深圳城中村改造操作模式@旧城改造.ppt
- 文档编号:9045356
- 上传时间:2023-05-16
- 格式:PPT
- 页数:17
- 大小:988.50KB
深圳城中村改造操作模式@旧城改造.ppt
《深圳城中村改造操作模式@旧城改造.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《深圳城中村改造操作模式@旧城改造.ppt(17页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
2023/5/16,深圳城中村改造操作模式-案例解析,2,一、案例概况,3,深圳城中村现状-深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市,又只用了5年建设了一座难以改造的城市,高强度、无规划指导的开发造就了大批的城中村握手楼。
占深圳特区面积5%的城中城为成为深圳90%暂人口廉租房的主要供应者。
城中村股份公司、村民、租户、村内从业者共同形成了城中村独特的消费与供给经济循环。
4,深圳城中村改造项目概况-渔农村,渔农村:
位于福田区南端皇岗口岸、落马洲大桥西侧、深圳河北侧、西靠皇岗地铁站。
渔农村原有村民住宅109栋,建筑面积11万平米。
层数从6层至16层不等。
2005年5月22日实施改造爆破。
改造建设单位:
金地集团深圳有限公司。
新建项目现已开工,项目由由住宅、商务公寓、商业裙楼组成,总户数2631,共10栋高层商品住宅组成,建筑面积228,422平米,容积率6.85。
“中国第一爆”启动深圳渔农城改造,5,深圳城中村改造项目概况-渔民村,渔民村:
位于深圳罗湖区滨河路南侧深圳河边。
总占地面积22331平方米。
改造以政府主导,股份公司主持,村民筹资自拆自建方式进行。
改造前共有私人楼房36栋,多数为56层,改造前容积率约为2。
新建工程包括两栋12层高的住宅楼,1栋18层高的村委及治安办综合楼和1层商业租房,另外保留了1栋9层高宿舍和1栋7层高的厂房。
新村建成后总建筑面积68000多平方米,容积率2.98。
渔民村崭新商品住宅的建成使用,标志着渔民村改造的完成。
6,围绕城中村改造所思考的问题,政府:
政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡?
开发商:
什么样的项目可行,利润空间是多少?
股份公司(村民):
为什么要拆,应该怎么赔偿,银行:
城中村改造到底有什么不同,银行服务如何延伸,我们此次研究的重点,接合个案,剖析城中村改造项目的实质,7,二、房地产开发项目与城中村改造项目比较分析,8,渔农村项目改造流程,拆迁阶段,项目开发建设阶段,9,项目规划立项,实施主体,政府福田区重建局,实施内容,旧改项目初步确定,福田区政府审批,审批部门,10,拆赔方案确定,11,草签拆迁补偿安置协议划定用地红线,确定由政府承担拆迁补偿责任,对拆赔方式、拆赔比例及安置方式进行原则性的规定,为后续与村民谈判提供参考依据。
草签拆迁补偿安置框架协议,划定用地红线,为土地权属转移作准备,此时,土地权属仍属裕亨股份有限公司,但约定其不得私自转让、开发,主体,甲方裕亨股份有限公司;乙方村民;鉴证方福田区重建局;,备注:
金地公司不以公开身份参与框架协议的草签。
内容,内容,福田区国土局绘制用地图。
目的,12,改造单位确定监管资金帐户设立,福田区重建局、金地公司及裕亨股份有限公司签订城中村改造单位确认书为标志,改造单位确定,监管资金帐户设立,时间:
改造单位确定之后;开立帐户:
重建局与金地公司共管帐户;重建局与裕亨股份有限公司共管帐户帐户资金构成:
政府划拨征地拆迁补偿款,13,项目立项审批,立项审批单位,福田区重建局,14,办理建设用地规划许可证签订土地出让合同,一般房地产开发规划审批程序,渔农村旧改项目中,由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性,谈判时间较长,为了保障开发项目及时动工,在旧改中规划许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
签订土地出让合同,土地使用权归属:
金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。
15,核发拆迁许可证细签拆迁补偿安置协议,补偿方式:
拆迁过渡费及拆迁安置补偿费由政府承担;补偿内容:
原有建筑面积按照1:
1实际赔偿,抢建面积按照核准的总建造成本货币补偿,商业面积金地公司与全体村民各持有50%,村民共同享有的50%由裕亨股份有限公司统一经营管理,村民按照所持股份享受分红;安置计划:
就地安置,平均每户分配33套住宅。
细签拆迁补偿安置框架协议,核发拆迁许可证,按照规定,建设单位金地公司应申领拆迁许可证后方可进行房屋拆除。
金地公司由于在此阶段尚未区签订土地使用权出让合同,因此申领拆迁许可证存在政策难度,而土地所有权在此阶段仍属裕亨公司所有,因而由裕亨股份有限公司出面实施拆迁无需申领拆迁许可证。
主体,甲方裕亨股份有限公司;乙方村民;鉴证方福田区重建局。
协议内容,16,渔农村项目监管资金帐户资金流动分析,资金流向,资金构成,拆赔款;还建房建设基金;过渡安置补偿,评价,政府承担拆迁赔偿责任及零地价优惠政策,只要政府财政资金划拨及时,在拆迁阶段金地公司不会发生实际现金流。
资金来源,政府,17,两种模式下开发建设阶段主要差异,开发建设阶段,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳 城中村 改造 操作 模式 旧城