物业经营管理.docx
- 文档编号:14640978
- 上传时间:2023-06-25
- 格式:DOCX
- 页数:31
- 大小:36.59KB
物业经营管理.docx
《物业经营管理.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《物业经营管理.docx(31页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
物业经营管理
物业经营管理
1物业经营管理
又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(ReaiEstateAssetsManagement)、房地产组合;投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
2写字楼
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
政府办公楼虽然具有写字楼的功能,但在其使用和公共性方面,与一般写字楼有所区别。
3甲级写字楼
具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。
甲级写字楼通常有完善的物业管理服务,包括24小时的维护、维修及保安服务。
4乙级写字楼
具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。
5丙级写字楼
物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧,但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应;相对于乙级写字楼,丙级写字楼的租金虽然较低,但仍能保持一个合理的出租率。
6零售商业物业
零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑,包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。
7区域购物中心
区域购物中心(ShoppingMall,有译为“摩尔”)是指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
其建筑面积在10万m2以上,有效商业服务半径可达到200km,由专业购物中心管理集团开发经营,业态业种的复合度高(全业态、全业种/行业经营,高度专业化与高度综合化并存)、行业多、店铺多、功能多。
8市级购物中心
市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元人民币以上。
9地区购物商场
地区购物商场的建筑规模一般在1~3万m2之间,商业服务区域以城市中的某一部分为主,服务人口10~30万人,年营业额在1~5亿元人民币之间。
10居住区商场
居住区商场的建筑规模·般在3000~10000m2之间,商业服务区域以城市中的某一居住小区为主,服务人口1~5万人,年营业额在3000~10000万元人民币之间。
11邻里服务性商店。
这些商店的建筑规模一般在3000m2以下,且以500~1000m2建筑面积者居多,服务人口在1万人以下,年营业额在3000万元人民币以下。
方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。
12特色商店
特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性,以及经营方式的灵活性。
如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。
13别墅
别墅(Ⅵ1la)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。
从环境上看,别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离,周边环境质量比较高。
从建筑形态上,别墅建筑应独立,豪华舒适,层数较少,并带有一定规模的院落。
通常把独立式住宅、联排住宅、低密度复合住宅等统统称为别墅,出现了独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅,甚至“空中别墅”等概念。
14公寓
公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住。
15复式公寓
一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上。
16花园公寓
公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅。
17单间公寓
由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅。
18工业物业
指为人类生产活动提供人住空间的物业,包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。
19酒店和休闲娱乐设施
是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑,包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
20管理型物业管理企业
是具有策略性物业管理能力的企业,它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业管理活动中处在总包的位置。
管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。
21专业型物业管理企业
是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务。
由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性。
22综合型物业管理企业
是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。
综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。
23物业管理的核心工作
是对物业进行日常的维护与维修,并向人住的客户或业主提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态。
24设施管理
是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。
设施管理的对象,主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。
25房地产资产管理
房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。
房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司,监督它们的行为,指导它们为物业发展制定战略计划,以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标,满足房地产组合投资管理者的要求。
26房地产组合投资管理
房地产组合投资管理的视野更加广阔,包括理解和执行物业业主的投资目标;评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投。
资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产。
27房地产投资
是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
28直接投资
是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。
29间接投资
主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。
30房地产开发投资是指投资者从购置土地开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
31房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产),也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。
32房地产投资信托基金(REITs),是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。
33住房抵押贷款证券化
把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
34风险定义
从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
35通货膨胀风险又称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与初始投入盼资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。
36市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
37周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
38变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
39利率风险
40政策风险
政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等,均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。
41政治风险
房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。
政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。
政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起一系列其他风险的发生,是房地产投资中危害最大的一种风险。
42或然损失风险
是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
43收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
44未来经营费用风险,是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。
45资本价值风险
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险。
46比较风险(机会成本风险)
是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。
47时间风险
指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
48持有期风险
指与房地产投资持有时间相关的风险。
49现金流量
在一个独立的系统中,一定时期各时点上实际发生的资金流出、流入。
50投资
是指人们的一种有目的的经济行为一即以一定的资源投入某项计划,以获取所期望的报酬。
51潜在毛租金收人
物业可以获取的最大租金收人称为潜在毛租金收入。
52空置和收租损失
一是空置的面积不能产生租金收人,二是租出的面积没有收到租金。
53其他收入
物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。
54有效毛收人
从潜在毛租金收人中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入。
55运营费用
运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用,包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等),保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等。
56净运营收益(运营效益)
有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益。
57准备金(大修理基金)
是业主或其委托的物业管理公司定期存人的用于支付未来费用的资金。
58利息
占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
59利率
是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比。
60单利计息
单利计息是仅按本金计算利息,利息不再生息,其利息总额与借贷时间成正比。
61复利计息
复利计息,是指对于某一计息周期来说,如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即“利息再生利息”。
62名义利率
是指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
63实际利率
是指一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率。
64投资回收
投资者对其所投如资本的回收
65投资回报
投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
66盈利能力指标
用来考察项目盈利能力水平的指标
67静态指标
是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标,如:
。
68动态指标
是考虑了资金时间价值因素的影响,要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值,将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。
如:
69清偿能力指标
是指考察项目计算期内偿债能力的指标。
如:
70财务净现值(NPV)
是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
71基准收益率
是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。
72财务内部收益率(IRR)
是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
73动态投资回收期(P6)
是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
74静态投资回收期(Pb)
是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
75现金回报率
指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投人的权益资本的比率。
76投资回报率
指房地产置业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投人的权利资本的比率。
77一次还本利息照付
借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息;
78等额还本利息照付
规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;
79等额还本付息
在规定期限内分期等额摊还本金和利息;
80一次性偿付
借款期末一次偿付全部本金和利息;
81“气球法”
借款期内任意偿还本息,到期末全部还清。
82借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
83偿债备付率(DebtCoverageRatio,DCR)
是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
84资产负债率
是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例
85收益性物
业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业,例如:
住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
86有用性
是指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用’’,经济学上称为使用价值。
87稀缺性
是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏。
88有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
89使用价值
是指该种商品能满足人们某种需要的效用
90交换价值
是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量。
91投资价值
是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出的价值。
92市场价值
是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点)的价值。
93成交价格(成交价)
是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受,或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。
94市场价格
是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。
95理论价格
是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
96价格(总价)
是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。
97单位价格(单价)
98实际价格
是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
99名义价格
是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格。
100现货价格
是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。
101期货价格
是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
102房屋重置价格
是指某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。
103规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程,规划的成果称为计划。
104计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。
105定期租赁
租赁物业有确切的起租日期和结束日期
106周期性租赁
租用者按租赁手续所规定的期限已经到期,或租约中未指明租赁期限,租赁者依旧按原来的方式占用物业,并照常按期缴纳租金的租赁行为。
107意愿租赁
意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。
108分比租金(超出性租金)
常用于零售商业物业。
此时,承租人除向出租人定期支付固定租金外,还要将其营业额中超出预订数额的部分,按一个百分比交予出租人,作为出租人的百分比租金收入。
109毛租
指出租人收取的租金中,包含了税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成的租金,承租人在使用物业的过程中,不需要再另行缴纳任何费用。
110净租
指出租人收取的租金中,不包含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费,费用中的部分或全部的租金。
111双务合同
指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。
112有偿合同
指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。
113诺成合同
指当事人意思表示一致即告成立的合同。
114实践合同
当事人意思表示一致,但还须交付标的物,合同才能成立的合同。
115要式合同
有特定形式和履行一定手续的合同。
116不要式合同
没有有特定形式和履行一定手续的合同。
117继续性合同
房屋租赁当事人双方的权利义务,均与合同的存续期间相关。
118客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)
是一种通过围绕客户细分来组织企业,鼓励满足客户需要的行为,并通过加强客户与供应商之间联系等手段,来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。
119成本预算(成本计划)
根据物业管理企业的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,以货币形式事先规定预算期内某一责任或义务所应发生的成本的一种财务管理活动。
120固定预算(静态运算)
是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素,如业务量水平可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。
121弹性预算(变动预算)
是指在成本习性分析的基础上,以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据,按照预算期可预见的各种业务量水平,分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额,并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。
122零基预算
是指以零为基础的预算。
在每一预算期对任何一项预算开支项目,不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额,而是以所有的预算支出均为零为出发点,一切从实际需要与可能出发,逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理,在综合平衡的基础上编制成本预算。
123滚动预算(连续预算)
是指在按年分月编制预算的情况下,随着一个时期的过去,连续补充编制另一个时期,逐期向后滚动,并调整各期预算的过程。
124概率预算
是指运用概率论原理,对成本预算编制中所涉及的诸多变量(如价格、业务量等)在一定范围内的变动作出近似的估计,从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去,使预算更为符合实际。
125
126
127
128
129前馈性控制
运用控制论中的前馈控制原理,在成本发生之前所进行的控制,如通过对各成本开支的必要性进行分析,以确定最佳的实现企业利润最大化的物业增值最大化的成本支出水平等。
130防护性控制(制度控制、会计控制)
就是通过制定相关的规章制度以及办法规定,制约不必要或不合理的开支或超支的发生。
131反馈性控制
利用反馈控制原理进行的事中或事后控制,其重点在于及时了解成本的开支情况,针对发生偏差的具体原因,采取相应措施,确保总成本不超过预定标准。
132全面控制是全员和全过程成本控制的结合。
一方面,成本控制是
全员控制,应充分调动物业管理企业全体职工控制成本的积极性,积极发动每位职工参加成本控制活动,要求人人、事事、时时都要按照定额、标准、预算或成本目标实行有效的成本控制。
充分发挥广大职工的主观能动性,是降低成本的关键。
另一方面,成本控制还应贯穿于物业管理成本形成的全过程,而不仅仅是对部分费用支出的控制。
133讲求经济效益原则
成本控制应与提供适当数量与质量的物业管理服务相结合,不能为控制而控制,即不能单纯地强调降低成本而不提供或少提供服务,或者说,绝不能片面地最求成本的降低而忽视服务的数量和质量。
134例外管理原则(重要性原则)
指物业管理企业在全面控制的基础上,对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理,深人分析、追根究底、查明原因,并及时采取措施进行控制解决。
135合同(契约)
平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更终止民事权利义务关系的协议。
136风险
发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。
137纯粹风险
是指只有损失机会而无获利机会的风险
138投机风险
是指既有损失机会,也有获利可能的风险。
139财产风险
是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。
140责任风险
是指他人遭受财产损失或身体伤害,在法律上负有赔偿责任的风险。
141人身风险
是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险,这种风险的产生时间不确定。
142自然风险
是指由自然因素和物理现象造成的实质风险,例如,火灾、洪水、雷电等造成的风险;
143社会风险
是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险,如盗窃、罢工、动乱等所带来的损失;
144经济风险
是指在商品生产和销售活动中,由于经营不善、市场预测的错误或者市坊隋况的变化而导致的价格涨跌等风险。
145技术风险
是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、产品被迅速淘汰等风险。
146基本风险
是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险。
147特殊风险
是指影响个人或企业的某项特定的风险。
148风险成本
是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。
149风险管理
是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。
150风险识别
根据某种科学方法去认识和区别风险。
151风险评估
就是应用各种概率与数理统计方法,测算出某一风险发生的频率,进行估算损害程度,既包括直接损害程度,防范和处理风险所消耗的人财物,又包括与直接损失相关联的间接损失程度。
152风险回避
这是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上,事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。
153风险自担或保留
指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。
154风险预防与抑制
指风险承受人直接面对风险采取行动,以减少损失发生的可能。
155风险转移
这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。
156风险调整
这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估,从而对原风险管理系统作适当的调整。
157保险
是为了应付特定的自然灾害或意外事故,通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。
158保险人(保险公司)
在保险合同成立时,有收取保险费的请求权利,在保险事故发生时,负有按合同规定补偿损失和给付保险金的义务。
159投保人
是与保险人签订合同并负责交纳保险费的另一方当事人。
投保人必须有行为能力和责任能力,保险合同才能生效。
160被保险人
是指受保险合同保障的人,享有赔偿请求权,有权按保险
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业 经营管理