山西省房地产市场受利率市场化的影响本科毕业论文.docx
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山西省房地产市场受利率市场化的影响本科毕业论文
本科生毕业论文
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山西省房地产市场受利率市场化的影响
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摘要
利率市场化也就是我们平常说的利率自由化。
近十年来,中国的利率市场化的改革的力度不断增加,房地产行业的购房者与开发商与利率有着密切的关系,因此,这篇论文主要是分析了山西房地产行业受利率市场化的影响,并以山西为研究对象进行相应的研究和分析。
我国利率化改革不断推进,房地产行业在我国经济体系占非常大的比重,本文首先从理论上介绍利率市场化改革的理论框架和内涵,通过对比其他成功进行利率化改革的国家,吸取他们的经验教训,然后利用Eviews建立模型,对山西的数据进行实证研究,对各个影响因素做出分析。
分析结果:
我国放开贷款基准利率对房地产有着负相关的作用,但影响非常小,没有起到政府预期效果,在短期内没有明显的变化及影响,文章最后提出个人的意见,山西在推动市场利率化的改革进程,需要保证其他金融行业的稳点发展,建立相应的法律法规,并且协调各个地区的经济发展情况,加速了利率市场化的改革并促进科学的发展。
关键字:
利率;利率市场化;房地产市场;Eviews
Abstract
Keywords:
interestrates;Interestratemarketization;Therealitestatemarket;Evews
目录
摘要I
AbstractII
引言1
1.绪论2
1.1研究的背景及意义2
1.1.1研究背景2
1.1.2研究意义4
1.2文献综述4
1.2.1国外文献综述4
1.2.2国内文献综述5
1.3研究方法6
1.4创新之处6
2.利率市场化及房地产市场的现状分析7
2.1利率政策调整的情况7
2.1.1中国利率政策现状7
2.1.2央行实施的利率手段7
2.1.3央行实施的利率调整7
2.1.4利率政策的影响路径8
2.2房地产市场的发展现状分析9
2.2.1我国房地产市场的发展历程9
3.利率市场化影响房地产市场的理论综述10
3.1房地产企业的资金来源分析10
3.2从利率角度看房地产公司募集资金的渠道的构成原因11
3.3从市场预期角度分析房地产的变动11
4.利率调整影响房地产市场的实证检验13
4.1利率与房地产分析13
4.2数据来源13
4.3变量选择和数据分析13
4.4实证分析13
4.5异方差检验:
16
4.6本章结论17
5.对房地产市场在利率政策下的建议及意见18
5.1中国利率化进程18
5.2加快利率改革步伐18
5.3统一国家政策以及地方政府积极响应18
结论19
参考文献20
附录22
附录A22
附录B22
致谢23
引言
2013年7月20日,中国人民银行全力推进利率的市场化改革,声明全面逐步开放金融机构的贷款并实行利率的管制。
中国利率经理十几年的改革进程,这一管制的实施标志着我国市场化改革的进程有向前一步,这一政策进一步促进市场有效配置资金资源的基础作用,有效降低了投资者的融资成本,大大增强了我国实体经济的支持力度,还应该注意的是,中国人民银行此次政策中明确指出了个人住房贷款利率的浮动区间仍然保持在0.7倍的下限,并不与其他的贷款利率一起完全放开,这一政策表面我国将严格执行差别化住房贷款政策,推动房地产市场稳定快速的发展。
现今,利率发展变化成为我国经济平稳进步的重要手段,成为金融个性发展的标准,一个合理的利率支撑能够加速正个金融行业的进步提升,另外,利率发展变化是中行对金融业发展的有效推动,除了中国,还有许许多多的国家都改革利率推动经济发展,风靡一时也推动和阻碍了部分国家的经济发展,大部分国家的进步是有目共睹的,也有一些改革损害国家利益,我们要取长补短学习经验,总结教训,各个行业的发展都和利率的变化有着微妙的关联,房地产的行业更是我国的重要的经济支柱,利率举足轻重,举个例子,投资者对利率一般也会融资,有关键的作用,反过来就消费者,利率仅仅是其支付的体现。
房地产行业已经成为了国民的经济的发展的关键,我国的经济的发展和房地产有相互促进的作用。
我国的房地产推进扩大内需也是积极的,既加速经济快速的发展,而且对于国家的发展有推动。
同时,带动支柱产业发展却由于高的房价使得居民收入水平持续下降,这些数据政府也非常重视,并且开会研究,中央和各级政府已经开始对经济发展实现对房地产业的调节控制,用来避免房地产的残留而导致的金融的危机的危害,导致我国经济的不健康的发展。
目前,市场的利率发展成为买房的和开发商的同时关注的问题。
房地产的开发商是市场发展的重要的条件,涉及到贷款的方面的改变反而波及市场的利率的发展。
1.绪论
1.1研究的背景及意义
1.1.1研究背景
1989年8月4日,国务院宣告了涉及城市的住房规章的深度变化,也加快房的建设进行很多的解释,这种法规的制定对于实行利率发展的进程也走进入“房地产的市场化”现状。
之后的十多年发展,房地产发展已经逐渐变为我国的经济的发展的重要的部分,对增加了城市的人们的生活的多样和色彩,它让成果的改进的微薄力量的很重要的意义。
房地产发展的联系是房地产行业的平稳和保障经济的快速进步的重要条件。
另外,房地产行业发展作用也是两方面的,在加速我国经济飞速增长的时侯,它的进步太快速,这也是一种巨大的潜在的危险。
自2000年起始,房地产的发展就是加速人们的非常重要的前提,即使这时期的房价一直处于下跌的状态,房价的上调的,超过公民的接受程度,中国针对房地产业发的展现状实行了货币政策、财政税收政策和土地政策等对它实施调控。
在这些政策当中,房地产市场的发展受货币的政策的影响及其的大。
超过我们的想象,利率也一直就变成了国际的对于房地产市场全面调控的基本手段,利率不仅仅是货币政策的有效手段之一,国内基本全部的行业都和利率的波动有着联系,房地产是我国重要的经济体,利率对它的影响非常重要,比如,在投资者方,利率会涉及其融资的成本,在消费者方,利率影响其支付的成本。
房地产的投资者和消费者可能有先知力,通过利率的规则的改变,在决定自己意愿,从而避开投资者的麻烦。
从上表可以看到,我国政策从2004年开始人民币存款利率、贷款利率上调,这样有效调节2003年房地产发展过于迅速、价格的过快增长与实际生活水平供求关系不协调,所以必须进行利息的调整来紧缩信贷,阻止房价过快增长。
从图表可以看出,就在2007年这一年时间里,央行就6次进行加息。
从2009年开始,我国开始了对房地产市场重整,房价也开始了上涨,政府只能采取必要措施进行调控。
所以在2011年5月7日和8月9日,中央银行再一次降息降准,在一定方面增强房地产市场的消费者的活跃度,房地产市场有所回暖。
表1.22002-2012年山西房地产市场数据
年份
房地产开发投资额(亿元)
住宅商品房销售额(亿元)
住宅商品房平均销售
价格(元/平方米)
2002
67.43
42.91
1,435.00
2003
95.07
57.92
1,611.00
2004
125.79
71.97
1,803.23
2005
177.99
152.21
2,209.91
2006
208.62
157.36
1,988.18
2007
258.93
205.51
2,249.61
2008
326.79
234.29
2,355.00
2009
477.27
279.99
2,707.00
2010
592.24
411.71
3,487.00
2011
790.20
441.03
3,432.71
2012
1,010.45
579.89
3,871.38
表1.1和表1.2可以得出,山西房地产投资额和山西住宅商品房的销售额各年份都是上涨的趋势。
房地产的价格也一直在上涨不停,我国必须抑制房地产的发展过快,运用货币政策,调整存贷款的基准利率,但发现没有起到有效的预期影响。
1.1.2研究意义
房地产的表示是一个资本市场,它表现出的是回笼资金慢、投资额巨大等许多特点,再然后就是投资商用于投资的资金大多是从银行贷款所得,从而看出利率对融资成本的影响,从消费者的考虑出发,由于房价实在是太高的水平,一般家庭很难一次性支付购房的费用,而从银行贷款又是他们不得不为了购房而采取的手段,在这个过程中,利率再一次成为消费者们关注的因素,利率直接影响了他们的购房成本,针对利率的影响,我们进行深入的实证研究,不仅仅能够看出我国调整后的利率对房地产市场相应产生的影响,更能够分析我国房地产市场稳健发展的道路。
1.2文献综述
1.2.1国外文献综述
Raoe和Mattam(2002)以欧美的少数国家的房地产发展的现状做为研究基本,运用VAR技术来探索信用贷款的规则与房产价的微妙联系,总结房地产发展的意义特点和资金结果是趋于信贷的规则目的。
Barmamk和Gartlen(2005)编写,利率的市场发展对短时间的房地产发展的意义很一般,而且长久的的房地产进步的发展很让人吃惊。
Gelemh和Bal(2007)发展表明房价的改变导致金融界的信用度,并且金融行业的信用基本不会设计房地产价格的改变。
Jamavs和McKoin(2005)发展表明托米来琪这个国家的经济的进步,金融行业进步快速一点可以促进托米来琪的经济发展,总结了利率和经济的改变是持续上升的意义,并指导经济的发展一定保持中立。
CavbosVarkusSpoia(2008)发现钱币的规则是对英国发展的房地产进步的一般的影响,总结了一些相当高科技的水平的前提,减少的钱币规则对房地产加速进步作用明显。
1.2.2国内文献综述
樊伟南(2002)由于本国利率发展研究实际情况,表现出我国的利率发展改变对经济改变的精神的非常好的带头。
王静怡(2004)继续钱币支持经济影响对利率和国家的经济继续发展情况进行理论验证,总结做好,及时利率的变化可以改变一些好的可以利用的资源的意义,以后的利率增加会加速金融的危机。
刘百金,冯端机(2007)它的进步太快速,这也是一种巨大的潜在的危险。
即使这时期的房价一直处于下跌的状态,房价的上调的。
罗哟兵(2007)加速一些实计急速来探索波及房价的元素,总结明确在房价的波及因素中,及时利率的变化可以改变一些好的可以利用的资源的意义。
马克和李民(2008)利率影响其支付的成本。
房地产的投资者和消费者可能有先知力,通过利率的规则的改变,在决定自己意愿,从而避开投资者的麻烦。
李丽(2009)发现钱币的规则是对英国发展的房地产进步的一般的影响,总结了一些相当高科技的水平的前提,减少的钱币规则对房地产加速进步作用明显。
陈连(2010)以欧美的少数国家的房地产发展的现状做为研究基本,运用VAR技术来探索信用贷款的规则与房产价的微妙联系,总结房地产发展的意义特点和资金结果是趋于信贷的规则目的。
吴力金、周林(2010)发展表明房价的改变导致金融界的信用度,并且金融行业的信用基本不会设计房地产价格的改变。
孔溢(2010)分析了货币问题对房价的影响的广度,觉得努力货币提示也行,否则房价太多的增加。
周惠(2012)它的进步太快速,这也是一种巨大的潜在的危险。
即使这时期的房价一直处于下跌的状态,房价的上调的。
刘积余(2011)英国的储在有效的市场结束后可以发现钱币的规则是对英国发展的房地产进步的一般的影响。
陈坤(2012)发现钱币的规则是对英国发展的房地产进步的一般的影响,减少的钱币规则对房地产加速进步作用明显。
江东(2012)发现钱币的规则是对英国发展的房地产进步的一般的影响,总结了一些相当高科技的水平的前提,减少对房地产加速进步作用明显。
刘尼姆(2013)发现钱币的规则是对英国发展的房地产进步的一般的影响,总结了一些相当高科技的水平的前提,减少的钱币规则对房地产加速进步作用明显。
陈莉丽(2013)它的进步太快速,这也是一种巨大的潜在的危险。
即使这时期的房价一直处于下跌的状态,房价的上调的。
1.3研究方法
论文从研究分析再到理想的计划,通过相互的了解支持开发,探索了利率的取长补短用来房地产的市场机制来肯定实施,我国的利率发展政策原则为指导,对于房地产将来的进步的现实的了解,给了合理的改变改变。
1.4创新之处
本文创新点;实证分析收集比较全面的数据,对山西省的房地产市场的发展进行了数据的分析,采用建立模型的处理方法,又通过对理论研究房地产发展趋势形成过程进行探究,具有大信息量、权威的软件进行数据处理,最后得出结论。
2.利率市场化及房地产市场的现状分析
2.1利率政策调整的情况
2.1.1中国利率政策现状
利率制定是中行未来的期望,不断支持国家金融行业的需求,它是中行一直改变的有效方针。
在利率发展的过程,中行利率长久是主要的一部分,了解一些中行的利率也是负债的一条,市场的发展会可能预期一些的中行利率的货币的发行,有着对中行的货币的规划有重要的意义。
不同的利率改变,就会实现完全不同的方针。
在中国,利率是金融发行的重要的条件,对国家得经济发展有很重要的特色和结构。
2.1.2央行实施的利率手段
第一、中行一定的利率,涉及有多次出现的利率,具体是中行的一切经济的机制下发多次发生时所趋于的利率.
第二、金融行业规定的存款的利率;
第三、改变一下金融行业存款利率的改变的大小的波动;
第四、合理得出分析各种利率层次和效率。
发展快速,中国的人民银行强化了利率的效应的结构和改变。
利率的改变一年比一年的次数多了很多,利率的计划方法也是更加详细,改变的方针也逐步的理想。
渐渐利率的发展现状的完全变化,成了货币支持的重要的一部分原因之一。
利率制定今后也会对利率的发展转向一般的改变。
利率应该是很忙的经济计划,涉及国家的调节的系统的任务,利率更是一定发挥了非常重要的作用。
2.1.3央行实施的利率调整
为了加速中国经济发展的进步,中行在1998-1999年进行了4次利率的改变,未来就是让我国金融行业的改变,加速国际竞争,出口推进的现状,2002年,中行再一次改变存款和贷款的利率方针,采取扩张性的金融方针,避免金融体制落后,增加过国内花销,支持内需。
2004年,中行做出了条款,增加存贷款的基本的利率额度,关于人民币的贷款利率的变化采用的是宽松的方法,自1998年开始第一次增加利率,为了适应我国现在的通货的扩大,鼓励人民把资产存入银行,减少太多的贷款。
在同年的8月中行开始了增加存贷款的利率额度,直到2005年的增加利息,利率的增加拽动经济快速发展,抑制物价受到通货的膨胀的意义对于我国金融索取双方的不一样。
中行连续多次对从能贷款的利率不断调整,这样的改变频率是第一次,由于我国金融发展太快,这几次的利率调整和改变了企业以及个人的史料。
而2007年8月到23月央行一直不断减少利率的需求,体现出我国的的金融行业的手段,一是影响上市,二是将银行利润转化给显示的经济,帮助行为的金融的结构的改变。
站在企业的高度看,降低利息就是减少了他们的经营资金,对投资效应进行了介绍;从国民的内容看,影响了人们对房地产市场的需要,降低了大家的购房物资。
这样的调整是为了进步我国金融结构的平稳的发展。
利率的上调为了保证存款,解决通货紧张。
利率的下降可能导致贷款下降,加速发展。
2.2房地产市场的发展现状分析
2.2.1我国房地产市场的发展历程
从改革开放到现在,经济加速的发展,而对于房地产的发展也是一个加速的效应,房地产的发展随着国民的生活水平的提高,房地产的发展的需要进步扩大,大力推进房地产产业的进步,我国房地产的发展分以下几个阶段。
一、起步阶段
我国房地产行业的起初的起步是通过1968-1993年,在这一过程,房地产发展的突飞猛进,然后在1982年,邓小平在减少建筑业应该会有把住宅的启动放在我国进步的重大体现。
二、探索阶段
促进更新中国的居住现状,在1983年-1987年我国也对城市的住房竞争进行不同程度的辩护。
图2.12002-2012年山西住宅商品房销售额
三、稳定协调发展阶段
1998至2003年,我国房地产发展逐渐进入了高峰发展,我国政府放宽货币政策来推进我国金融企业和房地产的进步。
我国颁布《进一步深化住房规则加快住房改变的通知》,进一步改变房屋规章的改进,帮助房地产的进步和扩张。
四、宏观调控配合快速发展阶段
我国房地产业从2003年起走进又一次加速进步发展,国家也规定了一系列的具体的针对措施帮助房地产业的进步。
党中央高度重视,还发行了关于促进房地产发展持续进步的纲要,进一步的体现房地产的市场发展的先进的想法,要加强进步,加强具体落实,因地制宜,考虑多方面,使房地产的发展和投资和国民金融行业的相互合作,一起进步。
3.利率市场化影响房地产市场的理论综述
3.1房地产企业的资金来源分析
利率的计划方法也是更加详细,改变的方针也逐步的理想。
渐渐利率的发展现状的完全变化,成了货币支持的重要的一部分原因之一。
利率制定今后也会对利率的发展转向一般的改变。
相关文献指出,中国已经有40000多家房地产开发商成为A企业上市的公司,同时,房地产发展资助的的比例仅仅2/100,但是利益和股票这种融资行为的比重更是非常的罕见,进一步说明我国房地产投资的大部分是从银行获得贷款的公司和不同渠道取得的支柱。
图3.12002-2012年山西房地产投资额各年份的对比
从上图分析,山西的房地产投资额逐年增加,2000年数据是67.34亿,而2012年就变为1218.84亿,投资额增加了20多倍,这些投资额的增加,资金的来源大多通过银行贷款来获得资金,从而我们明显知道,利率对投资者的影响巨大,利率的调整直接影响他们的融资成本,利率自然成为投资者们密切关注的问题。
3.2从利率角度看房地产市场募集资金的渠道的构成原因
我国的一般买房的大致分为两类:
第一类是通过自己的需求加速生活水平,进一步去哪买房,第二类是通过房子贷款,对有钱人的资金进行有效利用,通俗说就是大家口中的炒房的人。
中行实行的货币规则来利用房地产的发展进步,其时,最好的是利用大部分的改变来推进房地产发展。
存贷款的高额利率会对买房人们的预期和制定产生很多的改变,中国人们的购房行业发展是有利的,利率的紧缩不大,利率的提升对购房的波动也不大。
银行的高利率导致了很多买房人们的资金的压力,而对于投资购房者利率的增加但是他们想进一步的调整,由于利率只要足够的大,贷款买房的人就好特别少,对于他们是更好的选择。
为了便于讨论,中行再一次改变存款和贷款的利率方针,采取扩张性的金融方针,避免金融体制落后,增加过国内花销,支持内需。
在同年的8月中行开始了增加存贷款的利率额度,直到2005年的增加利息,利率的增加拽动经济快速发展,抑制物价受到通货的膨胀的意义对于我国金融索取双方的不一样。
影响他们的投资行为。
3.3从市场预期角度分析房地产的变动
经济的进步主要是投资人和买房人对房价的估计,房地产的行业发展中,买房的利率的微小变化可能会影响房地产市场很大的价格的波动,这样的情况较难预料。
当加息不一定什么时候出现时,人们会普遍相信未来的经济不稳定的降低,购房人的现在买房态度就会减少,许多人们的目的是需求者可能只这样的等待,市场的现状是最不稳定的发展,在房地产发展一开始的资金股东固定的前提下,房地产事业的标价必须会比预期大程度的降低。
4.利率调整影响房地产市场的实证检验
4.1利率与房地产分析
房地产行业的前期投资金额一定不是小数目,它依赖于资金的筹集,房地产供需双方从银行贷款得到资金,房地产的市场有银行主导,也就是说政府控制的房地产市场的发展,银行掌握着资金,资金又是房地产的主要发展动力,国家掌握着货币,利率又是资金的价值体现,利率会涉及到房地产的开发和购买两方的利益,房地产市场随着利率的变动也体现住一定的波动。
国内不少的资深人物对利率及房地产发展进行了具体的分析,很多专家总结出利率波动着房地产的发展的现象不容小觑,他们认为投资者的融资成本和利率有着密切的关系,利率的变动很大程度上影响着房地产市场价格的波动,这一章主要针对房地产市场受利率的影响程度进行实证分析并得出结论。
4.2数据来源
数据获得途径为中国国家统计局网站、山西统计年鉴网站、中国人民银行网站。
从房地产市场的角度看,我国的房地
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