物业经营治理40一41.docx
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物业经营治理40一41
全国物业治理师执业资格考试命题预测10套卷
物业经营治理
(一)
一、单项选择题(共60题,每题1分。
每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.以下有关物业经营治理概念的说法,错误的选项是()。
A.现代的物业治理,要求从传统的物业运行治理效劳,向策略性的物业资产价值治理方向拓展
B.物业经营治理活动既包括了以保证物业正常利用的运行操作治理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁治理、本钱操纵、物业价值和经营绩效评估等经营活动
C.在我国有统一的写字楼分类治理,犹如国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个品级
D.物业经营治理不是一个特定的专业领域,而是由物业治理、设施治理、房地产资产治理和房地产组合投资治理随着市场需求的转变,不断拓展、交叉和融合的结果
2.以下选项中,物业治理是其物业经营治理全数内容的是()。
A.居住物业B.收益性物业C.大型非房产物业D.非房产物业
3.以下说法中,银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是()。
A.SPSB.SPCC.CPSD.CPC
4.以下选项中,不属于房地产投资中的系统风险的是()。
A.通货膨胀风险B.周期风险C.变现风险D.资本价值风险
5.房地产开发投资企业所得税税率一样为()。
A.11%B.22%C.33%D.44%
6.年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计息,那么一年后的本利和为()元。
A.1000.00B.1200.00C.1125.51D.1126.83
7.某笔贷款的年利率为15%,借贷两边约定按季计息,那么该笔贷款的实际利率是()。
A.14.37%B.15.57%C.15.87%D.13.17%
8.以下关于设备磨损补偿的说法,错误的选项是()。
A.设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
B.设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
C.有形磨损和无形磨损的完全补偿是改换,即淘汰旧设备,改换新设备
D.不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
9.表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通太短时间借款来归还已到期债务的偿债备付率指标()。
A.>B.
10.有关财务内部收益率的计算公式(∑(CI-CO)。
(1+IRR)1=o)中的表述,不正确的选项是()。
A.CI-现金流入量B.CO-现金流出量
C.n_项目开始进行的时刻点D.(CI-CO)-项目在第t年的净现金流量
11.以下关于物业价钱的说法,不正确的选项是()。
A.物业价钱是取得他人的物业所必需付出的代价
B.物业价钱是和平地取得他人的物业所必需付出的代价
C.物业价钱通经常使用货币来表示,老例上也是用货币形式来偿付,但也能够用实物、劳务等其他形式来偿付
D.以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
12.现有住房一套,建筑面积100m2,每平方米3000元,总价30万元,假设在成交日期一次付清,那么给予5%的优惠,那么实际总价为()万元。
A.30.00B.28.50C.29.28D.28.57
13.以下选项中,能反映物业价钱水平高低的是()。
A.成交价钱B.市场价钱C.总价钱D.单位价钱
14.有一期房还有1年才能投入利用,与其类似的现房价钱为3300元/m2,出租的年末净收益为330元,假设折现率为10%,风险补偿估量为现房价钱的2%,那么该期房目前的价钱为()元
A.3300B.3000C.2965D.2934
15.关于物业价钱与一样物价的关系,说法错误的选项是()。
A.通常,物价的普遍波动说明货币购买力的变更,即币值发生变更。
现在,物价变更物业价钱也随之变更,假设其他条件不变,那么物价变更的百分比就相当于物业价钱变更的百分比’而且二者动向也一致,那么表示物业价钱与一样物价之间的实质关系未变
B.不论一样物价总水平是不是变更,其中,某些物价的变更也可能会引发物业价钱的变更,例上涨
C.从较长时期来看,国内外统计资料说明,物业价钱的上涨率略低于一样物价的上涨率和国民收入的增加率
D.土地价钱、建筑价钱和房地价钱,或不同类型物业的价钱,其变更幅度不是完全同步的,有时乃至是不同方向的
16.有一旧住宅,测算其重置价钱为40万元,地面、门窗等破旧引发的物质折旧为2万元,因户型设计不行,没有独用茅厕和共用电视天线等致使的功能折旧为5万元,因其位于城市衰落地域引发的经济折旧为3万元,那么该旧住宅的折旧总额为()万元。
A.5B.10C.30D.40
17.某宗物业的收益期限为38年,通过预测取得其以后5年的净收益别离为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从以后第6年到第38年,每一年的净收益将稳固在35万元左右,该类物业的报酬率为10%,那么该宗物业的收益价钱为()万元。
A.B.200.36C.300.86D.401.22
18.以下()不是组成一个完整的房地产系统的因素。
A.社会环境B.市场主体C.客体D.价钱
19.需求曲线是一条具有()。
A.负斜率的向左下方倾斜的曲线B.负斜率的向右下方倾斜的曲线
C.正斜率的向左上方倾斜的曲线D.正斜率的向右上方倾斜的曲线
20.依照投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间’和彼此之间的动态和谐关系,这属于房地产市场结构中的()。
A.总量结构B.区域结构C.供求结构D.投资结构
21.我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.以上满是
22.房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分析,其中供给分析的内容包括()。
A.调查房地产当前的存量、过去的走势和以后可能的供给。
具体内容包括:
相关房地产类型的存量、在建数量、打算动工数量、已获计划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短时间新增供给数量的估量
B.分析当前城市计划及其可能的转变和土地利用、交通、大体建设投资等打算
C.分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情形,分析以后相关市场区域内供求之间的数量不同
D.以上满是
23.物业治理的中短时间打算通常以物业治理企业与业主签署的委托治理合同约定的合同有效期周期,一样为()。
A.1~3年B.2~4年C.3~5年D.4~6年
24.物业租赁指衡宇租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式,以下选项不是其特点的是()。
A.租赁两边都必需是符合法律规定的责任人B.衡宇租赁关系不因所有权的转移而中止
C.衡宇租赁转移衡宇的所有权D.衡宇租赁关系是一种经济要式契约关系
25.在租约签定前,租赁治理的要紧工作有()。
A.租金的确信B.收取租金C.租金调整D.租金结算
26.租赁治理的核心内容是()。
A.租户选择B.租金确信与调整
C.租赁治理中的市场营销D.租约谈判与签约治理
27.租赁合同到期,合同自行终止,承租人需要继续租用的,应当在租赁期限届满前()个月提出。
A.18.2C.3D.4
28.租赁治理不单单限于设定租金、吸引和选择租户、谈判和签定租约,当租约开始实施以后,如安在租赁期内维持与租户的良好关系,进行充分的交流沟通,这是客户关系治理在经营性物业租赁治理中的实际应用,其中客户关系治理是()。
A.GRMB.CRMC.GRND.CRN
29.以下选项中,不是营业本钱的是()。
A.直接人工费B直接材料费C治理费用D.间接费用
30.福利基金按工资总额的()计算。
A.0%B.2%C.%D.14%
31.物业治理企业在从事物业治理活动中发生的各项直接支出是()。
A.治理费用B.营业本钱C.财务费用D.人员费用
32.物业治理本钱操纵具有的含义是()。
A.对目标本钱本身的操纵
B.对目标本钱完成的操纵和进程的监督
C.在进程操纵的基础上,着眼于以后,为尔后本钱的降低指明方向
D.以上全数正确
33.以下关于合同的概念,说法正确的选项是()。
A.合同又称契约,是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
B.合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人之间,设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
C.合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
D.以上全数错误
34.前期物业效劳合同的签定是由()签定的。
A.建设单位和物业治理企业B.建设单位和业主委员会
C.业主委员会和物业治理企业D.以上提到的三方一路
35.物业治理实行招投标,其意义在于()。
A.引导业主树立正确的物业治理观念,提高自治能力
B.推动物业治理企业不断提高治理水平,增强市场竞争力
C.全面增进物业治理行业的进展
D.以上全数正确
36.从治理角度来讲,所谓“风险”,是指发生某种不利事件或损失的各类可能性的总和,以下选项中不属于风险的特点的是()。
A.正面性,即风险突如其来,使之受到侵害
B.负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险治理注册执业资格考试辅导教材系列
C.不确信性,风险是与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确信的,是可能发生也可能不发生
D.可测性,凡是风险都是与特定的时刻和空间条件相联系,因此,风险事故的发生是能够测定的
37.保险费是按补偿限额选择适用的费率计算,其中,有累计补偿限额的计算公式是()。
A.保险费=累计补偿限额×适用费率B.保险费一每次事故补偿限额×适用费率
C.保险费一场地占有面积×适用费率D.保险费一补偿时限×适用费率
38.在雇主责任保险中,假设雇员发生事故,雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发觉疾病之日该雇员前()。
A.3个月的平均工资B.6个月的平均工资
C.12个月的平均工资D.18个月的平均工资
39.企业的资金运动有静态和动态两种表现形式,以下选项中,属于静态形式的是()。
A.经营性现金流动B.投资性现金流动C.筹资性现金流动D.流动资产..
40.以下选项中,不属于会计报表的主表内容的是()。
A.资产欠债表B.利润表C利润分派表D.现金流量表
41.资金筹集是指()。
A.物业治理企业为了持续从事物业治理、经营与效劳活动而必需筹集所需资金的进程
B.物业治理企业将所筹集到的资金,依照必然的原那么与目标投入到物业治理、经营、效劳中去的进程
C.物业治理企业在筹资和开展物业治理、经营、效劳进程中,所发生的各类本钱费用
D.物业治理企业所取得的各类收入,如物业治理报酬、开展物业经营和多层次效劳所取得的收入等
42.评判物业治理绩效的最重要、最基础的指标是()。
A.大体指标B.修正指标C.评议指标D.总况指标
43.以下关于物业治理绩效评判的特点,说法错误的选项是()。
A.以物业治理企业作为具体评判对象
B.以物业治理企业的盈利能力、资产运营水平和后续进展能力等方面作为评判重点
C.以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为要紧评判依据
D.将各项指标与本地域乃至全国各行业的相关指标和水平进行对照,以期取得对某个物业治理企业公正、客观的评判结果
44.物业治理绩效评判的要紧方式是()。
A.综合分析判定法B.功效系数法C.定性分析判定法D.大体指标计分方式
45.以下选项中,不是依照写字楼物业所具有的功能不同分类的是()。
A.单纯型写字楼B.商住型写字楼C.综合型写字楼D.自用型写字楼
46.当所有的经营费用均由租户直接分担时,那么称这种出租方式叫()。
A.益租B.净租C.毛租D.利租
47.写字楼物业治安要按期检查办公楼的平安设施,监控室要()小时有人监控。
A.8B.12C.24D.48
48.写字楼物业经营治理绩效评判的第一项指标是()。
A.物业经济指标B.效劳中意度C.物业品牌化D.以上都是
49.建国后我国政府兴修的第一座百货商店是()。
A.北京丰联广场B.北京赛特购物中心
C.北京百货大楼D.北京华联商厦
50.零售商业物业在选址和计划时要紧应考虑()。
A.市场容量B.进出交通C.地址显著D.以上都是
51.选择零售商作为零售商业物业租户时第一要考虑的因素是()。
A.声誉B.财务能力C.租户组合与位置分派D.租户需要的效劳
52.公共能花费是指商厦内非某一具体承租户利用的能源消耗,约占总费用的()。
A.3%B.5%C.40%D.35%
53.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式有()。
A.完全拥有产权,或直接出售一小部份产权,自己仍维持大股东的身份
B.将大部份产权出售,成为小股东
C.全数出售套现
D.以上都正确
54.投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
A.组合投资B.搭配投资C.分期投资D.贷款投资
55.企业物业资产是指()。
A.企业为了生产和持续进展而拥有的房地产
B.企业为了生产而拥有或租用的房地产
C.企业为生产和持续进展而拥有或租用的房地产
D.企业维持正常经营治理的必要而重要的条件之一
56.生命周期本钱的英文简写是()。
A.LCGB.LGCC.LGGD.LCC
57.以下选项中,不属于以应收账款形式表现的不良资产的是()。
A.超期的应收账款B.呆滞的应收账款
C.坏账、死账形式的应收账款D.证券投资的应收账款
58.1987年4月,提出“可持续进展”的组织是()。
A.WECDB.WCEDC.WDCED.WEDC
59.()已成为衡量物业治理企业实力和竞争力的重要标准之一。
A.信息系统应用水平B.可持续进展战略
C.智能化小区D.电子商务平台
60.编写物业治理报告时,不该该()。
A.报告清楚B.文字精练C.真实靠得住D.长篇大论
二、多项选择题(共20题,每题2分。
每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,此题不得分;少选,所选的每一个选项得分)
61.物业经营治理,是指为了知足业主的目标,综合运用以下()技术、手腕和模式,为业主提供综合性治理效劳。
A.物业治理B.设施治理
C.房地产资产治理D.房地产投资治理
E.房地产组合投资治理
62.房地产投资的特性有()。
A.位置固定不可移动性B.寿命周期长
C.政策阻碍性D.专业治理依托性
E.资金流动性
63.我国房地产投资经营进程中企业纳税的要紧税种有()。
A.经营税金及附加B.城镇土地利用和房产税
C.企业所得税D.员工所得税
E.保险税
64.在复利计算和考虑资金时刻的计算中,经常使用的符号表示正确的有()。
A.计算周期数B.P-现值
C.F-终值(以后值)D.G-每一时刻距离收入或支出的等比转变值
E.B-每一时刻距离收入或支出的等差转变值
65.物业价钱与一样物品的价钱一起的地方在于()。
A.都是价钱,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的阻碍
C.都是按质论价:
优质高价,劣质低价D.都是受区位的阻碍专门大
E.都是形成的时刻较长
66.选取的可比实例应符合()。
A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B.可比实例的成交日期应与估价时点接近
C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合
D.可比实例的成交价钱应为正常市场价钱或能够修正为正常的市场价钱
E.可比实例应同实际完全相符
67.阻碍房地产市场进展的社会因素有()。
A.家庭收入水平及散布B.传统观念及消费心理
C.社会福利D.家庭户数与规模
E.家庭生命周期
68.以下关于表达式Qnd=f(Pn,Pn-1,y,G,…)的说法,正确的有()。
A.此公式表示消费对某种商品的需求数量与不同阻碍因素之间的关系
B.该公式的含义是:
对某种商品挖的需求数量(Qnd)是该商品本身的价钱(Y),其他商品的价钱(Pn-1),收入(Pn),政府政策(G)和其他因素(…)的函数
C.该公式的含义是:
对某种商品咒的需求数量(Qnd)是该商品本身的价钱(Pn),其他商品的价钱(Pn-1),收入(Pn),政府政策(G)和其他因素(…)的函数
D.对应某种具体的商品来讲,其他因素也是不能够确信的
E.对应某种具体的商品来讲,其他因素也是能够确信的
69.衡宇租赁记录备案的一样程序包括()。
A.签定B.申请C.审查D.颁证E.变更
70.衡宇租赁合同的法律特点有()。
A.衡宇租赁合同是双务合同B.衡宇租赁合同是无偿合同
C.衡宇租赁合同是诺成合同D.衡宇租赁合同是要式合同
E.衡宇租赁合同是继续性合同
71.在营业本钱中,直接人工费用包括()。
A.人员的工资B.人员的奖金
C.人员福利费D.办公费
E.差旅费
72.在编制本钱预算时,必需遵循()。
A.本钱预算必需同其他预算相和谐B.本钱预算要以各项定额为基础
C.本钱预算应有相应的技术经济方法保证D.本钱预算要全面衡量,提高资金利用效益
E.本钱预算要符合实际,不要留余地
73.物业治理活动中存在着大量的主体,依照合同的作用和合同主体的不同,可将合同归为()。
A.物业建设单位在开发进程中所订立的合同
B.前期物业效劳合同与物业效劳合同
C.业主所签定的与物业治理活动有关的合同
D.物业治理企业与专营公司订立的有关物业治理活动的专项效劳合同
E.后期物业治理合同
74.物业效劳合同具有()特点。
A.物业效劳合同的订立以当事人彼此信任为前提,任何一方通过利诱、讹诈、蒙骗等手腕签定的合同,一经查实,可依法起诉
B.物业效劳合同是有偿合同
C.物业效劳合同具有过渡性
D.物业效劳合同既是诺成性合同又是双务合同
E.物业效劳合同是劳务合同
75.企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。
A.资金筹集B.资金运用
C.资金花费D.资金转收
E.自杀收回和分派
76.写字楼物业的特点,要紧体此刻()。
A.所处区位好B.多为现代化的高层建筑
C.功能齐全,配套设施完善D.全数由专业物业治理企业治理
E.维持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
77.北京市写字楼品级划分有特定的参考标准(硬件部份)。
以下有关甲级写字楼的描述,错误的选项是()。
A.位置十分优越,一样属于城市商务中心(CBD),交通十分便利
B.停车位数量:
每90~120m2出租面积提供1个机动车位
C.办公空间在必然程度上具有灵活分隔适应性,室内净高
D.全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统
E.中央空调系统,温湿可由中央系统操纵
78.零售商业物业的经营治理工作,要紧包括()。
A.招商及承租户组合B.零售技术及营销
C.零售技术D.物业保护
E.运行治理
79.组合投资治理包括的要素有()。
A.治理对象B.治理规那么
C.治理者D.治理方式
E.治理目的
80.物业治理企业运用运算机技术参与具体事务的治理需要综合考虑()。
A.治理的范围、深度和想要达到的治理成效
B.现有治理流程的标准化程序
C.治理人员综合应用运算机的水平
D.资金的投入
E.资金的流出
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