青龙湖实施方案二期土地一级开发项目实施方案.docx
- 文档编号:9257005
- 上传时间:2023-05-17
- 格式:DOCX
- 页数:60
- 大小:2.59MB
青龙湖实施方案二期土地一级开发项目实施方案.docx
《青龙湖实施方案二期土地一级开发项目实施方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《青龙湖实施方案二期土地一级开发项目实施方案.docx(60页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
青龙湖实施方案二期土地一级开发项目实施方案
青龙湖郊野休闲社区二期用地
土地一级开发项目实施方案
编制单位:
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
编制时间:
二○○八年三月
第一章项目基本情况
一、项目区位情况
1、区域位置
青龙湖郊野休闲社区项目用地位于北京西郊丰台区王佐镇境内。
王佐镇地处丰台区西南部,全镇面积约61平方公里。
属于丰台区永定河以西地区,其西北、西南分别与门头沟区和房山区交界,东部、东北部与丰台区长辛店镇接壤。
项目东至规划六环路,西起青龙湖公园,南至王佐镇南部边界,北至极乐峰南部。
二期项目用地四至:
东至规划青龙湖5号路,西起规划生态防护绿地,南至王佐镇南部边界,北至规划长青路。
图1-1:
项目位置示意图
2、宗地自然特征
丰台区位于北京市区西南部,周边相邻8个区县。
东为朝阳区,北为崇文、宣武、海淀和石景山区,西北为门头沟区,西南和东南为房山和大兴区。
丰台区所辖面积305.87平方公里,项目宗地位于丰台区西部边缘,主要自然特征如下:
气候:
本项目地处北京市区的西南部,属华北平原温带大陆季风型气候。
季节温差及昼夜温差大,年平均气温约为11.5度,最高平均气温26度,最低平均气温—6度。
年降雨量变化较大,多年平均降雨量约为580—600毫米,60%的降雨量集中在6—8月。
长年主导风向为西南风和西北风,夏季主要刮西南风,风力不大,冬季主要刮西北风,最大风力可达8级。
水文:
永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区,长约15公里的河段,将丰台区分为东西两部。
永定河属全国四大防洪江河之一的海河水系,在北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区,河段长约170公里,流域面积近3200平方公里,是北京西部地下水的主要补给源。
地形地貌:
全区呈东西狭长形,最西端马鞍山至最东的四道口村相距35公里,南北最宽处14公里。
地势西高东低,平原占4/5,西北部为太行山东麓,形成低山丘陵地区,低山区的马鞍山海拔654米;东部为洪积冲积扇平原,海拔大约为35-50米。
地质:
项目所在地属燕山山洪冲积带,工程地质分区为3类区,可进行一般工程建筑。
地下水埋深约为10-15米,冬季冻土深度约为80厘米,风化岩层位于原地面以下50-60米,属地震稳定区,建筑结构抗震可按8度设防。
3、区域特征与区位分析
项目所在的青龙湖地区位于北京城市中心区的西南,丰台区的最西端,崇青水库(青龙湖)东岸,隶属于丰台区王佐镇,是北京市“西部发展带”中的重要地段。
项目临近京石高速路、京周路,项目周围自然生态环境优越,视野开阔,周边旅游资源有青龙湖公园、南宫苑生态公园、云岗温泉垂钓公园、云岗地热水世界博物馆,自然环境好。
项目临近京石高速路、京周路,通过京石高速可以直达西五环、西四环和西三环。
青龙湖郊野休闲社区距市中心约25公里,驾车通过京良路、京石高速公路只需30分钟即可到达市中心,同时有十多条公交线路如917支线和983可以到达。
08年六环路开通后,驱车只需40分钟便可抵达首都国际机场。
由于王佐镇经济发展的制约因素较多,经济发展和城市化进程落后于丰台区永定河以东地区。
该地区除少量新建筑外,市政条件差、环境脏乱、农民生活质量低,严重影响了北京市国际大都市的形象。
同样,青龙湖郊野休闲社区项目规划范围内分布着大量的农、居民平房,环境一般,人文居住环境较差。
区域内房地产开发正处在起步阶段,周边新开发房地产项目较少,主要有靠山居艺墅、加州水郡、中体奥林匹克花园的别墅项目和长龙苑、银海星月、沸城(晓月苑7、8组团)等普通住宅项目。
从区域规划目标看,王佐中心镇将建设成花园式旅游小城镇,目前王佐镇规划的“中心镇建设区、中心村建设区、青龙湖郊野休闲区、千灵山风景区、京西物流产业园区”五个区域已经基本完成,今后将是王佐镇从规划小城镇走向建设、经营和管理小城镇的关键时期。
随着规划的实施,项目周边公共配套设施将得到极大的完善,居住氛围、居住品质有望提升,区域的整体环境将会有明显改善。
图1-2:
总体项目区位分析图
王佐镇是京南著名的科技城,国家多所航天航空研究单位坐落于镇域东北部,雄厚的科技力量对王佐镇的发展具有一定的拉动作用。
王佐镇中心地区地处市区的西南边缘,是从西南方向进入市区的必经之处,京石高速公路、京周公路、京广铁路均由此经过。
青龙湖郊野休闲社区建设的实施,是推动青龙湖地区经济和社会全面健康发展,促进丰台区城市生态环境改善的重点工程,也是落实《“新北京、新奥运”城市绿化行动》的任务,兑现市政府申奥报告提出的承诺,使北京城市绿化、美化达到国际一流水平的重大举措。
图1-3:
规划建设用地与现状建设用地关系图
二、土地利用现状分析
1、规划用地现状权属
根据北京市城市规划设计研究院编制的《青龙湖地区控制性详细规划调整》,青龙湖郊野休闲社区项目总占地2534.79公顷,为王佐镇的12个自然村的集体土地,分别为怪村(包括黄瓜园)、魏各庄、栗园、洛平村(南洛平村、北洛平村)、小店村、西庄店、瓦窑、后甫营、羊圈头和大富庄村。
扣除一期用地后总用地范围为2474.37公顷,其中需征地的面积为707.22公顷;二期总用地面积为61.79公顷,均需办理土地征用手续。
2、规划用地现状性质
表1-1:
青龙湖郊野休闲区需征地范围用地现状情况单位(公顷)
用地类型
耕地
园地
林地
其他农用地
建设用地
交通用地
未利用地
总面积
休闲区
174.89
62.19
27.00
9.75
417.37
6.00
10.02
707.22
二期
15.28
5.43
2.36
0.85
36.47
0.52
0.88
61.79
三、现状地上物状况
青龙湖郊野休闲社区项目用地覆盖了王佐镇的12个自然村,拆迁范围为2474.37公顷,而非只是建设用地,根据2004年户口和宅基地资料,并现场踏勘以及结合土地利用现状图校核等方式对地上物情况进行调查核实,结果如下:
项目用地范围内共有住宅户5339户,人口15532人,住宅房屋总占地(农村宅基地)面积约142.54万平方米,总建筑面积约58.19万平方米;非住宅房屋总占地面积为85.75万平方米,总建筑面积约38.03万平方米;另外地上物还有砖厂28座(已签订的拆迁补偿协议36342万元)、高压线和13700个坟头以及大面积的果树和林地等。
图1-4:
项目用地现状图
四、项目规划情况
根据《关于丰台区青龙湖郊野休闲区总体规划调整的批复》(市规发[2002]1413号)及《青龙湖地区控制性详细规划调整》,本项目总体规划方案如下:
指标名称
二期
未出让
总用地
单位
总土地面积
617900
24743700
25347900
平方米
建设用地面积
454600
4157900
4504500
平方米
代征用地面积
163300
6421800
6679400
平方米
其中:
代征道路用地面积
21500
1947200
2070800
平方米
代征绿化用地面积
141800
4474600
4608600
平方米
其它用地面积
14164000
14164000
平方米
容积率
1.03
0.70
0.73
平方米
总建筑面积
466200
2912600
3293900
平方米
其中:
地上建筑面积
466200
2912600
3293900
平方米
住宅
387300
1162300
1543600
平方米
一类住宅
330800
330800
平方米
二类住宅
387300
831500
1212800
平方米
公共设施建筑面积
78900
1327600
1327600
平方米
配套教育
3700
63400
63400
平方米
商业金融
75200
562300
562300
平方米
文化娱乐
209600
209600
平方米
体育
27700
27700
平方米
医疗卫生
83000
83000
平方米
教育科研设计
379600
379600
平方米
文物古迹
0
平方米
其它公共设施
2000
2000
平方米
市政公用设施建筑面积
12900
12900
平方米
其他用途建筑面积
409800
409800
平方米
其中配套教育、医疗卫生、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施建筑面积为非经营性建筑面积,暂确定为不可出让建筑面积。
表1-2:
用地平衡表(单位:
万平方米)
用地性质
二期用地面积
二期建筑面积
未出让用地面积
未出让建筑面积
总用地面积(公顷)
建筑面积(万平方米)
公共设施用地
6.27
7.52
191.84
126.42
191.84
126.42
商业金融用地
6.27
7.52
48.55
56.23
48.55
56.23
文化娱乐用地
58.14
20.96
58.14
20.96
体育用地
4.62
2.77
4.62
2.77
医疗卫生用地
9.72
8.30
9.72
8.30
教育科研设计用地
70.20
37.96
70.20
37.96
文物古迹用地
0.28
0.00
0.28
0.00
其它公共设施用地
0.33
0.20
0.33
0.20
多功能用地
36.04
40.98
36.04
40.98
居住用地
39.19
39.1
181.46
122.57
216.12
160.70
一类居住用地
78.96
33.08
78.96
33.08
二类居住用地
38.73
38.73
94.57
83.15
129.23
121.28
配套教育用地
0.46
0.37
7.93
6.34
7.93
6.34
社会停车场库用地
2.15
0.00
2.15
0.00
市政公用设施用地
4.30
1.29
4.30
1.29
供应设施用地
1.51
0.45
1.51
0.45
交通设施用地
1.21
0.36
1.21
0.36
污水处理用地
1.58
0.47
1.58
0.47
小计
45.46
46.62
415.79
291.26
450.45
329.39
可出让部分
45.00
46.25
369.01
275.13
403.67
313.26
绿地
14.18
447.46
460.86
0.00
公共绿地
14.18
96.71
109.40
0.00
生产防护绿地※
254.50
255.21
0.00
生态景观绿地※
96.25
96.25
0.00
水域和其他用地※
1375.00
1375.00
0.00
水域※
65.42
65.42
0.00
耕地※
830.21
830.21
0.00
林地※
479.37
479.37
0.00
对外交通用地※
41.40
41.40
0.00
铁路用地※
7.39
7.39
0.00
公路用地※
34.01
34.01
0.00
道路占地
2.15
194.72
207.08
0.00
区域总用地
61.79
46.62
2474.37
291.26
2534.79
329.39
注:
以上用地中标有※符号的不需要进行征地。
其中配套教育、医疗卫生、社会停车场库、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施用地及居住用地中的小区绿地为非经营性建筑用地,暂确定为不可出让建设用地面积。
图1-5:
青龙湖郊野休闲社区项目项目规划用地范围图
图1-3:
项目用地范围图
图1-6:
二期项目用地规划图
五、项目背景及前期进展情况
为响应市政府的“新北京、新奥运”的构想,秉承高起点规划、高水平设计、高质量建设、高效能管理的理念,借助“依青山、傍绿水”的独特自然优势,发展以休闲产业为主导,集旅游、度假、会展、娱乐、商务、医疗、教育为一体的多功能郊野休闲社区。
1、根据“北京城市总体规划(2004年-2020年)”中的城市空间布局与城乡协调发展——“按照‘两轴-两带-多中心’的城市空间结构,为统筹经济社会、资源和生态环境的协调和可持续发展,根据不同区域的现状发展特征、资源禀赋及生态环境承载能力划定次区域,通过对次区域的限制条件、开发强度、开发模式和管理模式的分类指导,实施分区域的城市发展策略。
”丰台河西地区被列为西部重点次区域发展区域。
丰台区政府“十一五规划”将青龙湖郊野休闲社区项目定为发展规划的“四大经济板块”之一,根据《丰台区河西地区整合规划》以及《王佐镇中心村规划》项目定位为丰台区的重点项目。
2、青龙湖郊野休闲社区项目的规划理念是顺应北京市政府提出的“新北京,新奥运”的战略构想,立足丰台,服务北京,面向世界,秉承高起点规划,高水平设计,高质量建设,高效能管理的基本理念,项目将建成以科研总部基地为亮点,以休闲产业为
主导,集特色旅游,会议会展,文化娱乐,现代商务和教育医疗于一体的国际化高标准的生态旅游度假新城区。
3、2000年丰台区王佐镇政府与东方集团等公司共同注资成立了北京新鸿基盛城置业集团有限公司,以北京新鸿基盛城置业集团有限公司为主体对青龙湖郊野休闲社区项目进行土地一级开发的实施。
4、该项目在实施过程中得到市领导的关注及指导。
2001年10月11日,时任北京市委书记贾庆林、人大常委会主任于均波和副市长汪光焘亲临现场考察指导工作,详细听取了北京新鸿基盛城置业集团有限公司的规划设计方案和整体功能定位、整合本区域土地资源后,对项目的开发工作给予了充分肯定并作出了相关指示。
北京市委书记刘淇及原市国土局局长安家盛同志也亲临现场对开发工作进行视察指导。
5、根据市、区两级政府对项目建设的要求,北京新鸿基盛城置业集团有限公司投入了大量资金于2000年聘请美国的ERA评估公司进行了北京青龙湖郊野休闲社区的可研论证,同年聘请国际知名的美国HOK设计集团,精心编制了《青龙湖郊野休闲社区项目总体规划》和《控制性详细规划》,并分别获北京市规划委员会市规发[2002]1413号批复和市规发[2003]128号批复批准。
2003年2月至2004年初美国HOK设计集团又受聘完成了《修建性详细规》。
6、北京新鸿基盛城置业集团有限公司与王佐镇政府共同合作,于2003—2006年对整体项目区域内的砖厂、白灰厂进行了环境治理、并实施了拆迁。
与王佐镇政府签定了“市政供水补偿协议”,并全额支付补偿费。
与王佐镇政府签定了“青龙湖公园建设、补偿协议”。
2007年,根据当地派出所、村镇政府提供的资料结合现场踏勘以及土地利用现状图校核等方式,完成了对青龙湖郊野休闲社区项目范围内人口、户籍结构,宅基地、房产等的调查分析工作,并以此为参考依据初步制定了拆迁和回迁安置方案。
7、目前一期项目用地已经完成一级开发立项审批、征地结案及地上物拆迁等工作,并完成入市交易工作。
第二章编制依据
一、法律法规依据
1、中华人民共和国土地管理法(中华人民共和国主席令第8号);
2、城市房屋拆迁管理条例(国务院令第305号);
3、北京市土地储备和一级开发暂行办法(京国土市〔2005〕540号);
4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法;
5、北京市建设征地补偿安置办法(北京市人民政府令第148号);
6、北京市城市房屋拆迁管理办法(北京市人民政府令第87号);
7、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号);
8、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》(京国土房管拆字〔2001〕1147号);
9、《北京市房屋估价办法》(京房地评字〔1996〕573号);
10、北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知(京房地评字〔1999〕656号);
11、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法(京国土用〔2005〕533号);
12、北京市人民政府2002年12月下发的《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发(2002)32号];
13、北京市国有建设用地供应办法(试行)(京政发〔2005〕6号);
14、北京市丰台区人民政府关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的批复(丰政函[2004]93号);
15、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法(送审稿)。
二、项目依据
1、《青龙湖郊野休闲度假社区项目总体规划》
2、《青龙湖地区控制性详细规划调整》
3、北京市规划委员会《关于<青龙湖郊野休闲社区控制性详细规划>局部用地调整有关意见的复函》
4、北京市规划委员会《关于青龙湖地区控制性详细规划调整的批复》(市规函[2007]1644号)
5、《关于授权北京新鸿基盛城置业有限公司进行丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发的批复》
6、青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合;
7、北京市国土局《关于丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发有关问题的请示》
8、北京新鸿基盛城置业有限公司调查掌握的相关资料。
9、本实施方案编制人员调查收集的相关资料。
第三章项目市场分析
一、北京市房地产市场分析
2007年1-11月,北京市房地产市场总体保持稳定运行状况,全市房地产开发投资增速继续提高,商品房新开工面积和销售面积降幅趋缓。
由于市场供需结构矛盾依然突出,房屋销售价格指数继续高位运行。
(一)房地产开发投资增速继续回升
1、房地产开发投资增速继续回升。
1-11月,我市完成房地产开发投资1626.1亿元,比去年同期增长19.4%,增幅同比提高4.3个百分点。
继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后,从下半年开始,投资增幅较快回升,1-11月比前三季度提高1.9个百分点(见图1)。
新建商品房中,住宅完成投资798.7亿元,比去年同期增长15.4%。
图1 房地产开发投资增速趋势图 单位:
%
2、商品房施工面积低速增长,新开工面积降幅趋缓,房地产住宅市场供应持续下降。
1-11月,我市商品房施工面积保持低速增长,截至11月底,达到9906.1万平方米,比去年同期增长5.1%。
其中,本年新开工面积2138.3万平方米,下降9.4%。
在商品房中,住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。
截至11月底,全市住宅施工面积为5646.9万平方米,其中,本年新开工面积1368.4万平方米,分别比去年同期下降3.3%和9.6%。
今年以来,住宅施工和新开工面积降幅逐渐趋缓,分别比前三销售价格涨幅进一步扩大季度缩小2.8个和7.4个百分点。
图2 住宅开发面积增长趋势图 单位:
万平方米,%
3、商品房竣工面积由增转降。
今年以来,我市商品房竣工面积呈先增后缓趋势,上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓,1-11月,商品房竣工面积达1820万平方米,基本与去年同期1821.8万平方米持平,同比略降0.1%。
住宅竣工面积为1252.4万平方米,增速自年初以来首次出现下降趋势,同比下降5.3%。
4、商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。
1-11月,我市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势,现房销售442.9万平方米,期房销售1442.5万平方米,分别比去年同期下降24.5%和2.9%。
与前三季度相比,降幅均缩小6.1个百分点。
其中,住宅现房销售321.2万平方米,下降30.8%;住宅期房销售1228.6万平方米,下降6%,降幅分别比前三季度缩小6.6个和9.5个百分点。
5、经济适用房住宅新开工面积增长较快。
11月末,经济适用房住宅施工面积395.8万平方米,比去年同期下降22%,其中,本年新开工面积123.3万平方米,增长61.4%,增幅比前三季度提高30个百分点。
(二)房屋销售价格销售价格涨幅进一步扩大
房屋销售价格涨幅进一步扩大。
1-11月,我市房屋销售价格总指数累计为111%,涨幅比去年同期提高2.3个百分点,比前三季度提高0.9个百分点。
房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行,从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。
从结构分析看,1-11月新建商品房价格指数累计为111.4%,二手房价格指数累计为110%。
商品住宅销售价格保持较快增长。
在新建商品房中,住宅销售价格指数累计为112.4%,其中11月份为117.4%;非住宅价格指数累计为106.2%,其中11月份为108.6%。
二手房中,住宅销售价格指数累计为110%,其中,11月份为112%,比上月提高0.3个百分点。
从分区域指数看,远郊区县价格指数最高。
1-11月,东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区,房屋销售价格指数最低,累计为107%,朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区,累计为111.7%,十个远郊区县房屋销售价格指数最高,累计为112.4%。
二、北京市土地市场分析
(一)新一轮宏观调控以土地供应为先导
2007年出台的一系列宏观调宏政策没能有效地抑制北京房价的快速上涨,原因一方面是开发商与机构投资者长期看好中国的经济发展,仍然以积极的态度将大批资金投入到房地产行业,另外,鉴于人们生活水平的提高及外资企业在中国的不断扩张,住宅与商业物业在北京存在着强劲的市场需求。
宏观调控政策出台后,由于政府的各级主管部门着手于土地供应方式及项目的规划方案调整工作,使土地有效供应及新开工项目较以往有所减少,在旺盛的需求推动下,中档住宅项目也出现了排队与抢购的局面。
今年开始的调控政策政府首次提出增加供给,引导需要,对于稳定房价无疑是有效的良药,土地供应力度的加大以及加强对于开发商取得土地后的按计划开发将是重要的调控手段。
另一方面,限价商品房用地预计将于近期进入市场,这些在去年已圈定的地块将对于平抑区域房地产的价格起到重要作用,但是关于限价商品房与经济适用房之间的区分,限价商品房的购买对象以及限价商品房项目的开发是否由政府指定等一系列的相关原则都是相关配套政策的关键所在。
有实力的国内开发商仍然加紧土地储备,除了关注公开土地交易市场外,通过收购公司股权也是取得开发用地的重要方式,例如SOHO中国以35亿元取得原巴黎城项目开发用地让未来三里屯地区的商业氛围更加浓厚。
(二)土地市场交易价格将上涨
从2007年土地市场可以看出,土地市场呈现供需两旺、市场竞价激烈。
尽管2007年土地
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 青龙 实施方案 土地 一级 开发 项目
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)