开发项目申请报告立项报告项目建议书.docx
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开发项目申请报告立项报告项目建议书
第十章社会影响分析
10.1社会意义分析
建设经济适用、安全优质的商品房,是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注发生,以人为本、执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动,是政府为弱势群体办实事,履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最基本的生活需求,是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
10.2利益相关者分析
10.2.1项目对当地居民生活水平和生活质量的影响
该项目的建设,提高XXXXXX区XXX区容XXX区貌的档次,改差距了人们物质文化消费结构,提高了当地居民的生活水平和生活质量。
10.2.2项目的建设对不同利益群众的影响
1、本工程项目的建设实施,可解决本地富余劳动力的就业问题,可带来钢材、水泥、装饰材料、碎石加工等企业的收入,可为地方带来税收收入,间接拉动地方经济。
2、项目的建设,解决了与XXXXXX区经济大发展相适应所必须的居住场所,还可解决部分城市人口的就业问题,为XXX市居民休闲健身提供了场地,增加项目收入。
10.2.3项目建设对当地文化、教育、卫生的影响
本项目的建设,提升了城市形象,改善了人文环境,对当地文化教育的发展有积极推进作用。
10.2.4项目建设对城市化进程的影响
本项目的建设,增加了XXX市XXXXXX区居住建筑面积的社会服务容量,能有力地推进XXXXXX区的城市化进程。
10.3社会适应性分析
10.3.1不同利益群体对项目的建设和运营的态度
XXX市XXX地产有限公司XXX项目是新建项目,建设在XXX市XXXXXX区团结路西南侧、三元路西侧(原棉纺厂)地块,通过土地招拍挂,XXX市XXX地产有限公司取得该宗地(G14009)的所有权,项目资金来源于XXX市XXX地产有限公司,不增加政府和市民负担。
10.3.2各类组织对项目建设和运营的态度
本项目由XXX市XXX地产有限公司主持建设,行使业主权力。
由XXX市XXX地产有限公司出资,当地政府是全力支持,并做了大量的前期协调工作,城建、规划、国土、环境保护、供水、供电、交通等部门大力配合和支持该项目建设。
10.3.3该地区的现有技术、文化状态有否达应项目建设和发展
XXX市XXX地产有限公司建设的XXX房地产开发项目,公司现有的施工技术能保质保量地完成该项目。
10.4社会风险及对策分析
10.4.1社会风险
项目建设一定要选择有相应资质的的施工企业。
10.4.2对策分析
业主要多做宣传工作,引导各利益群体以持该项目的建设。
10.5主要风险分析
10.5.1主要风险因素
(1)项目投资资金落实问题
(2)材料质量是否合格
(3)施工技术是否保证工程质量
10.5.2风险影响程度
(1)自有资金和银行贷款必须落实到位,项目的顺利完工,必须有资金的保证,资金不足会导致工程无法按时完工,将直接影响项目的效益,会带来不可估量的损失。
(2)工程所用钢材、水泥、砂、石子、内外墙装饰材料等必须合格,不合格的材料必然施工成不合格的工程,在人员密集的场所,将会形成安全隐患,危急人的生命。
(3)该项目为高层建筑。
时间跨度较大,内外装饰材料品种多,材料档次高,必须高要求指导施工。
10.5.3风险规避措施
(1)建设项目自有资金和银行贷款必须落实到位后才可开工,资金不足时,必须有施工单位承诺来转嫁风险,千万不可边开工边筹资。
(2)完善施工程序,加强监督管理。
(3)必须通过招投标,来选择施工质量好,重合同守信用的工程施工承包单位。
10.6本项目的建设提升了XXXXXX区城XXX区建设形象
本项目的实施,能改善XXXXXX区人民群众居住环境,美化城市居民生活环境,整体提升XXXXXX区形象,经济社会发展提供了住房保障,必然直接改善人民群众生活条件,增加XXX市城市的社会服务容量。
10.7项目综合经济评价
XXX市XXX地产有限公司XXX项目建设,符合党中央、国务院提出的扩大内需,促进国民经济可持续发展的方针和政策,是切实解决XXX市XXXXXX区居民住房难的一件大事,对促进XXX市的经济发展、社会安定有积极意义,是构建和谐社会、和谐XXX市的重要举措。
该项目的建设,不增加市政投资的压力,也不增加城市就业人员的困难。
按本建设方案测算,该项目建设收支平衡,基本不需要财政补贴。
该项目的建设,可促使216户居民安居乐业,可带来相关产业的经济增长,带来劳动力的就业,可为地方带来税收收入。
本项目的行政事业收费、服务性收费和其它收费是参照XXX市经济适有房的收费标准进行测算的。
项目建设规模适度,投资造价切合实际,建设周期适当,项目资金来源管道明确,社会效益和经济效益明显。
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第11章结论与建议
11.1结论
1、本项目是全面建设小康社会,提高人民生活质量的民生工程惠民工程。
该项目的建设无论从经济发展、社会稳定角度评价,还是从维护人民群众根本利益等方面考量,都有着非常积极的重大意义。
2、本项目在技术上成熟可行。
3、本项目建设条件已经具备,XXXXXX区政府和人民群众是积极支持的,具有较强的可操作性和可实施性。
4、本项目不仅具有良好的社会效益,而且有一定的经济效益。
项目的实施是必要的,也是可行的。
11.2建议
1、建议加强工程设计与施工的专题研究,优化设计方案,为施工提供科学合理的依据,以有效地控制投资,确保项目的工程质量和建设安全。
2、房产的规划方案要多方案比较,目前方案图,初步设计图设计完成后,相关部门应按有关要求严把技术经济指标关。
3、要切实落实项目建设资金,争取该项目早动工、早建成、早受益。
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XXX市XXX地产有限公司XXX项目
1.1.2项目单位
XXX市XXX地产有限公司
1.1.3项目单位负责人
xxxxxxx
1.1.4建设地点
XXX市XXXXXX区XXXXXXXXXXXXX地块。
1.1.5建设规模
XXX市XXX地产有限公司XXX项目,项目规划总用地面积为xxxxx㎡,总建筑面积为xxxxxm2,共建楼4栋6F住宅楼、4栋6F+架空层住宅楼和1栋2F物业社区用房,沿街楼栋1F为商业区,建筑沿地块平行布局,中间为绿化及公共活动场地,项目居住总户数为216户。
楼栋
楼层
备注
1#
6F
沿团结路分布;1#、8#中间设置主入口;1#西侧团结路处设置次入口
2#
6F+架空层
1#、2#之间布置地面停车位
3#
6F+架空层
2#、3#之间布置地面停车位
4#
6F+架空层
5#
6F+架空层
6#
6F
沿xxxxx路分布;xxxxx路处设置次入口;6#旁设置公共厕所和垃圾中转点
7#
6F
沿三元路分布
8#
6F
沿团结路、三元路分布
物业社区
2F
物业社区用房布置于地块南端;附近设变电站
小区设计风格延续整体典雅庄重的格调,体现现代建筑厚重的风格特点,特别注重打造新型的邻里往空间,改善人居环境,突出以人为主体,以生态和谐环境为基础的规划设计思想。
项目整体地势平坦,地质条件良好、生活配套齐全、交通便捷。
1.1.6项目投资及资金筹措
本项目总投资4917万元,其中环保投资53万元。
项目资金来源由XXX市XXX地产有限公司自筹和申请银行贷款解决。
1.1.7项目建设工期
项目建设计划为18个月,即2014年4月—2015年10月。
1.1.8项目技术经济指标
XXX市XXX地产有限公司XXX项目规划总用地面积20674㎡,规划总建筑面积为28902.8㎡,共建楼4栋6F住宅楼、4栋6F+架空层住宅楼和1栋2F物业社区用房,沿街楼栋1F为商业区,建筑沿地块平行布局,中间为绿化及公共活动场地,项目居住总户数为216户。
项目主要技术经济指标见表1-1:
表1-1项目主要经济技术指标汇总表
序号
项目
数量
单位
备注
1
规划总用地面积
20674
㎡
其中
代征面积
2051
㎡
实际用地面积
18623
㎡
2
总建筑面积
28902.8
㎡
其中
住宅建筑面积
26921.68
㎡
商业建筑面积
1627.34
㎡
物业社区用房
353.78
㎡
1㎡/10户;2#1F
3
建筑总基底面积
4910.02
㎡
4
建筑密度
26.4%
%
5
容积率
1.55
6
绿地率
32.1
%
7
户数
216
户
8
居住人数
691
人
每户按3.2人计
9
停车位
75
个
10
总投资
4917
万元
1.2编制依据
1、《城市居住区规划设计规范》
2、《城市居住区公区服务设施设置规定》
3、《住房设计规范》
4、《住房建筑设计标准》
5、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
6、《城市道路绿化规划及设计规范》
7、《民用建筑设计防火规范》
8、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
9、《XXX市城市总体规划(2006—2020年)》湖北省城市规划设计研究院
10、《XXX市城区控制性详细规划》XXX市规划建设局、湖北省城市规划设计研究院
11、本项目适用的国家、湖北省、XXX市相关法律法规、技术标准及规范定额等
12、项目单位提供的有关数据、数据
1.3项目申请报告编制范围
对项目提出可行性;项目建设规模及内容;项目选址及建设方案环保、安全、消防;项目总投资估算;项目综合效益和社会效益评价;项目建设节能、抗震措施;项目建设招标方案。
1.4编制原则
1)可行性报告内容及深度参照国家规定的相关标准编制;
2)新建设项目应当满足国家建设项目强制性条文要求;
3)新建设项目应当符合XXX市主管部门规划和建设要求;
4)项目的编制遵守相关的法律和法规;
5)符合国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》;国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》要求;
6)遵守《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国节约能源法》及《湖北省工程建设监理管理办法》等相关法律和法规。
1.5结论
该项目结合XXX市实际,致力于打造XXX市XXXXXX区标志性的重点工程,项目将坚持质量、速度、效益三统一原则,积极探索XXX区区住房建设新模式。
该项目的实施,不仅提高了城市居民住房条件,为XXX市XXXXXX区推进城市化建设工作分担责任,赢得主动,也在经济适用的商品住房开发建设中寻找位置,发挥作用,为房地产市场健康发展作出积极贡献。
项目建成后,必将提高XXX市城市化建设水平,增加城市服务容量,为XXX市全面建设小康社会起到积极推动作用。
本项目是根据XXX市XXXXXX区居民住房现实状况提出的。
项目的建设符合居民住房工程的有关方针政策,符合住房开发工程建设规划。
项目是促进XXXXXX区经济社会又好又快发展的基础的工程,是科学构建社会主义和谐社会的民生建设工程。
项目投资造价切合实际,建设周期适当,资金来源渠道明确。
项目建设是必要的,也是可行的。
第二章项目建设背景
2.1项目所在地城市概况
2.1.1地理位置
XXX市位于湖北省东南部,长江中游南岸,地处武汉、鄂州、黄石、九江城市带之间和湖北“冶金走廊”腹地,地跨东经114°31′—115°20′,北纬29°40′—30°15′。
西北与鄂州市为邻,东与蕲春、浠水县隔江相对,西南与武汉市、咸宁市毗邻,东南与阳新县新壤。
距省会武汉市90公里。
全市国土总面积1566.3平方公里,辖1个乡、10个XXX区、3个街道办事处、1个国有农场。
2.1.2自然环境
XXX市亚热带大陆性季风气候,春季主要是东风,夏季多东南风,移季多西南风,冬季多西北风。
年平均气温16.9℃,极端最高气温40.1℃,极端最低气温-10℃,年均无霜日261天,年均降水量为1685.8毫米。
长江流经市东北隅,市内主要河流有17条,湖泊有大冶湖、XXX湖和三山湖。
在市域范围内无活动断层存在,地壳稳定,无震灾历史记录。
基本地震烈度为6度。
(1)地形
XXX市地处幕阜山脉北侧的边缘丘陵地带,地形分布为南山北丘东西湖,南高北低东西平,一般海拔高度为120-200米,最高点海拔840米,最低点海拔11米。
主要山脉有天台山、龙角山、云台山、茗山、黄荆山等。
XXX市水资源丰富,长江流经市东北隅,市内主要河流有17条,主要湖泊有:
大冶湖、XXX湖和三山湖。
其中大冶湖(含阳新县属水面)汇水面积1106平方公里。
(2)地质
罗桥——汪仁线以白垩一第三纪土层为主,上部普遍覆盖着中上更新纪粘土层,有极高强度。
(3)地震
在市域范围内无活动断层存在,地壳稳定,无震灾历史纪录。
基本地震烈度为6度。
(4)气象:
亚热带大陆性季风气候
年平均降雨量:
1385.8毫米;年平均降雨日:
132天。
年平均气温:
16.9℃;极端最高气温:
40.1℃;极端最低气温:
-10℃。
全年日照时数为1666—2281小时。
春季主要是东风,夏季多东南风,秋季多西南风,冬季多西北风。
2.1.3社会经济环境
近几年以来,XXX市抓住省委、省政府发展武汉城市圈的战略机遇,城市发展步入快车道,国民经济持续稳定增长,综合经济实力显著增强。
从2000年起,大冶已跻身并一直稳居全省综合实力十强县(市、区)之列。
2013年1-9月,XXX市完成地区生产总值271.18亿元(不含黄金山),同比增长11.4%。
1-10月,完成规模以上工业总产值621.2亿元,增长9.2%;规模以上工业增加值181.15亿元,增长11.3%;地方公共财政收入44.44亿元,增长16.3%,地方公共财政预算收入25.8亿元,增长28.1%;社会消费品零售总额104.63亿元,增长12.5%;全社会固定资产投资310.27亿元,增长30.7%。
2014年XXX市将紧紧围绕“生态立市,产业强市”的发展思路,紧扣“两区三业”的发展重点,大力推动“新区、产业、生态”互促互融发展。
XXX市地处武汉、鄂州、黄石冶金工业走廊的东端,素有鄂东门户之称。
同时,是武汉都市连绵区的重要组成部分,也是湖北、黄石向赣、皖等华东地区辐射的桥头堡。
随着国家中部崛起战略的实施,大冶作为原材料基地和新兴现代化中等城市的战略地位将显得更加突出。
2.2项目建设地概况
XXXXXX区地处黄石、鄂州、咸宁三市接壤之中心,濒临全国四大无污染淡水湖泊之一的XXX湖,是湖北省XXX市西北部政治、经济、文化、商贸、交通中心。
全XXX区版图面积128平方公里,辖28个行政村、2个社区,327个村民小组,21039户,总人口69699人。
XXXXXX区历史悠久,底蕴深厚,早在公元785年就形成了集XXX区规模,至今已有一千二百多年的历史,既是千年古XXX区、鱼米之乡,又是石雕故里、商贸新城,素有“金汉口、银XXX”的美誉。
沼山大寺、三元阁、荆王坟等名胜古迹如珍珠般镶嵌其中,尹解元石雕工艺更是名扬中外。
1996年国家文化部授予XXXXXX区“中国民间文化(石雕)艺术之乡”,2008年,纳入中国第二批非物质文化遗产保护目录。
先后获得XXX市先进基层党组织、XXX市六强乡XXX区、黄石市“五好”乡XXX区党委、湖北省文明乡XXX区、中国楹联文化之XXX区、全国民主管理村务公开先进乡XXX区、全国模范人民调解委员会等多项殊荣。
XXXXXX区区位优越,交通便利。
距省会武汉市65公里,省道铁贺线贯穿全境,XXX区区距XXX市区30公里,黄石市铁山区15公里,离武黄高速入口35公里,离大广南高速互通口不到二十公里;离武汉天河机场110公里,从XXX区区驱车80分钟就可达武汉天河机场;XXX区内建有专用铁路站台,距国家二级客、货运站黄石火车站25公里,武汉至南昌、福州、杭州、上海、深圳等客运列车停靠黄石火车站;XXX区区还建有XXX湖码头,依托长江可上溯宜昌、重庆,下至南京、上海。
距国家一类开放口岸黄石港水运码头35公里,可常年通航5000吨级货运轮船,实现江海联运。
XXX区区内供水、供电、通信网络工程和道路、管网工程等基础设施完善,设施齐全。
近年来,随着XXX城XXX区化建设进程加快,XXX区区居民的生产生活用水量与日俱增,供水情况日益紧张。
为解决供水难的问题,XXXXXX区政府投资800万元扩建了自来水厂。
该工程是全市第一个安全饮水示范工程,铺设管道11000米,新增大型净化水质设施1套,日供水量在原有5000m3的基础上增加5000m3,能够满足该XXX区大约4万人口的用水需求。
随着国家电网的改造的完成,XXX的供电环境也大大的得到了改善,完全能满足广大民众不断增长的用电需求。
光纤通信已经入户普及。
全XXX区道路已全部硬化,XXX区区道路全部刷黑。
在新一届XXX区党委、政府的有力领导下,坚持以科学发展观为指导,结合XXX区情,紧紧围绕全市四大产业集群的发展壮大和产业发展方向,不断创新思路,发挥优势,突出抓好产业转型升级,全XXX区逐渐形成了以高新电子产业园为主导,配套发展新型建材、机械制造、轻工服装、食品加工和休闲旅游“五大优势板块”的产业发展新格局。
2011年,XXXXXX区实现企业总产值49.9亿元,同比增长51%,规模以上企业发展到24家,实现产值29亿元,增加值8.7亿元,同比增长53%。
财政实力不断增强,全年国地两税收入完成10509万元,同比增长46.3%。
全XXX区各项经济指标综合排名位居XXX市四强之列。
2.3项目选址
按照选址的相关要求,并考虑项目建设地的实际,确定XXX市XXX地产有限公司XXX项目建设地点:
XXX市XXXXXX区团结路西南侧、三元路西侧(原棉纺厂)地块。
该项目地质条件能满足实施该项目的要求。
该项目选址交通便利,符合XXX市土地利用总体规划,符合国家政策和有关土地使用的相关规定。
2.4项目建设环境
2.4.1地势平坦开阔
项目建设地位于XXX市XXXXXX区团结路西南侧、三元路西侧(原棉纺厂)地块,建设的土地系属政府规划商品房用地,场地道路畅通,地势开阔、空气清新、阳光充足、排水通畅、环境适宜、公用设施比较完善。
只有少量的土方挖填。
场区上空无架空高压输电线、高压电缆穿越。
周边没有高层建筑、无地震断裂带、山丘地区的滑坡段、悬崖边及崖底、河湾及泥石流地区、水坝泄洪区等不安全地带。
2.4.2空气清新、环境适宜
项目建设地远离污染源的地段,未来离小区500米以内有信用社、银行和农贸市场等有利于人们生活休闲的场所。
2.4.3交通条件
项目建设地北面是团结路,东面是三元路,南、西两面均规划建设有消防车道及其它城市道路。
项目所在区位距黄石市区、黄石火车站、武黄高速口、大广南高速互通口均在半小时之内。
从市区驱车80分钟就可以达武汉天河机场。
省道、铁贺线穿腹而过,系鄂东五省通衢之要冲,交通十分方便。
2.4.4建筑材料供求
钢材、水泥、砖、石子、黄砂、木材和石灰等市场供应充足。
2.4.5配套设施
A.给水
本项目所有建设、消防及生活用水全部由城市供水管网供给
B.排水
本项目排水采取雨污分流制。
房屋雨水由雨水立管收集后,进入小区雨水管网,再排入雨水管网;地面雨水经过雨水口进入小区内雨水管网。
生活污水经污水管道化粪池处理后,排入城市污水管网处理。
C.供电
本项目电源由XXX市XXXXXX区变电站供给,用电来源有保障。
D.供气
本项目居民用气由XXX市天然气公司供给,用气来源有保障。
第三章产业政策和城市规划符合性分析
3.1产业政策分析
3.1.1产业结构调整指导目录相符性
根据中华人民共和国发展和改革委员会令第21号《产业结构调整指导目录(2011年本)修正》,本项目不属于鼓励类,限制类和淘汰类,属于允许类,符合国家产业政策的相关要求。
3.1.2《限制用地项目目录(2012年本)》以及《禁止用地项目目录(2012年本)》相符性
根据国家发改委和国土资源部发布的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》等关于限用土地的要求,本项目未占用耕地,不属于别墅类房地产开发项目,且项目宗地出让面积在14公顷以内,容积率大于1。
因此,该项目是符合国家发改委和国土资源部相关政策要求的。
3.2城市总体规划符合性分析
3.2.1与《XXX市城市总体规划(2005-2020年)》符合性分析
《XXX市城市总体规划(2005-2020年)》提出XXX市远期社会发展的目标是:
“到2010年建设成为重要的保健钦料基地,武汉城市圈新型制造业的配套基地,特色农副产品生产加工基地,并全面实现“三大战略转变”的宏伟目标;到2020年,全面实现小康社会,基本实现社会主义现代化,把大冶建成经济繁荣、生态协调、人民富裕、社会进步的现代化中等城市、长江沿岸山水园林城市”。
总体规划还提出依据市域城XXX区布局、现状、经济结构及区位条件,以可持续发展战略为指导,按照城乡开放互通、城乡互补互促、城乡共同进步的思路;以乡村城XXX区化、城XXX区现代化、城乡一体化为发展目标;以工业为支撑,以城XXX区为载体,大力构筑支柱产业,积极推进工业布局与产业结构调整;完备城XXX区网络体系,完善基础服务设施,突出中心城区的地位和辐射作用,积极培育片区中心XXX区地域职能;以中心城区带动重点XXX区,以XXX区带村,梯度推进,逐步形成以市区为中心,中心XXX区为支撑,集XXX区与中心村为依托,整体协调的城XXX区发展格局。
建设项目符合XXX市城市规划的要求。
建设项目符合XXX市城市总体规划的要求。
3.2.2用地规划相符性分析
本项目地块用地性质为商住用地,且本项目规划建筑方案已得到XXX市规划建设局的批准,符合XXX市城市总体规划。
3.3选址合理性分析
3.3.1交通运输条件分析
项目地块位于XXX市XXXXXX区团结路西南侧、三元路西侧(原棉纺厂)地块。
项目东侧紧临三元路(XXX区区主干道),南侧均为小区(已入住),北侧为团结路,交通十分便利。
3.3.2周边配套市政分析
项目地块规划性质为商住用地,位于XXXXXX区XXX区区建成区,给水管网和供电设施完善,周边配套设施齐全,项目区位优势明显,交通便捷、基础设施完善,景色秀美,选址合理。
综合上述条例规定同时结合本期项目的实际情况,XXX市XXX地产有限公司XXX项目的开发建设实施,其开发商XXX市XXX地产有限公司的主体资格、开发土地的性质、获得土地使用权的行政程序,均符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,其项目开发的目的是为改善市民居住环境和生活条件,有利于推进旧城改造进程。
第四章项目建设方案
4.1工程概况
本工程位于XXX市XXXXXX区团结路西南侧、三元路西侧(原棉纺厂)地块,本项目拟建总建筑面积为28902.8㎡。
本规划充分利用自然地形,创造特色室内外空间。
在满足防火安全、节能设计、安全管理及抗震设防等现行国家及地方有关规定及规范的前提下,设计出与周边环境协调、功能分区明确、交通组织合理的建筑,将成为XXX市XXXXXX区地区一个重要的商住建筑。
4.2设计依据
1)甲方的设计委托书
2)建筑用地红线图
3)《民用建筑设计通则》(GB50352-20005)
4)《高层民用建筑设计放火规范》GB50045-95(2001年版)
5)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
6)《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
7)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-20
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