尚城招商执行报告.docx
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尚城招商执行报告.docx
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尚城招商执行报告
尚城国际购物中心
招商执行报告
创实(中国)地产服务机构
二○○八年八月日
盐城市国飞绿色置业有限公司
台鉴:
承蒙信任,我公司非常荣幸地提交尚城国际购物中心招商执行报告,供贵公司参考与决策时鉴!
我司认为商业项目开发销售成功只是成功了一半,成功的招商及后期经营管理体系的完善是商业项目真正成功的有力保障,本案涵盖了招商实施的诸多内容。
本案是建立在前期市场调查及营销导入基础上,结合市调结论、产品定位及营销导入而制定的招商执行报告。
具体内容包括市场综合评估、项目合作模式定位、项目价格定位、招商实施、招商营销推广等诸多内容,涉及相关专题细节部分附以专案形式。
此报告对后期的招商实施及实际运作具有较强的指导意义,具体操作细节和最终落实方案将根据市场动态及项目工作进展程度而做适当调整。
经过前期与贵公司相关部门人员多次讨论,并得到贵公司相关部门及项目组的支持,本项工作才得以顺利进行,并能提交本案。
但由于时间和资料的限制,未必能全面周详地对所有细节都考虑在内,本公司希望随着工作的推进而逐步深化,以达到使项目开发圆满成功的目的。
敬祝细阅!
此呈
创实(中国)地产服务机构
二○○八年八月日
第一部分市场综合评估
1、主要商业业态现状及分析
2、目前盐城市零售业品牌发展情况
3、各业种品牌状况分析
4、品牌消费整体评估
第二部分项目概况介绍
1、项目属性定位
2、项目产品定位
第三部分项目招商SWOT分析
1、优势(S)
2、劣势(W)
3、机会(O)
4、威胁(T)
5、对策(C)
第四部分项目供应商定位
1、供应商招商区域定位
2、具体区域及招商对象
3、项目各区域供应商合作模式定位
4、供应商选择
第五部分招商实施
1、招商总体战略、手法及目标
2、阶段性招商工作安排
3、招商前期准备工作
4、招商架构
5、招商工作流程
6、招商现场管理与控制
第六部分招商条件及优惠政策制定
1、经营方式
2、合作形式及内容
3、合作期限
4、管理费
5、优惠措施
6、招商细则
第七部分招商营销推广
1、招商宣传推广
2、营销战略
3、广告推广
4、招商营销费用预算
一、市场综合评估
(一)主要商业业态现状及分析
1、主要商业业态发展概况及主要商圈格局
从2005年开始,盐城商业物业开发进入快速发展的时期,近两年投入使用的商服物业面积达50多万平米,商业物业正以惊人的速度在增长,开发商、商家齐聚,以图在盐城快速发展的零售商贸业中分一杯羹。
亭湖区核心商圈现有的商服物业开发商、运营商以及商家主要以本地为主,只有少量外地大型商业(超市、百货、专业市场等)进入盐城,而且核心商圈主要以大型商业综合体为主,寻求大而全的发展模式,引入商业步行街、ShoppingMall等现代商业形态和模式,更加剧了城区商业的竞争,但是同样由于没有外力的冲击,本土商服物业产品同质化相对比较严重,随着区域经济发展、外来商业的冲击,相信盐城的商业格局将面临新一轮的洗牌。
目前商业主要集中在亭湖区,属于城市中心商圈,随着新城区和开发区建设的加快,未来将形成“一个中心、两个支点”的商业格局,以带动和支撑整个城市商贸零售业的发展。
主要商圈格局:
城市中心商圈
亭湖区核心商圈主要以建军路为中心,向周围辐射,中心城区形成了“三横四纵”七条主要商业街道构成的商业中心,囊括盐城商业的精华,形成了整体的商业格局与架构,实现以点带面的商业模式。
本项目位于城南片区新商圈,新老城区结合位置。
“三横四纵”七条主要商业街道
三横:
黄海路、建军路、大庆路
四纵:
盐马路、解放路、迎宾路、开放大道
主、次商圈内主要商业体
传统百货:
盐阜人民商场、人民服饰广场
流行百货:
盐城商业大厦、文峰大世界、富安百货、金鹰国际购物中心(待建)
连锁超市:
时代超市、华润苏果、农工商、上海联华
步行街:
鑫天地步行街、浠仓路步行街
综合市场:
盐城招商场、白马家纺市场
专业市场:
中茵海华广场、四季服装城、金大洋装饰生活广场、世纪购物广场、滨纷亚洲、之林广场、米兰广场、永基时代旺角、苏宁电器、国美电器、五星电器、红星美凯龙、新高力装饰城
休闲、娱乐、美食:
肯德基、麦当劳、名典咖啡、两岸咖啡、托馥咖啡、大娘水饺、集集小镇等
新规划商圈
城南及盐渎板块是目前正在建设中的新城区,将是未来的行政中心和文化中心,两个区域的商业必然得到很快的发展,并逐渐形成内商圈效应,与亭湖区一起构成新的商圈格局。
2、大型综合百货业态及分析
盐城市百货商场主要分布在城市的核心商圈建军中路一带,为城市核心商圈的重要组成部分,盐城市上规模上档次的百货商场主要有:
盐城商厦、文峰大世界、富安百货、人民商场四家,均为中高档定位,就目前的市场情况来看,盐城商厦的经营情况较为突出,年销售额超过5个亿。
盐城百货业目前处在快速发展和市场培养期,整体商业供应量比较大,有一定的市场发展空间和发展潜力。
3、大型综合超市业态及分析
超市主要以经营食品和日常生活消耗品为主的大中小型卖场,含有便利店、标超、大卖场、仓储等,目前超市在商品结构上发生了变化,经营业种逐渐丰富。
在目前城市商业业态中,除时代超市、农工商、华润苏果、上海联华以外,暂时没有出现比较专营的独立超市,如家乐福、大润发、易初莲花等,现有的超市都是集中在百货商场,购物中心,属于商场自营,作为大型百货商场的补充业态,以完善百货商场的功能。
像盐城商厦、盐阜人民商场、文峰大世界内自带超市等,故我项目及时引进世界五百强沃尔玛大型超市卖场将会填补市场空白点,是推广我项目整体销售及商业的一大有效噱头。
4、主题商业步行街业态及分析
当前亭湖区的商业步行街主要有鑫天地商业步行街、浠沧步行街、海华广场内街步行街区。
面积达到18万平方米左右。
5、主题专业市场业态及分析
主题专业市场从经营性质的不同可以分为批发性质和零售性质两种,从经营业种的不同也可以将其细分。
专业市场是商品销售细化、专业化的产物,标志着商业的文明和繁荣,目前盐城的专业市场主要有电器专业市场(国美、苏宁、五星家电等),家居专业市场(红星美凯龙、新高力、招商场、白马、建材市场等)。
(二)目前盐城市零售业品牌发展情况
1、国内知名品牌
1)主要分布在盐城商厦,文峰大世界、富安百货等商场,及建军中路一级核心商圈沿街底商;
2)由于盐城属苏北地区,经济发展在近几年,整个城市对外的知名度有限,品牌宣传的力度有限。
与南京、苏州相比,很多知名品牌缺失,市场空间巨大;
3)品牌服饰,尤以福建闽南,浙江、宁波、温州一带的品牌占据市场份额较大;
4)品牌重叠度很高,如服饰类ONLY、VERO·MODA、JNBY等在盐城商厦、文峰大世界、富安百货均有设点,且不论专柜形象设计、销售营业额状况都较为突出;
5)目前盐城商业市场营销手段还较为封闭,基本还立足于卖方市场,品牌专卖店促销手段单一,没有力度较为吸引消费者的打折促销活动,故我项目在后期运营中,要实行旺场计划,做到没节造节的场面,将营销做到盐城人人皆知。
2、盐城各商场业态分布及品牌目录
1、盐城商厦
定位及模式:
流行百货、统一管理
体量:
2.6万平
物业结构:
地下一层、地上五层
年销售额:
5亿元
楼层
业态分布
品牌罗列
-F1
超市、小家店、烟酒、保健等
苏泊尔电器等。
F1
化妆品
OLAY、MAYBELLINE、AUPRES、L’OREAL、R·EVLON、CAMENAE、郑明明、自然堂、NINARICCI、LACOSTE、LANVIN、LANCOME、POLARPLUS、OPERA、BOGI高姿、NIVEA、卡尼卡、婷美、爱美斯、欧诗漫、强生、大宝、伊琳娜、庞氏、泊美、AVON、羽西、H2O、丸美、Za、佰草集、汇美舍、ISA·KNOX、DeBON。
男女皮鞋
百丽、达芙妮、康丽、TATA、天美意、星期六、哈德曼、万里、瑞贝卡、策乐、暇步士、蓝天妮、哈曼、花花公子、梦特娇、美国苹果、七匹狼、森达、骆驼、圣珈步、金利来、好人缘、红蜻蜓。
皮具
沙池、金利来、梦特娇、老人头、拉加图。
其它
MONT·BLANC。
F2
少淑装
TACK、JONES、SCOFIELD、ONLY、E·LAND、Teenie·Weenie、VERO·MODA、艾格、江南布衣、哈德利、卡纱布兰卡、RICHGIRL、欧尼迩、GERI、E·S、MU米奇、JOJO、MU米奇。
针织、内衣
鄂尔多斯、珍贝、梦特娇、帕罗、皮尔卡丹、日神、沙池羊绒、海尔曼斯、比其、开顺、鹿王、恒源祥、金成、老爷车、发财羊羊毛、猫人、三枪、花雨伞、富艇、舒雅、AB内衣、黛安芬、曼妮芬、AMO、古今。
F3
仕女装
玛丝菲尔、菲妮迪、菲杰·﹝eni:
d﹞、伊芙心悦、娜尔思、雅莹、依瑶、亦谷、安娜丽丝、艾米瑞、阁兰秀、秋水伊人、法路易娜、敦奴、劲草、独角戏、迪纳达、柯曼、吉贝、雷朵、茉莉坊、圣媛、华人杰、桑榆情、唯姿、般奴尔、纳雨、柏维亚、兰开夏、米娜秀、诗梦、慧之芳、萝菲雪、天轩、冰雪皇后、菁夫人、紫玫瑰、紫藤萝、荣萍、依布、艾蒙、伊丽佳人
家电
海尔、格力、美的、西门子、三星、松下、小天鹅、荣事达、新飞、美菱、奥克斯、格兰仕、三菱电机、志高、大金。
F4
男装
斯克图、爵士丹尼、鲍士绅威、杰凡尼、迪柯尼、比音勒芬、雷迪波尔、迪迪公子、奥玛、比华利、保罗、鲨鱼、法派、浙江鳄鱼、虎都、庄吉、杉杉、雅戈尔、雄、鄂尔多斯、利郎、七匹狼、亨威、金狐狸、老人头、金利来、戴斯特·拉博、花花公子、才子、梦特娇、斯得雅、圣约克、恒源祥、培罗蒙、大红鹰、圣意马、洲艳、京豹、雅鹿、海澜之家、罗蒙、青苹果、太平鸟、红豆、洛兹、开蒙、帝雅啄木鸟、爱都、唐鹰。
家电
海尔、索尼、三星、熊猫、飞利浦、松下、TCL、厦华、创维、康佳、海信、三洋、长虹、金正、步步高、奇声、樱花、AO·史密斯、老板、方大、苏泊尔、阿迪斯顿、美的、格兰仕、窗的、奔腾、飞利浦、奥特朗、万和、太太、万家乐、光芒、奥普、九阳、龙的、沁园。
F5
运动、休闲
阿迪达斯、耐克、美津浓、卡帕、马克华菲、尤尼克斯、彪马、锐步、茵宝、史莱辛格、旗牌王、佐丹奴、霸狮腾、宾宝、威鹏、苹果。
家居
罗莱、梦洁、堂皇、维科、圣布凡、银舸、花雨伞、丽莎、艾伊。
儿童
拉比、三木比迪、小猪班纳、安徒生、蓝猫、万里、力果、雅多、哈里、誉尔赛、芭比、七波辉、ABC、米奇、安奈尔、笑眯眯、海威尔、好孩子、蔓材格。
2、文峰大世界
定位及模式:
流行百货、统一管理
物业结构:
地上五层
体量:
约1。
8万平
年销售额:
2亿元。
楼层
业态分布
品牌罗列
F1
珠宝
周大福、潮宏基、爱迪尔、老庙、通灵、名牌、珍宝雨、麦瑞勒、大汉玉库、普爱。
钟表
世爵、拜戈、TISSOT、TIPONI、MIBO、依波路、英纳格、罗西尼、SEG、飞亚达。
化妆品
羽西、DeBON、OLAY、美宝莲、AUPRES、DIVOM、LANCOME、生态美、法国雅漾、宝露丝纽约、RECIPEO、DIVUM、郑明明、佰草集、VANEW、NIVEA、法国香舍丽;VERSACE范思哲香水、KENZO陈左香水、LACOSPE鳄鱼香水、八宝莉、浪凡。
数码、IT
诺基亚、三星、索尼、笔记本电脑、照相机、移动设点。
生活超市
名烟名酒、ZIPPO。
F2
男女鞋
天美意、FED、思加图、百丽、达芙妮、千XX、康丽、TATA、好人缘、菲泊丽尔、都市星期天、富贵鸟、森达、倩女、沙池、梦特娇、皮尔卡丹、苹果、菱光、万里、金利来、木林森、策乐、爱步。
皮具
佳连威、威尔萨斯、卡芬、花花公子、金利来、卡蒂乐鳄鱼、富贵猫、幸运狗、老人头、利奥纳多。
针织、内衣
梦凡迪、春竹、北君、开顺、卡蒂乐鳄鱼、皮尔卡丹、金利来、梦特娇、珍贝、鄂尔多斯、帕罗、悦来春,婷美、曼妮芬、猫人、顶呱呱彩棉、安利芳、舒雅、芬迪诗。
家纺
丽豪家纺、可喜家纺。
F3
女装
阿莱、法拉瑞茜、贝瑞活力、天意、JAKEP、七色麻、诗凡吉、X-MOOM、艾格周末、陶意梅、播、西格、E·LANG、佳人苑、丹羽、埃斯普利特、米兰登、累迪克斯、维沙曼、马斯兰德、ONLY、季候风、简、IVYKKI、富太太、伯柔、B·BASS、玫姿、圣可妮、声雨竹。
F4
男装
雅戈尔、迪莱、划船俱乐部、DEICAE、轩帝尼、CAESAR、卡尼迪露、佛伦斯、斯得雅、TONYWEAR、帝牌男装、CASAMIA、汤尼威尔(汤尼俊士)、太平鸟衬衫、周织休闲裤、老人头休闲裤、虎都西裤、七匹狼、利郎、旗牌王、卡莱蒂尼、皮尔卡丹、亨威西服、培罗蒙、老人头、金利来、利奥纳多。
运动、休闲
耐克、茵宝、美津浓、匡威、阿迪达斯、彪马、卡帕、左岸。
F5
家电
彩电:
松下、飞利浦、东芝、海信、TCL、创维、长虹、康佳、SVA。
空调:
大兴、松下、春兰、海尔、奥克斯、美的、格力、三星、海信。
冰箱:
LG、小天鹅、松下、美菱、新飞、西门子、海尔、三星。
洗衣机:
西门子、松下、海尔、三洋、三星。
3)富安百货
定位及模式:
流行百货、统一管理
物业结构:
地上四层
体量:
8千平
年销售额:
1亿。
楼层
业态分布
品牌罗列
F1
男、女装
GXG、杰克琼斯、ONLY、婵真、ES、江南布衣、普风、拉夏贝尔、维沙曼、松板秀。
化妆品
L’OREL、秀丽韩、DeBON。
包、饰品
韩国爱情故事、POLO、保罗太子龙、多喜途、迪斯尼
F2
女装、饰品
简、艾格、曼亚奴、布衣坊、拉夏贝尔、GERI、JONG、西格、Lagogo、A&D、璐嘉儿、F·NY、堡狮龙、佐罗世家、坚持我的、秀怡、OBQ、欧贝可、珂罗娜、饰梦、歌瑞诗芬、淑女坊、阿珍妮、千百惠,迪士尼,银库。
F3
女装
贝拉维拉、V’COCCA、JESSIE、EIPIE、诗凡吉、银太太、斯尔丽、OTBO、葛莱玫、罗丹、梦兰蝶、SOFANI、雪凡妮。
男装
洛兹衬衫、洛兹男装、梦特娇、狮靇共舞、韦洛迪斯、圣意马、喜临鸟、金丝狐、罗蒙、亨威、骠骑、亚杰克尼、金狐狸、唐鹰、斯得雅。
内衣
黛安芬、红妮、百利安、维沙、朵彩。
饰品
吉利、飞利浦、超人,依维珠宝。
F4
运动100
阿迪达斯、美津浓、卡帕、鸿星尔克、彪马、茵宝、匡威、斯伯丁、爱世克斯、卡比鸟、亚礼得、七匹狼、第一户外、CBA、李宁、新佰伦、EOSENC(泳衣、篮球、羽毛球拍、乒乓球拍等)。
4)盐阜人民商场
定位及模式:
传统百货、统一管理
物业结构:
地上四层
体量:
8千平
年销售额:
2亿。
楼层
业态分布
品牌罗列
F1
化妆品
资生堂、秀丽韩、ONLY、欧斯漫、欧莱雅、高丝兰、美宝莲、丁家宜、兰亭、爱丽碧丝、雅芳、郑明明、小护士、梦妆、黛妃、白大夫、泊莱雅、兰寇。
珠宝、手表
梦迪珠宝、金大福珠宝、渣普琳珠宝、金伯利钻石、御翠珠宝、金利来珠宝,西铁城。
皮鞋、皮具
森达、澳伦、梦特娇、金利来、意尔康、万里、红蜻蜓、卡蒂乐鳄鱼、巨康、红苹果、蜘蛛网、旺圣、贵泰、圣吉罗、美拉、卓诗尼、凯森、芭士拉、芭笛尔、雪利奴、金利来、梦特娇、老船长、花花公子。
电器
苏泊尔专区。
F2
男装
九牧王、卡蒂乐鳄鱼、KELAOR、沙田、花花公子、法派、乔顿、大红鹰、七彩马、恒源祥、雅戈尔、雄、海螺、雅鹿、梦特娇、杉杉、名鹰、富贵鸟、狮靇共舞、上海培蒙、圣意马、老马车、开蒙、虎豹、三利、龙飞达、亨威、飞天龙、百成汇、法国苹果、琴曼、浩男、人力衬衫、九鹿王、卡莱蒂尼、老人头雅格狮丹、圣达飞、金苹果、联圣罗澜、好威好莱、牧雪龙、皮尔卡丹、苹果、高尼奥;海螺衬衫、雅鹿衬衫、罗蒙衬衫、红豆衬衫、美国马球协会;梦奇特男裤、恒源祥男裤、步云男裤、啄木鸟男裤。
F3
女装
瑞和菲玛、玛多尼、百合贝娜、京友、汉秀阁、真情告白、西盈阳光、花花公子、依彩、德菲蒂奥、羽衣甘蓝、凯尔达、卡亚卡、佩柏莱坦、迪莱珂、圣凯罗、酷勒、梦燕、凯族、蔚尔乃斯、埃米莉、玛莲露、艾蒙(婚礼服)、俏利缘(老年装)、色力布亚、沙米尔、纳雨、浩萱、黛芬迪、高佳曼妮。
羽绒服
波司登、冰洁、玛多尼、雅鹿、苹果、鸭鸭、爱博尔、龙达飞、雪暖。
F4
针织、内衣
恒源祥、花花公子、流浪袋鼠、新竹、鄂尔多斯、奥丹奴、海尔曼斯、比其、鄂尔多斯·奥群、老爷车、梦特娇、珍贝、帝雅啄木鸟、皮尔卡丹、帕罗、兆君、靓妞、褚老大,红豆、水中花、帕兰朵、波司登、梦凡迪、北极绒、珍彩、力典、顶呱呱、猫人、花雨伞、三枪、红妮、维尔漫。
家纺
博洋家纺、雪雷莉家纺、康雷家纺、爱茉莉家纺、悦达家纺。
其他
袜子:
梦特娇、七匹狼、卡蒂乐鳄鱼、森达。
杂项:
电脑、数码、手机、电话、钢琴、乐器、文化用品、电动(自行)车、运动器材。
(三)各主要业种品牌状况分析
1、女装:
1)与上海、南京、苏州相比,盐城市少女装知名品牌严重缺乏,比如淑女屋、自然元素、ESPRIT、百图、LAPARGAY、odbo、自由鸟等品牌都缺乏,品牌空间极大;
2)由于少女装品牌的缺乏,大多消费力都被沿街的时髦前卫的外贸服饰店所吸引,整体品牌消费发展空间较大。
3)仕女装业态品牌较多,属盐城商厦比较突出,三楼为仕女装,与二楼的少女装区分开来,但国内一线品牌还较有限,如杰西、钡宣、俪莱、爱特爱等缺乏;
4)由于盐城各大商场经营布局有局限性,单层面积大都以1千平到3千平不等,做不到规模效应,我项目应该抓住物业优势突出特色来吸纳供应商的进驻。
2、男装
1)盐城市男装品牌,主要集中在建军路一级商圈沿街底商、盐城商厦、文峰大世界内,品牌多为福建、宁波、江苏等地,如虎都、七匹狼、劲霸、雅戈尔、海澜之家等,经营状况不错,因为此类商品客单价比较低。
2)缺乏高端商务男装,类似宝姿、思卡图、路易诗兰、路卡迪龙、蓝豹等,提升城市消费理念;
3)在品味方面,中规中矩的品牌占据主流,时尚前卫的品牌需要引导的过程,比如卡宾。
3、运动休闲装
1)在最好的两家商场盐城商厦及文峰内运动休闲类商品都不太成规模,局限于阿迪达斯、耐克、美津浓、彪马、锐步、匡威、茵宝、佐丹奴、卡帕、威鹏、苹果等,缺少国内的一二线如李宁、安踏等品牌做辅助;
2)牛仔类品牌休闲服饰较为缺乏如LEE;
3)相对盐城市场,运动类富安百货有所超前,引进了运动主力店——Sport100(阿迪达斯、美津浓、卡帕、鸿星尔克、彪马、茵宝、匡威、斯伯丁、亚礼得、七匹狼、第一户外、CBA、李宁、新佰伦等),类似此类主力店还有滔博运动、跨世等。
据悉,富安于8月底会物业归还给开发商,现在不少商户已在撤场。
4)缺少户外探险旅游等类别的品牌,如探路者、生活无限、日高等。
4、鞋类
1)女鞋市场中高端品牌重叠性较强,如百丽、天美意、TATA、康丽、达芙妮、星期六、FED、思加图、千XX在盐城商厦及文峰都有设专柜,;
2)男鞋没有太过突出的品牌,都以传统的金利来、梦特娇、鳄鱼等品牌为主导,缺少商务休闲品牌,如沙驰、保罗等;
3)品牌鞋类形象有待提升。
5、内衣
1)内衣整体市场份额不大,不成规模效应;
2)缺少强势品牌,如华歌尔、欧迪芬、安利芳等。
6、珠宝首饰
1)针对盐城市场而言,珠宝品牌较多,但还有发展空间,如周生生、六福、谢瑞麟等品牌的缺乏。
2)目前品牌比较集中的为盐城商厦B栋一楼及文峰大世界,如文峰的爱迪尔珠宝、潮宏基珠宝、周大福、上海老庙黄金、通灵珠宝、名牌首饰等;盐城商厦的上海老凤祥、周大生、翠绿首饰、金至尊珠宝、戴梦得珠宝、潮宏基珠宝,品牌结构上可以看出两个商场的主品牌有差异性,错位经营。
3)珠宝作为保值升值功能,当地人购买珠宝的消费能力极高。
7、化妆品
1)化妆品品牌比较齐全,主要集中在文峰大世界及盐城商厦,如资生堂、羽西、DeBON、OLAY、MAYBELLINE、AUPRES、DIVOM、LANCOME、H2O、丸美、Za、佰草集、VERSACE范思哲香水、KENZO陈左香水、LACOSPE鳄鱼香水等;
2)专柜装修基本属厂家专用货柜,使其产品和品牌形象得到提升;
3)试用装,宣传折页,促销赠品比较齐全。
根据各品项品牌经营分布情况大家可以看出,盐城商业扩充率是不可忽视的,现阶段的卖方市场不仅是在空间而且在档次方面也远远达不到消费者的需求,所以目前需要这样一个大体量、多品种、高档次的品牌集中营来填充盐城商业市场。
(四)品牌消费整体评估
1)消费能力
1、盐城市城镇居民人均可支配收入大幅提高,人均消费力在江苏排名第六,仅次于苏南地区的苏州、无锡、南京、苏北地区的南通、徐州;
2、盐城市出现大批高收入群体,品牌消费前景看好;
3、对高档品、奢侈品追求愈来愈烈。
2)消费心理
1、由于文化、品味的差异,当地人对一些时尚、前卫、新潮和品位的意识逐步发展,品牌市场培育空间较大;
2、由于经济快速发展,盐城市人有典型的暴发户消费心理,热衷品牌消费。
3)消费行为
1、大多中高档消费群体驱车前往南京、苏州、上海购买高档品、奢侈品;
2、购买能力强,一千多元的高档服饰完全可以毫不犹豫地买下;
3、目前盐城还属于卖方市场,营销理念不强,消费行为实在,专柜大型促销几乎为零。
(五)本项目拟招商品牌分析
1、所招品牌高、中档合理搭配,以适应盐城市消费主流。
2、纵观盐城市现有品牌市场,高档品牌较为有限,需合理引进部分高档品牌。
3、本项目需引进一些成熟品牌,来填补盐城市现有各业种之空白。
4、针对盐城市现有较弱业种,如青春少女装、时尚休闲装等,本项目可加强补充。
5、在保证商场的整体定位不变的情况下,品牌尽可能形成合理的差异化,这样针对招商也可以避免同行业打压现象的产生。
二、项目概况介绍
国飞·尚城国际购物中心位于迎宾南路主干道的中段,为国飞·尚城的商业部分,总建筑面积达5万平方米,单层面积约1万平米,规划为五层,地下一层为大型停车场,车位近300个,地上四层为经营面积。
项目业态定位形式为一站式休闲体验购物中心。
广场规划上,5.7米层高,营造豪华空间;14部豪华自动扶梯、4部直升客梯、2部直升货梯分工合作演绎畅达动线;近万平米户外休闲生态广场,是最火热的人气聚集区;专业商业团队统一加盟,为项目健康运行提供保证。
目前,项目已成功引进世界五百强沃尔玛超市进驻。
为打造盐城市首席集购物、休闲、娱乐、美食于一体的一站式高档休闲体验购物中心。
(一)项目属性定位
集购物、休闲、娱乐、美食为一体的一站式休闲体验购物中心(shoppingmall)。
(二)项目产品定位
1、物业形态定位
一个集室内步行街、流行百货、大型超市、休闲、娱乐、美食等为一体的大型购物中心。
2、产品功能定位
购物、休闲、娱乐、美食为一体。
3、产品经营定位及业态分布
1)经营定位:
百货、超市、家电、娱乐、休闲、美食。
2)档次定位:
中档为主、高档为辅。
根据盐城市场情况及消费习惯得出以下业态功能占比:
1、购物功能作为本项目运营的核心功能,隐含在时尚感觉与休闲功能之后被隐性化。
在项目功能组合规划中,占本项目整体面积的70%,面积约为29000㎡。
2、休闲是指本项目的购物环境、营销等各个方面,是为顾客营造一个轻松愉悦的氛围,让顾客身心放松,感觉随意,体会休闲。
在项目功能组合规划中,休闲项目占本项目整体面积的13%,面积约为5500㎡。
3、娱乐功能作为本项目的配套功能之一,与休闲项目功能有机结合,合理配置,充分体现本项目室内主题公园的设计风格,使其成为项目的经营特色之一。
在项目功能组合规划中,占本项目整体面积的9%,面积约为3700㎡。
4、美食功能作为购物功能的补充和延伸,让顾客充分体验购物的便利
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