地产财务管理制度.doc
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地产财务管理制度.doc
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某某房地产开发有限公司
财务管理制度
第一章 总 则
第一条为了加强公司的财务管理工作,规范公司的财务行为,根据国家相关法律法规及公司章程的规定,结合公司实际情况,制定本财务管理制度。
第二条除特别说明外,本制度所称“公司”的仅指某某房地产开发有限公司。
第三条本制度是公司财务管理工作的基本制度,在公司范围内统一执行。
公司财务部应根据本制度及国家相关法规、准则的规定及公司的实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。
第四条公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规,并接受有关主管部门以及审计部门的检查和监督。
第二章 财务管理准则
第五条 公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则,财务管理体系中各层级、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责,承担相应的责任。
第六条公司的法定代表人是公司财务管理工作的最终负责人,对公司的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责,按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任。
对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表人签署。
第七条公司的以下重大财务事项需经由公司董事会按规定程序审议通过:
(一)决定公司的投资计划。
(二)批准公司的年度财务预算方案、决算方案。
(三)批准公司的亏损弥补方案。
(四)公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式。
(五)聘用或解聘会计师事务所。
(六)需报董事会审议的重大资产购买和出售。
(七)需报董事会审议的公司担保行为。
(八)变更募集资金用途。
(九)法律法规及公司章程规定需经由公司决策层审核,上报董事会审议通过的其他财务事项。
第八条公司的以下重大财务事项需由董事长召集财务总监及相关负责人员审议通过:
(一)制订公司的经营计划和投资方案。
(二)制订公司的年度财务预算方案、决算方案。
(三)制订公司的亏损弥补方案。
(四)公司增加或者减少注册资本、发生债券或其他证券。
(五)拟订公司重大收购或者公司合并、分立、解散及变更公司形式的方案。
(六)需由副总经理、财务总监及相关负责人员参与审议的房地产项目投资、股权投资、资产处置、重大合同签订、对外担保和风险投资。
(七)聘请或解聘为公司审计的会计师事务所。
(八)制定或修订本财务管理制度和公司的主要会计政策,审议和批准公司对外披露的财务报告。
(九)法律法规及公司章程、本财务管理制度规定需召集财务总监及相关负责人员审议通过的其他财务事项。
第九条财务总监关于财务管理的职责权限由章程规定,但必须符合《公司法》等相关法律法规以及公司相关制度的规定。
第十条公司设财务总监岗位,按照公司的人力资源管理制度规定进行任免。
财务总监为公司的财务负责人,具体负责公司的日常财务管理工作,向董事长直接负责并汇报工作。
第十一条 财务总监对公司的日常财务管理工作全面负责,向董事长报告财务工作和提交年度财务预决算等重要财务事项预案,组织落实公司相关财务决议,完善各项财务制度。
第十二条 公司财务总监的主要职责和权限包括:
(一)按照国家财经法规和公司制度的规定监督和审批公司的财务收支行为,对违反国家财经法规和公司财务管理制度的行为以及其他有可能损害公司经济利益的行为,有权予以制止和纠正,制止无效的,有权提请公司按规定处理。
(二)负责组织公司的会计核算,按照财经法规和公司的统一要求报送财务会计报表和各种财务管理报表,对财务会计基础工作的规范性,会计信息和会计资料的真实性、合法性负直接管理责任,对不符合会计制度和公司相关制度规定的会计事项有责任予以纠正。
(三)组织编制财务预算和各项财务收支计划草案,具体组织落实和监督执行公司制定的相关财务预算、计划、方案等,对于偏离预算、计划和既定方案的经济事项有权予以纠正或提请公司按规定进行处理。
定期完成公司财务预测和财务分析工作。
(四)负责公司资金的筹集、回收和管理,确保资金的安全,保障公司项目开发和日常经营管理的资金需要,有效降低资金成本,提高资金的使用效率。
(五)负责公司的资产管理,确保公司资产的安全与完整,促进资产的保值增值,对侵害公司资产的行为有权予以制止并提请公司按规定进行处理。
(六)参与公司的经营计划和项目投资、重要经济合同签订、资产购置和重组等重大经济事项的讨论和研究,为公司的重大经济决策提供财务依据和专业意见。
(七)负责公司的税务工作,与税务机关建立良好的税务关系,按照国家税务法规的规定及时足额申报缴纳各项税费;做好各开发项目的税务筹划,合法降低项目的税务成本。
(八)具体负责建立和完善各项财务基础工作制度,采取有效措施确保各项财务制度得到有效执行,提高财务工作的规范化水平。
(九)负责对公司财务部和财务人员的管理,定期对财务人员进行考核,根据实际情况提出合理配置财务人员的方案,支持财务人员依法履行职责。
(十)管理和监督公司的财务管理工作,接受和配合公司的内部审计以及有关主管部门的检查和监督。
(十一)根据公司制度规定履行与财务管理相关的其他职责。
第十三条公司设立财管理部,配备专职财务人员。
在财务总监的领导下开展工作,具体负责落实财务会计核算和各项财务管理工作,协助财务总监完成财务工作职责。
第十四条 财务人员应该具有良好的道德品行及与所任岗位相称的专业知识和工作经验,有违反财经法规等不良记录的人员原则上不得聘任为公司的财务人员。
第十五条财务部应完善岗位设置,完善内部控制体系,严格遵守不相容、职务相分离原则。
第十六条 财务人员必须持证上岗,依法从事财务工作。
第十七条 财务人员应按财政部门的规定接受后续教育。
财务管理、人力资源部门应定期组织财务人员进行专业培训,不断提高财务人员的专业水平。
第十八条 财务人员因各种原因发生工作岗位变动的,必须按规定做好工作交接,移交所有经管财务资料和其他经营资料。
未办妥交接手续的,不得办理转岗或调动、离职等手续。
第三章 财务会计管理
第十九条公司统一执行国家制定的会计法律法规、会计准则及公司制定的会计政策和会计估计,按照统一口径进行会计核算和编制财务会计报告。
会计政策、会计估计和具体会计核算方法及财务报告的编制方法必须符合会计法律法规、会计准则的规定。
公司主要会计政策和会计估计的制订和变更需经董事长审议通过。
第二十条 公司独立设账,独立核算盈亏。
第二十一条公司财务管理应根据国家相关法律法规、准则的规定和公司的实际情况建立和健全基础财务会计工作管理制度,加强财务会计基础工作的规范化管理,全面提高财务会计工作效率与质量。
具体会计核算方法和日常财务会计工作管理要求由公司财务部制订的内部财务会计工作管理制度进行规范。
第二十二条公司应建立完善的财务会计信息和会计档案管理制度,保证财务会计信息和会计档案的安全和完整,严格按照国家规定的期限妥善保管财务会计档案。
第二十三条公司应按照国家有关主管部门规定的时间和格式要求编制和报送财务会计报告。
公司的财务会计报告应当根据真实的交易、事项以及完整、准确的账簿记录等资料进行编制,财务总监、财务部经理和主管会计需签名和盖章,各签字盖章的人员对财务会计报告会计信息的合法、真实和完整性在各自职责范围负责。
除国家法律、行政法规、公司规章规定以及公司招投标、融资等业务需要外,任何组织或者个人不得要求公司提供财务会计报告或相关财务信息,违反规定要求提供的,公司有权拒绝。
第二十四条公司正式对外披露的财务会计报告需经董事长审核通过。
除正常的对外披露途径外,任何人不得提前对外泄露公司的财务会计信息和相关经营信息,不得擅自对已披露的财务会计信息和相关经营信息对外进行解释。
第二十五条 公司的财务会计报告按规定需经审计的,由公司聘请的会计师事务所进行审计,审计结果报董事长。
第四章投资管理
第二十六条 公司实行统一的投资管理制度,房地产项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由董事长权限审批。
第二十七条公司的投资应符合国家法律法规的规定和国家产业政策,符合公司的发展战略要求和现有条件,符合成本效益原则,有利于提高经济效益。
第二十八条 为了控制投资风险,保证投资项目的经济效益,公司的相关部门应对拟投资项目的可行性进行充分研究论证,并提出可行性报告报公司决策层立项、审查和决策,重大投资项目应组织有关专家、专业人员进行评审。
具体投资决策程序由公司的相关管理制度规定。
第二十九条 经批准的投资项目,公司及时组织实施,严格按照项目的可行性研究报告、投资实施方案以及公司决策层审批意见落实项目投资节点计划,加强项目开发管理,采取有效措施严格控制成本,确保预期经济效益的实现。
第三十条 项目投资结束后,公司应组织相关部门对项目的经济效益进行后评估。
第三十一条 公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控制权时,应对目标企业进行尽职调查,并聘请中介机构进行审计和评估,以经审计评估后的价值作为定价的参考依据。
第三十二条 按国家国有关资产管理部门规定需办理国有产权登记的,应按规定及时向国有资产管理部门提供相关资料办理产权登记。
投资期满相关股权转让的,也应进行审计评估和按规定办理相关登记手续。
第五章 资产管理
第三十三条公司资产按以下原则确定主要归口管理部门:
货币资金、应收及预付款项、长期股权投资、无形资产由财务系统负责管理,非工程类固定资产由行政综合部负责管理,在建项目及工程用设备物料由工程管理部负责管理,已完工物业及出租物业由客服部协助物业管理公司负责管理。
各项资产统一由公司财务部核算,财务部应对资产的管理履行会计监督职责。
在资产的日常管理过程中涉及其他部门职责的,相关部门应予以配合。
第三十四条 公司应建立和完善资产管理办法,规范资产管理行为,依法管理和经营公司资产,保证公司资产的安全和完整,促进资产的保值增值。
第一节 资金管理
第三十五条 公司可以通过银行贷款、合作开发、引进房地产投资基金及接受其他单位提供资金、票据贴现、销售回笼等方式筹资项目开发、拓展和经营所需的资金,并分别由财务总监、总经理、董事长及相关责任部门履行审批和备案手续。
资金的筹集应根据项目开发、拓展和经营的实际资金需求进行,尽量避免资金闲置,并严格控制资金成本和财务风险。
第三十六条 公司的资金实行统一管理制度,各部门按照公司整体发展规划和年度经营计划做好年度、月度部门整体的资金计划,财务部汇总、调整总体资金计划后报财务总监、董事长审核、审批后执行。
第三十七条 资金计划经批准后,各部门应严格执行,认真落实,做好资金的筹集和使用的计划安排。
第三十八条 公司的所有资金必须纳入法定会计账册核算,不得坐收坐支,严禁账外循环。
各部门应建立和执行严格的资金管理制度,保证资金安全和正常周转,确保应收资金的及时回收,提高资金使用效率。
第三十九条 公司的会计和出纳不能由同一人担任,开具银行支票所需的印章必须分由两人或两人以上保管,银行支票印章的保管人员不得在空白或内容填列不全的支票上盖章。
第四十条 公司各项资金的支付必须严格按规定付款权限和程序审批。
对于未经规定程序审批或超越权限审批的款项,出纳人员不得支付资金,其他财务人员不得办理有关财务事项。
付款申请需提交相关证明材料。
第四十一条所有的资金的支付必须依据有效合同、合法凭据和齐全的手续,并取得合法有效的票据,杜绝白条或不规范凭证、票据支取资金。
由于特殊原因暂时未能取得合法有效票据的,应做好相应台账记录,明确催收责任人和催收期限,因未及时催收给公司带来税务问题或其他不利影响的,应追究责任人的责任。
第四十二条 除公司按照规定统一调拨资金以及员工正常业务工作借支外,公司的资金原则上不得外借给其他单位或个人,如确需,必须经财务总监审核、董事长审批。
资金的外借使用应遵循等价有偿原则,并确保安全回收。
第四十三条 员工因办理业务需要预先借支资金的,必须按照规定办理借支手续,并在相关业务办妥后及时报销销账或退还所借支的资金。
第四十四条 未经董事长批准,公司的资金不得投入证券市场从事有价证券买卖活动,或从事其他任何形式的委托理财、风险投资活动。
第四十五条公司财务部应加强对现金的管理和监督,在规定的范围内使用现金,保证库存现金的安全。
财务部应建立现金定额制度,对于超出定额的现金应及时存入银行。
第四十六条公司的所有银行账户必须由公司的财务部统一管理,其他部门不得以任何名义开立银行账户。
银行账户必须以公司的名义开立,不得违反规定以其他单位或个人的名义开立,严禁将公款私存、出租或出借银行账户。
公司财务部应定期对银行账户进行清理,对于长期不使用、不需要的银行账户应提请领导审批后,及时予以注销。
第四十七条 资金收支必须及时入账,做到日清月结。
公司财务部的会计人员应按月编制银行存款余额调节表和盘点现金,保证账实相符,出现账实不符情形的必须及时查明原因,分清责任,及时纠正或追究有关人员的责任。
第二节 应收及预付款管理
第四十八条 公司应建立完善的应收及预付款管理制度,完善相关业务流程,确保应收及预付款的安全回收。
第四十九条财务部对应收款项和预付款项设立台账逐笔登记发生时间、欠款单位或个人、欠款原因、欠款金额、到期时间、催收责任人等,定期清理,按时催收欠款。
台账中记录的应收账款,除账面反映的应收账款外,还应包括账上尚未结转收入,在账上暂时未体现为应收账款,但根据合同约定应收的销售房款及其他收入。
对于逾期时间较长的应收款项,应作为重点催收对象,由财务、销售、客服、招商等相关部门共同催收,并注意诉讼时效的保护,采取有效措施确保公司对其拥有合法诉讼权利,避免超过诉讼时效而丧失诉权,致使应收款项无法收回。
对于期限较长的预付账款也应及时清理。
第五十条 公司定期召开应收账款专题会议,由财务、销售、客服、招商等相关部门参加,定期分析、研究应收账款管理工作中存在的问题,共同寻求解决方法。
第五十一条 由于客观原因确实无法收回,符合公司坏账确认条件的应收款项,财务部应在取得核销证据后及时按规定程序报董事长审批核销坏账。
第五十二条 公司员工因工作调动、辞退、辞职等原因离开公司的,应结清所欠公司款项,未办妥结清手续的不得办理调动或离职手续。
第三节 固定资产管理
第五十三条 公司应建立和完善固定资产的日常管理制度,对固定资产的购建、使用、处置、保管和登记等基础工作实行规范化管理,确保固定资产的安全和有效使用。
第五十四条公司在编制年度财务预算时确定下年度的固定资产购置计划,并按照预算实施固定资产购置,超出预算范围内的固定资产购置,应按规定权限审批。
第五十五条 严禁用公款以私人名义购置固定资产,所购置的固定资产必须全部纳入法定会计账内管理和核算。
第五十六条 公司的固定资产每年至少进行一次清查盘点,并与会计账上记录核对,确保账实相符,不相符的应及时查明原因,分清责任。
对于已经失去使用价值、需要报废的固定资产,应及时按照权限报请审批清理。
第四节 其他资产管理
第五十七条 股权投资、证券投资所形成的资产以及其他资产按照本制度其他章节及公司的相关制度规定管理。
第五十八条 公司资产对外捐赠的管理制度根据公司的实际情况另行制定。
第五节 负债及担保管理
第五十九条公司财务部应适度控制负债规模,严格控制财务风险。
第六十条 公司发行银行贷款等对外举债行为需经财务总监审核,董事长审批通过。
第六十一条 公司的以下担保行为需经财务总监审核,董事长审批通过:
(一)公司对外担保总额,达到或超过最近一期经审计净资产的50%以后提供的任何担保;
(二)为资产负债率超过70%的担保对象提供的担保;
(三)单笔担保额超过最近一期经审计净资产10%的担保。
第六章费用管理
第六十二条费用管理目的
加强公司财务管理,明确费用开支管理的流程以及各环节的职责与权限,严格控制费用支出。
第六十三条费用管理原则
公司费用实行预算管理、标准控制、集中反映、有效监督、节奖超罚的管理原则。
第六十四条费用管理实施
一、所有费用均按公司年初下达的费用指标编制年度预算并分解到月到部门按月实施。
二、公司各部门须在每月25日前根据下月工作计划制定本部门费用同资金计划一并发送至财务部,经财务总监审核,董事长审批通过后,由财务部执行。
第六十五条计划外费用审批
计划外费用开支,根据实际情况一律报董事长审批后由财务部进行调整下达。
第六十六条费用管理职能中心
公司财务部是公司费用管理的职能部门,各职能部门是公司费用的责任中心。
即各级审批领导对各项开支的合理性、真实性负责,财务人员对开支的票据合法性、金额准确性、审批手续的完备性及资金流向负责,并在预算的范围内控制。
第六十七条费用支出的内容
本制度所称费用支出包括:
工资、福利费、社保费、应酬费、办公费、差旅费、汽车费、水电费、物业费、房租费、通讯费、文印费、折旧费、税费、培训费、其他费用等管理费用及销售费用。
第六十八条公司费用开支实行授权审批制度,所有费用都必须经财务总监审核,董事长批准后,由财务部统筹安排支付。
第六十九条公司费用开支审批权限和程序
公司费用开支审批程序为:
费用当事人申请→部门经理确认→财务部审核→主管领导审批→财务总监审批→董事长审批。
第七十条各部门在业务发生时,原则上应取得税务中心认可的合法票据,即应取得正规发票或非经营性统一收据,发票必须是发票联或报销联,用复写纸复写或计算机打印,不得用圆珠笔或铅笔填写,存根联、发货联、记账联不能做报销凭证。
第七十一条发票内容要填制齐全,抬头、日期、品名、单价、数量、金额要清楚,大、小写要一致,涂改无效。
第七十二条印章要齐全,须有收款单位公章(或发票专用章)及收款人签字(章)。
事业单位的收据,要有财务专用章。
事业单位的收据,须是税务中心统一印刷的收据。
第七十三条从外单位取得的原始单据(车、船、飞机票等),因保管不善,被盗、遗失,后果自负,原则上不予报销。
但有相关证明和提供有效证据,经董事长批准的除外。
第七十四条各类费用原始单据应由经手人(或当事人)分类整理后,整齐地粘贴(一律统一使用原始凭证粘贴单以左上角对齐横向依次粘贴。
对粘贴不整齐、达不到装订凭证及档案管理要求的,财务有权要求重新粘贴在费用报销单或差旅费报销单后,并注明单据张数和各类费用金额,准确填列在报销单上,由主管领导审查签字后交财务部审核开支是否有预算、票据是否合法、金额是否正确,审核无误后由财务总监核准、董事长签字后方可支付。
第七十五条如购置多种办公用品、礼品、材料物资等开具一张发票且未单项列示的,必须同时提供有销售方盖章的销售清单,清单列示金额与发票一致方可报销。
邮资报销应随发票提供寄往目的地的凭证。
(详见日常费用报销管理办法)
第七章成本支出管理
第七十六条为了有效地控制工程成本支出,规范材料采购和材料款、工程款的支出,以降低开发成本,提高公司经济效益,特制定成本支出的管理规定。
第七十七条成本支出是指为开发项目所发生的开发成本,包括前期工程、建筑安装工程、基础设施工程、公共配套工程等以及开发项目使用的主材、辅材及各种设施设备。
第七十八条成本支出支付依据所签合同,按计划内付款审批流程进行审批付款。
(详见工程付款管理办法)。
第七十九条成本支出原则上采用银行转账方式结算,确需使用现金方式支付的,应书面说明情况并经董事长批准后方可采用现金支付方式。
第八十条在工程款支付时,存在以下情况之一的,财务部有权拒绝付款:
1、无工程款资金使用申请单的,或在工程款资金使用申请单上缺相关部门和公司领导签署同意付款意见的;
2、无工程进度表或工程预决算书的;
3、工程进度和工程预决算金额明显不符的;
4、未提供工程发票的;
5、不符合合同规定付款条件的;
6、其他不符合制度规定的;
第八十一条财务部每月28日应会同预算部和工程管理部核实每一个工程项目的进度,如核实至本月止累计付款超过本月工程进度,应在下笔工程进度款中扣除超付款。
第八十二条工程款日常管理事项
一、财务部在支付工程款时原则上应根据施工单位提供的正式的建安发票才可支付工程款。
施工单位如未提供正式的建安发票,财务部有权拒绝付款,如属特殊情况,经公司领导批准后,财务应扣除相关税金后才可支付。
二、财务部应根据合同金额、工程进度款、预决算金额、已付金额、已收发票等内容分单位建立电子台账。
三、施工进行到一定程度,如果有预付工程款、预付备料款等款项的,应由财务部根据合同约定将预付的款项逐步在进度款中扣回。
四、财务部一律凭预算部和工程管理部、监理公司、副总经理、董事长签字认可的签证单作为工程款结算的依据
五、具备结算条件的项目,由工程管理部和预算部负责实施。
经公司验收合格的项目才可办理结算手续。
对不符合结算手续的,财务有权拒付工程款。
六、财务部根据工程管理部提供的工程扣款数额在每次支付工程款时,负责扣回应扣款项。
七、财务部门在支付工程尾款时,应会同工程管理部和预算部确定无质保金、无维修费、无代扣款,无工程扣款和发票到齐等后才可支付。
第八十三条建设过程中水、电等杂费管理
一、财务部根据工程管理部编制的施工单位用水电清单,复核其水电数量、金额,并分单位设明细进行核算。
二、在支付工程进度款时,财务部应扣除施工单位应承担的水电费。
财务部每月根据公司工程管理部提交并经施工单位确认的水电费耗用明细原件进行扣款。
三、财务部每月5日前与工程管理部、预算部核对上月施工单位用水、用电情况,排查异常用水用电情况,并将检查情况报告公司领导。
四、每一个施工单位进场3个工作日内,由预算部根据合同金额、预决算金额等编制公司应扣施工单位各种款项明细表,并将此表送财务部一份。
第八章销售收款的管理
第八十四条销售收款的内容:
以各种形式(现金、支票、银行转账、信用卡支付等)缴纳的定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。
第八十五条销售收款的解缴:
所有销售收款均由财务部的财务人员负责办理,不得由任何其他人员代为经办。
一、现金:
财务人员依据当日的现金收款情况逐笔登记《销售及收款日报表》,并于每日17点前以“现金解款”的形式全额存入公司指定销售专户。
不得存放在保险柜里或存入个人存折。
二、银行转账(包括支票、电汇、信用卡等形式支付):
财务人员在办理相关手续时,应提供公司销售专户的账号资料,不得将款项转入公司其他结算账户。
客户转账后,须将转账单复印件交给或传真至公司财务部签收查询,查询到账后方可开具收据/发票。
财务人员依据当日银行收款情况逐笔登记《销售及收款日报表》。
第八十六条销售收款的统计:
财务人员将每日收款情况统计后交由销售管理部确认,并于次日上午9:
30报财务部出纳和会计。
销售管理部据此登记销售台账。
第八十七条销售报表的报送:
财务部会计、出纳按日对收款情况进行核对,并据此填写《销售回笼明细表》,送至财务部经理、报公司相关部门领导。
第八十八条销售情况的核对与再确认:
销售管理部销售助理每周五对本周销售及应收款情况进行统计和汇总,并及时与财务部主管会计进行核对。
第八十九条应收销售款的范围:
以各种销售形式形成的应收而未收的款项。
第九十条应收销售款的催收职责:
财务部负责编制《销售回笼明细表》和《月度催款计划》,并负责催促银行按揭及公积金贷款房款的及时到位;客服部负责逾期房款的催款工作,并负责协助销售人员催促购房客户及时提供银行按揭、公积金贷款所需的资料。
第九十一条回款情况的反馈:
财务部负责回笼房款并及时登账,并按周编制《回笼明细表》报销售管理部。
主管会计对当月客户房款的到位情况及应收款情况进行核对落实后,应按欠款时间的长短分类汇总统计金额,填写
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