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投机性追求在土地的增值利润
房价=地价(土地出让金)+建造费+开发商费+税费
2、城市第三产业性和综合产业性
3、综合导向性和泡沫性
问题:
1、中低收入的住房保障应该由谁买单?
中国路线:
政府主动培育市场;
住房保障制度的发展速度远远低于市场经济的发展速度;
理论上,政府负有为中低收入的住房保障买单的义务。
2、经济适用房为何不能成为住房压力问题的分担者?
经济适用房的退出机制存在问题;
规定:
经济适用房一定时间后可转让与非中低收入者,促进了经济适用房的市场价值转变;
就本身而言,国家对中低收入家庭的界定存在困难。
3、上海房价涨幅小的原因?
A、市场与产业发展时间的程度不同,导致了上海与北京房价涨幅情况的不同
B、上海前囤积的房子形成了良好的二手房市场,抑止了房价上涨
C、上海存房量大,扩展了租房和买房领域。
D、上海众多企业集中房产领域,市场竞争激烈,从而市场结构趋向多元化。
第二章房地产法概述
第一节房地产法的概念和调整对象
一、房地产法的概念
房地产法市调整房地产经济关系的法律规范的总称。
广义:
包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范。
狭义:
指以《中华人民共和国城市房地产法》为核心的,及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范。
对象:
城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用的的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理过程中所发生的经济关系。
最狭义:
特指《中华人民共和国城市房地产管理法》
二、房地产法的调整对象
1、房地产民事关系
2、房地产经济行政关系
3、房地产社会保障关系
第二节房地产法律关系
一、房地产法律关系的概念
概念:
法律规范调整的房地产社会关系形成的受法律强制力保护的权利义务关系。
二、房地产法律关系的特征
1、房地产法律关系是一种新型的法律关系
a、房地产法律关系是现代城市经济和现代房地产业的产物,是一个新兴的法律分支的调整对象。
b、房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。
2、房地产法律关系是一种综合的法律关系
a、主题的综合性:
包括民事法律关系的主体,行政法律关系主体和经济法律关系的主体。
b、内容的综合性:
民事法律关系、行政法律关系、社会保障法律关系的综合。
c、客体的综合性:
包括有形财产的物,行为(服务型的经营行为)、无形财产。
3、房地产法律关系是一种有限的法律关系
主要是法律对房地产业社会关系的调整。
三、房地产法律关系的主体
1、一般民事法律关系角度:
国家、法人和公民。
不受理情况:
历史遗留的落实政策性质的;
行政命令而调整划拨、机构撤并分合;
单位内部建房;
分房、军队离休干部;
违章建筑的认定和处理;
所有权和使用权权属不明引发
2、各类主体在房地产法律活动中起的作用
a、国家或政府,包括土地管理部门、房屋管理部门、规划管理部门、建设管理部门、公证机构等
b、房地产开发商,指专门从事房地产开发的企业
c、建筑商,即工程承包商,指承接开发商提供的房地产开发项目,进行建筑施工的企业。
d、房地产卖方,指作为商品的房屋的出售者,土地使用权转让(不包括出让)的卖方
e、房地产买方
f、房地产辅助商
g、房地产他项权利人和义务人:
房地产抵押权人及其相对人、房地产出租人和承租人
3、房地产利益结构关系
国家和政府、房地产经营者、房地产消费者
四、房地产法律关系客体(以财产权为核心)
房地产物质财富、房地产物质利益、一定的经营管理行为
五、房地产法律关系内容
1、房地产民事权利、义务
房地产物权、房地产债权、房地产继承权
2、房地产行政权利、义务
3、房地产经济权利、义务(同时具有房地产财产内容和管理内容)
第三章
土地管理法律制度(上)
一、土地管理法概述:
(一)土地管理法的概念:
就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。
1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。
2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展。
(二)土地法律关系:
1、
土地法律关系的概念:
是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。
2、
土地法律关系的种类:
一是土地财产法律关系;
二是土地行政管理法律关系。
(三)土地管理法的基本内容:
1、土地管理法的基本内容:
在土地管理法中,包括有关土地基本制度的规范,土地所有权与使用权的规范;
有关土地利用与保护,地籍管理,土地使用与保护,建设用地的规范;
以及土地纠纷的调解,土地监察和处理违法行为等方面的内容。
2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点:
突出了保护耕地的指导思想,修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度,强化土地利用总体规划的效力,在用途管制的前提下,上收审批权,包括土地利用总体规划的审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权,充实和完善法律责任,加大对违法用地的处理和处罚力度。
主要内容有:
第一,土地用途管制。
将土地分为农用地、建设用地和未利用地,以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据,严格限制农用地转为建设用地,严格控制建设用地的总量。
第二,加强耕地保护。
首先是突出了保护耕地总量动态平衡,加重了各级人民政府保护耕地的责任。
其次是实行基本农田保护制度,将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田,实行严格管理。
再次是调整土地收益分配办法,新增建设用地的土地有偿使用费,30%上缴中央财政,70%留给地方政府,专项用于耕地开发。
第四,加大查处土地违法行为的力度。
(四)土地管理法的效力。
二、土地所有权制度:
(一)土地所有权的概念、特征:
土地所有权,是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
特征:
(1)土地所有权是一项专有权利,其权利主体是特定的,而义务主体是不特定的。
(2)对土地所有权的行使实行严格限制,无论国有土地,还是集体土地,包括对土地使用、处分、收益等,都受到相应法律约束。
(3)土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合,但也可以分离。
(二)国家土地所有权:
1、国有土地所有权的概念:
是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
2、国有土地的范围:
(1)城市市区的土地;
(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(3)国家依法征用的土地;
(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;
(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
3、国有土地的使用:
(1)行政划拨;
(2)国有土地有偿使用;
(3)国有土地承包经营。
(三)农民集体土地所有权:
1、农民集体土地所有权的形成:
我国的农民集体土地所有权,是在土地私人所有制的基础上改造而形成的,即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。
2、农民集体土地所有权的特征:
(1)权利主体多样化;
(2)所有权客体的限制性;
3、集体土地的范围:
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
三、国有土地有偿使用制度
(一)国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让:
1、
土地使用权出让的概念、特征:
国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
特征:
(1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为;
(2)土地使用权出让附有特殊限制,表现为权利的有期性和有限性。
(居住用地70年,工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。
)
2、
土地使用权出让的方式:
拍卖、招标、双方协议。
3、
土地使用权出让合同:
是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。
4、出让行为的步骤:
签订出让合同,后设立入让登记。
5、出让的范围:
A、地域范围:
城市规划区的国有土地。
B、土地范围:
只能在城市规划区内的国有土地上,集体土地须先征用。
6、合同无效的情形:
无取得土地使用权人签订转让合同;
取得土地使用权而未按土地规划目的进行运用。
土地使用权与地上权的异同?
同:
均为他物权;
均为更有利的利用土地、完成土地的最大利用化。
异:
a、地上权可由二人自由创设而取得,具有任意性;
土地使用权需交行政部门审核。
b、地上权的范围仅限于地表;
土地使用权的范围则及于地下之使用权。
(二)土地使用权转让:
1、土地使用权转让的概念:
是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。
a、它是一种直接支配土地的物权。
b、它是一种具有较强独立性的他物权。
c、几乎具备了相当于所有权的全能。
d、支撑中国房地产业的兴旺发达。
2、土地使用权转让的方式:
买卖、赠与和交换。
3、土地使用权转让的条件:
(1)土地使用权是有偿出让取得的;
(2)按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(3)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件的。
以行政划拨取得土地使用权的,发生转让时,必须先报有批准权的人民政府批准。
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让人办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。
转让人因转让土地使用权而取得的收入,如发生增值的,必须依法缴纳土地增值税。
下列土地使用权禁止转让:
(1)以出让方式取得土地使用权,未达到法定转让条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有土地使用权,未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的。
(四)土地使用权抵押:
1、土地使用权抵押的概念:
是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。
a、仅是一种权利抵押,不存在转移标的物;
b、权利效力具有扩张性,即附着物随之抵押;
c、要式法律行为,必须签订书面抵押合同。
2、土地使用权抵押的生效要件:
首先,设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。
以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押;
行政划拨的土地使用权,除法律规定的条件外,不得用于抵押;
其次,设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同;
第三,抵押必须办理登记,抵押登记应当凭土地使用权证书办理,抵押权人可以领取他项权利证书。
3、土地使用权抵押的法律后果:
土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押;
房地产抵押合同签订后,土地上新增加的房屋不属于抵押财产;
需要拍卖该房地产时,可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
(六)土地使用权的终止:
1、土地使用权终止的概念:
是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭,不再享有这种权利。
2、土地使用权终止的原因和后果:
(1)因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。
土地使用权出让合同届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。
(2)土地使用权届满前,国家根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回土地使用权,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
(3)因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。
(超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的,国家可以无偿收回土地使用权。
但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外)。
(4)因土地的灭失而导致土地使用权的终止。
第四章
土地管理制度(下)
(三)土地开发与复垦:
1a、土地开发的概念:
土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度,通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。
1b、土地开发的原则:
(1)符合土地利用总体规划;
(2)保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化;
(3)农业用地优先开发;
(4)保护开发者利益。
1c、开垦的范围和程序:
开垦未利用的土地,必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。
开垦未利用的土地,必须按下列程序进行:
(1)经过开垦的科学论证和评估;
(2)开垦土地要经依法申请批准。
2、土地复垦的实施:
土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。
三、建设用地制度
(一)建设用地的概念和分类:
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。
分类:
按土地所有权性质划分,可分为国家建设用地和乡(镇)建设用地;
按建设项目大小可以分为:
大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地;
按利用性质可以分为:
农业建设用地和非农业建设用地。
(二)国家建设用地使用权的取得:
1、国家建设用地的来源:
(1)将农村集体所有的土地征用为国有;
(2)国家依法收回国有建设土地使用权;
(3)国有荒山、荒地。
2、农用地转用审批:
(1)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案,分批次逐级上报有批准权的人民政府;
(2)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查,提出审查意见,报有批准权的人民政府批准;
其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;
(3)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施,按具体建设项目分别供地。
3、以划拨方式取得建设用地的审批:
(1)在城市规划区内申请建设用地的,建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请,由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查,核发建设项目选址意见书;
(2)建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书;
(3)建设单位持建设项目批准文件,包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等,向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地;
(4)供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。
(5)土地使用者应当依法申请土地登记。
(三)国家建设征用土地
1、国家建设征用土地的特征:
(1)征地主体的唯一性;
(2)征地行为的行政性;
(3)征地条件的补偿性。
2、征用土地的审批权:
征用下列土地的,由国务院批准:
(1)基本农田;
(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;
其他土地超过70公顷的。
征用前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
3、征用土地的补偿安置:
贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则”。
征地费用一般由以下几部分构成:
(1)土地补偿费(征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年的平均年产值的6至10倍);
(2)安置补助费(征用耕地的安置补助费,按需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每个需安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值,但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年的平均年产值的15倍);
(3)青苗补偿费(标准由省、自治区、直辖市规定);
(4)地上附着物补偿费;
(5)新菜地开发建设基金;
(6)土地复垦费或耕地开垦费。
第五章
城市房地产权属及其管理法律制度
一、城市房地产权属关系
(一)房地产所有权:
1、房屋所有权的概念:
是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
房屋所有权的种类:
(1)国有房屋所有权;
(2)集体房屋所有权;
(3)私有房屋所有权;
(4)外产房屋所有权;
(5)中外合资房屋所有权;
(6)其他性质的房屋所有权。
3、房屋共有的概念和特征,共有的形式:
房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。
(1)主体有两个或两个以上,单一主体不构成房屋共有;
(2)客体是同一项房产;
(3)房屋共有存在着对内、对外两种关系。
房屋共有的形式有两种,即共同共有和按份共有。
(二)土地使用权:
1、土地使用权的概念和特征:
是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。
(1)权利的派生性;
(2)客体的有限性;
(3)目的的特殊性;
(4)取得的法定性;
(5)使用的期限性。
2、土地使用权的内容:
使用权、收益权、处分权,在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等。
3、土地使用的取得、变更和终止:
(1)取得:
①原始取得,主要是有偿出让和行政划拨;
②传来取得,包括通过转让、抵押权的实现或民事执行,变更国有土地使用权的主体等方式。
(转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议,一方将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为。
包括买卖、交换和赠与。
抵押权的实现是指依据抵押合同,按照担保法规定的条件和方式,将抵押人拥有的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人。
民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定,将被执行人或者破产人拥有的国有土地使用权以拍卖、变卖或者其他方式用于债务清偿。
(2)变更:
①主体变更,通常有以下几种情况:
买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资等(限制:
一是限制国有企业与机关、事业单位之间流转;
二是限制公民与法人、非法人组织之间流转;
三是限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转);
②内容变更,是指土地使用权各项权能的变更;
③其他事项变更,是指列入土地使用权登记项目的其他事项的变更。
(3)终止:
土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。
(三)建筑物区分所有权:
1、建筑物区分所有权的概念:
是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。
2、建筑物区分所有权的特征:
(1)复合性;
(2)专有所有权的主导性;
(3)一体性;
4、权利主体身份的多重性。
3、建筑物区分所有权处理原则:
a、合理原则;
b、多数原则,即以多数共有人的一致意见来定位;
c、约定原则,即全体区分所有人可以通过约定的方式来取得共有部分所有权;
d、整体利益优先原则。
4、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分:
专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分;
共有部分是供区分所有人共用,属于区分所有人共有的部分,分为法定共有部分和约定共有部分。
(四)住房部分产权:
1、住房部分产权的概念:
是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利,包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权,并可以继承。
2、住房部分产权的法律性质:
是部分所有权,是财产所有权的一种,甚至可以说已逐步形成为一种新的物权形式。
(五)房地产相邻权:
1、房地产相邻权的概念和特征:
是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
(1)房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人;
(2)房地产在地理位置上必须是相邻的;
(3)相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益,而非房地产本身;
(4)房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。
2、房地产相邻权的种类:
(1)因使用邻地、通道,或通行而发生的相邻关系;
(2)因相邻环境保护而发生的相邻关系;
(3)因险情危害而发生的相邻关系;
(4)因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。
3、异产毗连房屋关系:
是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。
4、处理房地产相邻关系应注意的问题:
(1)是否有利于生产发展;
(2)是否有利于方便人民生活;
(3)是否有利于团结互助;
(4)是否公平合理。
二、城市房地产权属登记
(一)房地产权属登记的功能:
1、房地产权属登记的概念:
是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记,依法确认房地产权属关系的行为。
房地产权属登记的功能:
(1)产权确认功能;
(2)公示功能;
(3)管理功能。
3、房地产权属登记的效力:
成立要件主义。
(三)房产权属登记:
1、房产权属登记的种类:
总登记、转移登记、变更登记和其他登记。
2、房产权属登记的程序:
登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。
(四)地产权属登记:
1、地产权属登记的种类:
初始登记和变更登记。
2、地产权属登记的程序:
(1)初始登记的程序:
①申报;
②地籍调查;
③权属审核;
④注册登记;
⑤颁发土地证书。
(2)变更登记的程序:
①变更申报;
②变更调查;
③变更审核;
④变更登记注册、发证。
第六章
城市房地产开发法律制度
一、城市房地产开发概述
(一)房地产开发的概念和特征:
1、房地产开发的概念:
是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
2、房地产开发的特征:
(1)涉及面广;
(2)工程项目多;
(3)投资量大;
(4)建设周期长。
(二)房地产开发的类别:
1、单项开发、小区开发和成片开发;
2、经营性开发和自用性开发;
3、新城区开发和旧城区拆迁改造。
(三)房地产开发应注意的事项:
1、总体效益开发;
2
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