中海九曲项目管理分析Word文档下载推荐.docx
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警卫室
12m²
2个,每个6m²
会所
34870m²
总建筑面积*10%
幼儿园
4086m²
一级指标
道路系统规划表
道路系统
规划指标
道路边缘到建筑物最小距离
小区级道路
6-9m
5m
组团道路
3-5m
2.5m
宅旁道路
不小于2.5m
(四)建筑设计
建筑设计表
卫生间
在一个卫生间设座便盆,,预留脸盆、浴盆位置;
洗衣机位设地漏
结构
框架结构
外墙
外墙装饰为仿石材弹性防水涂料
内墙
厨房、卫生间为瓷砖墙面,地下室、楼梯间为白色内墙涂料,室内其余墙面为水泥压光墙面(不刷涂料)
电梯
依据相应层数确定电梯数
供气
天然气
采暖
市政集中供暖
门窗
单元门为铝合金门,分户门为钢制门,
通讯
有线,网络等一应俱全
(五)价格策划
本项目采用竞争导向中的随行就市定价法,结合中海九曲片区附近的房价,京鲁山庄8633元/㎡,中海国际社区(已开发的)9556元/㎡,云曲山庄8591元/㎡,分别赋予权重30%、50%、20%,最后加权得价格为9086元/㎡。
、目标控制
项目管理目标控制主要包括质量、进度和投资控制
(一)质量控制
质量是反映实体满足明确和隐含需要的能力的特性总和(GB/T19000一IS09000)。
实体是指可单独描述和研究的事物,它几乎涵盖了质量管理和质量保证活动中所涉及的所有对象。
即可以是活动和过程;
可以是产品,包括硬件,软件、流程性材料和服务网;
可以是一个组织或体系,或者一个或一些人;
或者是活动、过程、产品、组织、体系、人的任何组合。
工程质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。
房地产项目质量从功能和使用价值来看,通常体现在适用性、可靠性、经济性、与环境的协调性等方面,而各自又具有丰富的内涵,具体如下:
在前期通过设计可以使工程项目的质量目标不断细化和具体化。
力求达到项目交付使用时,工程项目设计的质量达到适用、经济、美观、防灾、抗灾、安全、节约用地与环境协调等要求,即"
造价不高质量高,标准不高水平高,面积不大功能全,占地不多环境美"
。
设计质量控制程序和内容如下:
(1)第一步:
编制设计大纲、组织设计招标、评定设计方案
(2)第二步:
评选优秀设计单位
(3)第三步:
设计方案审查
(4)第四步:
设计图纸的审核
(5)第五步:
设计交底和图纸会审
(6)第六步:
施工配合和竣工验收
(二)进度控制
开发商对设计所形成的项目进度的控制,就是要对设计内容审查其实施过程所需的劳动力投入的时间进程,是否能在预定的(决策阶段)计划工期内完成。
进度控制审查重点是设计文件中编制的实施总工期和实施进度是否能保证实现。
下面以本开发项目为例具有以下特征:
为应对同行竞争和快速变化的市场需求,时间目标的限定性较强,本项目的开发经营期为4年,建设期2年,现房销售2年,商品房预售期为一年,具体的开发经营周期安排见下图
项目开发经营周期横道图
(三)投资控制
工程项目建设期长,消耗物资大,价格变动范围大,技术进步速度快,因而不可能从一开始就确定一个固定的投资目标,而只能设置一个大致的投资控制
目标。
房地产项目投资控制目标:
投资估算--方案设计和初步设计的投资控制目标
设计概算--技术设计和施工图设计的投资控制目标
投资包干价--包干单位在建设实施阶段的投资控制目标
设计预算或建筑安装工程承包合同价施工阶段控制建筑安装工程的投资目标
分项投资估算表单位万元
序号
名称
单价(万元/㎡)
面积(㎡)
金额(万元)
估算说明
1
土地费用
63350
1.1
土地出让金
4600
133600
61456
1.2
契税
1844
出让金的3%左右
1.3
其他费用
50
2
前期工程费
1429.27
2.1
规划设计、可行性研究
0.003
348700
1046.1
2.2
三通一平
0.0006
209.22
2.3
水文地质勘测
0.0005
174.35
3
建筑安装工程费
59663.18
3.1
住宅土建工程费
0.075
266612
19995.9
3.2
安装工程费
0.04
10664.48
3.3
装修工程费
0.05
13330.6
3.4
地下停车场、地下室、人防
0.23
68140
15672.2
4
基础设施费
5648.94
4.1
供电、供水、供气、排污等
0.162
5
公共配套设施费
1319
5.1
公共厕所
9
5.2
0.22
1000
220
5.3
配电室
0.1
100
10
5.4
中小学
0.3
3000
900
5.5
室外活动设施
5.6
物业管理
0.4
200
80
6
500
7
开发间接费
5000
8
不可预见费
5251.3212
管理费用
4062.2871
1-5项*3%
财务费用
13970
10.1
借款利息
11970
10.2
其他财务费用
2000
11
销售费用
11353.8213
11.1
广告宣传及市场推广费
5046.1428
销售收入2%
11.2
销售代理费
3784.6071
销售收入1.5%
11.3
其他销售费用
2523.0714
销售收入1%
12
税费
22690.4331
12.1
开发期税费
8783.5404
12.2
营业税
12615.357
销售收入*5%
12.3
城市维护建设税
883.07499
营业税*7%
12.4
教育费附加
378.46071
营业税*3%
12.5
印花税
30
建安费3%
项目开发成本及税费总计
196202.2527(含有2000万经营费用)
投资计划与资金筹措表单位万元
项目名称
合计
第一年
第二年
第三年
第四年
一
项目总投资
182295.36
94000
49257.7109
28486.2878
10551.3613
项目开发建设投资
180295.36
92000
基础设施建设费
1694.682
2259.576
1.4
395.7
593.55
329.75
1.5
9997.95
30000
14665.23
1.6
4026.2871
1207.8861
2013.1436
605.2574
1.7
4541.5285
4812.2928
1.8
3952.4792
2195.8218
2435.2394
1.9
350
40
1575.394
2363.091
712.8362
600
1.11
5588
4191
3191
1.12
2458.6387
1541.3613
经营资金
二
资金筹措
28486.2787
资本金
64000
土地使用权资金
其他资本金投入
650
借贷资金
80000
20000
预售及销售收入
38295.36
19257.7109
8486.2787
10551.3704
利润表单位:
万元
经营收入
252307.14
37846.071
100922.856
113538.213
销售收入
总成本费用
10551.361
商品房成本费用
2.1.1
开发成本
150945.252
85204.114
38512.0388
19877.7376
7351.3613
2.1.2
期间费用
29350.1084
6795.8861
10745.6721
8608.5502
3200
经营税金及附加
13876.8927
2081.5339
5550.7571
6244.6017
土地增值税
5779.331
1444.8328
1444.8325
1444.8332
利润总额
52355.5563
-93444.83
-14938.007
65440.9786
95297.4171
25%税率应交所得税
13088.8891
税后利润
39266.6672
82208.528
第一年到第三年累计利润额为负值,根据国家规定,累计利润额为负值不计所得税,因此,前三年不征收所得税,土地增值比例为9.9%不超过50%的部分按增值额的30%计算土地增值税。
投资利润率=年利润总额/项目总投资=52355.5563/(182295.36*4)=0.0718
资本金利润率=年利润总额/资本金=52355.5563/(64000*4)=0.2047
资本金净利润=年税后利润总额/资本金=39266.6672/(64000*4)=0.153375
销售利润率=利润总额/销售收入=0.2775
项目资本金净利润率、资本金利润率、销售利润率均较高,资本金盈利能力好。
四、管理任务和活动
(一)项目立项阶段
1、投资机会研究
首先对投资地区和投资环境进行研究、分析,根据对自然资源的了解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合分析预测,找到最有利的投资机会,为投资机会的选择提供依据。
2、申领项目《选址意见书》及《项目立项批文》
《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据;
申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效的项目建议书等;
《项目立项批文》是有计划管理部门颁发,确认开发项目通过审核,是可以进行开发建设的文件;
申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等。
3、申请定点
到城市规划管理部门申请定点;
需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告;
企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书。
4、申请购置土地、办理土地产权手续
5、申请购置土地、办理土地产权手续
到土地管理部门办理土地出让或转让手续,签订土地使用权出让或转让合同,并缴纳土地使用权出让金。
6、申领规划红线图、规划设计条件通知等文件
被申请建设用地现状地形图,根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围,外部限制条件;
提出规划设计要点,包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等。
7、申领《建设用地规划许可证》
提交建设用地规划设计总图,供规划管理部门审核,然后由规划管理部门核定用地面积,报经政府批准,发给开发商《建设用地规划许可证》。
(二)项目前期准备阶段
1、选择勘探队伍和设计单位
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计。
2、申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的;
《施工许可证》是由建设单位(即开发商)而不是有施工单位负责申领;
在开工前办理,未经许可,不得擅自开工。
3、做好“七通一平”工作
使土地(生地)在通过一级开发后,能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
主要包括:
通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
4、选择承包单位
通过招标选择承包商。
招标一般流程:
拟定招标方式,准备文件→编制标底→向招标主管部门申请招标→发布招标通告→对承包企业的资格进行预审→发送招标文件→招标工程交底与解答→开标、评标、决标发出中标通知及签订合同
5、选择监理单位
通过招标方式选择监理单位(接受建设单位的委托,承担其项目管理工作)。
招标的一般流程同上。
(三)项目建设阶段
1、组织承包商进场
组织监理单位进行监理;
组织业主负责供应的材料、设备订货。
2、加强开发项目工程管理与监控
(1)配合承包商做好各项工作;
(2)按时提供施工现场,完成场地的“七通一平”;
(3)及时提供以约定数量的图纸,组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场;
(4)协助承包商做好接受验查工作;
(5)对项目的投资、进度和施工质量进行监控;
(6)进行合同管理;
(7)有效地协调参与项目单位的关系。
3、申领《商品房预售许可证》
到房地产市场管理部门申请。
申领《商品房预售许可证》应具备的条件:
(1)建设项目各种批准手续齐备,且已确定竣工交付使用日期;
(2)已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构(即结构封顶);
(3)已确定预售的监管机构和监管方案;
(4)已制定房屋使用维修公约。
应提交的材料:
(1)开发商的营业执照,建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;
(2)工程施工进度计划;
(3)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料;
(4)商品房的预售方案,方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容;
应附有商品房预售总平面图。
4、项目竣工验收
应提交材料:
项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等。
(四)项目销售及售后服务阶段
1、办理竣工后的产权登记手续
新房竣工后3个月内申请办理所有权登记,登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件。
2、申请《商品房预售许可证》
向主管部门交验主要的证明文件及相关资料。
如:
项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。
3、与物业公司签订物业委托合同
物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托,以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。
4、向物业公司提交相关材料
开发企业将新物业交付物业管理公司接管时,应提交以下资料:
房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图,地下管道网图及其他必要资料。
5、与用户签订商品房销售合同或租赁合同
6、做好物业管理工作
物业管理工作包括管理和服务两方面——
管理:
掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养。
服务:
以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求,及时提供各类服务,以方便用户。
物业管理范围:
(1)治安消防服务
(2)环境卫生服务
(3)维修保养服务
(4)绿化养护服务
(5)家居服务
五、项目组织结构及分解
(一)项目组织架构
注明:
以①代替拓展部,②代替投资策划部,③代替设计部,④代替工程部(包括监理),⑤代替财务部,⑥代替营销部。
彩凤鸣岐项目部
营销部
投资策划部
设计部
工程部(包括监理)
财务部
(二)组织分解
PBS(按功能划分)
商业
景观系统
WBS
构思与设计①②③
规划设计②③
规划设计③④
工程招标④
设备及材料采购④⑤
相关树种及花草采购⑤
施工组织与实施④
组织施工④
组织分配与栽种④
施工控制④⑤
道路工程验收④
维护与管理⑥
竣工验收④
销售⑥
租售管理⑥
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