司法考试土地房地产法模拟试题卷与答案Word格式.docx
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B.可以转让,但是甲公司必须完成25%以上的开发投资
C.不可以转让,允许取得国有土地使用权的单位转让国有土地可能造成变相土地买卖,损害国家利益
D.可以转让,因为甲公司已经缴纳了国有土地使用权出让金,国家作为所有者已经取得了收益,受让者只需再办理相关变更登记手续即可
ACD
7.下列有关基本农田保护制度的说确的是:
A.只有经国务院有关主管部门批准确定的粮、棉、油生产基地的耕地才应根据土地利用总体规划划入基本农田保护区
B.只有经县级以上地方人民政府批准确定的蔬菜生产基地才应根据土地利用总体规划划入基本农田保护区
C.农业科研、教学实验田一律应根据土地利用总体规划划入基本农田保护区
D.各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域耕地的70%以上
案例
1.2002年1月,税务机关对某研究所专家某2001年度个人收入进行调查,经检查核实某2002年1~12月份个人所得情况如下:
(1)每月取得工资收入1500元,1~12月份共计18000元;
(2)5月份向某地矿局提供一项专有技术,一次取得特许权使用费50000元;
(3)7月份出版一本专著,取得稿酬12000元;
(4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。
在上述各项所得中,除工资收入已由研究所代扣代缴税款外,某均未向税务机关申报纳税,有关单位也未履行代扣代缴税款义务。
要求:
正确计算某2002年应补缴的个人所得税税款。
【答案】
(1)工资收入应纳的个人所得税不足2000元,免税;
(2)特许权使用费应纳的个人所得税=50000×
(1-20%)×
20%=8000(元)
(3)稿酬所得应纳的个人所得税=12000×
20%×
(1-30%)=1344(元)
(4)省政府颁发的科技发明奖20000元免税。
2.竺某于2001年6月与万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。
合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作,试用期8个月,月工资3000元。
8个月试用期后万隆饭店表示满意,合同正式履行。
2002年4月,因饭店餐饮部门负责人调离,饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜,于是在未与竺某协商的情况下,便安排竺某将大堂工作移交,接手餐饮部的工作。
对此,竺某表示不同意,认为原合同规定是来做大堂部经理工作。
饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同,竺某已成为本饭店的职员,就应当服从饭店的安排,仍坚持由竺某去做餐饮部工作。
竺某坚决不同意,并仍到大堂部上班。
现问:
(1)竺某与万隆饭店签订的合同有什么错误?
请指出。
(2)万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?
为什么?
(3)如果万隆饭店欲以此理由解雇竺某,是否符合法律规定?
(4)竺某如被解雇,可采取什么方法维护自己的合法权益?
(5)竺某如被解雇,工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?
[答案]
(1)试用期长达8个月,超过了法定的6个月限制。
(2)不正确。
因为饭店的行为违反了劳动合同,应承担违约责任。
(3)不合法。
因为饭店不具备单方面解除劳动合同的合法理由。
(4)竺某如被解雇,他可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;
调解不成,还可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
竺某也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;
对仲裁裁决不服的,还可以向人民法院提起诉讼,要求其承担解除劳动合同的赔偿责任。
(5)工会可从以下两方面帮助竺某:
①就饭店解雇一事向饭店提出意见,要求重新处理。
②支持和帮助竺某申请仲裁或起诉。
2.简述城镇住宅制度改革的基本原则和基本容。
六、案例分析(每小题9分,共18分)
1.丁一、丁二兄弟俩父母早亡,留有遗产房屋一幢四间。
该房屋租赁给王三居住,双方签订有房屋租赁合同,并向市房产管理部门办理了登记手续,领取了《房屋租赁证》。
因租期届满,王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋,丁一认为,丁二在外地工作,不需要当地房屋,自己是长子有权作主,经协商,丁一与王三签订了房屋买卖合同。
数日后,丁二一家调回当地工作,提出要在租赁给王三的丁家私房居住,请王三在近期搬出此屋,王三辩称,该幢房屋丁一已卖给他,双方签订了书面的房屋买卖合同,他已交清了买房款,房屋产权已属他自己所有。
若有异议,由丁一、丁二相互交涉。
双方意见分岐,丁二上诉法院,要求中止与王三房屋租赁合同,归还房屋自用。
问:
(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?
依据是什么?
(2)你认为法院将作如何判决?
2.1984年1月甲公司向市土管局提出计划新建一座水泥厂的用地申请。
经审查研究,市土管局批准了该项申请,与甲公司签订了土地有偿使用合同,并依法办理了登记备案手续。
同年5月,水泥厂正式投建,但后来在施工中发现主厂房处地面严重下沉,部分房屋开裂变形,迫使基建工程于10月初下马,未能如期完成建厂计划。
适值此时,乙公司急于寻找场地建娱乐中心,甲、乙两公司经协商于同年12月签订了买卖水泥厂房屋财产合同,合同约定:
(一)甲公司将水泥厂现有房屋10间、未建完围墙及场地等全部财产卖给乙公司;
(二)甲公司在合同签订后15天将上述房产和全部手续资料清点后移交乙公司,乙公司在接收上述房产和全部资料后将50万元价款一次性付清。
次日,此事被他人举报到市土管局。
与此同时,经他人帮助,甲、乙两公司领导认识到签订买卖水泥厂房屋财产合同的错误性质,到市土管局交待了错误行为的经过事实,承认这是一种行为,提交了买卖水泥厂房屋财产合同作废的共同声明和检讨书。
甲、乙两公司所签买卖水泥厂房屋财产合同是什么性质的行为?
市土管局对此事应作何处理?
......
......
单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;
(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;
(3)把住宅实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;
(4)建立以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用住房体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;
(5)建立住房公积金制度;
(6)发展住房金融或住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;
(7)建立规化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
1.
(1)合同无效,该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。
共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。
丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的,是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。
(2)法院应判决:
丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。
丁一应向王三退还全部买房款,房屋产权仍归丁一、丁二所有,房屋租赁期已满,丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理,可让王三在3个月搬出。
若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割折产各两间。
属丁一两间愿卖给王三,那需另订房屋买卖合同,另当别论。
2.这是一变相的非法买卖土地使用权的行为,表面上看甲、乙双方买卖的是房屋和其他财产,实际上包括房屋的所有权和土地使用权,而土地使用权未经有关土管部门批准个人或单位之间不准非法转让买卖的,其所签订的买卖合同属非法无效。
市土管局应作如下处理:
宣布甲、乙两公司签订买卖水泥厂房屋财产合同是一非法的变相买卖土地使用权的行为,是一严重错误,所签订合同非法无效,应予作废;
基于情节并不严重(甲公司未移交房屋财产、乙公司未交付房价款,也未接收房屋财产,合同未完全实施),双方领导及主要责任人认识错误态度较好,责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分;
对水泥厂土地使用权暂予以收回处理。
全国2008年10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码:
00169
一、单项选择题(本大题共33小题,每小题1分,共33分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号。
错选、多选或未选均无分。
1.房地产关系本质上属于(C)
A.经济关系B.思想关系
C.法律关系D.意志关系
2.根据《城市规划法》,规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度,其中的“一书”是(D)
A.申请书B.审批书
C.规划意见书D.选址意见书
3.下列属于农用地的是(C)
A.住宅用地B.荒地
C.草地D.旅游用地
4.《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为(C)
A.30年B.30~50年
C.30~70年D.50~70年
5.依据《土地管理法》的规定,具有征地审批权的是(B)
A.各级人民政府B.国务院和省、自治区、直辖市人民政府
C.县级以上人民政府D.国土资源部和县级以上土地管理部门
6.凡未按照法律规定办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为(B)
A.无效B.不成立
C.有效D.基本成立
7.无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时,公有房屋产权人可以收回住宅,该期限是(D)
A.3个月B.6个月
C.1年D.2年
8.土地权属变更的程序是(D)
A.变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证
B.变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证
C.变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证
D.变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证
9.城市房屋在以下哪种情况下可以出租?
(C)
A.无房屋所有权证B.共有房屋未经共有人同意
C.已抵押的房屋D.权属有争议
10.下列房地产中不能设定抵押的是(C)
A.出让取得的国有土地使用权B.某的个人房屋
C.我国某名牌大学的教学楼D.某私营企业的国有土地使用权
11.凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼,应当由何地人民法院受理?
A.原告住所地B.被告住所地
C.房地产行政管理部门所在地D.讼争的房地产所在地
12.所有人对房屋的实际控制体现的是(A)
A.占有权B.使用权
C.收益权D.处分权
13.处分抵押的房地产时,可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分,对处分新增房屋所得,抵押权人(C)
A.有权优先受偿B.无权优先受偿
C.可以作为处分财产受偿D.无权受偿
14.房地产抵押权人对抵押物不享有(A)
A.优先受偿权B.物上代位权
C.占有使用权D.保全担保价值权
15.房地产转让时,对房屋所有权与土地使用权(C)
A.只转让房屋所有权B.只转让土地使用权
C.同时转让D.可由转让合同约定
16.某单位非法转让土地,并获非法所得5000万元人民币,则其所面临的最高罚款额
为人民币(D)
A.1000万元B.1500万元
C.2500万元D.5000万元
17.在租赁期限,房屋产权人转让房屋所有权,(D)
A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行
C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失
18.商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是(B)
A.30年B.40年
C.50年D.60年
19.土地增值税采用四级超额累进税率,增值额(A)
A.未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%
B.超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为50%
C.超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为60%
D.超过扣除项目金额100%的部分,税率为70%
20.房地产开发的前提是必须取得(A)
A.国有土地使用权B.集体土地使用权
C.国有土地所有权D.集体土地所有权
21.按照《城市房地产管理法》的规定,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地,超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的,可以(B)
A.征收相当于出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回土地使用权
C.退回50%的出让金并收回土地使用权
D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费
22.在指定的期限,由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权,由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是(B)
A.招标B.拍卖
C.协议D.竞争
23.确属必需的,可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是(C)
A.能源项目用地B.交通项目用地
C.公益事业用地D.水利设施用地
24.拆迁补偿的对象有(B)
A.违章建筑B.未超过批准期限的临时建筑
C.临时建筑D.改建成永久性建筑的临时建筑
25.拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得(D)
A.房屋拆迁证明书B.房屋拆迁同意书
C.房屋拆迁认可资格D.房屋拆迁许可证
26.房屋拆迁管理部门是被拆迁人时,拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,裁决的机关是(A)
A.同级人民法院B.上级房屋拆迁管理部门
C.同级人民政府D.同级人民检察院
27.在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同的是(B)
A.房地产开发企业B.房屋管理部门
C.房地产中介机构D.房地产承建企业
28.为满足物业产权人、使用人的个别需求,受其委托而提供的服务是(B)
A.公众代办性质的服务B.特约服务
C.商业服务类服务D.部分公共设施的管理
29.可以向城镇职工出售的公有住房是(A)
A.办公、经营和住房混合在一起的住房
B.两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房
C.国有企业、事业单位的套间住房
D.已列入城市规划有待改造拆迁的住房
30.经住房公积金管理委员会批准,住房公积金管理中心可以将住房公积金用于(D)
A.单位职工集体建房B.购买国债
C.购买股票和企业债券D.投资公共设施建设
31.外商投资成片土地开发经营时,中国向外商出让的土地使用权(B)
A.可以是无偿的
B.期限必须短于国房地产企业的同类土地使用期限
C.包括地上、地下和空间使用权
D.只是一种地上使用权
32.可以加收城镇土地使用税的情况是(A)
A.逾期不使用所征土地B.征用城市中心地段的土地
C.用地在批准权限以D.前一次征地还未使用,又进行征地
33.狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的(D)
A.客体具有涉外因素B.主体具有涉外因素
C.容具有涉外因素D.主体、客体和资金来源具有涉外因素
二、多项选择题(本大题共5小题,每小题2分,共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号。
错选、多选、少选或未选均无分。
34.国家建设征收土地行为的法律特征是(BD)
A.征地主体的多样性B.征地理由的合法性
C.征地行为的行政性D.征地条件的补偿性
E.征地程序的灵活性
35.协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有(AE)
A.公平B.平等
C.自愿D.有偿
E.合法
36.按房地产开发的目的不同,房地产开发可以分为(AD)
A.经营性开发B.单项开发
C.小区开发D.成片开发
E.自用性开发
37.土地使用权的特征主要包括(CD)
A.权利的派生性B.客体的有限性
C.取得的法定性D.使用的期限性
E.利益的共享性
38.房地产法所涉及的围主要包括(BC)
A.规划B.土地
C.房产D.建筑
E.住宅
三、名词解释题(本大题共5小题,每小题3分,共15分)
39.房地产市场
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。
房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。
所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。
房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
40.商品房预售
房屋引预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一期货合约。
它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
41.土地登记制度
土地登记制度是指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记,以保护土地权利人的合法权益,促进土地利用的一项制度。
42.经济适用住房
经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅。
具有经济性和适用性的特点。
经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。
适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。
和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
43.外商投资企业用地
外商投资企业,是指依照中华人民国法律的规定,在中国境设立的,由中国投资者和外国投资者共同投资或者仅由外国投资者投资的企业。
其所称的中国投资者包括中国的公司、企业或者其他经济组织,外国投资者包括外国的公司、企业和其他经济组织或者个人。
四、简答题(本大题共4小题,每小题6分,共24分)
44.简述建筑物区分所有权的特征。
建筑物区分所有权是不动产所有权的一种特殊的复合型的不动产所有权,与一般不动产所有权相比,具有如下特征:
1.建筑物区分所有权具有集合性与主导性。
构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共有所有权(还有土地使用权)和共同管理权这些不同的权利是集合在一起的。
在建筑物区分所有权的三个组成部分中,建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位,没有建筑物区分所有权人对专有部分所有权,就无法产生专有部分以外的共有所有权和共同管理权。
权利人对专有部分的所有权的权利围决定了其对共有部分的共有权和共同管理权;
在建筑物区分所有权人进行登记时,只需要对其专有部分的所有权进行登记,而共有部分的共有权和共同管理权则不单独登记。
2.建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。
建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体,不可分离。
在转让、处分、抵押、继承其权利时,必须将此三者视为一体,不得保留其一或其二而转让、处分、抵押、继承其他权利;
他人在受让区分所有权时,亦即必须同时取得结为一体的三项权利。
同时,在同一栋建筑物上,不能既设定区分所有权,又设定一般所有权。
要设定区分所有权,必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共有部分,并设定相应的专有部分和共有部分持分权,否则在权利归属和利益分配上将发生混乱。
3.建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性。
由于建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理(成员)权所构成,因而区分所有权人的身份具有多重性,即专有所有权人、共有所有权人及成员权人(业主)。
而在一般不动产所有权,其权利主体身份只能是单一的,要么作为所有权人,要么作为共有权人,而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。
4.建筑物区分所有权具有权利容的复杂性。
传统的不动产所有权容,即主体间的权利义务关系比较单一。
建筑物区分所有权的容,即主体间的权利义务关系非常复杂,主要表现为三个方面的权利义务关系:
一是权利主体作为专有权人的权利义务关系;
二是权利主体作为共有权人的权利义务关系;
三是权利主体作为共同管理团体(业主大会、业主委员会)成员的权利义务关系。
这三方面的权利义务关系经常互相交织,更显现它的复杂性。
面对上述特征,只有认真学习,深入理解物权法第六章的规定,理顺建筑物区分所有权人的权利义务关系,才能构建社会主义和谐社区。
45.简述业主委员会的职责。
物业管理通过组织业主委员会来实施。
业主委员会由全体业主通过一定方式推荐或选举产生,在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的业主担任,并保证遵守物业管理法律法规,遵守物业管理公约、遵守业主委员会章程。
鼓励和支持物业管理区域具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会成员参与物业管理。
根据物业管理区域的规模,业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。
业主委员会应当按照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责;
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