土地估价师《案例与报告》试题及答案卷二pdf1025152950346.docx
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土地估价师《案例与报告》试题及答案卷二pdf1025152950346
2019年土地估价师《案例与报告》试题及答案(卷二)
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该
地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工作?
答:
对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了
解;对市场情况调查,对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当
的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?
答:
假设开发法,市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于
2000年8月开
始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线;
假设开发法:
求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法:
按比较实例选择原则,选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例,进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正,从而得到比较实例的比准价格。
2)应搜集审核的资料;
国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;
土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及
正常开发尚需投资情况等;
若采用市场比较法
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
应考虑是估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个
方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接
近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2)确认比准价格有哪几种方法?
平均数法,包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价,该
地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员,应做哪些具体工作?
答:
对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了
解;对市场情况调查,对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当
的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?
答:
假设开发法,市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后,于
2000年8月开
始施工,2002年3月该公司寻找合作伙伴,委托评估机构对已完工
部分进行评估,核定现状价值为合作提供依据。
1)简述评估技术路线;
假设开发法:
求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的
正常开发成本、税费和利润等,以次估算估价对象的客观合理价格或
价值。
市场比较法:
按比较实例选择原则,选取3个或3个以上房地产
交易实例作为比较实例,进行交易情况、交易期日、区域因素、个别
因素修正,从而得到比较实例的比准价格。
2)应搜集审核的资料;
国有土地使用权证书;&考试大&建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;
若采用市场比较法
1)在选取可比案例时应考虑哪些因素?
应考虑是估价对象的类似房地产,包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2)确认比准价格有哪几种方法?
平均数法,包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。
1、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项
()属国家标准。
A.《城镇土地估价规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D.《城市地价动态监测技术规范》
标准答案:
a
解析:
国家标准有两个:
《城镇土地估价规程》、《城镇土
地分等定级规程》。
2、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪
项()属行业标准。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地分等规程》
C.《土地估价报告规范格式》
D.《城市地价动态监测技术规范》
标准答案:
b
解析:
行业标准有三个:
《农用地分等规程》、《农用地定
级规程》、《农用地估价规程》。
3、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪
项()属技术标准。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地分等规程》
C.《土地估价报告规范格式》
D.《农用地估价规程》
标准答案:
c
解析:
《土地估价报告规范格式》为技术标准。
多选题:
4、受理估价委托时,估价人员应明确的估价基本事项有()。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价对象
D.估价期日
E.估价方法
标准答案:
b,c,d
解析:
根据土地估价委托协议(合同)的主要内容:
估价目的、
估价对象、估价期日,等等。
5、下列说法错误的是()。
A.只有经土地所有权人要求,才能对该土地估价。
B.只有经土地使用权人要求,才能对该土地估价。
C.只有经土地抵押权人要求,才能对该土地估价。
D.只有经土地抵押权人要求,就可以对该土地估价。
E.只有经房地产主管部门要求,才能对该土地估价。
标准答案:
a,b,c,e
解析:
答案ABCE都排除了其他进行土地估价的条件,所
以是错误的。
6、为保证估价结果的科学、客观、公正,以下哪项()是接受委
托估价必须遵循的原则。
A.签订估价合同
B.坐等委托
C.争取时效
D.提高估价质量
E.适应国际化的要求
标准答案:
a,c,d,e
解析:
答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正
没有关系,为错误答案,其他为正确答案。
7、签订土地估价委托协议的重要性()。
A.估价委托的法律依据
B.明确土地估价双方权利与义务
C.降低估价收益风险
D.争取更多业务
E.明确估价方法
标准答案:
a,b,c
解析:
签订土地估价委托协议的重要性有三项:
估价委托的
法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。
8、估价委托合同的内容包括以下哪项()。
A.委托人的名称或者姓名和住所
B.估价机构的名称和住所
C.估价对象
D.估价方法
E.估价时点
标准答案:
a,b,c,e
解析:
估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住
所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点,等等,但是不包
含估价方法。
9、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪
项()不属于国家标准。
A.《城镇土地估价规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D.《城市地价动态监测技术规范》
E.《农用地定级规程》
标准答案:
b,c,d,e
解析:
国家标准有两个:
《城镇土地估价规程》、《城镇土
地分等定级规程》。
10、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中
哪项()属行业标准。
A.《城镇土地分等定级规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D《农用地定级规程》
E.《城市地价动态监测技术规范》
标准答案:
b,c,d
解析:
行业标准有三个:
《农用地分等规程》、《农用地定
级规程》、《农用地估价规程》。
单选题:
1、下列因素()不是影响地价的区域因素。
A.繁华程度
B.城市规划
C.土地使用限制
D.容积率
标准答案:
d
解析:
个别因素包括容积率,其它为区域因素。
二、多选题:
2、市场比较法中,对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有()。
A.简单平均法
B.加权平均法
C.数据模型法
D.几何平均法
标准答案:
a,b
解析:
市场比较法中,对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有简单平均法、加权平均法,取交易案例多个比准价格的中位数或众数。
3、下列交易行为中,需要进行交易情况修正的有()。
A.普通买卖
B.母公司将土地作价转让给子公司
C.外籍华人购买先辈曾居住过的房屋
D.公司将单位职工宿舍作价出售给职工
E.以地抵债
标准答案:
b,c,d,e
解析:
除普通买卖外,都是特殊交易情况,需要进行交易情
况修正。
正常交易应当是公开、平等、自愿的交易。
4、土地估价报告的三级审批是指()。
A.主办估价师的自查
B.部门的二级审核
C.机构负责人的审批
D.客户对评估范围的确认
E.相关国土管理部门的审核
标准答案:
a,b,c
解析:
三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、
机构负责人的审批。
5、土地估价报告书的作用主要有()。
A.履行土地估价委托合同
B.描述估价对象
C.记述估价过程
D.反映估价成果E存人档案
标准答案:
a,b,c,d
解析:
土地估价报告书的作用主要有:
1.履行土地估价委托合同;
2.描述估价对象;
3.记述估价过程;
4.反映估价成果。
判断题:
6、“土地估价报告”可以采用文字式或表格式,“土地估价技
术报告”只能采用文字式。
()
标准答案:
正确
解析:
根据土地估价报告的性质可以知道。
7、如一个项目涉及两个以上市县时,应分市县分别出具土地估
价技术报告。
()
标准答案:
正确
解析:
这是土地估价技术报告总述的要求。
8、在选择估价方法时,如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外,可以选择采用基准地价系数修正法,参照基准地价的末级地进行评估。
()
标准答案:
正确
解析:
在选择估价方法时,如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外,可以选择采用基准地价系数修正法,参照基准地价的末级地进行评估。
9、土地估价报告应由签字土地估价师所在的估价机构法人代表
签字,并加盖公章,其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构。
()
标准答案:
正确
解析:
土地估价机构栏目中,由签字土地估价师所在的估价
机构法人代表签字,并加盖公章,其中至少一个为符合土地估价资质
的估价机构。
10、运用市场比较法,我国要求市场比较交易案例至少两个。
()
标准答案:
错误
解析:
运用市场比较法,我国要求市场比较交易案例至少3
个。
1.在通货膨胀严重时,多采用()
A.选择性货币政策
B.紧缩性货币政策
C.补充性货币政策
D.扩张性货币政策
标准答案:
B
2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上,得出某
种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线,即为需求曲线。
A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标
B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标
C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标
D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标
标准答案:
B
3.在现实市场条件下,市场机制经常表现出许多自身不能克服的
缺陷,其作用受到阻碍,无法使资源达到最有效配置的状况,被称为
()。
A.市场供给过剩
B.市场失灵
C.不成熟市场
D.市场匮乏
标准答案:
B
4.证券保证金比率属于()
A.选择性货币政策工具
B.一般性货币政策工具
C.补充性货币政策工具
D.特殊性货币政策工具
标准答案:
A
解析:
一般性货币政策工具:
法定存款准备金率.再贴现利率和
公开市场业务。
选择性货币政策工具:
优惠利率.证券保证金比率.消
费信用控制.贷款额度控制等。
补充性货币政策工具:
道义劝告和金
融检查。
5.风象、气温、日照等属于()
A.地貌条件
B.地质条件
C.水文条件
D.气候条件
标准答案:
D
6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的价格类型有()。
A.所有权价格
B.使用权价格
C.理论市场价格
D.其他权益价格
标准答案:
A,B,D
7.寻找最高最佳使用的方法,是在尽可能地设想出各种潜在的使
用方式,然后看()。
价值是否最大。
A.程序上可执行
B.法律上许可
C.经济上可行
D.技术上可能
标准答案:
B,C,D
8.房屋建筑分类中,属于生产性建筑的是()。
A.民用建筑
B.农业建筑
C.工业建筑
D.公共建筑
标准答案:
B,C
9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是()
A.当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势
B.当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势
C.当边际报酬与平均报酬相等时,平均报酬最高。
D.当边际报酬与平均报酬相等时,平均报酬最低。
标准答案:
A,C
解析:
边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是,当边际报酬大于
平均报酬时,平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时,
平均报酬开始下降;当两者相等时,平均报酬最高
10.建筑的基础埋在地面以下.承受建筑物全部荷载,并将其传递
到地基上。
按其构造特点可分为()
A.条形基础
B.单独基础
C.联合基础
D.箱形基础
标准答案:
A,B,C,D
某企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于
2002
年9月1日与当
地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期
20
年,实际支付的
年租金为10元/平方米。
A宗地土地面积为30000平方米,用途为工
业,现已达到五通一平的开发程度。
经调查,A宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下:
(1)B宗地:
占地45亩,于1998年9月1日通过征地方式取得,
当时根据所在区域的市场行情,共支付了300万元征地及其相关税
费,经开发建设,现已达到七通一平的开发程度,共花费土地开发费
540万元。
据调查,从1998年9月1日到2002年9月1日期间,征
地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了
20%和
30%。
(2)C宗地:
占地
25000
平方米,于
1998
年
9月
1
日通过出让方
式取得。
宗地已达到三通一平的开发程度。
按照
2002年
9月的市场
行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达
55万元。
(3)D宗地:
占地3.5公顷,于2002年9月以国家作价人股方式
取得,40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。
宗地交易情况区域因素个别因素
B宗地—4%—2%5%
C宗地05%—1%
D宗地2%—7%一5%
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较,负值表示案例
宗地比A宗地的对应条件差,正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况,从征地到完成七通一平
的土地开发需要1年的时间,土地开发费分季度投入,每季度投资额
相等,在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%,需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。
相对A宗地而言,其50年土地使用权价格因开发程度不同而有
差异:
达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米,达到五通
一平时地价比三通一平高60元/平方米。
根据以上条件,试回答以下问题:
(1)以
B、C、D作为比较案例,利用市场比较法测算宗地
A于
2002
年9月
1日的土地价格
;
(2)测算宗地
A于
2002年
9月
1日的市场年租金
;
(3)测算宗地
A于
2002年
9月
1日的承租土地使用权价格。
综合计算题
该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力,每道小题的解答通常贯穿一种主要方法,但方法中所需某些条件未直接给出,需借助其他方法计算得到。
如以剩余法为主线,其中预期开发
价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线,房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线,其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。
解答该类题目,首先要看清题目要求和已知条件,然后再考虑应以哪种方法为主,还有哪些条件不能满足,需借助什么方法求得。
通常题目中会给出许多条件,其中部分属于干扰性条件,解题时不能采用,如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。
应试者一定要注意甄别,除非实际情况与估价时点时的客观标准一
致,或是评估带租约的房地产,否则,无论收益还是成本费用,均应采用客观标准,而不能用实际值。
但同时也要注意,根据题目叙述的情况分析,若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准,直接采用实际值也未尝不可,这就要求应试者仔细阅读试题所给条件,以便做出正确判断。
1.明确题目要求
(1)对计算结果的要求。
本题要求得到三种评估结果,即宗地A
的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格,其中求取宗地A
的市场价格是最基本的问题,其他两种评估值均可在此基础上进一步
测算得到。
(2)测算过程中的要求。
本题要求按季度、按复利计算利息。
2.梳理有关资料
本题所给资料丰富多样,既有征地和出租资料,又有比较案例资料。
应试者要能够透过复杂的信息,抓住关键问题(求取A宗地地价),并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。
然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价),便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价),这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。
3.审查关键数据,谨防误用或误算
本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵,如估价时点、土地开
发程度、土地使用年期。
等,还要留意各比较案例与估价对象在这些
方面是否一致。
若不一致,则在测算过程中需将其统一修正为地价定
义所界定的情况。
另外,还要关注一些细节问题,如面积单位是否统一;开发费的
投入方式;利润率、土地还原率的真实内涵等。
试题往往在这些方面
设置考点。
(二)解题思路与方法选择
1.方法选择
从题目要求和已知条件,很容易想到应以市场比较法为主,但各
比较案例价格并未直接给出,需要借助其他方法间接求得,宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料,可分别利用成本逼近法和收益还
原法测算得到地价,宗地D地价需做年期修正。
至于宗地A的市场
租金和承租土地使用权价格,则可在评估得到宗地A地价的基础上,
利用收还原法进一步测算得到。
2.解题思路
(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。
即:
①利用成本逼近法推算宗地B价格;②利用收益还原法推算宗地C价格;③通过年期修正得到宗地D价格。
(2)利用市场比较法,对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别
进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正,得到三个比准
价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均,计算得到待估宗地A
价格。
(3)在评估得到宗地A价格基础上,利用收益法测算其年市场租金。
因试题未明确土地租赁费用问题,故假定年净租金即为市场年租
金。
(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金,选择适当的承租土地使用权还原率,利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。
(三)公式与计算步骤
1.本题应用的主要计算公式
(1)成本逼近法基本公式:
土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土
地增值收益)×年期修正系数
(2)市场比较法基本公式:
比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×
个别因素修正
(3)收益还原法涉及的基本公式:
1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式:
P=a/r×[1-1/(1+r)n]
式中:
P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使
用年期。
2)求取宗地A市场年租金公式:
a=P×r/[1-1/(1+r)n]
式中:
a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地
还原率;n为土地使用年期。
3)求取宗地A承租土地使用权价格公式:
P=PR/r×[1-1/(1+r)n]
式中:
P
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