工程交付质量问题案例库重点.docx
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工程交付质量问题案例库重点.docx
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工程交付质量问题案例库重点
工程交付质量问题案例库
——以TIC四期为例
华润新鸿基房地产(无锡)有限公司
工程管理部
二零一二年七月
一.案例的来源
本报告以TIC四期项目为例,对四期交付中业主报修的问题进行抽样调查,分析报修问题中各专业所占比例,并对各专业涉及问题进行具体统计,列举出业主投诉较为突出的问题,分析产生问题的原因,并提出相应对策和持续改进建议,为工程施工过程质量管理、工程收尾阶段问题整改等工作提供参考。
二.案例库中各专业问题所占比例
本报告采用抽样统计的方法进行分析,采用10%的比例对四期报修问题进行抽样调查。
四期毛坯房总户数1278户,抽样总户数120户,抽样户报修条数1153条,户均报修条数9.8条。
表1为四期报修问题中各专业所占比例,按照所占比例排序依次为土建(44.23%)、铝窗(22.38%)、进户门(7.98%)、机电(6.94%)、公共部位(6.50%)、外遮阳(3.21%)、智能化(2.71%)、设计问题(1.99%)、石材(1.65%)、其他问题(1.65%)、外墙真石漆(1.30%)。
表1:
四期报修问题中各专业所占比例
四期总户数(除去精装房)
1278户
抽样总户数
120户
抽样户总报修条数
1153条
户均报修条数
9.8条
报修问题按专业分类:
问题分类
条数
所占比例
土建
510
44.23%
铝窗
258
22.38%
进户门
92
7.98%
机电
80
6.94%
公共部位
75
6.50%
外遮阳
37
3.21%
智能化
25
2.17%
设计问题
23
1.99%
石材
19
1.65%
其他
19
1.65%
真石漆
15
1.30%
图1:
报修问题中各专业所占比例示意图
图2:
土建问题具体分类
图3:
铝合金问题具体分类
图4:
进户门问题具体分类
图5:
机电质量问题具体分类
图6:
公共部位质量问题具体分类
三.质量问题分析
1.土建问题分析
表2:
土建问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
墙地面空鼓
133
26.08%
墙地面空鼓
1.砂浆配合比控制不严;
2.抹灰前墙面未充分湿润;
3.粉刷施工时第一道刮糙偏厚,未能一次成活;
4.用铁板抹灰时用力过猛,将砂浆中水分挤出;
5.浇筑地坪前未清理干净;地坪清理完后要进行蓄水,蓄水高度2mm,地坪要充分湿润
1.现场查看空鼓是否在规范允许范围内(400cm2,不多于2处)
2.用粉笔将空鼓部位划出(方块状区域);切割机切割;凿子凿除空鼓部位(不能用锤子砸);基层清理干净并充分浇水湿润;刷素水泥浆;第二天湿度为50%-70%时进行抹灰;待干透后进行第二遍抹灰;在空鼓部位周边贴上绷带;批白。
1.严格控制砂浆配合比;
2.做好粉刷过程控制,抹灰前墙面充分湿润,抹灰要做到用力均匀,一遍成活
续表1:
厨卫间渗漏
119
23.33%
厨卫间渗水;防水上反高度不足300mm
1.防水上反高度不足;
2.阴角未按规范要求做成圆弧形;
3.管根未做防水馒头,管根部未刷防水;
4.穿楼地面管周边封堵方法错误,封堵不严密
以管根周边向外30cm进行切割,必须采用底面支底模的方式进行穿楼地面管的封堵,分两次浇捣:
第一次浇捣低于地面3cm,之后进行蓄水试验;若不渗水将该地坪浇筑至地面一样高度;蓄水;若不渗水,做防水馒头;表面恢复
1.防水上反高度必须达到30cm;
2.阴角必须按规范要求做成圆弧形,半径3cm;
3.管根做防水馒头,管根周边刷防水,高度同墙面;
4.穿楼地面管周边封堵必须采用底面支底模的方式
粉刷裂缝
51
10.00%
墙面粉刷裂缝,尤其是窗两侧、原施工洞及梁底塞缝位置
粉刷裂缝分为普通粉刷裂缝和烟道表面裂缝。
烟道裂缝主要出现在烟道与地面接口处、烟道间接口处;
普通粉刷裂缝主要由于墙面未充分湿润造成
1.烟道与地面交接处混凝土要做圆弧状翻边,烟道间接口处设置分隔条;
2.粉刷裂缝如为结构裂缝需要将裂缝部位切开,挂钢丝网粉刷恢复;如为表面裂缝,则用弹性腻子或贴绷带粉刷批白
1.烟道与地面交接处混凝土要做圆弧状翻边,烟道间接口处设置分隔条;
2.墙面抹灰前要充分湿润
续表1:
室内清洁
35
6.86%
室内垃圾未清理,墙地面污染
1.工程文明施工、交叉施工管理不严;
2.关门前的检查、清理工作不到位
将室内清理后用水冲洗
1.加强现场文明施工管理及交叉施工管理;
2.加强关门前的检查、清理工作
尺寸偏差
29
5.69%
窗台大小头;门窗上部大小头;室内净空尺寸偏差
1.模板支护不到位;
2.二结构施工偏差
检查偏差是否在规范内,根据尺寸偏差程度决定维修方法,超过1.5cm进行结构维修
1.加强施工过程管理及质量控制;
2.加强一房一验中各项尺寸偏差检查工作
门窗边收口
23
4.51%
窗边收口粗糙,不严密
1.窗户安装未能以内墙灰饼为基准;
2.铝合金门窗边阴角未勾缝
重新粉刷收口
1.窗户安装以内墙灰饼为基准;
2.铝合金门窗边阴角勾缝严密
粉刷观感
22
4.31%
墙面腻子表面存在明显抹纹和修补现象
1.批白时未能一次成活;
2.墙面修补部位色差
用砂纸打磨,消除表面接茬及修补痕迹
1.批白时一次成活;
2.墙面修补后必须用砂纸打磨
续表1:
空调洞
15
2.94%
外墙排气孔、空调洞未设置套管
空调洞、排气孔孔径过大
拆下套管;修补孔洞,缩小孔洞孔径;恢复套管。
外墙保温网格布必须抹进空调洞
空调洞、排气孔严格按照图纸标注孔径施工
开关面板收口
10
1.96%
开关面板周边收口不严密、收口较粗糙
1.开关面板底盒安装位置偏差;
2.开关面板在批白前安装,导致土建收口粗糙
拆下面板;修补底盒周边墙面,收口要见方;恢复面板。
1.底盒预埋应低于粉刷灰饼2mm;2.土建收口要见方;3.批白后安装开关面板;安装时必须戴手套
其他问题
8
1.57%
铝窗渗水
1.拆除铝窗玻璃周边密封胶及压条,将玻璃周边密封胶等清理干净;2.将槽口内清理干净;3.在窗框槽口内玻璃与铝合金框接缝处打中性密封胶,打胶要求连续、密实、美观;4.安装玻璃,注意将密封胶压实,玻璃应当在框的中间位置上下左右间隙相同.5.玻璃安装后在玻璃周边再打一次黑胶;6.安装玻璃压条,窗框四角压条拼接处必须采用密封胶封堵密实。
墙地面、顶面露筋
7
1.37%
墙地面、顶面露筋;顶面有锈迹
施工过程控制不严
钢筋表面刷防锈漆;刷界面剂;批腻子恢复
1.加强施工过程管理及质量控制;
2.加强一房一验检查工作
2.铝合金问题分析
表3:
铝合金问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
锁扣不灵活+五金不全
54
20.93%
窗锁扣扣不上、缺把手、锁扣
施工过程检查与调试不严,造成问题遗漏
对锁扣进行维修,无法维修的立即更换;补齐五金件
在一房一验中对铝合金门窗进行调试
铝窗(栏杆)型材划伤、变形
50
19.38%
成品保护不到位,型材变形、划伤
现场成品保护不到位
用老虎钳进行矫正,无法矫正的立即更换
铝窗安装后做好成品保护工作
玻璃划伤
43
16.67%
成品保护不到位,玻璃划痕普遍
现场成品保护不到位
检查划痕是否在规范以内(8cm以内,少于3条),若超出规范,立即更换,并追究相关单位责任
铝窗安装后做好成品保护工作
续表3:
其它
11
4.26%
栏杆两侧、下口与墙体交接处有缝隙、固定件外露
施工过程检查与调试不严,造成问题遗漏
栏杆两侧、下口粉刷收口,并恢复真石漆
1.确保栏杆固定到结构面上;
2.栏杆安装前做好施工样板,按照样板确定栏杆缝隙处理方法
3.将栏杆收口打胶纳入铝窗合同中
铝窗滑轮槽透风透光
1
0.39%
铝窗滑轮槽处透风、透光
窗扇加工问题,铝窗单位有偷工减料嫌疑
要求铝窗单位更换
铝窗加工前做好施样板,并严格按照样板加工
3.进户门问题具体分类
表4:
进户门问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
进户门松动,锁舌不灵活
30
32.61%
进户门松动、把手松动、门缝太大、锁舌不灵活
1.进户门门缝过大,铰链需调整;
2.门把手弹簧失效
3.门锁弹簧失效
1.调整门铰链,确保门缝在3mm以内;
2.更换门锁弹簧;
3.更换门把手弹簧
1.进户门安装时门缝应严格按照规范控制在3mm以内;
2.加强门锁安装质量管理;一户一验时检查门锁、把手是否正常
3.进户门选型阶段就要考虑进户门的安全问题,先做好施工样板,样板确认后方可进行加工
门扇、门套损坏
18
19.57%
门扇、门套损坏
成品保护不到位
由专业厂家修复;不能修复的予以更换
进户门安装后做好成品保护工作
色差
2
2.17%
进户门色差
进户门材料问题
小的色差与业主协商处理,色差明显的由厂家拆除,运回厂家处理
进户门安装前检查材料是否有色差,提前避免该问题
其它
4
4.35%
防烟条松动、门安装不垂直
门洞尺寸偏差或进户门安装尺寸偏差
进户门厂家将门套拆除,重新安装
总包在进行门洞粉刷时应确保灰饼垂直度
4.机电问题分析
表5:
机电质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
灯不亮
25
31.25%
灯泡未装或灯泡损坏
灯泡未装或灯泡损坏
将灯泡补齐或更换灯泡
移交前做好通明试验,确保灯亮
开关面板安装不到位
16
20.00%
开关面板未安装、安装不正或松动
开关面板未安装、安装不正或松动
补齐开关面板,对安装不方正的进行矫正
一房一验时及时发现问题进行整改
地漏堵
9
11.25%
阳台、卫生间地漏不通
建筑垃圾堵塞地漏,未及时疏通
对地漏进行疏通
移交前进行通球处理,地漏管道内不能有大便
5.遮阳质量问题具体分类
表6:
外遮阳质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
问题举例
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
外遮阳缝隙
14
37.84%
外遮阳完全落下时透光
外遮阳安装初期通病
多次使用后可消除
外遮阳运行不畅
14
37.84%
外遮阳不运行、无法全部落下或收起
现场检查原因,进行维修
交付前调试,发现问题及时解决
外遮阳面板损坏
4
10.81%
外遮阳面板损坏或开关不灵
更换损坏的面板
交付前调试,发现问题及时解决
外遮阳周边未打胶收口
3
8.11%
外遮阳两侧及上口未打胶
对外遮阳周边进行补胶
做好施工样板,并严格按照样板施工
外遮阳下口不严密
2
5.41%
外遮阳落下时,下口与外窗台有缝隙
真石漆表面凹凸不平
对真石漆表面平整度进行检查,如确为窗台不平则重新粉刷;如仅因为真石漆材质问题导致有缝隙,可不维修
加强窗台粉刷平整度控制
6.石漆质量问题分析
表7真石漆质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
问题举例
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
真石漆破损
13
86.67%
真石漆破损
成品保护不到位
返工修复
1.加强质量控制
2.加强一房一验
真石漆遗漏
2
13.33%
真石漆遗漏
施工过程质量控制不严
返工修复
1.加强质量控制
2.加强一房一验
7.共部位质量问题分析
表8:
公共部位质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
门套石、门槛石破损、未打胶
41
54.67%
门套门槛石有裂缝
成品保护不到位
更换破损的石材
1.加强质量控制
2.加强一房一验
公共部位墙砖破损,顶面粉刷破损
8
10.67%
公共部位墙面瓷砖破损、掉落,顶面粉刷破损
成品保护不到位
对破损的部位进行维修,维修不好的予以更换
1.加强质量控制
2.加强一房一验
公共部位墙地砖空鼓
4
5.33%
地坪石材、地砖有明显高低差现象
地砖铺贴质量控制不严
返工修复
加强质量控制
其它
3
4.00%
强电井、弱电井门无法关闭,自开
强电井、弱电井门等施工尺寸偏差
在门开关处增加回弹装置
加强施工过程质量控制
8.石材质量问题具体分类
表9石材质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
石材收口
10
52.63%
石材收口不严密或收口不美观
施工过程质量控制不严
对石材重新收口
加强过程质量控制
石材破损
9
47.37%
石材破损
施工过程质量控制不严
对破损的石材进行更换
加强过程质量控制
9.智能化质量问题分析
表10智能化质量问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
红外幕帘不亮
10
40.00%
红外幕帘线路不通
红外幕帘线路被切断或堵塞
重新排管,方向与原位置一致,由此造成的一切损失由预埋单位承担
检查机电预埋管线是否通畅,智能化及时穿线
红外幕帘缺失、破损
9
36.00%
红外幕帘缺失、损坏
成品保护不到位
补齐缺失的红外幕帘,对损坏的红外幕帘进行更换
加强成品保护
紧急按钮缺失、破损
6
24.00%
紧急按钮缺失、破损
成品保护不到位
补齐缺失的紧急按钮,对损坏的紧急按钮进行更换
加强成品保护
10.设计问题分析
表11设计问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
一楼院子设计
7
30.43%
院子尺寸和承诺的不一致
各部门间口径不一致,信息流通不畅
已处理完毕
加强多部门沟通,明确确认流程
空调孔与落水管冲突
6
26.09%
空调孔与落水管冲突
设计审图不严
将空调孔外口凿成斜口,留出空调穿管位置
加强设计审图,加强图纸与现场实际匹配
进户门与防烟门位置冲突
5
21.74%
进户门与防烟门位置冲突
设计考虑不周全
设计时加强细节考虑
北阳台与公共部位存在安全隐患
8
42.11%
容易攀爬,有安全隐患
设计考虑不周全
设计时尽量减少多余空间
11.其他问题具体分类
表12:
其他问题具体分类
问题分类
条数
所占比例
情况描述
问题产生的原因
维修的方法
预防措施
燃气管顶封堵
8
42.11%
燃气管顶封堵
施工质量控制不严
用油麻丝重新封堵
确定施工标准与用材标准,确保安装产品质量
信箱松动
3
15.79%
信箱松动
施工质量控制不严
对信箱进行加固
确定施工标准与用材标准,确保安装产品质量
12.四期其他投诉问题
表13:
四期其他投诉问题
问题描述
原因分析
维修的方法
预防措施
三楼石材无防盗措施
设计对使用功能考虑不足
增加EPS斜坡或者玻璃隔断
加强设计做法在实际使用中的合理性
门槛石高差不足5cm
地坪施工质量控制不严
1.凿除地坪,保证门槛石高差;
2.在原门槛石上再增加一块门槛石;
3.业主装修时可通过施工工艺消除
1.加强地坪施工样板控制;
2.加强施工过程质量控制
石材龙骨与排气孔位置冲天
1.石材深化图纸与土建图纸冲突;
2.施工中遇到该问题未及时解决
重新进行排气孔开孔
1.加强设计审图,避免石材深化图纸与土建图纸冲突;
2.后施工的项目在遇到此问题时应主动调整,避让
四.维修赔付案例
1.四期一楼小院问题
Ø事件简述:
2011年12月,C4毛坯集中交付过程中,一楼业主(108-102)提出小院的面积和形式与当初销售承诺严重不符,且部分业主有当时销售承诺的录音,要求整改,并逐渐形成群体事件。
Ø处理过程:
我部经与营销和设计沟通,并经公司决策予以整改,同时,我部向所有一楼业主发出含整改方案的书面整改确认函,并于4月28日前予以整改到位。
Ø目前状态:
整改完成,已无群诉风险,业主普遍对我司的处理表示满意。
2.三期一标61-301室渗水问题
Ø事件简述:
该户2011年10月报修室内窗户渗水严重,项目部协调施工单位多次维修未能修复,业主于2012年3月以渗水不能修复为由转而要求退房。
Ø处理过程:
经我部多次协商不成,业主要求面见公司领导,并以将相关维修渗水资料邮寄香港总部为要挟,后经公司决策,并与锦绣门窗协调后,以锦绣门窗回购该套房子的形式办理做退房处理,同时承担业主的银行贷款利息。
Ø目前状态:
相关手续已完成,无风险。
3.三期一标45-701承重柱质量问题
Ø事件简述:
业主位女士(建设局某领导)2011年10月向我司反应其房子一承重柱不达标,有严重安全隐患,要求连同其在C4的一套商品房一并退房,并补偿其相关损失,经过无锡市质量安全检测中心现场查看,该柱确实存在重大质量缺陷,属于主体结构质量问题。
Ø处理过程:
业主始终坚持要求两套房屋一起退,并且要求按照现价退,同时要求赔偿,面对这样不合理的要求,我部始终坚持原则,同时,不断与公司领导协调,最终,经过与业主协商,业主同意只退一套房屋,并补充其合理损失,公司领导也对处理方式表示同意,最终与业主达成一致。
Ø目前状态:
退房手续目前已办理完成,赔偿款正在流程中,对于承重柱的加固也将于6月底前完成。
该户无后续风险。
4.四期105-703板底露筋问题
Ø事件简述:
业主于2012年5月19日验房,验房时发现客厅顶板处有2处露筋,当天将验房报告交与物业时特别注明该问题必须征得业主同意方可维修。
但南通二建工人未经允许私自切断板底钢筋,并粉刷掩盖。
5月24日,业主再次验房时发现了该问题,向公司提出交涉,并向质监站投诉。
Ø处理过程:
业主索赔2个车位,经公司客服多次沟通,最终达成赔付一个车位(其中业主付6000元手续费)的意见。
Ø目前状态:
正在就具体事宜进行协商。
5.四期109-1501保温未按图施工问题
Ø事件简述:
TIC二街区C4组团109-1501业主韩小姐于2011年12月底前来收房,且收房时就要求查看相关政府部门验收表单,期间又找了若干质量问题,我司均一一维修完成,2012年4月下旬手持江苏省建设厅和无锡市建设局下发的关于住宅窗洞、门洞及阳台挑高部分应做节能设施的相关文件至我部反应其所购房屋阳台板未设置保温设施,不能达到相关规范要求,要求退房。
且业主表示已经在相关部门查阅图纸,图纸显示有保温节能设施设置,但实际施工没有设置,初步判断为施工单位漏做所致,故而以此为由要求退房。
Ø处理过程:
经核实,原先施工图纸上,阳台的顶及地面确实需要做保温层,且与设计核实,若不做无法通过节能验收,考虑该问题确实为我司过失,万一经舆论扩大,将很可能引起群诉,并对我司的品牌、声誉造成较大负面影响;随即与业主展开商谈,最终业主提出希望换一套面积大一些(150平米左右)的房子,期间,客服先后三次陪同业主至售楼处看房,最终,业主看中了一套位于一街区二期一标B悦湖的市价1465282 元 、折后1390000元的150平米的房子(45-97-302),业主希望以其109-1501的房款843760元充抵此套房款,同时补充房款差额546240元。
针对业主的该意见,经请示公司领导及各相关部门商议后,同意按照换房并由业主补差价的形式进行。
费用由相关责任单位承担。
6.四期111-101、103室内地坪标高维修滞后问题
Ø事件简述:
111-101、103原为示范区样板房,业主于2011年底收房时发现室内地坪标高与公共部位标高相同,会影响后期装修,施工单位承诺业主合同交付日期前完成维修工作。
但业主于2012年4月28日到户内准备装修时发现该问题仍未解决,随即向公司投诉。
Ø处理过程:
该房为业主婚房,原准备收房后开始装修,因维修滞后造成业主无法装修。
2012年春节过后业主一直在外租房,房租2500元/月。
经客服与业主反复协商,赔偿业主三个月房租,两户共计15000元,并对户内问题进行整改,所有损失由南通二建承担。
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