农家乐项目可行性研究报告Word下载.doc
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第四章项目建设规划 21
4.1项目设计整体思路 21
4.2规划设计原则 21
4.3项目规划内容 22
4.4项目土建方案 25
第五章建设条件分析 27
5.1公共资源 27
5.2项目选址 32
第六章消防、消灾与环境保护 36
6.1消防 36
6.2消灾 38
6.3环境保护 39
第七章节能设计 42
7.1建筑节能 42
7.2电气节能措施 43
7.3节水措施 43
7.4管理节能 44
第八章企业组织与人员规划 45
8.1企业组织 45
8.2人员规划与培训 46
第九章项目实施进度建议 47
9.1项目建设进度安排 47
9.2项目管理措施 48
第十章投资估算与资金筹措 50
10.1投资估算范围 50
10.2投资估算 50
10.3资金筹措 51
第十一章经济效益 53
11.1财务评价依据 53
11.2基础数据 53
11.3成本分析 53
11.4收入分析 55
11.5现金流量 57
11.6财务评价分析 57
第十二章社会效益 59
12.1有利于促进当地农民就业和增加收入 59
12.2有利于带动地区产业的转型升级和发展 59
12.3有利于社会生态可持续发展 59
12.4有利于带动当地农产品的销售 60
59
第一章总论
1.1项目名称及承包单位
1.1.1项目名称
兆林蔬果乡村游项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3承办单位及投资方
承办单位:
法定代表人:
胡兆林
1.1.4项目建设地点
湖北省武汉市江夏区金口街胡岭村
1.2报告编制依据及研究范围
1.2.1报告编制依据
原国家计委发布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
国家、地方经济和社会发展规划及行业部门的发展规划;
武汉兆林园林有限公司提供的有关基础数据、资料。
1.2.2报告研究范围
对企业的基本特点和发展规划进行说明和总体研究;
对国内市场情况进行分析,并确定项目建设规模;
对建设方案进行论证,确定建设水平;
对项目实施条件、选址、及能源供应等进行研究说明;
就项目的消防、消灾、环保、节能和劳动安全卫生进行分析说明;
进行项目的总投资估算、成本估算和经济效益分析,进行财务及经济评价;
提出本项目可行性研究报告的工作结论。
1.3项目投资计划与效益分析
项目总计划投资2062万,已投资1162万元,用于支付15年366.25亩土地流转费用,以及土地整理、边界立桩、道路管网和绿化建设(30029棵花木和果木)等基础建设费用。
另需900万元资金开发自助农家乐项目,用于建设客房和灶台、租赁超市物流配送点、购买鲜活农产品运输车以及开展营销推广活动,通过银行贷款申请获得资金,根据项目现金流量情况于5年还清贷款。
预计项目2020年总收入为4760万元,年销售税金262万元,年利润总额1469万元,新增就业150人。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1建设单位概况
武汉兆林园林有限公司成立于2013年,是集有机蔬菜基地建设、生产和销售于一体农业企业,现公司拥有固定的蔬菜基地300多亩,拥有20多名经验丰富、技术过硬的生产和管理人员,公司一贯致力于发展优质、营养、安全的绿色有机蔬菜生产。
公司始终坚持“诚信对待客户,面向国内外市场,致力科技创新,发展优高农业”的宗旨,目前公司已经形成了自己特有的营销网络,预计年生产及销售蔬菜近5000吨,销售额近1072万元,经济效益显着。
1.4.2项目建设的可行性
本项目充分利用现有有机蔬菜基地,以有机蔬菜为资源开发自助农家乐,丰富旅游项目,体现出发展生态农业和观光旅游的有机结合,促进农业与旅游业的融合,通过旅游业的发展,带动相应的农业发展。
本项目将有效综合开发资源,提高所在地的旅游知名度,促进武汉市周末短途旅游的发展,符合国家提出的大力旅游的战略方针,满足人们对生态旅游和安全农产品的需求,带动相关农产品的销售,带动农业种植、加工、配送、物流等相关产业发展。
项目建成后年产值达4760万元,直接纳税额629万元,新增就业150人,带动当地经济发展,市场前景广阔,综合效益良好,利国利民,意义深远。
1.4.3建设规模
根据武汉市农家乐旅游市场实际情况和投资及经济效益的分析现建成日接待人数1000人的自助式农家乐项目。
本项目规划占地面积366.25亩,总建筑面积10100m2,其中27个蔬菜大棚20亩,陆地蔬菜基地100亩;
住宿区10亩,建设100间休闲农舍,建筑面积3600m2;
餐饮区5亩,建筑面积3000m2,建设60个灶台,可同时容纳1000人就餐;
开辟果园80亩和花木区50亩供欣赏和采摘,鱼塘70亩供垂钓与观赏,娱乐区5亩供户外娱乐活动以及相应的基础设施。
1.4.4项目概述
项目充分利用当地的自然资源和优美的田园风光来开办的生态旅游项目——自助农家乐,充分强调游客的参与性,通过体验果蔬种植、果蔬采摘、鱼塘垂钓、菜肴制作等形式,打造特色鲜明、综合性强的农家乐,同时辅助以极富地方特色的娱乐活动开展,打造吃、住、游、娱乐于一体的个性化服务。
利用品农家饭、做农家活、摘农家菜等方式,为城市休闲人群创造一个接触大自然、回归大自然的绝佳机会,让人们在享受身体的旅行和心情放松的同时,也带来视觉上的绝佳享受。
1.4.5项目选址与建设条件
项目选址于湖北省武汉市江夏区金口街胡岭村,目前项目已建设300多亩蔬菜基地,计划在蔬菜基地内建设本项目。
庄园内交通、经济社会情况和基础设施条件良好,满足项目的建设。
庄园内供水由市政提供,满足建设需求;
排污实行雨污分流、粪便污水和厨浴污水分流制排水体制,粪便污水和厨浴污水采用分区集中处理方式;
供电由区供电局提供,规划并符合近、中、远期规划;
园区内将建设通信设施。
1.4.6消防、消灾与环境保护
项目规划与建设将建立相应的消防体系、配备消防设施,消灾则以防为主,防治结合,突出重点,综合治理,搞好水土保持。
项目建立符合国家环境保护法律、法规和环境保护部门的规章、标准的管理规章制度。
积极防治废水、废气、噪声、固体废弃物等有害物质对环境的污染与危害,按相关工艺要求设有噪声处理工程和处理废水、废气的装置与设施。
1.4.7企业组织与人员条件
按照现代企业制度的要求,建立精干高效的管理团队和科学的组织架构,招聘具有相关经验的人才作为公司的骨干力量。
项目建成后将吸纳就业150人,促进当地农村剩余劳动力和留守妇女的就业。
1.4.8项目进展建议
根据省、市主管部门及环保单位要求,加快建设,落实进度计划,从项目可行性研究报告被批准之日起,至投产的工程度,九个月完成。
1.4.9研究结论
本项目立项依据充分,符合国家生态农业和旅游产业的发展政策。
规划的建设方案可行,符合国家规范要求。
项目的建设满足人们日益增长的旅游需求,具有良好的发展前景。
项目制定消防、消灾和环境保护措施,符合旅游安全和环保要求。
项目在财务上是可行的,是有明显的经济效益,投资回收期比较短,并有一定的抗风险能力。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
随着城市节奏的加快,现代人的工作与生活压力与日俱增,享受生活、回归自然的愿望变得日益迫切。
人们在外出旅游上的消费观念逐渐改变,不再热衷于长途跋涉、兴师动众的长途式旅游,开始将目光集中在绿色环保、花费时间短的城市周边休闲旅游。
城市中的白领人士、商务人士、中小企业员工、学生等群体利用闲暇时间奔向农村,参与农家乐旅游项目近些年已成为一种时尚,也受到了越来越多人的青睐。
我司现今已拥有占地面积300多亩的有机蔬菜标准化生产基地,为实现资源的集约化利用、延伸产品价值链,拟在已建成蔬菜基地中开辟一块区域,打造全新的农家乐旅游项目。
充分利用当地的自然资源,着力构建集吃、住、体验、娱乐于一体的自助式农家乐。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是顺应国家大力发展旅游的政策
2013年10月1日,《中华人民共和国旅游法》正式颁布实施,是中国旅游发展的里程碑,是改革开放和科学发展的结晶,是维护旅游者和旅游经营者权益、规范旅游市场的法律保证。
旅游越来越成为国计民生的一部分,随着我国社会经济的不断发展和人民生活水平的日益提高,旅游日益成为我国人民的重要需求和生活的组成部分。
我国目前已处于一个全民大众化出游、爆发式增长阶段,2014年全年国内国内旅游36亿人次,增长10%,全年旅游总收入约为3.25万亿元。
2014年8月国务院出台《关于促进旅游业改革发展的若干意见》(国发〔2014〕31号),提出了多项政策方针以促进旅游业市场规范发展。
积极发展休闲度假旅游。
规定在城乡规划中要统筹考虑国民休闲度假的需求。
加强设施建设,完善服务功能,合理优化布局,营造居民休闲度假空间。
建立旅居全挂车营地和露营地建设标准,完善旅居全挂车上路通行的政策措施。
加强旅游基础设施建设。
加强景区旅游道路、步行道、停车场、厕所、供水供电、应急救援、游客信息服务以及垃圾污水处理、安防消防等基础设施建设,围绕重点旅游区和旅游线路,进一步完善游客咨询、标志标牌等公共服务设施,集中力量开发建设一批新的自然生态环境良好、文化科普教育功能完善、在国内外具有较强吸引力的精品景区和特色旅游目的地。
利好的政策为生态旅游带来了良好的机遇,因此,兆林蔬果乡村游项目的建设是响应国家政策需要的结果。
项目建成后,兆林蔬果乡村游将成为武汉市周末短途旅游的新兴目的地,并有希望成为武汉市特色的旅游产业集群。
2.2.2项目建设可以满足人们对生态旅游的需求
随着收入、闲暇时间的增多,生活节奏的加快以及竞争的日益激烈,人们渴望多样化的旅游,尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是,农业与旅游业边缘交叉的新型产业一生态旅游应运而生,拓展了农业发展的新空问,开辟了旅游业发展的新领域。
回归田野、自然的生态旅游就成为人们最好的选择,吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍,生态旅游,在日本、美国等发达同家20世纪70年代就己形成产业规模,进入90年代,随着我国人民生活水平的提高,观光生态农业也应运而生。
本项目在现代农业基础上,集合现代农业建设的实践经验,迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要,通过体验果蔬种植、果蔬采摘、鱼塘垂钓、菜肴制作等形式,打造特色鲜明、综合性强的农家乐,同时辅助以极富地方特色的娱乐活动开展,打造吃、住、游、娱乐于一体的个性化服务。
本项目利用品农家饭、做农家活、摘农家菜等方式,为城市休闲人群创造一个接触大自然、回归大自然的绝佳机会,满足人们对生态旅游的需求,带动武汉市生态旅游的发展。
2.2.3项目建设是发展生态农业的需要
现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段,在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上,强化资源节约、环境零损害的绿色性。
生态农业实质上是生态化的现代农业。
生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向,又符合农业和农村经济可持续发展的方向,也符合农村社会人文发展的方向。
因此,生态农业是一种可操作、可实现的现代农业,足未中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能,还具有改善生态环境质量,为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
人们对良好的乡村环境所形成的森林沐浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求,满足了自身回归自然的心理需求,缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。
人们渴望多样化的旅游,尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是,农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。
可以肯定,生态观光农业是非常具有前景的现代农业,但需要不懈的努力,才能实现预期目的。
本项目的规划方案贯彻党的十八大精神,实现发展生态农业的重要举措。
本项目将利用现有有机蔬菜基地,为人们提供优质、营养、安全的绿色有机蔬菜,带动蔬菜基地的建设与发展,促进生态农业的建成,发挥更大的效益。
2.2.4项目建设可以满足人们对安全食品的需求
经历过三聚氰胺事件的重击、瘦肉精事件的炸雷、上海染色馒头的喧闹,到如今的塑化剂事件,中国人对于食品安全的态度早已变得麻木和无奈,食品安全问题已然成为国人心中挥之不去的梦魇。
全球民意调查机构盖洛普日前发布了《2013年全球幸福度调查》数据。
在此次民调涉及的124个国家当中,中国人的幸福度排名第92位;
88%接收调查的中国人认为自己的生活远离“美满幸福”的标准,其中生活成本和房价上涨、社会保障体系不健全、让人不安的食品安全是导致民众幸福指数较低的主要原因,物价、房价和食品安全位列居民最关注的十大热门话题前三位。
如果说物价、房价只是经济运行的周期性波动反映在某个特定阶段的价格表现,那么食品安全问题却是由来已久却难以根治的痼疾。
面对这一幕幕丧失道德和法制基准的食品安全事故的时候,我们应该全面反省在食品安全方面的不足。
本项目以有机蔬菜基地为基础,建设生态圈,让游客品尝到优质、营养、安全的绿色有机蔬菜,免受食品安全危机的困扰,而且自己动手做出的菜肴,将加深游客对美食的味蕾、视觉等多种感官体验,增强游客对农家乐的全新体验。
2.2.5项目建设可以带动经济增长,解决农民就业问题
项目地址位于武汉市江夏区金口街胡岭村,周边多为农村,剩余劳动力和留守妇女较多,是农村经济发展和社会稳定的主要力量。
但是这些人群的年龄普遍偏大,学历偏低,除了淳朴、踏实、勤劳、能吃苦以外再没有其它的特长,容易形成社会问题。
本项目的建设能够为当地剩余劳动力和留守妇女提供就业机会,进入到农家乐中从事服务行业,发挥他们身上具备的本质和特长,帮助他们增收致富,减轻家庭负担。
本项目建成后,将有效地把有机蔬菜基地和生态旅游结合起来,以有机蔬菜基地带动生态旅游发展,以生态旅游发展带动地区的农业发展,吸引人们在游山玩水的同时选购当地土特农产品,以有机蔬菜的销售带动其他农产品的销售,解决农村剩余劳动力就业问题,促进现代农业发展,最终促使当地经济有序快速的发展。
第三章市场分析与预测
3.1农家乐乡村旅游发展政策环境
以“进农家院、吃农家饭、喝农家酒、饮农家茶、住农家房、享农家乐”为特色的“农家乐”休闲旅行正受到越来越多人的欢迎与认同。
农家乐从无到有,发展已具备一定规模,成为带动农村致富、转移农村剩余劳动力的一项重要举措,成为国家盘活农村经济的重要突破口之一。
早在2007年,《国务院关于促进休闲农业和乡村旅游发展的意见》文件就明确指出要提升农家乐经营服务水平,拓展休闲观光园区功能质量,挖掘民俗文化特色村寨旅游潜力,逐步推进旅游型小型城镇建设。
这是国家政策鼓励鼓励乡村旅游发展的发端,自此国家开始了一系列的政策扶持促进我国农家乐产业的有序化、高级化发展。
表3-1近些年我国休闲农业与乡村旅游相关政策文件
时间
文件名称
相关内容
2009
《国务院关于加快发展旅游业的意见》
实施乡村富民工程;
开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动;
合理利用民族村寨、古村古镇,建设特色景观旅游村镇,规范发展“农家乐”、休闲农庄等旅游产品
2010
《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》
积极发展休闲农业、乡村旅游、森林旅游和农村服务业,拓展农村非农农业空间
2011
《全国休闲农业发展“十二五规划”》
五大主要任务、四类区域布局、六大重点工程对休闲农业发展提供了全方位、多角度指导
2013
《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》
发展乡村旅游和休闲农业
2014
农业部《关于进一步促进休闲农业持续健康发展的意见》
进一步明确发展的目标任务,完善落实促进发展的保障措施
《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》
大力发展乡村旅游,提出规划引导、人员培训、统筹惠农资金利用等举措
2015
《国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见》
积极开发农业多种功能:
特别支持研究制定促进乡村旅游与休闲农业发展的用地、财税、金融政策以及加大配套公共设施建设支持等
不难看出,国家对发展乡村旅游和休闲农业的支持力度有增无减,同时伴随着农家乐旅游市场的发展壮大,为切实提高该旅游项目的发展质量和发展效益,未来有望出台具备较强实施性的财税、金融政策,农家乐市场发展总体面临政策机遇期。
3.2农家乐旅游市场规模及表现
据统计,2014年我国乡村旅游的游客数量达到12亿人次,占到全部游客数量的30%。
2014年乡村旅游收入3200亿元,带动了3300万农民致富。
目前,全国约有200万家农家乐,10万个以上特色村镇。
可以说,随着农家乐的经济效益和社会效益的逐步显现,各地政府纷纷重视其发展,多项举措使得各式各样的农家乐如雨后春笋般蓬勃发展起来。
以成都市为例,有调查显示,2014年成都市乡村旅游收入构成中农家乐收入58.77亿元,成为乡村旅游创收的主要贡献点,占比高达36.51%,与乡村景区并列为两大收入来源之一,其地位和作用不容忽视。
同时人均消费能力在160元左右,随着农家乐的转型升级和人均可支配收入的不断提升,农家乐类旅游项目人均开支将稳步提升。
3.2.1消费需求逐年上升
以浙江为例,仅2015年上半年,浙江全省农家乐已接待游客9783万人次,营业收入92.89亿元,同比分别增长16.1%和18.99%,发展速度不容小觑。
从过去几年的市场表现来看,浙江农家乐营收连续9年高位增长,这和市场需求增长不无关系,消费潜力有待进一步被挖掘。
近些年,各地的农家乐在硬件投入上苦下工夫,硬件设施得到了极大的改善和提高,但作为对比的是,软件方面略显不足,缺少文化内涵是众多农家乐经营者面临的一个共同难题。
农家乐的独特之处在于“山野味”十足,庭院和生态意味浓厚,自然情趣突出,这也是吸引大批游客流连往返的重要影响因素。
可以说,利用好了农家饭的文化内涵、农家乐民俗文化内涵,重笔发挥好那些深深根植于当地村落的民俗、民风等文化遗产,抓住消费者的眼球不是难事,消费需求才能在更大程度上得到满足。
3.2.2功能更加多元化,服务内容更具综合性
最早出现的农家乐主要为游客提供食宿,以农产品食材特色为吸睛点招揽顾客。
随着农家乐市场的不断发展壮大,产品同质化现象严重,竞争也日趋激烈。
一些农家乐经营者开始打造新型服务内容,农家乐逐渐演变成为可供观光、旅游、休闲、度假、体验、学习、健身等多种活动的休闲胜地,单一经营模式的农家乐已逐渐被市场淘汰。
同时,为不断满足游客多样化的需求,农家乐经营户纷纷从基础上入手,不断开发新的休闲项目和菜式,以占据更有利的市场。
3.2.3特色化、差异化发展,注重品牌建设
随着该市场新进入者的不断增多,单一提供食宿的农家乐正寻求转型,凸出自身核心竞争优势,一些开始主打田园风光牌,一些依托当地民俗文化开办各具特色的休闲娱乐活动,更有以景区旅游为特色或是以极具艺术感的古建筑欣赏为主的农家乐旅游,众多农家乐经营户开始营造自己的产品与服务特色,通过建立品牌知名度来巩固和扩张市场。
3.3农家乐行业竞争分析
(1)市场竞争程度
总体来看,农家乐市场上经营者较多,行业竞争程度加剧,而随着乡村旅游的不断推进,这种竞争不仅出现在农家乐经营户之间,也出现在农家乐与乡村风景区之间,一些农家乐经营户为招揽生意,私自带游客进入景区,直接造成景区门票收入锐减,妨碍正常的经济秩序。
(2)供应商议价能力
农家乐食材消费占据消费的较大比例,主要原材料供应商集中于当地农户和商家。
一些农家乐经营户采取自给模式,进行果蔬种植、畜禽养殖等生产活动,少部分食材依靠外来渠道;
一些经营者购买食材取之当地,可选择范围较广,不存在受制于供货商风险。
上述两种渠道不可避免都大大削弱了产品供应商的议价能力。
(3)购买者议价能力
目前,农家乐旅游项目整体的消费标准不高,可满足多层次收入群体的消费需求,消费者对价格的敏感度不高,这也就决定了消费者对服务项目讨价还价的能力较低。
(4)替代品
农家乐是以农业资源为载体,是现阶段我国最基本也是最具有中国特色的乡村旅游形式。
伴随城市化、工业化的飞速发展,传统乡土文化的吸引力与日俱增,农家乐以其自身的特殊魅力在较长时期内将保持持久的魅力,替代品较少。
(5)新进入者威胁
由于农家乐经营成本较低,无须购置重资产进行服务生产,因此市场进入门槛较低,由于可观的利润驱动,农家乐市场每年都有大量新进入者,产品同质化现象严重,引发价格战、口水战等恶性竞争。
综上,目前农家乐在供应商、购买者、替代品方面具有较强的竞争优势,而激烈的市场竞争和新进入者的威胁使得农家乐要想在激烈的竞争中脱颖而出,就必须要突出农家乐的特色与独特之处。
3.4消费痛点分析
(1)基础设施不完善
一些农家乐经营项目没有进行合理的规划,道路不畅造成游客出行不便,污水排放、绿化、保洁等基础性服务设施尚未配备齐全,供排水设施以及厨房抽油烟设备不完善等屡见不鲜,安全消防设施缺乏,没有搭建起良好的服务载体,外部环境不善造成项目对消费者的吸引力大打折扣。
(2)卫生状况令人堪忧
人们对农家乐旅游消费的一项重要内容为餐饮消费,可现状却是现在的农家乐餐饮卫生并没有得到消费者的一致信任,有调查表明,许多游客对饮食卫生存在较大心理顾虑。
在消费过程中经常面临农家卫生条件简陋问题,一些农家乐经营户生产生活污水随意排放,生食熟食掺杂混放情况时有发生,碗筷杯具基本消毒设施缺乏,整体卫生状况不容乐观,大大降低了消费者的消费意愿,甚至引发二次消费不足的尴尬处境。
(3)服务人员素质不高
多数农家乐为个体经营为主,没有建立规范化的管理制度,同时缺乏专业化、高水平的管理人员和从业人员,造成管理粗放、效率低下等问题,服务人员素质层次不齐,很少有经过从业培训等造成服务质量不高也是制约农家乐可持续发展的重要因素之一。
基础设施不完善、卫生状况令人堪忧和服务人员素质不高都造成了消费者对目前农家乐的不满意之处,也是未来发展农家乐项目需要解决的方面。
3.5建设规模与项目定位
3.5.1建设规模
根据农家乐市场实际情况和投资及经济效益的分析现建成日接待人数1000人的自助式农家乐项目。
3.5.2项目定位
(一)市场定位
兆林农家乐以绿色生态果蔬生产基地为依托,强大的农产品资源、丰富的农家乐服务项目、安全可靠的产品品质保障为现代都市人群打造一种体验式旅游项目。
使得观光游玩人群乐在幽静的田园风光、朴实的农家居室、轻松的休闲娱乐之中,营造感受自然、回归自然的轻松氛围。
(二)品牌定位
充分利
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