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8
管理制度
26-32
9
应急预案
33-39
1.0目标:
确保小区内强电设施、设备处于良好运行和备用状态
2.0适用范围:
阳光城集团物业强电设施管理
3.0术语:
4.0职责:
4.1工程技术人员负责设施设备日常操作和维护保养
4.2工程责任人进行工作安排、巡查、监督
5.0方法和过程
5.1配电房/间
5.1.1天天应巡视各关键配电房,并确保日常应上锁,未经许可非工作人员不得入内。
5.1.2做好防水、防潮工作,堵塞漏洞,严防小动物等进入配电房/间。
5.1.3巡视时需检验环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常,并统计相关数据。
5.1.4若巡检时发觉有异味、异声、不正常发烧应立即切断对应回路检验,同时通知工程责任人。
5.1.5配电房/间环境温度应在40摄氏度以下,超出上述温度时应采取有效方法降温。
5.1.6对停止使用六个月以上设备(依据各地域实际环境条件),在恢复送电前,必需作《绝缘电阻测试》,避免发生意外。
5.1.7高压配电房若需作业操作,需依据《高压配电房安全操作制度》进行。
5.1.8每十二个月两次依据《低压控制柜、配电柜及电气设备保养统计表》进行维护保养作业,并在夏天高峰期测量、统计关键母排、母线槽、电缆等连接处温度情况。
5.1.9各类水泵电机应依据“给排水设备”维护周期每六个月进行电机绝缘测试(如需要更换电机轴承)等。
5.2发电机
5.2.1对发电机房天天最少一次巡检签到并每个月试运行一次。
5.2.2巡检时需包含以下内容:
消防设施有效性、门锁功效、送排风机是否正常、油箱和油管系统有没有渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有没有受损(若有)、发电机是否在“自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有没有漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。
5.2.3日常发电机维护保养需依据《发电机组维护保养制度》进行。
5.3户外电控箱和用电设备
5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭,箱体和箱体四面穿线孔做好防水、防潮及散热处理,箱体应有“有电危险”等警示标识,箱体无显著腐蚀生锈迹象。
5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间依据节假日及天气改变调整,并报工程责任人和项目经理,若有时间控制器需每七天校按时间和漏电保护一次。
5.3.3全部户外照明灯具固定应牢靠,灯具接头处安全可靠,照射角度正确,无显著锈蚀现象。
5.3.4每七天目测“航空灯”运行是否正常。
5.4电梯
5.4.1日常管理要求
5.4.1.1电梯机房门锁良好,机房内无异味、无显著异声,通告牌清楚挂于显眼处。
5.4.1.2使用中电梯需张贴《电梯使用须知》及多种警示、提醒标识。
5.4.1.3机房通风良好,温度不得超出35°
C,相对湿度小于85%,确保没有雨水侵入可能。
5.4.1.4机房灭火器材确保有效性。
5.4.1.5机房紧抢救援操作规程、注意事项等制度齐全,并挂在显著处。
5.4.1.6机房照明、电源插座要保持良好。
5.4.1.7机房不得住人、存放杂物等,应保持清洁,不得有显著灰尘。
5.4.1.8赔偿链运行时无碰撞及显著异声。
5.4.1.9当电梯出现故障时,立即通知并要求电梯维保人员排除故障,并通知用户中心按《用户服务手册》进行派工处理。
5.4.1.10故障排除后在《机电设备故障统计表》及派工单上完善相关统计。
5.4.1.11发觉电梯困人事件时,中控室人员不间断和被困人员通话进行抚慰工作,工程维保人员20分钟内施救完成。
5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。
5.4.1.13日常电梯管理维护由物业专业人员及电梯维保企业相关专业人员负责实施。
5.4.1.14专业电梯保养企业每个月依据电梯维保协议(不低于15天1次标准)对电梯进行全方面检验保养,并做好各项数据检测维修统计,物业工程部留底。
5.4.1.15物业电梯专业人员负责对电梯作周检。
并按《电梯周巡检统计表》要求填写巡检情况。
5.4.1.16工程部责任人每个月对巡检情况进行审核签字。
电梯年检
5.4.2.1物业专业人员配合,电梯维保单位负责实施,每十二个月填写电梯检测申请表并报送当地省(市)特种设备安全检测中心进行年检。
5.4.2.2在电梯使用合格证到期前必需完成年检工作并取得新电梯使用合格证(电梯限速器每两年年检一次)。
合格证需在电梯轿箱内张贴。
5.4.2.3《电梯检测汇报》由物业资料室统一归档管理。
5.4.3日常保养及维修
5.4.3.1依据国家电梯相关规范制订并签署电梯维修保养协议,监督电梯维保企业严格根据协议要求进行保养及检测,并保留相关统计。
5.4.3.2电梯保养需提前24小时通知用户中心,方便打印、张贴维保通知。
5.4.3.3在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。
工作完成后必需认真清理现场,清点工具和物品,预防遗留。
5.4.3.4电梯维保企业在每个月25日前须提交次月《电梯维保计划》,并由物业项目工程责任人审核后实施。
6.0相关统计:
6.1R-Sm-01-A《绝缘电阻测试统计》
6.2R-Sm-02-A《电气工作票》
6.3R-Sm-03-A《机电设备故障统计表》
6.4R-Sm-04-A《柴油发电机保养统计表》
6.5R-Sm-05-A《配电柜、控制柜保养统计表》
6.6R-Sm-06-A《低压配电房巡检统计》
6.7R-Sm-07-A《电梯周巡检统计表》
保障园区弱电设施设备正常运行及可靠性
2.0范围:
适适用于阳光城集团物业弱电设施管理
3.0术语:
无
4.0职责:
4.1工程技术人员负责日常操作和维护保养
4.2工程部责任人进行工作安排和巡查、监督及联络外部资源
5.0过程和方法控制:
5.1消防控制系统
5.1.1消防系统控制主机应独立设置统计本(统计内容包含但不限于时间、事件、处理情况、统计人等),发生任何非正常情况须统计在案,并将主机打印多种统计完好保留以备查阅(或黏贴在统计本对应报事统计旁边),工程部责任人天天查阅复核。
5.1.2系统内突发各类报警,消控中心当值人员应立即通知对应巡查人员赶扑报警点处警(要求5分钟内),并将现场情况立即反馈于消控中心。
5.1.3因装修不可避免相关报警,应事先做好交接统计和安全临时处理及主机上悬挂相关通告。
5.1.4因装修需要增减喷淋头时,相关放水及补水作业必需于施工当日内完成,确保水系统处于工作状态。
5.1.5每三个月需进行消防设施设备联动测试。
5.1.6每个月需进行紧固接线桩头、清灰及末端设备测试检验(包含温感、烟感、手报、防火卷帘、备用电源等),每六个月为一个循环周期。
5.1.7每两年需将全部温感、烟感进行清洗(依据实际情况调整)。
5.1.8遇设备损坏,标准上需当日完成修复;
若不能修复需请示工程主管及协调其它部门做好安全防范方法,直至修复。
5.2电子围栏和红外对射:
5.2.1每个月定时进行现场实地模拟测试并查对报警区域。
5.2.1.1电子围栏短路测试:
用金属线短路两个负极或两个正极,约过5秒左右(依据使用产品型号),主机对外输出报警,撤销短路情况机器30秒后恢复正常(或手动复位)。
5.2.1.2电子围栏开路测试:
任意拔掉接线柱上一根绝缘线,约过5秒(依据使用产品型号)主机对外输出报警,撤销开路情况机器30秒后恢复正常(或手动复位)。
5.2.1.3电子围栏断电测试:
拔掉电源插头,此时若有后备蓄电池电源,可由蓄电池单独供电。
5.2.1.4红外对射:
人为阻断红外线光束,主机对外输出报警,查看报警防区和阻断位置是否一致,确定后复位。
5.2.2每个月定时检验系统各支架、线路牢靠度和松紧度和树叶绿化影响,必需时紧固调整和修剪(如因乔木生长造成误报则应即时进行修剪)。
5.2.3每个月需进行主机清灰和户外电箱锁具、箱体防水和散热检验保养,每六个月需紧固各接线柱和线路整理。
5.2.4电子围栏需每隔10米左右悬挂一块专用“电子围栏,严禁攀爬”警告牌。
5.3视频监控系统
5.3.1每个月进行末端摄像机角度调整工作(依据实际和中控人员管理要求),同时调整查阅影像资料保留时限、清楚度和矩阵操作灵活性。
5.3.2每个月定时清洗摄像头防护罩,每六个月为一个保养周期。
5.3.3每个月测试摄像机电压,确保在正常电压范围内。
5.3.4每个月进行清灰工作(包含录像机、显示器、监视器),每季需进行录像机内部清灰工作,并检验散热风扇工作情况,如需则进行更换或加注润滑油。
5.4安防系统
5.4.1门对讲
5.4.1每个月需现场测试各功效使用效果(包含影像、语音、报警、开门等功效),同时检验各门口机固定、防水、遮阳效果。
5.4.2每季需测试电源、紧固模块、接线柱,进行清灰和线路整理。
5.4.3定时测试户内门对讲系统各功效系统(包含影像、语音、报警、开门等功效),测试周期为十二个月。
5.4.2户内紧急报警按钮
5.4.2.1每季需紧固和整理主机、各模块、电源及接线柱线路,并进行清灰工作。
5.4.2.2定时测试户内紧急报警按钮灵活性、功效性和复核报警地址码,测试周期为十二个月。
5.4.3电子巡更
5.5.3.1每次使用前需确定巡更棒电池电量,避免数据丢失及不能正常使用。
5.5.3.2每次使用前需确定巡更棒存放空间,避免无法数据存放。
5.5.3.3定时校核时间,及查对巡更数据是否有丢失或线路错误。
5.5.3.4每次巡更须留心固定巡更点有没有松脱、变形及接触不良,若有应立即修复或更换。
5.6机动车道闸系统
5.6.1道闸在工作时,严禁打开箱盖和箱门,避免发生意外。
5.6.2落杆时严禁在档杆(栏)下摆放物品或人员站立、走动。
5.6.3停电时应关闭总电源后用手把手动摇摆旋至闸杆(栏)在垂直位置。
5.6.4严禁调整平衡弹簧、限位开关及光电开关限位,如需要调整应有供给商或专业人员进行,并做好统计。
5.6.5每个月进行清灰和线路整理及紧固保养,包含箱体和各电子设施防水、防潮处理。
5.6.6确保整体设施设备整齐归一,不得有显著腐烂、生锈、线路外露、箱体(盖)关闭不严等现象,如需要则进行防腐、防锈处理和更换密封条工作。
5.6.7若有无偿车辆(如消防、公安及其它特殊车辆)应在系统内设置免单功效健及手动统计相关信息(如抓拍照片,事由等)。
5.8背景音乐
5.8.1每个月定时清灰及紧固线路、测试电压和紧急事故广播切换试验(户外实施需检验其防水、防潮功效,尤其是线途经渡盒)。
5.8.2如长时间不使用应定时(依据现场天气情况)通电,可利用本身元器件发烧来去除潮气。
5.8.3开关设备电源之前,把功放音量旋钮旋至最小,避免因误操作而对音箱危害。
5.9弱电设施注意事项
5.9.1严禁非工作存放设备进入系统主机。
5.9.2严禁利用计算机进行无关作业。
5.9.3严禁私自修改任何运行程序文件。
5.9.4严禁私自修改任何IP地址和运行数据。
5.9.5设备设施标识清楚,无显著锈蚀,线路敷设情况良好、绑扎整齐。
5.9.6定时备份系统及运行数据。
5.9.7设置使用、修改权限。
5.9.8设备保养运行参数符合产品使用要求。
6.0文件统计
6.1R-Sm-08-A《消防、视频保养统计》
6.2R-Sm-09-A《周界、门对讲、红外报警保养统计表》
6.3R-Sm-10-A《背景音响系统检验测试统计》
6.4R-Sm-11-A《车管系统保养统计》
6.5R-Sm-12-A《消防报警系统联动测试统计》
空调、通风设备管理
规范送风机、排烟风机、加压风机操作,确保风机正常运行。
为地库提供良好通风条件及火警发生时风机能自动联动运行。
适适用于阳光城集团物业空调、通风设施管理
4.2工程责任人进行落实工作和巡查、监督及联络外部资源
5.1送排风机
5.1.1天天按要求进行启停及巡检工作(采取闻、听、看、摸等手段进行),确保正常运行
5.1.2每七天进行一次风机房日常保洁工作,确保作业场地整齐无杂物。
5.1.3每个月对消防送排风机(或不常常见风机)试运行测试(每次不少于10分钟),确保有效待机状态。
5.1.4每三个月进行一次风机保养工作:
5.1.4.1检验轴承润滑情况,视运行频率合适增补或更换相匹配润滑油(测量温度、运行电流及有没有异声)。
5.1.4.2检验传动皮带松紧度(运行时确保皮带在最松状态且不跳动和打滑)和主动轮从动轮确保在同一直线上(若发觉传动皮带有老化或开裂现象需更换)。
5.1.4.3检测电动机运行电流及风阀启闭动作和电机绝缘情况。
5.1.4.4紧固控制柜内全部接线柱、校按时间及进行清灰工作。
5.1.5每十二个月对设备系统整体进行防腐保养作业,包含支架、法兰、螺栓、风阀和金属风管等(去除已锈蚀表面,刷涂两道防锈漆和两道面漆)。
5.2机房分体空调:
5.2.1每个月定时清洗空调过滤网(若运行环境差可两周一次)并做好清洗统计。
5.2.2每十二个月5月份进行一次散热翅片清洗、制冷剂测试压力、测试运行电流及紧固接线柱(采取翅片专用清洗液配合清水冲洗)。
5.2.3每十二个月6月至10月天天对电梯机房、监控中心等特殊机房进行巡查测温。
5.3换气扇
5.3.1厕所、设备机房、储物间等场所换气扇需每个月进行清灰及润滑保养。
5.4故障处理
5.4.1送排风机不开启或效率下降:
5.4.1.1检验电源是否到位、正常
5.4.1.2检验控制柜是否有异味、烧焦现象或接线柱松脱
5.4.1.3检验皮带松紧度和叶轮有没有受损
5.4.1.4联络外部售后维修专业企业
5.4.2分体空调不工作或效果不佳:
5.4.2.1遥控器失灵,先确定遥控器和电池有效性,(可将遥控器红外发射端对准手机摄像头操作,若有发光代表该按键功效正常)。
5.4.2.2将空调主电源进行失电、上电动作,再进行遥控操作
5.4.2.3根听说明书指导,进行手动操作。
5.4.2.4检测其运行电流和高低压侧压力和额定名牌比对,若低于正常范围需补充对应制冷剂。
5.4.2.5拨打对应售后服务维修电话
5.4.3换气扇异声或不工作
5.4.3.1检验叶轮是否变形或运动部件固定情况
5.4.3.2检验电源和电机
5.4.3.3更换
6.0文件统计
6.1R-Sm-13-A《通风机巡查统计表》
1.1确保项目供、排水正常及符合卫生检验标准
1.2确保在任何情况下消防系统设备能正常开启运行
1.3确保给排水系统通畅,为业户发明良好工作和生活环境
1.4预防故障发生和扩大
适适用于阳光城集团物业给排水设施管理
4.1工程技术人员负责给排水设备日常操作和维护保养
5.1水箱:
5.1.1每七天检验每个水池(箱),应结构完好、无渗漏,检验口应加盖,水池(箱)周围及定盖应清洁、洁净、上锁。
5.1.2水池(箱)应每隔6个月(依据当地政府要求)清洗、消毒一次(清洗时间宜跳开正常工作时间或高峰时段),清洗员应持有卫生防疫站认可《健康证》,并取得政府部门认可“水质监测汇报”。
5.1.2.1在水池(箱)内作业时,光源应使用手电筒、应急灯,或供电电压在36v以下安全照明灯。
5.1.2.2水池(箱)消毒人员需要戴防护眼镜和口罩,假如在水池(箱)内感到头晕、气喘,则应立即离开水池(箱)到外面呼吸新鲜空气。
5.1.2.3排放水时应提前关闭水池(箱)进水闸阀,经使用让水池(箱)水位降到最低控制水位,以免浪费。
5.1.3水箱内液位控制装置应每六个月进行测试、保养。
5.1.3渗漏水故障,选择符合国家饮用水标准相关建材维修
5.2减压阀组:
5.2.1每七天巡检一次,统计相关运行数据。
感官应无渗水和锈蚀现象,各阀门及压力表处于正常范围
5.2.2一用一备应每七天切换使用,确保备用阀组处于待工作状态
5.2.3生活供水应依据水箱清洗频率清洗保养减压阀组
5.2.4故障处理:
5.2.4.1维修保养时使用备用阀组,确保不影响正常使用
5.2.4.2减压效果不佳:
先调整减压控制导阀,再检验各控制阀门及连接管是否有堵塞现象
5.2.4.3拆卸清洗阀体,查看内部器件有没有受损,若有即可更换
5.3给水泵:
5.3.1巡检要求:
5.3.1.1每两小时对设备巡视签到一次,对下列情况应增加巡视次数
5.3.1.1.1水泵有过负荷或负荷有显著增加时
5.3.1.1.2刚安装完成投入使用或检修、改造及长久停用后重新投入使用
5.3.1.1.3水泵缺点近期有发展或运行中有可疑现象
5.3.2.巡检项目
5.3.2.1支架无锈蚀、损坏;
螺栓、螺丝无松动断裂;
防振垫无损坏。
5.3.2.2运行过程中有没有异常振动、噪音。
5.3.2.3检验轴承温度不许可比环境温度高出60℃,且轴承温度不超出90℃。
5.3.2.4检验轴封有没有渗水、水管和水泵连接完好,接口无松动、泄露。
5.3.2.5水泵进出端阀门动作灵敏、正确、无锈蚀、无滴漏、标示牌按设备状态悬挂。
5.3.2.6压力表完整无损坏,连接牢靠无滴漏,表面清洁,读数正确,指针灵敏。
5.3.3水泵保养(每六个月保养)
5.3.3.1检验泵体外观应无破损,铭牌完好,水流方向指示及水轮转向指示明确清楚,整体外观整齐,各部油漆完好。
如有不妥应进行处理或油漆。
5.3.3.2检验润滑油情况,进行补充,若油质改变或变色,有杂物等应给予更换。
5.3.3.3检验机械密封器密封情况,若有漏水现象应更换机械密封器等元件。
5.3.3.4联轴器联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。
5.3.3.5检验或校正泵体和电机联接轴心线,紧固机座螺丝并做除锈防锈处理。
5.3.3.6生活水泵等运转频繁,每十二个月应拆卸两端轴承进行清洗和更换润滑脂,如有磨损应更换轴承。
5.3.3.7用手转动联轴器2-3圈,应感觉轻松且轻重均匀,并注意分辨泵体内有没有摩擦声和异物滚动等杂声,如有则应设法排除,并将联轴器护罩安装好。
5.3.3.8泵关键易损件包含弹性联轴器、机械密封、动静环、O型橡胶卷、轴承、填料压板等,维保时需注意仔细检验,如损坏应立即更换。
5.3.4闸阀、管道及附件保养(2米内和水泵相连同时保养)
5.3.4.1各阀门检验,阀门开、关灵活可靠,内外均无渗漏现象。
如有不灵活、不可靠、渗漏情况应进行处理或更换。
5.3.4.2单向止回阀动作应灵活自如,阀体内外均无渗水现象,阀芯间隙正常无锈蚀(可利用阀体前后压力表判定止回阀性能),若有不妥应进行修复或更换。
5.3.4.3检验压力表情况,压力表指示应正确,表盘清楚(若压力表有问题应进处理、送检或更换)。
5.3.4.4检验管道及各隶属元件,表面应整齐洁净,油漆应完整无脱落现象。
如有问题应进行修复、处理、更换、刷漆。
5.3.5故障处理:
5.3.5.1汽蚀异音:
检验进水系统是否顺畅(或清洗进水过滤器和检验单向阀)并排气处理
5.3.5.2松动异声:
检验水泵叶轮、轴套在轴上是否松动(若有会周期性发出“咯噔咯噔”撞击声),及检验轴承润滑和磨损情况。
5.3.5.3泵体温度偏高:
依据汽蚀方法排查及检验水泵出口阀门和管道是否通畅
5.4消防水系统
5.4.1:
消防泵同5.3给水泵
5.4.2消火栓泵和喷淋泵不低于每季进行一次试运行(手动和自动切换操作,确保在火警状态下能正常开启),每次运行时间不少于5分钟,管网顶部(屋面)试验消火栓出口喷水射程需满足国家及地方要求
5.4.2.1启泵前需检验各地角螺栓、管线及法兰是否松动,阀门开关是否灵活。
5.4.2.2用手转动联轴器2-3圈,应感觉轻松且轻重均匀,并注意分辨泵体内有没有摩擦声和异物滚动等杂声并排除泵体内气体。
5.4.2.3对消防计量表示数做好统计
5.4.2.4开启水泵后需关注压力上升情况,并时刻注意泄压装置动作压力(若抵达设定泄压压力不动作应关闭水泵同时进行紧急泄压操作,并对泄压装置检修)。
5.4.2.5水泵开启后全方面检验有没有异常,如发觉严重泄漏、振动、尖锐声响、温升过高等现象,立即停泵处理查找原因。
5.4.2.6消防水泵定时开启方法:
5.4.2.6.1现场手动开启:
直接在消防和喷淋电柜上选择“1#”或“2#”按开启按钮,水泵开启。
5.4.2.6.2监控远程开启:
监控中心联动柜上将消防或喷淋开启按钮按下,消防或喷淋泵开启运行。
如要停止,可在联动柜上进行停止操作,按停止按钮。
也可在水泵房现场进行停止运行,需要将转换开关拨打到“停止”位置
5.4.2.6.3消防火警方法开启:
当消防喷淋末端有大量水流失,消防稳压泵无法进行压力恒定,使湿式报警阀动作,消防主机报警,同时消防喷淋泵开启运行。
5.4.2.6.4消防火警开启:
当楼层任一个消防栓报警器动作时,消防栓泵开启运行
5.5地库集水井系统
5.5.1排水泵同5.3给水泵。
5.5.2每七天轮番转换水泵使用。
5.5.3地库集水井:
5.5.3.1每个月进行各信号装置模拟测试检验污水池浮球或水位开关动作灵敏度,控制正确可靠,水位超高能报警。
5.5.3.2每个月查看井盖完整性和保养防护情况,杜绝安全隐患。
5.5.3.3每个月查看井内清洁情况(若积泥超出2cm立即清除),每六个月根本清理杂物和淤泥
5.5.4隔油池:
天天进行清掏(可依据实际排放量),并检验清掏口密封情况或确保隔油池房间处于负压状态(防串味)。
5.6外围排水系统:
5.6.1每七天对屋面地漏、户外明沟、水篦子等排水设施进行巡检工作,确保排水顺畅无阻碍物(雨季前应增加频率)。
5.6.2每个月进行雨水井、污水井、化粪池(若有可依据实际排量定时)检验清疏工作(雨季和国定假日前增加一次)。
5.6.2.1管网走向位置是否有渗漏现象(可观察覆土部分有没有不明塌陷或沉降现象),发觉渗漏立即组织维修。
5.6.2.2检验孔或盖是否被土或其它覆盖,发觉立即清除。
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