天津天和城一级开发项目可行性研究报告36页.docx
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天津天和城一级开发项目可行性研究报告36页
天和城一级开发项目可行性研究报告
天和城(天津)置业投资有限公司
二O一O年四月
前言
天津武清区地处京津发展主轴上,区位优势独特,并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。
为推进武清区下朱庄街道东片区开发建设,有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展,2009年12月23日,天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处、天和城(天津)置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书,并授权天和城(天津)置业投资有限公司进行土地一级开发整理工作。
本次土地一级开发整理范围的土地包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的全部土地、于庄水库(南湖)及天津农垦东方实业有限公司的约208公顷土地,项目范围内土地总面积约1402公顷,涉及居民3450户。
村庄土地上现布满需要拆除的建筑物,村外土地为耕地。
一期计划整理约4500亩建设用地,计划投资约38亿元。
预计开发周期为4年。
本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标,通过水资源利用、生态修复和环境保护措施打造品质环境,以南湖旅游景区为核心吸引,以品质居住为核心功能,打造集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。
本项目将对于拓展城区发展空间,提高城区综合竞争力,推进城区经济社会发展,均具有十分重要的意义。
1.武清区背景介绍
武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间,地处环渤海经济圈中心,毗邻天津滨海新区。
东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连,西与河北省廊坊市安次区接壤,北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻,自古以来即为交通要道,素有“京津走廊”之称。
武清区辖区面积1574平方公里,下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄庄街、下朱庄街等29个乡镇街道,人口83万。
2008年GDP总值达到200亿元,实现三级财政收入56亿元,农民人均纯收入达9600元。
下朱庄隶属天津市武清区,位于武清新城东南,与北辰区相邻,地处京津发展主轴上,区位优势独特。
图1-1武清区区位图
天和城项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部,紧邻北辰区,地处京津发展主轴上,区位优势独特。
下朱庄镇交通便捷,离京津城际列车武清站不足五公里,另有京津高速公路出入口,十五分钟可以到达天津市区,半个小时到达北京。
多条交通干线穿插而过:
京津塘高速公路,国道112高速,103国道(京津公路),杨北公路,铁路有京山铁路、京蓟铁路等。
下朱庄目前已形成规模的产业有华北城等物流产业。
西部北运河、东部南湖水库等优良的生态资源和优越的交通区位,将为下朱庄发展现代服务业、休闲娱乐业、仓储物流业和生态宜居城市提供了巨大的潜力。
图1-2天和城项目区位图
2.武清的城市定位
2.1依托背景
2006年,国务院在批复《天津市城市总体规划(2005-2020)》中确定天津是环渤海地区的经济中心,将天津市定位为国际港口城市,北方经济中心和生态城市。
天津陆、海、空立体交通网络的设立,为武清区的发展奠定了先机。
天津铁路是衔接东北、华北、华东、华南的枢纽;滨海国际机场是国家级一类航空口岸,中国北方最大的货运机场;天津港是中国最大的人工港,北方最大的国际性现代化多功能贸易港口;天津站是综合普速铁路、京津城际轨道交通、城市轨道交通、公交中心、地下停车场和周边市政交通工程于一体的大型综合交通枢纽。
2.2城市定位
“一轴两带三区”是天津市城市总体规划提出的市域空间布局结构。
“一轴”是指:
“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展的主轴。
武清作为天津一轴中连接西北部地区重要的经济纽带,其经济地位将发生翻天覆地的变化。
2.2.1京津城市发展主轴上的重要新城
武清位于京津城市发展主轴上,北部与北京接壤,是促进京津联合发展的重要桥梁和纽带,特别是随着交通战略枢纽地位的确立,在承接滨海产业、服务功能向腹地辐射延伸上,服务功能具有十分优越的条件,完全可以建成京津之间的明珠新城,天津的第一新城。
2.2.2高新技术产业基地
京津两市城市总体规划都把京津走廊作为高新技术产业发展带,武清作为京津走廊的重要节点,拥有国家级高新技术产业园区——武清开发区,应依托良好的发展基础,重点发展新型建材、生物制药、机电等支柱产业,更好的对接滨海新区,融入京津高新技术产业带。
2.2.3现代物流基地
武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势,正加快建设国际保税物流园,承担天津港对内陆地区辐射服务的部分功能,此外随着华北工业原料市场等大型专业市场建设,武清将成为天津西北部重要的区域物流基地。
2.2.4生态宜居城市
武清区有大黄堡湿地、南湖水库、黄庄水库、泗村店水库等多个水库,有港北森林公园、西北防风护沙林等林地,自然环境优美,景观资源特色鲜明。
着眼未来,区域将着力构建由湿地、森林公园、绿廊(沿河流绿带、沿道路绿带)和绿地(农田及农田林网)构成的辖区生态体系。
2.3下朱庄发展规划
下朱庄作为武清的南大门,将面向京津战略,借势京津经济廊的形成——第二、三产业协调发展之路;立足城区的城市化战略,依托武清城区向南拓展——发展高档生活区;立足交通枢纽的产业战略,发挥京津公路、高速联络线、112线等交通枢纽优势发展相关的商贸、物流、仓储、制造业;立足自然的生态战略,依托南湖开发与旅游区配套的生产、生活、服务设施,依托运河建设武清高档、标志性、生态型社区。
下朱庄乡将综合各类优势,聚焦华北城,带动下朱庄的商贸、加工、生活配套的全面发展。
下朱庄整体规划以铁路为界分三个片区:
1、南湖片区,津蓟铁路以东以旅游及其相关居住、服务功能为主,将打造旅游区、高档社区及生态居住区;2、中部片区,津蓟铁路与京津公路之间;3、西部片区,京津公路与北运河之间。
天和城项目位于南湖片区。
南湖片区
图2-1下朱庄发展规划图
3.武清的优势资源及发展空间
武清作为天津联系首都方向的重要门口,具有京津冀交通连接的重要通道的交通优势、地理环境优越,绝佳的自然资源及能源,丰厚的文化底蕴。
3.1自然资源
3.1.1水资源
武清区沿运河而生,分布运河东西两侧。
境内有永定河、北运河、青龙湾河、排污河4条一级河道和龙河、龙凤河故道、北新河等7条二级河道。
区内有上马台、南湖和黄庄三座水库,丰富的水资源形成循环流动的景观水系,改善武清的微气候。
3.1.2气候条件
武清区属温带半湿润大陆性季风气候,四季分明,光照充足。
3.1.3生物资源
粮食作物主要有小麦、玉米、水稻、杂粮等。
经济作物主要有蔬菜、油 料、棉花等。
蔬菜又分为白菜类、根菜类、绿叶类、食用菌类等11大类100多个品种。
水果品种主要有苹果、梨、桃、葡萄等,这为工农业生产、人们生活提供了充分物质保障。
3.2文化积淀
武清文化历史悠久,史载:
“武清,古为泉州。
汉泉州、雍奴二县之地。
城区“枕运河而生”,近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文化底蕴。
沧海桑田,历史的脚步匆匆,当远古的陈迹余香袅袅时,今日的武清城区,又以其崭新的姿态,成为全区政治、经济和文化的中心。
3.3交通条件
武清位于京津城市发展主轴上的中间点,城区距离北京中心城区71公里,天津中心城区最短间距13公里,距首都机场90公里,天津港71公里,滨海国际机场35公里,具有优越的区位条件。
图3-1武清区地理位置图
目前武清区对内对外的快速轨道、铁路、高速路、公路等交通条件的完备度已为武清区交通枢纽地位的提升做好了一切准备。
随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设,武清交通枢纽地位进一步凸显。
3.3.1港口
天津港是中国北方第一大港,武清拥有直通海关,完全有条件作为港口功能的延伸,依托港口的优势,发展供港、疏港物流产业,提高武清区对周边地区的辐射服务功能。
3.3.2快速轨道
京津城际铁路:
连接北京与天津两大城市的京津城际铁路在武清设站,实现武清与北京、天津中心城区、滨海新区核心区20分钟、10分钟和30分钟通达。
市域轨Z2线:
市域轨道Z2线连接武清新城、中心城区、天津机场、滨海高新区、滨海新区。
在新城内沿前进道、翠通路、光明路布置,规划设置2个车站。
在双街与中心城区地铁4号线实现换乘,形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系。
图3-2武清区快速轨道规划图
地铁4号线:
武清规划2020年前中心城区的地铁4号线延长线将从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城,规划地铁4号线延长线出武清新城后,将继续向北沿京津公路至北京。
3.3.3铁路
京山铁路、京九铁路、津蓟铁路3条铁路通过武清区,共设有6个客货混合车站。
此外武清规划增加3条联络线,计划铁路站场达到7个。
图3-3武清区铁路交通规划图
3.3.4高速公路
武清区内有京津塘、京沪、京津塘二线、津保4条高速公路和10条一级公路穿越辖区,规划高速路继续向北京方向延长京沪高速公路,增加京津塘三线、国道112、唐廊和宝武4条高速公路,强化与北京的联系,增强与河北省廊坊、唐山及市域内滨海新区、宝坻、蓟县之间的快速通达性。
京沪高速公路是国家“七横五纵”国道主干线天津段的起点,在武清区设有武清西出入口。
武清承接京沪线路,抓住了天津通往南方的有利通道。
图3-4武清区高速公路规划图
3.3.5区内公路
武清一级公路,强化与周边霸州、香河、宁河、宝坻等区县的交通联系。
由高速公路和一级公路构成“九横九纵”公路网格局。
全区实现到京津半小时交通圈,区内任何一点都能在15分钟内到达高速出入口。
图3-5武清区城乡线路规划图
3.3.6下朱庄位置及资源
京津公路、高速联络线、112线使下朱庄的交通优势凸显出来。
运河、南湖的自然景观资源也使下朱庄的开发建设站在一个更高的起点上。
图3-5下朱庄区位图
3.4经济状况
近几年,武清经济发展迅速,产业比重发生改变。
第一产业比重呈减少趋势,第二产业的主导地位逐年凸显,第三产业近几年占据相当规模,预计将会继续增加。
产业需求的变化必然促进人口结构的变化,加速城市化进程。
表3-12001-2007年武清区产业结构情况表
年度
第一产业
(亿元)
所占比重
(%)
第二产业
(亿元)
所占比重
(%)
第三产业
(亿元)
所占比重
(%)
2001年
16.4
16
43.7
42.7
42.2
41.3
2002年
17.3
15.6
47.3
42.7
46.3
41.7
2003年
18.8
14.4
56.4
43.3
55.1
42.3
2004年
21.17
19.8
44.96
42
40.89
38.2
2005年
21.65
18.6
49.38
42.5
45.17
38.9
2006年
21.67
13.9
73.1
46.8
61.49
39.4
2007年
17.9
11.5
80.8
51.6
57.7
36.9
2008年
22.0
11.2
104.5
53.3
69.6
35.5
2008年末,武清区实现地区生产总值近200亿元,比2007年增长21%;三级财政收入56亿元,增长33.4%;固定资产投资150亿元,增长50%;农民人均纯收入9600元,增长10%。
预计2009年,全区将实现地区生产总值240亿元,财政收入达70亿元,固定资产投资实现200亿元,农民人均纯收入实现10600元。
到2020年全区GDP产值将达到1000亿元,实现年均增长幅度13%,三次产业结构比例4:
46:
50,更加凸显二三产业的优势。
表3-2武清GDP及三次产业结构预测
年度
GDP
(亿元)
年均增长率
(%)
三次产业比例
(%)
2008年
196
21
11:
53:
36
2009年
240
20
10:
52:
38
2010年
280
22
9:
50:
41
2020年
1000
13
4:
46:
50
3.5能源资源
武清区地下矿藏资源丰富,有石油、天然气、煤、地热等多种能源,已逐渐被武清区开采利用,基础设施完备度与配套条件近乎完善,为武清区生活与生产提供了天然保障。
燃气:
武清燃气气源以管道天然气为主,依托天津燃气集团、百川集团现有高压管道建设永唐秦干线及大碱厂天然气门站,已完成城区内6条高压输气支线的建设,管道天然气网覆盖面积达90%。
地热:
武清区分布有丰富的地下热水资源,地热异常区面积为130平方公里,已成功开采了8眼地热井。
借助此优势,本项目采用地热、集中锅炉房联合供热的方式集中供热,同时地热资源已开发用于建筑采暖和制冷,并进一步用于产业节能,降低能源消耗度,努力构建低投入、高产出、低消耗、可循环、可持续的产业发展模式。
电力:
武清区电力设施完善,已形成坚强而灵活的主网架。
武清供电公司投入13亿元计划到2010年,全力打造津郊农电超一流电网,为武清区的生产生活提供优质安全的电力服务。
3.6发展空间
武清区区域面积1574平方公里,土地资源丰富,供地面积充足,区域可塑性强。
作为京津城市发展主轴上的重要新城,其发展空间不可限量。
3.6.1运河两岸
图3-7运河两岸布局图
武清城区沿运河而生,河道两侧可利用空间充足。
截止到现在,区政府已经投入1.3个亿进行北运河武清城区段改造,并完成北运河至振华桥段的改造工程项目,河道总长15.5公里。
09年下半年完成北运河剩余河道(振华桥至前进桥)改造。
3.6.2产业布局
经过十余年的发展,武清开发区逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业。
并有一批世界知名企业进驻武清进行投资经营,如丹佛斯、绫致时装、娃哈哈、光宝电子等。
此外,世界500强企业纷纷落户武清产业区,给武清带来新的产业机遇。
表3-3武清开发区主导产业类型明细表
行业分类
企业数
(个)
投资总额
(万美元)
所占比例
(%)
汽车及零部件制造
8
15217.5
10.3
机械制造
37
13826.6
9.4
新型材料
40
26639.54
18.1
生物医药
14
6241.6
4.2
电子信息
51
31926.1
21.7
合计
150
93851.34
63.7
其他
-
-
36.3
表3-4武清开发区内世界500强企业明细表
投资方
企业名称
性质
国别
主要产品
日本东棉株式会社
天津大真空有限公司
独资
日本
水晶震动子、水晶片
日本住友商事
株式会社
天津华住金属制品
有限公司
独资
日本
剪切钢板
韩国乐喜化学公司
天津乐金新型建材
有限公司
合资
韩国
PVC地砖、地垫、
高光膜
日本住友商事
株式会社
中农住商(天津)农
用化学品有限公司
合资
日本
除草剂、杀虫剂、
杀菌剂
日本三井物产
株式会社
天津三之星机带
有限公司
独资
日本
机械用(主要用于汽车等)硫化橡胶传动带
艾默生电器公司
艾默生过程管理(天津)阀门有限公司
独资
美国
气动阀门控制系统
日本伊腾忠株式会社
天津真和实业
有限公司
独资
日本
制鞋
4.发展趋势预测
4.1城市发展趋势
4.1.1产业发展趋势
目前,武清的两个开发区(武清开发区及逸仙科学工业园)均为天津国家级产业园,对承接天津第二产业起到巨大作用。
2008年开发区累计实现国内生产总值71亿元,增长35%;完成销售收入214亿元,增长31%;实现税收23亿元,增长47%。
为优化武清产业结构,明晰产业布局,武清区辅以八大组团为支撑构建新型产业结构。
武清区致力于发挥区位、交通和土地的优势,为京津冀区域产业发展服务,成为京津高新技术产业聚集区域的重要节点,促进京津地区的进一步合作和发展。
表4-1武清开发区与逸仙科学工业园概况
开发区类型
名称
规模
(平方公里)
主要产业
天津新技术
产业园区
武清开发区
24.8
汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、
生物医药、电子信息
天津经济技术
开发区
逸仙科学
工业园
10
中国北方最主要的综合性工业基地,
有180多个工业门类,其中以电子、汽车、
也进、医药、防止、化工、机械等行业为主,工业配套能力很强
二、三产业规模的不断壮大,势必需要更多的劳动力来解决人员的稀缺问题。
借此,武清区将着重引进人才,不断的吸引外来人口,促进就业。
相反,人口的持续增加能够推动产业规模的进一步扩大,从而形成产业与人口相互推动的优势循环,这一循环在促进武清人口不断增长的同时能够带动武清产业的跨越式发展。
4.1.2人口发展趋势
武清区2008年人口总数达83万人,其中城镇人口23万人。
预计到2020年常住人口规模控制在100万人,其中城镇人口达75.5万人,外围乡镇城镇人口15.5万人,城市化率75.5%。
图4-12008年-2020年人口增长直方图
武清区产业规模的壮大是促使人口增长的一大有利因素。
从现状来看,武清开发区及逸仙科学工业园为产业主导地区。
从规划角度来讲,“一轴两带,八大组团”的空间布局结构,势必产生产业集聚效应,对人口的需求量会不断上升。
武清区特殊的地理位置及优越的交通条件是促使武清人口增大的又一有利因素。
武清位于京津城市发展主轴上的中间点,城区距离北京中心城区71公里,天津中心城区最短间距13公里。
自京津城际铁路开通以来,实现武清与北京、天津中心城区、滨海新区核心区20分钟、10分钟和30分钟通达。
便捷的交通,相对北京、天津较低的房价,将大批在北京、天津城市外围购房者的目光吸引到了武清城区,这一优势不仅推动了城区人口的增加,对武清房地产市场价值的提升也是一个很好的助燃剂。
此外,天津市最新修编的蓝印户口政策,是推动武清人口增长,房地产价值上升的又一条件。
在武清、宝坻等天津周边地区购置40万的房子即可办天津蓝印户口,对于天津、北京两大城市以外人群的吸引力很大,其中以山东、山西、河北等几大省的影响程度最为明显。
特别是每年的高考在即之时,正是大量外来人口进住武清的高峰时期。
4.1.3经济增长目标
2008年末,武清实现地区生产总值将近200亿元,同比比2007年增长21%;三级财政收入达56亿元,同比增长33.4%;固定资产投资达150亿元,同比增长50%;实现农民人均纯收入9600元,同比增长10%。
全区经济形式较去年快速增长,武清对天津GDP的贡献作用亦在增加,而究其原因,借助京津纽带的位置优势,进行产业调整带来的巨大收益功不可没。
其次人口数量的不断增长,消费水平的不断提高也是促进经济指标不断飙升的另一功臣。
依据武清区目前的发展形式预测,到2009年全区将实现地区生产总值比2008年增长20%,财政收入预计增长25%,固定资产投资增长33%,农民人均纯收入增长10%以上。
表4-2武清GDP及财政收入预测
年度
GDP
(亿元)
年均增长率
(%)
财政收入
(亿元)
年均增长
(%)
2008
196
21
56
33
2009
240
20
70
25
2010
280
22
89
27
2020
1000
13
320
14
图4-2武清2020年GDP及财政收入预测直方图
4.2房地产市场发展趋势
4.2.1发展现状
武清区房地产市场发展迅速,武清特殊的地理位置,较低的房价使武清区房地产市场发展在近几年显现重大发展机遇。
通过2007年至2009年房地产成交量及平均成交价格走势分析中可以看到,武清房地产市场及其稳定。
即使在08年房地产市场普遍出现寒冬的情况下,武清房地产市场仍然销售异常火爆。
进入2009年,房地产宏观大市场环境有所回暖,武清各个在售楼盘也是捷报频传,在售楼盘市场存量较低,市场售价达到5000-6500元/平米。
表4-3武清区典型楼盘调查表
楼盘名称
地位位置
容积率
销售价格
北岸尚城
武清区雍阳西道与翠通路交口
1.3
5500
第六城
武清区杨村镇京津公路与前进道交口
1.3
5100
上河雅颂
武清区泉发路西侧
2.6
6000
京津时尚广场
武清区运通广场南侧,103国道东侧,雍阳道北侧
2
5700
注:
数据来源于天津市国土资源与房屋管理局
1、2月份为春节期间,故成交量较低
图4-32007年—2009武清区新建商品房平均成交价格及成交套数曲线图
武清在售项目产品形式主要以多层及小高层产品为主,市场主流面积区间120-160平米之间,容积率低。
后期进入的项目开始出现高层,如保利上河雅颂、京津时尚广场、第6城等。
这些楼盘不仅产品形式丰富,而且都为大盘项目,目前销售价格及销售量较为可观。
4.2.2趋势预测
表4-4入住武清开发区的世界级企业名录
企业名称(龙头企业)
国别
备注
欧、
美
企
业
丹佛斯(天津)有限公司
丹麦
控制阀生产处世界领先地位、天津公司
是在亚洲地区最大的投资项目
瑞特格散热器(天津)有限公司
芬兰
散热器生产居世界前列
泰姆玻璃机械(天津)有限公司
芬兰
钢化炉生产居世界第一位
麦格昆磁(天津)有限公司
美国
当今世界上粘结钕铁硼磁粉最大生产商、已占据了粘结钕磁市场90%的市场份额
天津中天高科特种车辆
有限公司
美国
亚洲最大特种车辆制造商
日
新
企
业
天津伊都锦时装有限公司
日本
世界知名品牌
娃哈哈(天津)饮料有限公司
新加坡
国内著名品牌
港
台
企
业
光宝电子(天津)有限公司
台湾
世界第三大光电产品制造商
天津济丰包装纸业有限公司
维尔京群岛
世界著名品牌
功学社(天津)乐器有限公司
维尔京群岛
乐器生产居世界前列
天津天宝光碟有限公司
香港
产品市场占有率居全国前5名
天津天狮生物发展有限公司
香港
民族企业著名品牌、被中国国情研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地和国家级直销行业研究基地,
被联合国评为“国际生态安全最佳企业”
被确定为联合国正式供应商“之一
天津南玻工程玻璃有限公司
香港
中国玻璃工业最富有竞争力的企业、
拥有多条世界一流生产线
绫致时装(天津)有限公司
香港
世界知名品牌
娃哈哈(天津)饮料有限公司
新加坡
国内著名品牌
中
国
企
业
中体产业股份有限公司
中国
国内体育产业的第一家上市公司
天津红日药业股份有限公司
中国
销售额济身全国制药企业百强之列
天津市十佳民营明星企业
天津名门动物食品有限公司
中国
投资方希望集团是中国最大的民营企业
天津豹鸣股份有限公司
中国
全国500家最大建材工业企业之一
天津完达山华明乳品有限公司
中国
国内著名品牌
武清地处京津黄金走廊,天津“十一五”规划“一轴两带三区”中武清作为起点城市,重要战略意义开始凸现,在北京、天津的城市发展规划相继出台后,在京津交通大动脉愈发便捷的发展预期下,京津的距离在不断拉近。
武清住宅市场即将吸引大批北京及天津的置业者。
武清区政府的招商引资及多项优惠政策,将在很大程度上吸引企业进驻武清投资设厂和投资经营。
特别是武清开发区和逸仙科技工业园对国内外世界级地企业(见表4-4)及高级人才的吸引,将对武清区的整体质量进一步提升。
这不仅增强武清的经济增长能力,
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- 天津 天和 一级 开发 项目 可行性研究 报告 36