项目投资解析总结报告.docx
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项目投资解析总结报告
纲要
一、项目概略
二、市场剖析
1、社会经济
2、房地产市场
三、开发模式
1、主要经济技术指标
2、方案比较
3、开发策略
四、开发成本
1、销售单价确立
2、成本花费组成
五、技术经济剖析
1、盈亏均衡剖析
2、敏感性剖析
3、风险性剖析
六、附件列表
纲要
A、对于对张王庄项目投资机遇剖析的主要目的:
为投资者在该地段进行投资决议供给依照,并依据投资机遇的剖析对本项目潜伏的经济效益进行剖析。
B、主要假定前提:
没有自然及社会环境的变化;房地产开发按现行的法律、规范、政策来履行;报告中所波及的利率等财务内容一律依照报告撰写日为基准;报
告中所波及的物业售价均为当时当地房地产市场均价,因为售价是市场上最敏感的要素之一,还有待于产品投放市场时所确订价为准。
C、本报告是本着谨慎仔细的态度在严格的市场调研的基础上达成的,仅供投资者进
行决议参照。
D、经过以上剖析,本着知足市场与社会需求、尊敬自然开发原则,方案二拥有很强的适应性和广阔的发展远景。
而且,方案二的经济效益评论指标显示,其拥有超出行业基准利润率的内部利润率,项目盈余水平高,而且抗风险性能比较强,拥有很强的可行性。
E、两种开发方案的财务指标汇总
经济指标
方案A
方案B
项目总投资
23236
26767
项目总销售收入
34149
38196
利润总数
9035
11328
税前投资利润率
38.88%
45.74%
财务内部利润率
52.32%
64.4%
盈亏均衡点销售率
75.33%
71.78%
项目单位成本
1942
2078
项目销售价钱
2700
3080
F、两种开发方案的配置
配置状况
方案A
方案B
电梯
一般
名牌
门、窗
一般
高档
楼地面
水泥压光
高档地面砖
建筑外墙高级防水涂料精选外墙转
洗手间、厨房装饰简装精装
防盗门高级防水涂料精选外墙转
采暖集体供暖铝合金散热片集中供暖地热
物业管理一般物业管理关闭式物业管理
园林景观一般绿化园林景观
一、项目概略
1、地理地点:
项目位于临西七路和水安路的交汇去,东西两边分别毗邻蒙山大道与工业大道,
处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交织辐射的商圈内。
2、社区规划
本项目规划总用地面积为11.66公顷,此中小区建筑面积为万平方米,建
筑密度为15%,容积率,绿化率56.6%。
3、交通状况
项目周边邻近多条交通大道交通十分方便,而且8、2、36路公
交车能够直抵项目小区内部。
4、配套状况
项目位于多个生活小区内,居住气氛比较浓重,其周边有欣琦少儿园、商城实
验小学、兰山一中等教育单位,而且菜市场、银行、商场、医疗门诊等商业网点齐集,配套设备特别完
二、市场剖析
1、社会经济
临沂位于山东东南部,是一个正处于腾跃阶段的成长型城市,近几年其经济发
展快速,固定财产投资增添较快,城市建设和基础设备改造获得了比较大的进步。
2004年,临沂市实现GDP1012亿元,在全省位列第七,并在全国老区中抢先实现
了人均GDP过万元。
临沂区位优势特别显然:
距黄海海口的只有100多公里,东靠
日照港、岚山港和连云港;京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁
路大通道在临沂市境内纵横交织,组成了一个特别便利的陆海空立体交通骨干网,
加上不停完美的现代化通信网,使得沂蒙大地对外联系的时空距离大大缩短,客流、
物流、资本流、信息流在这里纵横交汇,内外双向互动,辐射面特别广,一个大开
放、大交融、大发展的格局已经初步形成。
2、房地产行业
房地家产在临沂向来作为旭日家产,近几年临沂市房地产开发达成投资和年度
新动工面积保持稳重增添态势,投资构造持续改良,开发到位资本比较充分,商品
房价稳中趋升,市场销售局势安稳,基本处于健康发展阶段。
临沂市2002年末的城
市化水平是%,依照临沂市政府确立的城市化目标到2015年,全市城市化水平
要达到50%以上,这需要向城镇转移农业人口237万人,同时临沂城城市人口由现
在的70多万人要发展到2015年的100万人。
按3.5人一套房,每套100平方米计算,
2005年到2015年的10年里全市每年将需新建住所500万左右平方米,临沂城每年需新建住所70万平方米左右,但依据2002年全市住宅新动工面积113万平方米(不包含平房建设),临沂城53万平方米的状况来看,离城市化的要求还有相当差距,
县城和建制镇的差距更大。
而且临沂市政府近来又提出把临沂城建设成为鲁南苏北地区特大中心城市,这为房地家产翻开了广阔的发展空
间。
三、开发模式
1、用地主要经济技术指标表
项目
指标
单位
规划总用地
公顷
居住组团用地
公顷
其
非配套公建用
公顷
中
地
小区建筑面积万平方米
小高层住所面
万平方米
积
其
中
高层住所面积
万平方米
共建建筑面积
万平方米
居住总户数
800
户
居住总人数
2579
人
人口毛密度
388
人/公顷
人口净密度
648
人/公顷
建筑密度
15
%
容积率(不含二期商业)
绿地率(不含二期商业)
%
均匀层数(不含二期商业)
层
非配套共建面积
万平方米
泊车位(不含二期商业)
899
其
地下车库
899
中
地上车位
2、方案A、B的配置
配置状况
方案A
方案B
电梯
一般
名牌
门、窗
一般
高档
楼地面
水泥压光
高档地面砖
建筑外墙
高级防水涂料
精选外墙转
洗手间、厨房装饰
简装
精装
防盗门
高级防水涂料
精选外墙转
采暖
集体供暖铝合金散热片
集中供暖地热
物业管理
一般物业管理
关闭式物业管理
园林景观
一般绿化
园林景观
3、开发策略
(1)项目的入市机遇
本报请假定在报告撰写后多日内项目进入先期开发阶段,在年末项目进入试营
销阶段,在来年的此刻楼盘进入畅销阶段。
(2)项目的开发节奏
项目分两期开发,在工程建设中要合理控制建设进度力求使工程的建设与销售
计划符合。
,
(3)项目成本控制
项目在资本的使用上,要合理安排,在保证工程质量的基础上尽量减少项目的财务压力,在资本控制上,以设计为要点。
以主动控制为主,往常状况下,项目投资控制的标准就是投资(估量计划。
)
四、成本花费
2、成本花费组成
(1)土地出让花费
土地花费主要包含土地购买费、土地契税、拆迁补尝费、城市综合开发费等。
?
?
?
?
(2)先期工程费
先期工程费主要包含:
开发项目的先期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
(3)建筑安装工程费
建安工程费是指直接用于工程建设的总成本花费,主要包含建筑工程费(构造、
建筑、特别装饰工程)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装饰花费。
(4)基础设备配套花费
基础设备配套费又称红线内工程费主要包含项目的供水、排水、排污、绿化、
供热、小区道路建设等。
(5)公共建筑配套花费
公建配套工程主假如指小区内的会所、少儿园等,不可以有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的花费。
(6)不行预示花费
不行预示花费主要包含备用金(不含工料价钱上升备用金)、不行预示的基础或
是其余工程增添的花费、不行预示的自然灾祸增添的花费。
(7)管理花费
主要内容包含:
企业经费、房产税、土地使用税、创办费摊销、业务款待费、
管理人职薪资等。
按(土地使用权出让金及征地费+先期工程费+房子开发费)×3%。
(8)销售花费
销售花费是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项花费以及专
设销售机构或拜托销售代理的各项花费。
(9)财务花费
财务花费是指为筹集资本而发生的各项花费,主要包含借钱利息和其
他财务花费。
成本组成表
共计(万元)
单位成本(元/平方米)
序号
项目
方案A
方案B
方案A
方案B
1
土地成本
5578
5578
524
524
2
先期工程费
2130
2130
200
200
3
建安工程费
12004
13245
891
998
4
公建配套费
960
1040
90
98
不行预示费
5
755
821
70
77
用
6
管理花费
429
456
40
43
7
利息花费
684
755
64
71
8销售花费6967426367
总计
2323624767
1942
2078
1、销售单价确实定
(1)市场比较法
技术路线、可比实例的选用
方案A售价(均价)市场比较法综合修正系数表单位:
(元/平方米)
项目名称修正因张王庄小
后园北园小区
素区
河边花园
馨园小区园中苑
成交(预期)价钱
1
2600
2800
3200
交易状况修正
1
1
1
1
交易时间修正
1
地区要素修正
1
个别要素休整
1
所占比率1
本项目的相对价
2822275131002639
格
方案B售价(均价)市场比较法综合修正系数表单位:
(元/平方米)
项目名称修正因
张王庄小
宋王庄小
齐心小区
沂河花园
素
区
区
成交(预期)价钱
1
3500
3000
3588
交易状况修正
1
1
1
1
交易时间修正
1
地区要素修正
1
个别要素休整
1
所占比率
1
本项目的相对价
2822
3333
3092
3252
格
(2)成本法
成本法订价主假如从项目开发成本的角度对目标项目进行订价,主要思路是项
目开发的各样成本花费、税费等累加后再加上开发商必定的预期利润之和。
成本法所确立的销售价钱一般作为项目的销售底价。
方案A成本法订价
P=1942×(1+30%)=2525(元/平方米)
联合市场比较所确立的2822元/平方米的市场上限价钱,我司建议方案A销售单价
为2700元/平方米
方案二成本法订价
P=2078(1+30%)=2701(元/平方米)
联合市场比较所确立的3220元/平方米的市场上限价钱,我司建议方案A销售单价
为3080元/平方米项目的总销售收入表
单价(万元)总数(万元)
项目数目
方案A方案B方案A方案B
住所10.65(万平方米)2875532802
地下车库
899(个)
6
653945394
总计
3414938196
五、双方案的经济技术剖析
1、项目的盈亏均衡表
盈亏均衡点。
影响本项目住所销售税前利润的主要要素主要为建筑工程投资、住所的销售价钱等。
这些要素受政治、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目的经济利益。
盈亏均衡点就是上述要素向不利的方向改动,达到项目的利润为零时的临界点。
项目的盈亏均衡剖析表
建安投资项目销售总价销售率
要素
方案A方案B方案A方案B方案A方案B
要素此刻估量值23236247673414938196100%100%
要素盈亏均衡点的变化38.90%45.70%-25.22%-28.22%-25.67%-28.22%
要素盈亏均衡点值
32275
25724
27417
75.33%
71.78%
2、项目的敏感性剖析
影响本项目财务效益的主要不确立要素为开发成本、售价水平、销售率、建设
周期等要素,据市场展望,开发成本中最有可能发生颠簸的变化的是建筑工程投资
和销售价钱,经过分别对建安投资和销售价钱分别上下颠簸5%、10%、15%的剖析
发现,方案A对销售价钱反应比较敏捷,方案A、方案B对建筑投资的反应都比较
敏捷,所一在设计与工程建设阶段应增强头投资的控制。
3、项目的风险剖析
(1)政策风险
近来国家面对新一轮的房地产热出台了一系列的政策,比方“121文件”、“大限”等,同时近来银行又提升了利率,在房地产的致命点——资本、土地长进行
了调控,这些要素增添了目前房地产开发的成本,各种迹象表示国家新一轮的宏观
调控还可能持续。
(2)市场风险
本项目的市场风险主要在于当地的竞争楼盘与潜伏的竞争楼盘和花费者对项目
的认同度,调研发现,项目四周正在销售的楼盘不是分多,这对项目的推出供给了
一个比较好的机遇;但调研后的数据剖析结果显示,项目四周的花费者所能接受的
价位主要在1500元/平方米-——1800元/平方米,同时对本项目地点有64%的被访者以为一般,因此项目所面对的市场风险主要在项目自己的定位。
(3)财务风险
从项目的盈亏均衡剖析中能够发现,两个方案的销售率的盈亏均衡点分别高达
75.33%和71.78%,都超出了戒备线(70%),这可能与项目初期开发中对基础设备投
入过多相关,或与本项目的订价守旧相关,但还也说了然项目存在很大的销风险。
项目建议
经过以上剖析,本着知足市场与社会需求、尊敬自然开发原则,方案二拥有很强的适应性和广阔的发展远景。
而且,方案二的经济效益评论指标显示,其拥有超出行业基准利润率的内部利润率,项目盈余水平高,而且抗风险性能比较强,拥有
很强的可行性。
共计第一季度第二季度第三季度第四时度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度
34149
28775
5775
5396
23236
序号项目共计第一季度第二季度第三季度第四时度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度
1现金流入
38196
住所收入
32802
车库收入
5394
2现金流出
建设投资
营业税及附
加
0
土地增值税
利润总数
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