住宅标准打造,是目前东北唯一申报国家建设部评审的健康住宅候选项目。
PK坤泰
参数对比
楼盘名称
山水人家
坤泰新界
位置图
地区
浑南新区
浑南新区
环线位置
二环三环间
二环三环间
建筑类型
高层
板楼,多层,小高层,高层
交通状况
118、155、224、238、291路公交线路。
公交有291、214、152、146、238、150、334;地铁有地铁二号线。
目前价格
物业费
1.8元/月/平方米
1.8元/月/平方米
装修状况
毛坯
毛坯
容积率
1.84
2.26
入住时间
2010年6月31日
2009年3月31日
开盘时间
2008年11月30日
2008年5月10日
开发商
沈阳金地长青房地产开发有限公司
沈阳坤泰房地产开发有限公司
适合人群
10-15万1000-2000元
10-15万1000-2000元
销售许可证
沈房预售第08397号
沈房预售第07426号
项目介绍
山水人家社区由全国地产企业十强之一的金地集团开发,项目位于浑南新区浑南大道18号,沈阳建筑大学北门对面,东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观,具备良好的城市感、景观资源、文化属性、生活配套、以及社交价值和宜居价值,是沈阳的唯一的RLD—滨河中央生活区域。
山水人家社区整体占地面积76万平方米,总建筑面积约150万平方米,是金地集团以“国际化大型精品居住社区”为标准,在08年全力打造的又一高品质大盘项目。
金地滨河国际社区聘请全球知名的规划及景观公司参与设计,充分利用了项目内的本体条件及自然资源,通过三个中心及两个景观轴线的设计规划,表现出项目具有明显空间划分并自成体系的大盘特征。
项目内部同时设有齐全的商业、生活、休闲配套等设施,已经成功引进小哈津幼儿园等优质教育机构,并在洽谈引进大型购物超市,为居住者提供便利的生活条件。
山水人家,运用21年的产品研发功底,历经上百次的审慎论证,斟酌每寸空间极致功能,最终研发出金地滨河国际1.2期80-90平方米的南北通透两居室,户户南北通达,景阔风行,居享舒适度不失半分,再创科学引领生活的新旗帜。
坤泰新界总建筑面积约100万平方米,一期约36.8万平方米。
坤泰新界位于沈阳浑南大道9号,奥体中心正对面,周边地块区域已形成高尚住宅区氛围,公共配套齐全;交通极为便利,高速公路、多条公交线路直达府邸;沈阳音乐学院、省文化艺术学校、浑南53中等众多学府环绕,享有最优质的学区氛围。
项目建筑由高层、小高层和多层组成,将建成一个环境优雅、突出实用功能的高品质的生态住宅区。
住宅面积区间在48至200平米之间,尺度设计科学充分体现人性化。
园区规划灵动有致,45700平方米的超大面积园林是新界的特色所在,两大水系景观和高达43%的高绿化率,满足都市人享受自然的渴望。
经过绿化处理的地下停车场,健康环保,同时提供1400
PK香提湾
参数对比
楼盘名称
山水人家
香堤湾
位置图
地区
浑南新区
浑南新区
环线位置
二环三环间
二环三环间
建筑类型
高层
板楼,高层
交通状况
118、155、224、238、291路公交线路。
公交有118、224、276、387、155、浑南1号线等。
目前价格
物业费
1.8元/月/平方米
1.5元/月/平方米
装修状况
毛坯
精装
容积率
1.84
5.76
入住时间
2010年6月31日
2011年9月28日
开盘时间
2008年11月30日
2009年6月
开发商
沈阳金地长青房地产开发有限公司
沈阳正达红阳房地产有限公司
适合人群
10-15万1000-2000元
15-20万2000-3000元
销售许可证
沈房预售第08397号
沈房预售第07227号
项目介绍
项目介绍
社区由全国地产企业十强之一的金地集团开发,项目位于浑南新区浑南大道18号,沈阳建筑大学北门对面,东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观,具备良好的城市感、景观资源、文化属性、生活配套、以及社交价值和宜居价值,是沈阳的唯一的RLD—滨河中央生活区域。
社区整体占地面积76万平方米,总建筑面积约150万平方米,是金地集团以“国际化大型精品居住社区”为标准,在08年全力打造的又一高品质大盘项目。
金地滨河国际社区聘请全球知名的规划及景观公司参与设计,充分利用了项目内的本体条件及自然资源,通过三个中心及两个景观轴线的设计规划,表现出项目具有明显空间划分并自成体系的大盘特征。
项目内部同时设有齐全的商业、生活、休闲配套等设施,已经成功引进小哈津幼儿园等优质教育机构,并在洽谈引进大型购物超市,为居住者提供便利的生活条件。
,运用21年的产品研发功底,历经上百次的审慎论证,斟酌每寸空间极致功能,最终研发出金地滨河国际1.2期80-90平方米的南北通透两居室,户户南北通达,景阔风行,居享舒适度不失半分,再创科学引领生活的新旗帜。
香堤湾项目位于长青桥东侧,地处浑南中心地段。
交通四通八达,真正的离城不离市。
地理位置十分优越。
属于一线河景住宅,门前紧邻30万平的外滩公园,可以让业主更亲近自然,并且多了一个娱乐场所。
物业规划:
香堤湾聘请的是日本知名的日伸株式会社物业管理公司,日伸物业至今已有40余年的管理经验,先后为日本皇家御园、日本体育大学等300多个项目服务。
曾多次被日本政府嘉奖为:
“物业之花”
荣誉及信用情况:
香堤湾是由沈阳正达红阳房地产有限公司开建设的,正达红阳成立于2005年,累计开发面积80万平,并且拥有充足的土地储备,成功开发了“星加坡花园、东特新天地”等大连著名的项目。
2006年被省建设厅评为辽宁省房地产开发企业30强。
小结:
此期的优势在于针对的群体是年轻人,刚就业的大学生为主要的目标人群。
设计建筑面积在60平米左右。
可以买得起,住得起。
设计大方通透。
有如下方案:
五.房地产消费群体分析
区域消费群体分析
(1)城市人口分布状况
⏹沈阳市人口主要集中在市内五区,均在70万人以上。
其中铁西区、皇姑区超过90万人,铁西区(不含沈阳经济技术开发区)以97.8万人口成为人口最多的行政区。
⏹ 市内五区中,人口最少的是和平区,有70万人。
而从全市范围来看,人口最少的是棋盘山国际风景旅游开发区,只有5.4万人;其次是沈阳经济技术开发区,有13.6万人。
⏹ 与2000年相比,沈河区、皇姑区、铁西区人口都增加了20万以上,分别增长41.3%、30.7%和30.5%。
由于行政区划调整、郊区居民向市区迁移等原因,部分郊区人口在减少,如东陵区与2000年相比减少了23.8万人。
郊县除新民市基本与2000年持平,辽中县、康平县、法库县人口都在减少。
(2)区域整体人均年收入、人均消费水平
沈阳2011年城市居民人均可支配收入达到23320元,相当于每月1943.3元,增幅为13.5%。
按照人均可支配收入增长11%的目标,今年沈阳城市居民人均可支配收入将从2011年的23320元增长到25885元,平均下来,城市居民人均月可支配收入将从2011年的1943元增长到2157元,进入2000元的行列。
(3)消费群体商品房消费意识及习惯等特征
现在,有很多购房者在挑选房屋时,除了着重考察地段、价格、户型、质量、开发公司信誉度等“常规硬件”外,还把园区景观当作一个至关重要的关键词。
(4)区域消费群体构成
沈阳市浑南新区消费群体多为普通白领及工薪阶层。
首次置业的中等收入的年轻消费者,他们购买的目的是自住,一般刚出社会工作三、五年的年轻人,经济实力有限,他们普遍选择中小户型;另一类是二次或者多次置业的投资型买家,他们的购买目的是追求回报,从投资角度看,中小户型更易出租、转售;中小户型可塑性较大,市场空间也较大。
理念分析
(1)影响购房的重要因素分析
1、房屋价格; 2、地理位置; 3、周边环境; 4、升值潜力; 5、生活配套; 6、教育配套; 7、朝向、楼层; 8、户型结构; 9、邻居素质; 10、阳台景观; 11、房屋质量; 12、装修质量; 13、夜间安静; 14、不确定因素(如楼前有空地之类); 15、开发商信誉口碑; 16、物管水平。
(2)影响购房的决定因素分析
房屋质量和房产价格是消费者购房最为看重的因素。
市场消费力的研判
(1)市场消费力的特征总结
消费能力处于中低档水平
(2)市场消费力的发展趋势
预计未来会有一定上升空间
六.项目SWOT分析
(1)项目的优势分析
1.团队优势:
山水人家社区聘请全球知名的规划及景观公司参与设计,充分利用了项目内的本体条件及自然资源。
2.周边配套完善:
项目内部同时设有齐全的商业、生活、休闲配套等设施,已经成功引进小哈津幼儿园、南京一小等优质教育机构
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