项目开发报告Word下载.docx
- 文档编号:462273
- 上传时间:2023-04-29
- 格式:DOCX
- 页数:22
- 大小:64.62KB
项目开发报告Word下载.docx
《项目开发报告Word下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《项目开发报告Word下载.docx(22页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
7.7其他行政成本17
一、项目投资决策阶段分析
投资决策是投资者最为重视的,因为它对工程项目的长远经济效益和战略方向起着决定性作用。
这一阶段的主要工作包括:
投资机会及选址研究、初步可行性研究、可行性研究、项目评估及决策。
此阶段的主要目标是对工程项目投资的必要性、可能性、可行性,以及为什么要投资、何时投资、如何实施等重大问题,进行科学论证和多方案比较。
本阶段工作量不大,但却十分重要。
1.1项目投资机会及选址分析
×
雅苑项目地处城市属于三四线城市,由于受到国家对房地产宏观调控及各新出台政策影响,各地房地产均受到不同程度的影响。
特别是三四线城市,因为三四线城市开发一般基于自主需求,其市场保有量过剩,造成住房供过于求现象严重,以至于房产销售持续受阻。
但通过分析来看,相对于大城市来说,三四线城市还是有机可寻的:
1、受到房政府房产调控影响,老百姓对房市仍是观望状态,但是其不乏众多刚需用户;
2、目前市场空置房源虽然较多,但其开发成本较大,在价格方面已经不再占有优势;
3、随着房产知识的普及,老百姓对项目的要求更高了,更苛刻了:
低公摊的多层及小高层市场是优先考虑对象,其次容积率、绿化率、物业管理以及相关配套等都被列入考虑范围;
4、项目所在的位置配套,舒适程度,教育资源等都直接对项目的后期销售有着直接的影响。
在地理位置选择上,×
雅苑项目临近开发区主干道“青龙山大街”,该道路南北连接开发区开发区到×
镇古城,主干道两侧主要有青龙山公园、新客运站、海东早市、义乌商贸城、白云医院、远大夜市、二十八中学、山海广场等,交通方便,相对位置还是很不错的。
但由于受到项目东侧高铁临近高铁,对项目的后期销售可能造成一定的影响。
1.2编制项目可行性研究报告
项目的可行性研究报告是项目最主要的行动纲领,让你在没有实施项目前综合考虑到所有的因素,市场、管理、人力、资金、收益、风险等等。
可行性研究报作为建设项目决策器工作的核心和重点,在整个项目周期中,发挥着重要的作用。
具体体现在:
1、作为建设项目投资决策的依据
;
2、作为编织设计文件的依据
3、作为向银行贷款的依据
4、作为建设单位与各写作单位签订合同和有关协议的依据;
5、作为环保部门、规划部门审批项目的依据;
6、作为施工组织、工程进度安排及竣工验收的依据;
7、作为项目后评价的依据;
8、作为企业组织管理、机构设置、劳动定员、职工培训等企业管理工作的依据。
因此编制项目的可行性研究报告应包括以下内容:
1、总论:
包括项目提要、编制依据、综合评价及论证结论等内容;
2、项目背景及必要性:
项目建设区域内的人文属性、项目建设的目的及意义;
3、建设条件:
项目概况、项目实施条件(有利、不利)、项目可能遇到的障碍及解决方案;
4、建设单位基本情况:
研发能力、财务资金状况;
5、市场分析与销售方案:
市场分析、制定销售方案、销售策略、销售模式;
6、项目建设方案:
建设任务、规模,项目规划、布局,项目控、管理与协调;
7、投资估算与资金筹措:
投资估算、依据,资金来源、使用、管理;
8、财务评价:
评价依据、销售收入、经营成本估算、财务效益分析、财务部确定性分析、财务评价结论;
9、环境影响评价:
项目开发对环境影响、保护与治理措施;
10、项目组织与管理:
组织机构与职能划分、项目经营管理模式、经营管理措施;
11、可行性研究结论与建议。
可行性研究报告具有对项目开发的指导方向,为保证其科学性、客观性,可行性研究工作应委托高水平的咨询公司独立进行。
1.3项目收益分析
1项目总投资分析
土地投资:
该项目目前占地面积为19948.5㎡,通过对周围地块分析调查,估算土地投资3990.82万元(含土地款、交易服务费、税金等费用),土地成本估算详见1-3-1。
表1-3-1
序号
项目名称
金额(元)
收款单位
1
土地款
37,203,952.50
市土地储备交易中心
2
土地竞买CA证书
1,000.00
信达网络科技有限责任公司
3
勘定界限图
13,884.31
经纬测绘有限公司
4
土地交易服务费
744,079.05
5
价格调节基金
372,039.53
区物价局
6
土地评估费
50,000.00
经济技术开发区建科工程咨询有限公司
7
契税、印花税
1,521,641.66
地税局
8
土地证办证登记费
1,615.88
开发区区土地局
9
合计
39,908,212.92
前期规划设计勘察投资:
预估容积率为1.71考虑,占地面积19948.5㎡,计算计容建筑面积为:
32313㎡,预估投资53.05万元,估算详见表1-3-2
表1-3-2
工程量(㎡)
单价(元/㎡)
规划图设计
32313
1.25
40391.25
勘察设计
161565
施工图设计
258504
环评检测
可议价
70000
530460.3
开发配套工程投资:
配套费计算基数暂按32313㎡为计算基数,开发户数暂按32313/80≈400户计算,计算开发配套工程投资:
1528.22万元,估算详见表1-3-3
表1-3-3
人防工程
以楼层为界限10层
1500/30
2876670.00
市政配套费
159.7
5160386.10
高低压配电
80
2585040.00
燃气
400
2500
1000000.00
供暖二网
42
1357146.00
自来水消防二网
需预算
1080000.00
弱电
800000.00
防雷审核
19948.5
39897.00
招投标
按工程造价
44190.56
10
销预售许可证
96939.00
11
水资源费
水利局
78000.00
12
市政排污费
2.1
67857.30
13
房产测绘费
47617.68
14
图纸审查费
1.5
48469.50
15282213.14
建筑工程安装成本及绿化工程投资:
以31313㎡为建筑面积计算基数,通过对开发区地区近两年多层、小高层建筑平米及园林绿化工程造价调查核算,估算建安及绿化成本投资:
4984.61万元,估算详见表1-3-4
表1-3-4
建安
1450
46853850.00
园林绿化
150
2992275.00
49846125.00
企业管理费、营销、利息及税金投资:
计算数值依据参照往年地区房地产数据值,估算管理费、营销、利息及税金投资:
2021.16万元,估算详见表1-3-5
表1-3-5
管理费
90
2908170
营销
3321504
利息
100
3231300
营业税及附加所得税、土增税预交
10750601.28
20211575.28
项目总投资见下表1-3-6
表1-3-6
金额(万元)
土地投资
3990.82
前期方案设计投资
53.05
开发配套投资
1528.22
建安、绿化投资
4984.61
企业管理投资
2021.16
12577.86
2土地补偿分析
雅苑选址计划地块为集团公司本身用地,通过土地招拍挂程序,政府应对集团公司土地进行土地、地上建筑构筑物、经营性收入及拆迁等进行补偿,通过对该地块评估,估算补偿费用:
2804.59万元,详见表1-3-7
表1-3-7
补偿金额(元)
土地补偿
3,849,964.00
地上建筑物补偿
7,975,902.26
经营性补偿
--
拆除补偿
220,000.00
租金补偿
16,000,000
28,045,866.26
3销售收入分析
项目建筑面积计算基数为东北设计院给定初步方案,均为估算容积率、估算建筑退界所得。
销售价格依据是对周边楼盘销售价格考察综合考虑而得,预估销售收入为:
11071.68万元,详见表1-3-8
表1-3-8
项目类型
面积(㎡)
销售价格(元/㎡)
销售收入(元)
多层
14889
3200
47644800
小高层
17424
3000
52272000
商业
1800
6000
10800000
110716800
4项目投资收益分析
项目投资收益=[销售收入-(土地成本投资+前期方案设计投资+开发配套投资+建安、绿化投资+企业管理投资)+土地拆迁补偿收入]×
75%=973.81万元,详见表1-3-9
表1-3-9
补偿金额(万元)
销售收入
11071.68
小计
385.00
797.59
22.00
1204.59
总利润
-301.59
净利润
二、前期土地
雅苑所选开发地块为集团公司原有工业用地,该地块满足开发条件前期需要完成土地变性、土地拆迁补偿、土地招拍挂及合法取得土地并办理土地使用证方能规划建设工程项目。
2.1土地变性
该地块原归属单位为当代实业有限公司,为工业用地,占地面积:
19948.5㎡(后经测算实际为:
20418㎡),建设工程项目开发应为商业用地,因此开发前首先将土地工业性质变商业性质。
开发区区土地由工业用地变商业用地需要经过区国土局讨论分析、区管委会讨论分析、区政府规划处讨论分析对该地块变性提出初步意见,经过联审上会后出具具体处理意见确定该地块变性是否可行。
然后由规划处出规划调整说明,由区国土局、市国土局进行土地收储事宜,土地重新招拍挂,完成土地变性。
土地变更性质流程:
区国土局
区管委会
处理意见
规划调整说明
提交土地变更申请
区规划处
土地评估
土地摘牌
招拍挂
土地收储事宜
规划条件
2.2土地拆迁补偿
雅苑项目地块为集团公司本身用地,通过土地招拍挂程序,政府应对集团公司土地进行土地、地上建筑构筑物、经营性收入及拆迁等进行补偿,补偿金额应以对该地块的土地评估报告作为依据,由政府进行商讨上会并出处理意见。
土地拆迁补偿估算金额见第一章第三节第二项。
2.3土地招拍挂
根据国土资源部11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的,应当招标拍卖挂牌出让。
鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围,因此,国土资源部39号令第四条明确规定:
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标拍卖挂牌方式出让。
雅苑地块招拍挂之前应确定该地块经过区国土局、管委会、区规划处商讨确定可以变性,并出具处理意见,商讨确定用地规划条件,确定土地评估价格。
据国土资源部的规定,土地招拍挂主要有市国土局公开进行,通过网上拍卖,竞买等程序取得土地的使用权,办理土地使用证。
2.4土地摘牌、办理土地使用证
经过土地招拍挂程序,竞买者通过网上竞买竞得土地使用权之后,应依次缴纳土地交易服务费、土地尾款、物价调节基金、契税、印花税;
同时办理土地成交确认书、土地成交合同、用地规划许可证、土地使用证。
2.5土地整理
取得土地使用证之后,在开发之前要对土地进行拆迁、安置等。
该地块地上建筑物有混合结构的综合楼、厂房及仓库,直接通过拆迁便可解决。
但是由于该地块原为工业用地,生产皮革,其土地通过测评重金属超标,若该地块用于房地产开发,应对土地进行修复整理,整理方式有化学处理及换土方式。
土地经过拆迁、修复整理后,应对现场进行施工前的“三通一平”,为项目施工做好开工前的筹划工作。
三、前期开发
3.1前期方案策划
房地产前期方案策划是房地产的重要决策阶段,直接影响到房地产的销售情况。
该阶段主要工作有:
项目初步方案设计、编织工程项目概算、项目投资金额分析等。
项目初步方案设计:
初步设计应根据用地规划条件规定的容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度等对该项目总体平面进行初步布置,确定初步建设规模。
项目初步施工图设计:
根据确定的初步建设规模建模分析该项目布置结构、户型,并分析市场的可行性,通过分析确定户型、结构、单元数量以及层数等,然后形成一个初步施工图设计方案。
编制工程项目概算:
以商讨确定后初步施工图设计方案为依据,编制建设工程项目工程概算,确定该项目的投资额度。
项目投资金额分析:
根据确定的工程概算值,分析项目投资计划、筹资计划。
前期方案策划决策的好坏直接关系后期项目进展,所以前期方案策划阶段是开展房地产的重头戏。
3.2施工图设计阶段
根据项目的初步方案及初步施工图设计方案对项目进行深化设计:
规划总平面布置设计、施工图设计。
规划总平面布置图简称总平图,应由有资质的设计院根据规划条件及初步方案对项目的整体平面进行调整及合理布置,并出总平图。
然后将总平图报审到开发区区规划设计院,由区规划设计院对总平图的平面布置进行测算分析。
主要分析内容有:
总平图绿化率、总平图建筑容积率、总平图停车率、建筑物高度及日照分析、消防疏散要求等,针对不符合指标的内同进行调整,直到满足区规划设计条件要求,并由区规划设计院出具建筑工程规划平面图。
工程规划总平面图确定后,开始做施工图设计,主要包括:
建筑施工图设计、结构施工图设计、电气施工图设计、水暖施工图设计、小区外管网施工图设计。
建筑施工图设计是根据前期确定好的建筑高度,户型布置、单元数量等按照设计规范、消防规范等进行设计的;
建筑施工图纸完成后同时进行结构施工图纸设计、水暖电施工图纸设计。
四个专业图纸之间相辅相成,互相影响,水暖电专业的图纸设计可能影响建筑平面布置,建筑平面布置可能影响结构承重布置,结构承重布置又可能影响水暖电开口、开洞位置。
因此在施工图纸设计的过程中,四专业之间要多次协调、配合,使相互之间达到一个合理的布置,以满足房屋的使用功能要求。
经过多次调整完成后的施工图纸达到建设单位的设计要求,便可出施工蓝图,按照国家要求,项目施工所用的设计图纸必须先经过开发区审图中心审查合格、备案,然后再经过消防、规划审查完成后方可作为建设工程施工图纸使用,未经过审查的施工图纸严禁使用在建设工程项目中。
图纸经区审图中心、消防大队、规划处审查合格、备案完成后,设计院根据审查意见再次对图纸进行调整,然后才可以出施工蓝图。
施工蓝图在施工前还要进行图纸会审,图纸会审一般有监理单位组织进行,参见单位有:
建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、设计单位。
各方就图纸内容提出不同意见,由设计院、勘察院一一作出解答,形成图纸会审记录存档备案,并由设计院针对需要改正的图纸内容以设计变更的形式发放各单位存档。
施工图的设计、审查、会审是建设项目的一个前奏,为后期建设工程的有序进行提供有效的保证,是项目施工前的必经阶段。
3.3项目招投标阶段
项目招投标阶段的主要工作是:
编制工程项目预算、编制招标文件、招标公告或投标邀请书、公开竞标、评标,中标。
但并不是所有的工程项目都必须进行招投标,不过为了保证工程项目市场的公平性,招投标是建设单位在市场经济条件下常用的一种建设工程项目交易方式。
编制工程项目预算:
根据审查合格后的施工图纸编制项目工程预算,并列出工程量清单。
该预算文件的编制工作应由多个预算工程师经过多次编制、审核;
也可委托有资质的造价公司进行预算文件的编制工作。
无论采用何种方式必须能保证该项目工程量清单的准确性、完成性、可靠性,该工程预算文件将作为招投标、施工、竣工结算的重要依据。
编制招标文件:
招标文件的编制应由有资质的招投标代理公司完成,招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人的资格审查标准、投保报价要求和评标标准要求等所有实质性要求和条件及拟签订合同的主要条款,建设单位也可以对招标文件的技术要求、工期要求、经济内容等提出合理要求并编制到招标文件中。
招标公告或投标邀请书:
招标分为公开招标和邀请招标,两者的不同在于对投标人的控制性上,公开招标投标人具有不特定性,且招标公告应公开发布;
邀请招标的投标人是建设单位通过邀请资信良好的特定法人或组织进行投标,并向其发投标邀请书。
公开竞标、评标、中标:
无论采用何种招标方式,投标人都应该在招标文件规定的时间、地点提交投标文件,否则视为废标。
开标时间在投标截止的同一时间公开进行,通过喊标、评标等过程确定综合排名第一的中标单位。
招投标完成后建设单位应及时与中标单位签订《施工总承包合同》并对施工合同在招投标交易中心进行备案。
3.4项目开发手续办理
开发手续以施工图设计为界限主要有:
之前:
立项批复文件,环评批复文件,用地规划条件,土地使用证,工程规划总平面图;
之后:
施工图审查,招投标批复文件,中标通知书,联合审批书,消防设计审核备案受理凭证,市政雨污水设计审核意见书,防雷设计审核意见书,建设工程规划许可证,质量监督受理书,安全监督受理书,建设工程施工许可证,销预售许可证
工程手续办理过程是一样的:
根据各个部门的要求准备文件→缴费→审核文件→整改文件→重新审核文件→文件合格→发放证件。
项目开发手续的办理的快慢对工程总工期有这决定性的影响,且各个手续之间环环相扣,依次进行,依次办理。
例如工程规划许可证办理过程:
工程规划许可证办理是必须要完成立项、环评、土地、用地、施工图审查、消防审核、市政审核等文件的办理,若中间其中一项未完成,规划处是不予受理的,而工程规划许可证也无法办理完成,而工程规划许可证又是办理建设工程施工许可证的必备文件,直接影响了施工许可证的办理,从而导致工程不能按时开工。
开发手续的综合性较强,涉及土建、水暖、电气各个专业:
规划图、市政、防雷,还涉及各个政府部门。
要求不仅仅有专业的技术解说能力,还要有及时清楚的表达沟通能力以及提出解决问题方案的能力。
四、项目施工阶段
项目的施工阶段是整个项目进行过程中最长、最主要、参与方最多、也是投资耗费资金做多的一个阶段,是建设单位的一个主控阶段。
其控制内容主要分为三大项:
主体建筑工程施工控制、配套建筑工程施工控制和园林绿化铺装工程。
4.1主体工程施工控制
主体建筑工程施工控制以九个字概括“三控制,三管理,一协调”。
三控制是:
进度控制、质量控制、成本控制;
三管理是:
安全管理、合同管理、信息管理;
一协调是:
组织协调。
“三控制,三管理,一协调”是建筑工程施工过程中的主要控制内容与行动方针,对建设项目施工全阶段有着重要的指向作用。
进度控制:
进度控制的目标是在规定的工期期限内完成既定目标的所有工作,他主要依靠的是制定的一个合理的施工总工期。
施工工期的确定应该具有一定的可推敲性,应该根据实际情况从实际出发经过反复研究确定,应该考虑各个可能存在的影响因素,保证总工期的可行性。
进度控制的方法有很多种,用的最多的是“动态控制法”。
动态控制法的核心是根据总工期绘制施工进度计划图,然后对照计划图进行实时控制,时刻比较,时刻调整。
质量控制:
质量控制的目标是保证建设工程项目各个分部分项工程达到合格以上的标准。
质量控制依据国家制定的各种施工规范和一定的施工技术方案作为指导控制。
质量控制最常用的办法是“样板引路制度”,就是某一分部分项工程开始施工之前,按照这个工程需要的参数控制做样板工程,然后由建设单位、监理单位、设计单位进行验收,经验收合格的样板工程作为指导性控制标准进行施工的制度。
成本控制:
成本控制的目标是在保证工程进度、质量的前提下以最低的资金完成既定工程项目。
成本控制的依据是国家制定的施工规范、造价文件、施工技术方案,成本控制根据工程大小、规模、投资金额等有多种多样的控制方法,渗透在建设项目的各个过程。
如:
招投标控制、合同控制、工程签证控制、工程核量控制、工程审决算控制。
每个阶段有每个阶段的控制方法,根据施工性质、规模、投资额度等的不同建造一个合理的、科学的控制机制。
三大控制之间相辅相成:
缩短工期意味着可能增加造价,且保证不了质量目标;
而减少工程造价可能意味着降低工程质量而拖延工期;
提高质量控制可能增加工程投资。
因此在三大控制之间应该选择一个合理的方案进行,保证工程进度、质量、成本在有效的控制范围之内,这才是我们最终的目标。
安全管理:
由于建筑行业存在的不同于其他行业的特点:
一是高处作业多;
二是露天作业多;
三是手工劳动及繁重体力劳动多;
四是立体交叉作业多;
五是临时员工多。
这些特点造成安全事故发生频率较高,给国家和人们的利益带来很大损害,建筑事故造成的直接和间接利益损失占项目成本的比例较大,且对建筑行业本身带来很大的负面影响。
将安全管理成为项目施工全过程中的重要课题是项目发展的必然。
合同管理:
房地产项目施工的整个过程中,涉及与各个单位之间的合同关系:
施工总承包单位、监理单位、设计勘察单
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 项目 开发 报告
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)