南京房地产供需.docx
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南京房地产供需.docx
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南京房地产供需
关于南京的住房供给情况和评价报告
一、房地产行业发展的宏观背景
国家最近新出台的一系列旨在抑制房地产价格上扬过快的政策和文件显示出了政府参与房地产改革实践的信心于决心。
各市场主体都意识到,积极调整住房供需的矛盾,构建一个合理的市场体系对房地产业的长远发展意义巨大。
从住房供应的角度来看,房地产的市场化在带来正经济效益也社会效益的同时,不自觉地体现出自发性、盲目性和相对滞后性等诸多弊端。
目前我国住房供应结构欠合理的状况突出,住宅建设不适应人口、资源、环境状况,科技贡献率低,资源消耗高,诸多问题亟待解决。
许多城市也逐步在探索一条完善住房供需结构,改善民生的道路。
二、江苏省南京市住房供给概况
南京作为长三角地区的核心城市之一、江苏省改革发展的急先锋,其住房政策的调整和供需矛盾的改善对周边地区具有重要的借鉴和参考价值。
省政府和市政府均积极响应国家的政策号召,重视房地产业发展对城市经济发展的拉动作用,积极改善投资和发展环境,对房地产开发型企业实行政策优惠,不断吸引投资企业来宁投资,虽然各年住房供给的情况小有差异,但住房开竣工量总体均呈良好的上涨态势,一定程度上缓解了住房的需求,加剧了市场竞争,产生了良好的社会经济效益。
此外,政府仍然大力支持廉租房和经济适用房的建设,逐年加大财政拨款额度,保证社会各收入群体不同层次的住房需求。
三、2006年至2010年南京市住房供给现状
1、2006年:
2006年经济适用房开工、竣工面积分别增加23.4万㎡、3.4万㎡,同比增长为18.7%、2.8%。
近年来南京市中低价商品房发展迅速,自2006年全市中低价商品房施工面积已经超过128.33万㎡,新开工面积达57.38㎡,竣工面积46.51万㎡。
预计2008年全市中低价商品房完成施工面积100万㎡,新开工面积40万㎡,竣工面积30万㎡。
商品房:
2006年一季度南京商品房的供给总量约为465万平方米。
其中供应主体是住宅,占到供应总量的八成。
预计南京市今年对新建商品房的需求量大约为500万平方米,需求量约为484万平方米,今年总需求量应在1000万平方米左右。
2006年南京房地产开发投资
指标
计量单位
2006年
比上年增长%
房地产开发投资额
亿元
351.17
18.6
商品房屋投资额
亿元
287.82
14.7
土地开发投资额
亿元
7.59
-51.7
1、按工程用途分
住宅
亿元
252.14
20.6
办公楼
亿元
21.68
26.0
商业用房
亿元
28.18
7.3
其他
亿元
49.18
12.7
2、房屋建筑面积
施工面积
万平方米
3264.44
20.5
住宅
万平方米
2582.36
20.9
竣工面积
万平方米
807.19
24.9
住宅
万平方米
671.19
15.0
3、商品房屋销售面积
万平方米
998.52
5.8
住宅
万平方米
932.40
4.5
4、商品房屋销售额
亿元
449.08
16.8
住宅
亿元
400.15
16.6
5、土地开发面积
万平方米
174.08
-60.2
2、2007年:
2007年曾培炎针对房地产市场调控的问题强调说,要增加供给,引导需求,稳定价格,规范市场,着力解决低收入家庭住房问题。
与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比,曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位。
这是一个明显的政策转变,它意味着,通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨,将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。
2007年全市实现经济适用房开工面积220.57万㎡,竣工面积150.77万㎡,较2006年,分别增加了72.17万㎡和27.37万㎡,增长率分别为34.8%和22.1%。
在廉租房方面,廉租房保障资金累计投入2亿元,形成了覆盖全市城镇最低收入家庭的住房保障网络,从统计来看,人均居住面积在12㎡以下的低保收入家庭,全部纳入了廉租住房保障范围。
07年新开工中低价商品房38.8万平方米㎡,单套面积在75---90㎡之间。
主要包括了有河西莲花村、仙鹤门、下关幕府西路、泰山镇、盘山镇等地,与上年相比增长108%。
2007年12月,南京市房管局公布的楼市供求比为1.08:
1,供不应求的状况已得到扭转。
2007年南京房地产开发投资
指标
计量单位
2007年
比上年增长%
房地产开发投资额
亿元
445.97
27.0
商品房屋投资额
亿元
351.74
22.2
土地购置费
亿元
117.92
97.0
1、按工程用途分
住宅
亿元
316.65
24.8
办公楼
亿元
18.84
-13.1
商业用房
亿元
31.27
10.7
其他
亿元
79.21
66.4
2、房屋建筑面积
施工面积
万平方米
3582.75
7.9
住宅
万平方米
2848.7
8.5
竣工面积
万平方米
682.97
-15.4
住宅
万平方米
578.56
-13.8
3、商品房屋销售面积
万平方米
1137.88
12.6
住宅
万平方米
1064.52
13.1
4、商品房屋销售额
亿元
603.51
33.4
住宅
亿元
533.42
32.7
3、2008年:
2008年对于南京的房地产市场来说有着不同寻常的意义。
金融危机席卷了中国的整个宏观经济,房地产行业也在延续了几年的高增长快发展之后走入了一个低谷。
从统计数据来看,08年南京的住房需求出现了较大程度的萎缩,住房成交量同比环比均出现了较大幅度的下滑,楼市低迷,观望情绪浓厚。
而由于住房需求的不足,住房的开竣工量也随之出现了大幅下滑,整个房地产市场出现了萎缩。
南京市各类住房的上市面积达1120万平方米。
其中,全市90平方米以下套型(含政策性住房)各类住房约占全市住房上市总量的52%左右,普通商品住房上市总量约850万平方米:
可建成上市供应江南八区约为430万平方米;江宁区约为220万平方米;江北约为200万平方米。
2008年南京全年的住宅需求量大概在1000万平方米左右,1120万平方米的供应量,刚好能把供求比维持在1.1∶1至1.2∶1之间。
这种供略大于求的配比,是维持房产市场供求平衡的最佳状态,有利于房地产市场的平稳发展。
”
2008年,南京政策性住房竣工供应总量为270万平方米:
可竣工经济适用房(含廉租房)为240万平方米(江南八区200万平方米,新三区40万平方米);可上市供应中低价商品房为30万平方米。
廉租住房建设力度进一步加大,投入资金达3.6亿元:
1.9亿元投入江南八区,筹建廉租住房1000套、5万平方米;1.5亿元作为租赁补贴,发放给符合条件的低收入、住房困难家庭;2000万元作为购房补贴,发放给购买其他住房的低收入住房困难家庭。
2008年南京房地产开发投资
指标
计量单位
2008年
比上年增长%
房地产开发投资额
亿元
508.17
13.9
土地购置费
亿元
121.92
3.4
1、按工程用途分
住宅
亿元
410.03
29.5
办公楼
亿元
22.31
18.4
商业用房
亿元
36.76
17.6
其他
亿元
39.07
-50.7
2、房屋建筑面积
施工面积
万平方米
4098.63
14.4
住宅
万平方米
3180.05
11.6
竣工面积
万平方米
1058.58
55.0
住宅
万平方米
891.17
54.0
3、商品房屋销售面积
万平方米
699.34
-38.5
现房销售面积
万平方米
139.04
-34.6
期房销售面积
万平方米
560.3
-39.4
住宅
万平方米
655.27
-38.4
现房销售面积
万平方米
119.93
-37.0
期房销售面积
万平方米
535.34
-38.8
4、商品房屋销售额
亿元
355.88
-41
现房销售金额
亿元
67.2
-29.6
期房销售金额
亿元
288.68
-43.2
住宅
亿元
313.59
-41.2
现房销售金额
亿元
50.89
-34.4
期房销售金额
亿元
262.69
-42.4
注:
房地产开发企业土地成交总价款128.31亿元,下降12.4%。
2008年南京市住宅竣工面积与销售面积
2008年南京市房地产开发投资额与商品房销售额
数据来源:
国家统计局、中国房地产指数系统(CREIS)
4、2009年:
2009年南京商品住宅市场供应量小幅上扬,新增套数为7.4万套。
2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公顷,其中各类普通商品住宅建设用地850公顷,保障性住房建设用地200公顷。
普通商品住房约9万套,住宅建筑面积800万平方米。
中低价位、中小户型商品房约6.3万套,住宅建筑面积约560万平方米。
经济适用住房建筑面积约225万平方米,约2.8万套。
2009年新建廉租住房投资共计投入3.4亿元。
其中投入1.2亿元,筹建廉租住房1000套,5万平方米;回购廉租住房投入7000万元;对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴1.3亿元等。
2009年可上市供应中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)总量为60万平方米,约7000套。
从全年情况来看,投资额增幅低开高走,二手房成交增幅明显高于新建商品房,一、二级住宅市场联动效应突显,消费者购房越来越趋于理性。
2009年南京房地产开发投资
指标
计量单位
2009年
比上年增长%
房地产开发投资额
亿元
595.68
17.2
土地购置费
亿元
125.82
3.2
1、按工程用途分
住宅
亿元
439.41
7.2
办公楼
亿元
28.35
27.1
商业用房
亿元
67.86
84.6
其他
亿元
60.06
53.7
2、房屋建筑面积
施工面积
万平方米
4366.07
6.5
住宅
万平方米
3188.18
0.3
新开工面积
万平方米
1157.46
23.1
住宅
万平方米
803.45
6.4
竣工面积
万平方米
1422.53
33.9
住宅
万平方米
1170.6
31.1
3、商品房屋销售面积
万平方米
1187.27
68.8
住宅
万平方米
1114.03
69.0
4、商品房屋销售额
亿元
853.07
137.4
住宅
亿元
767.9
142.3
注:
房地产开发企业土地成交总价款77.48亿元,下降39.6%
5、2010年:
南京市新近出台的2010年的房地产政策,第一条加强保障性住房建设中,保障性住房既包含了经济适用房的600万平方米,还包含50万平方米的中低价商品房,两者合计是650万平方米的保障性住房。
2010年南京房地产市场将迎来800万平米的商品房供应量,比09年大涨三成左右,有助于缓解市场供应不足的尴尬。
今年4月出台的“国十条”中明确要求,各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
新一轮调控中,再次强调“切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划”。
同时,为了加大普通住房供给,国家出台了一系列土地方面的政策,从源头上加以保障。
来自国土资源部的数据显示,今年上半年,保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷,占1至6月份住房用地实际供应量的75%。
6、各年度房地产供应状况的对比分析(以图表形式显示)
2007-2008年南京商品房新增供应面积对比
2007-2008年南京商品住宅成交量对比
2008-2009年南京商品住宅新增供应情况
2008-2009年南京商品住宅新增供应情况
2008-2009年南京商品住宅销供比
2008-2009年南京商品住宅可售量及出清周期
三、南京近年住房供给状况的分析与评价
从南京未来一段时期的实际情况出发,南京市应增加中低价位、中小套型普通住房的供应。
从市场反应来看,由于一、二级市场逐渐开始显现出明显的联动效应,消费者的购房决策逐渐趋于理性,中低价位、中小套型的普通商品房更受普通购房者特别是首次置业的刚性需求人群欢迎。
南京市经济适用房和廉租房的发展总体呈现出积极良好的态势,有效抑制了商品房市场的非理性需求,满足了收入水平较低的阶层的住房需求。
其发展现状及特点大致有如下几点:
(1)供需发展不平衡,经济适用房短期内供不应求;
(2)个体供应体量大、配套全,促进了经济适用房居住品质的全面提升;(3)项目所在区域基本远离市区中心、分布较散,多数分布在近郊绕城公路周边,对居民的出行造成不利影响;(4)价格低、户型小,配套全,充分体现了“经济”、“适用”性;(5)居民对生活质量和对小区的生活配套设施要求逐渐提高,“质优”才具生命力;(6)小区入住率普遍不高,入住者素质普遍不高,小区公共配套设施破坏严重,物业管理费收取困难,增加了后期的维护成本。
只有及时有效地解决了这些问题,房地产市场的发展才能逐渐步入正轨。
而从长期来看,随着人们生活水平的逐渐提高,南京房地产的市场总体还是存在大量的有效需求,这会从根本上刺激房地产供给市场。
万科、合生、保利、恒大、碧桂园、万达等大型的房地产企业入驻南京并频频有大的项目推出便是供给市场给出的强有力的回应。
在此,笔者给出的建议有如下几点:
(1)政府应该在现有的基础上做好城市规划工作,从规划的源头遏制城市土地的浪费,并对房地产供给市场严格把关,加强管理和审核,控制好土地的增量供给,提高市中心土地的利用效率,将住房的供给与需求维持在1.1:
1这样一个稳定的水平。
积极活跃二手房交易市场,努力规范好房屋中介的市场行为;
(2)政府尤其要加大对经济适用房和廉租房的财政和政策支持力度,将其作为改善民生的问题予以重视,保障经适廉租房的房屋质量;(3)消费者则应当理性的进行住房的消费,从理性需求的角度逐渐扭转供需不平衡的局面,量入为出,适度消费;(4)央行在年末会实行稳健的货币政策,抑制通胀和过度的需求,房地产企业在进入市场时应当慎重。
总的说来,南京房产市场正向着积极向好的方向发展,如何健康发展,和谐发展,绿色发展,才是我们应当努力去探索和实现的。
附录:
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的相关内容
(一)城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分,其根本目的是:
建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。
(二)城镇住房制度改革的基本内容是:
把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和高业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
(七)对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。
(八)调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。
其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础没施建设费(含小区非营业性配套公建费),管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。
要采取有效措施,取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁补偿费,切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应,促进居民购买住房。
(九)廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。
廉租住房的租金实行政府定价。
具体标准由市(县)人民政府制定。
(十)购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。
具体办法由市(县)人民政府制定。
(十四)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。
经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应。
(十五)各地可以从本地实际出发,制定对经济适用住房建设的扶持政策。
要控制经济适用住房设计和建设标准,大力降低征地拆迁费用,理顺城市建设配套资金来源,控制开发建设利润。
停止征收商业网点建设费,不再无偿划拨经营性公建设施。
(十六)经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度,用竞争方式确定开发建设单位。
要严格限制工程环节的不合理转包,加强对开发建设企业的成本管理和监控。
(十七)在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道加快经济适用住房建设。
(十八)完善住宅小区的竣工验收制度,推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度,提高住房工程质量。
(十九)经济适用住房建设要注重节约能源,节约原材料。
应加快住宅产业现代化的步伐,大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件,逐步建立标准化、集约化、系列化的住宅部件、配件生产供应方式。
(二十)扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。
取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
(二十一)对经济适用住房开发建设贷款,实行指导性计划管理,商业银行在资产负债比例管理要求内,优先发放经济适用住房开发建设贷款。
(二十二)完善住房产权抵押登记制度,发展住房贷款保险,防范贷款风险,保证贷款安全。
(二十三)发展房地产交易市场,规范住房交易行为。
职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书,产权证书应注明产权属性,按标准价购买的住房应注明产权比例。
出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房,应按国家规定交纳有关税费。
要加强市场管理,规范交易程序,完善税收制度,坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
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