梦想家园物业服务费用评估报告.docx
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梦想家园物业服务费用评估报告.docx
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梦想家园物业服务费用评估报告
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园物业服务费用
评
估
报
告
评估报告声明
一、我们在执行本物业服务费用评估业务中,遵循相关法律、法规和评估准则,恪守独立、客观和公正的原则。
根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资料由委托方提供,并经其签章确认。
所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责,恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系,与相关当事方没有现存或预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
四、我们出具的评估报告,没有以预先设定的标准作为评估结论。
五、我们依照《北京市物业服务费用评估规范(试行)》进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。
六、我们出具的评估报告中的分析判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的,仅在评估结论使用有限期限内使用,因使用不当造成的后果与我们无关。
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园(前期)物业服务费用
评估报告(摘要)
编号:
20121016135644000743
我司受北京金第房地产开发有限责任公司的委托,根据《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)、《北京市特定管理办法》(北京市人民政府令第219号)、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发【2010】383号)、《北京市物业服务评估规范(试行)》(京建发【2010】391号)、《住宅物业服务标准》(DB11/T751-2010)等法律、法规和技术标准的规定,依据评估程序,独立、客观、公正地对北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目(前期)物业服务费用标准进行评估。
1.0委托方:
北京金第房地产开发有限责任公司
2.0评估目的:
按照约定的物业服务标准,参照评估时点市场价格,独立、客观、公正地评估物业项目的物业服务费用。
3.0评估对象:
3.1项目名称:
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园;
3.2项目四至:
东至:
杨宋镇安平路;
南至:
杨宋镇祥瑞路;
西至:
杨宋镇安平西路;
北至:
杨宋镇0811-0023地块;
4.0评估基准日和有效期:
4.1评估基准日:
本项目物业服务费评估基准日:
2012年11月15日。
4.2评估报告有效期:
本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效,有效使用期限自评估基准日起壹年,即在2012年11月15日起,至2013年11月14日有效。
5.0评估方法:
根据委托方与受托方签署的物业服务费用评估委托协议的约定,本次物业服务费用评估工作的评估方法主要有:
5.1运营成本法;
5.2市场比较法;
5.3其他。
6.0评估结论:
在评估过程中,按照《北京市物业服务费用评估规范(试行)》(京建发【2010】391号)要求,我司组织相关物业管理行业专家对评估项目履行了必要的评估程序,具体包括:
6.1制定了相应的评估计划方案;
6.2核验北京金第房地产开发有限责任公司提供的评估资料,并保留经委托方确认的项目相关评估资料复印件;
6.3实地踏勘评估项目;
6.4根据评估项目的特点,进行必要的市场调查与征询;
6.5其他评估工作中包括的必要程序。
得出以下结论,北京市怀柔区杨宋镇梦想家园在评估基准日:
2012年11月15日的物业服务费用市场总价为:
¥1080923.26元,其物业服务费用收费标准测算如下:
项目类型
全年费用
(元/年)
收费面积
(㎡)
单价
(元/㎡·月)
住宅
1082928.00
45122.00
2.00
以上内容摘自费用评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读费用评估报告书全文。
评估专家签章:
北京金宇东嘉物业服务评估监理有限公司
二〇一二年十一月十五日
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园(前期)物业服务费用
评估报告(正文)
编号:
20121016135644000743
根据《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)、《北京市特定管理办法》(北京市人民政府令第219号)、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发【2010】383号)、《北京市物业服务评估规范(试行)》(京建发【2010】391号)、《住宅物业服务标准》(DB11/T751-2010)等法律、法规和技术标准的规定,依据评估程序,独立、客观、公正地对北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目(前期)物业服务费用标准进行评估,现将评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方
委托方:
北京金第房地产开发有限责任公司
法人代表:
潘伟
营业执照注册号:
110000005039332
组织机构代码:
10174014-7
联系人(职务):
侯宝鑫
联系电话:
138********
地址:
北京市平谷区平谷镇府前大街36号
二、评估目的
按照约定的物业服务标准,参照评估时点市场价格,独立、客观、公正地评估物业项目的物业服务费用。
三、评估对象、范围
(一)评估对象:
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目。
(二)评估范围:
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目(第0024地块)的物业服务费用。
(三)项目基本情况:
1.项目名称:
北京市怀柔区杨宋镇梦想家园;
2.项目类型:
住宅;
3.四至:
东至:
杨宋镇安平路;
南至:
杨宋镇祥瑞路;
西至:
杨宋镇安平西路;
北至:
杨宋镇0811-0023地块;
4.建设规划情况:
总建设用地面积:
18244平方米。
总规划建筑面积:
58690平方米。
其中地上:
45610平方米,地下13080平方米,收费面积:
住宅44962平方米,商业160平方米。
居住公共服务设施配套建设指标9734平方米(含商业160平方米),其他(含人防工程)3994平方米。
建设规划其他指标:
容积率:
2.5,绿地率:
39.1%,建筑密度:
22%,层数与总高:
地上15层,地下2层,建筑容量:
本工程共有住宅484套,居住人口1355人。
四、评估原则
(一)委托人确定评估项目物业服务标准原则。
物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。
(二)合法原则。
委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时,评估人员在进行评估时,都应以符合相关法律、法规的规定为前提。
(三)评估时点原则。
评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。
五、评估依据
(一)主要法律文件
1.《中华人民共和国价格法》中华人民共和国主席令【1997】第92号;
2.《物业管理条例》国务院令【2007】第504号;
3.《北京市物业服务收费管理办法(试行)》京发改【2005】第2662号;
4.《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市物业项目承接查验评估规范(试行)>、<北京市物业服务费用评估规范(试行)>、<北京市物业服务质量评估规范(试行)>的通知》京建发【2010】第391号;
5.《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市物业服务第三方评估管理办法>的通知》京建发【2010】第383号;
6.《住宅物业服务标准》(DB11/T751-2010)
7.参考北京市物业行业协会当期发布的普通商品住宅物业服务成本项目说明。
(二)委托方提供的有关材料
1.项目立项批复、建设工程规划意见书、及相关备案文件资料;
2.项目物业管理区域划分说明;
3.项目物业共用部位、共用设施设备清单;
4.项目物业服务项目和等级标准;
5.评估需要提供的其他材料。
(三)与项目有关的其他相关材料
1.现场踏勘资料;
2.市场调查资料。
六、评估基准日和有效期
评估基准日:
2012年11月15日。
评估有效期:
本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效,有效使用期限自评估基准日起壹年,即在2012年11月15日起,至2013年11月14日有效。
七、评估方法
根据委托方与受托方签署的物业服务费用评估委托协议的约定,本次物业服务费用评估工作的评估方法主要是运用经营成本法为主导,市场比较法为参考,对评估项目的物业服务费用进行评估。
参考当期公布的物业服务成本价格,分项评估物业服务成本的构成单项,物业服务成本包括以下内容:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业服务企业固定资产折旧;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其他费用;
汇总物业服务成本的构成单项评估数据,根据物业服务行业合理利润计算出评估的物业服务费用评估结果。
八、评估工作实施过程
序号
时间
工作内容
1
2012年10月17日
接受评估委托,明确委托方须提供相关的文件、资料及提供时间。
2
2012年10月25日
签订《物业服务费用评估委托合同》,明确评估事项。
接收并核验委托方提供的评估资料。
3
2012年10月26日
组织物业管理行业专家,拟定评估作业方案。
4
2012年10月27日
搜集整理同类项目市场资料。
5
2012年11月1日
与专家现场勘查,研究评估资料。
6
2012年11月7日
组织专家评估,确定评估结果。
7
2012年11月15日
完成评估报告并提交。
九、评估结论及争议说明
(一)评估结论:
在评估过程中,按照《北京市物业服务费用评估规范(试行)》(京建发【2010】391号)要求,我司组织相关物业管理行业专家对评估项目履行了必要的评估程序,具体包括:
1.制定了相应的评估计划方案;
2.核验北京金第房地产开发有限责任公司提供的评估资料,并保留经委托方确认的项目相关评估资料复印件;
3.实地踏勘评估项目;
4.根据评估项目的特点,进行必要的市场调查与征询;
5.其他评估工作中包括的必要程序。
得出以下结论,北京市怀柔区杨宋镇梦想家园在评估基准日:
2012年11月15日的物业服务费用市场总价为:
¥1080923.26元,其物业服务费用收费标准测算如下:
项目类型
全年费用
(元/年)
收费面积
(㎡)
单价
(元/㎡·月)
住宅
1082928.00
45122.00
2.00
评估结果的成立基于评估限定条件,请关注评估限定条件对评估结论的影响。
(二)争议说明:
无争议。
十、评估限定条件
评估报告的分析和结论是恪守独立、客观、公正的原则基础上形成的,仅在本评估报告设定的评估假设和限定条件下成立;
(一)根据委托方所提供用于支持评估目的的相关资料进行分析及评估结论,委托方对所提供对像资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任;
(二)评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,以继续使用为假设前提,没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响;
(三)评估结论是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见,评估结论受委托方提供的物业服务标准限制;
(四)无其他不可抗拒因素造成的重大不利影响。
十一、评估作业日期
根据委托方与受托方签订的物业服务费用评估委托合同,评估单位于2012年10月17日至2012年11月15日对北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目进行了物业服务费用评估工作。
(一)文件资料评估:
2012年10月17日至2012年10月27日
(二)现场踏勘评估:
2012年11月1日
(三)物业费用评估:
2012年11月1日至2012年11月15日
十二、评估报告日期
2012年11月15日
十三、评估人员名单及职责分工
权属
姓名
职责分工
备注
评估专家
吴卫东
物业费用测算
评估专家
谢水泰
物业费用测算
项目负责人
金璐
整体策划协调
联络人
张松
联络、校对、打印装订
十四、专家声明
(一)我们在本评估报告中陈述的事实是真实和准确的。
(二)本评估报告的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论,但它是以有关资料的真实可靠为基础,并受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
(三)我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系,与相关当事方没有现存或预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
(四)我们依照《北京市物业服务费用评估规范(试行)》京建发【2010】第391号进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。
(五)没有人对本评估报告提供重要专业帮助。
(六)在评估报告中未受到任何干扰。
(七)本评估报告结果仅作为委托方在本次评估目的下使用。
专家成员签字:
北京金宇东嘉物业服务评估监理有限公司
二〇一二年十一月十五日
相关评估文件附件
附件1:
梦想家园小区基本情况
依据北京市物协公布《2011年关于第四季度普通商品住宅物业服务成本的说明》、《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和北京市经济适用房住房小区物业收费政府指导价标准的通告京发改【2005】第2662号,结合怀柔区物业服务行业市场动态,以及北京市怀柔区杨宋镇梦想家园(第0811-0024地块)项目物业服务标准、共用部位、共用设施设备运行管理情况,其分项物业服务费用评估测算如下:
一、北京市怀柔区杨宋镇梦想家园项目经济技术指标表
总建设用地面积(㎡)
18244
总规划建筑面积(㎡)
58690
总收费面积(㎡)
45122
地块
序号
项目性质
住宅收费面积(㎡)
商业收费面积(㎡)
住房套数
0024
1
0024-5#商品房
10385
120
2
0024-6#商品房
7291
84
3
0024-7#商品房
10155
84
4
0024-8#商品房
7291
84
5
0024-9#商品房
9840
160
112
二、梦想家园设施设备清单(1-5)
梦想家园设施设备清单
(一)
序号
名称
型号及规格
单位
数量
安装位置
控制要求
备注
位置
1
潜水排污泵
80WQ45-22-5.5Q=45m³/h,H=22mN=5.5KW,380V
台
8*2
本楼地下二层消防电梯集水坑中
一用一备
消防使用每坑两台
5、9号楼
2
预作用报警阀
ZSFU系列DN150
台
1*5
报警阀间
消防使用
5、6、7、8、9号楼
3
空压机
LT2500500B380V0.55KW
台
1*5
报警阀间
5、6、7、8、9号楼
4
湿式报警阀
台
1*2
报警阀间
5、9号楼
5
潜水排污泵
80WQ45-22-5.5Q=45m³/h,H=22mN=5.5KW,380V
台
6*3
本楼地下二层消防电梯集水坑中
一用一备
消防使用每坑两台
6、7、8号楼
6
潜水排污泵
QX6-25-1.1Q=6m³/h,H=25m
N=1.1KW,380V
台
1*5
本楼地下二层窗井集水坑中
报警阀间排水使用
消防使用
5、6、7、8、9号楼
7
潜水排污泵
65WQ25-15-2.2Q=25m³/h,H=15m,N=2.2Kw
台
16
车库集水坑内
一用一备
CK01车库
8
移动式潜水排污泵
QX6-25-1.1Q=6m³/h,H=25m
N=1.1KW
台
4
报警阀间及车库出口处
9
预作用报警阀
ZSFU系列DN150
个
2
报警阀间
10
空压机
N=0.55Kw
台
2
报警阀间
11
潜水排污泵
QX6-25-1.1Q=6m³/h,H=25m
N=1.1KW,380V
台
1*2
本楼地下一层自行车坡道集水坑中
排水使用
5、9号楼
梦想家园设施设备清单
(二)
序号
系统形势
风机型号
风机参数
数量
备注
位置
1
JY-1
XYF-7B
L=27309-20186m³/h
全压:
639.1-908.3Pa
转速:
1450r/min
N=11.0Kw
4台*2
设置于屋顶上
重量260Kg
5、9号楼
2
PF-1
PQ-40
L=400m³/h
全压:
150Pa
电源:
220V
功率:
100w
4台*2
预留洞:
Φ400
中心标高:
47.40
5、9号楼
3
JY-1
XYF-7B
L=27309-20186m³/h
全压:
639.1-908.3Pa
转速:
1450r/min
N=11.0Kw
3台*3
设置于屋顶上
重量260Kg
6、7、8号楼
4
PF-1
PQ-40
L=400m³/h
全压:
150Pa
电源:
220V
功率:
100w
3台*3
预留洞:
Φ400
中心标高:
44.50
6、7、8号楼
梦想家园设施设备清单(三)
位置
场所
楼层
轴线
光源种类
面积
(m2)
灯具安装容量
(W)
标准照度(lx)
标准照明功率密度(w/m2)
计算照度(lx)
计算照明功率密度(w/m2)
备注
5号楼
配电室
地下一层
18-20/B-D
三基色荧光灯
23.8
(36+4)x4=160
200
8
196.5
6.72
灯具效率≧75%
弱电室
27-28/D-B
11.16
(36+4)x2=80
210
7.16
6号楼
配电室
9-11/B-D
23.8
(36+4)x4=160
196.5
6.72
弱电室
27-28/D-B
11.16
(36+4)x2=80
210
7.16
7号楼
配电室
24-25/C-A
16..7
(36+4)x3=120
210.3
7.17
弱电室
32-33/C-A
12.04
(36+4)x2=80
194
6.64
8号楼
配电室
18-20/B-D
23.8
(36+4)x4=160
196.5
6.72
弱电室
27-28/D-B
11.16
(36+4)x2=80
210
7.16
9号楼
配电室
18-20/B-D
23.8
(36+4)x4=160
196.5
6.72
弱电室
36-3/G-F
6.8
(36+4)x1=40
210
180.2
卫生服务站
一层
36-37/D-B
11.7
(36+4)x3=120
300
11
300.6
10.25
居委会
33-29/C-A
15.21
(36+4)x4=160
300.3
10.51
文体活动站
19-20/G-F
12.95
(30+3)x4=132
291
10.19
物业管理
10-11/G-F
11.6
(36+4)x3=120
303
10.34
商业服务
1-3/G-F
12.95
(30+3)x4=132
291
10.19
CK01车库
配电室
地下一层
13-14/C-D
三基色荧光灯
18
(30+3)x4=132
200
8
209
6.94
值班室
13-14/C-D
9.16
(30+3)x2=66
200
8
205
7.2
送风机房
2-3/G-F
紧凑型节能灯
34.1
26x4=156
100
5
102
4.5
排风机房
10-12/H-J
45.5
26x8=208
100
5
102.8
4.57
汽车库
20-2/C-B
三基色荧光灯
65.6
(36+4)x4=160
75
72
2.4
梦想家园设施设备清单(四)
序号
名称
规格及型号
单位
数量
备注
位置
1
斜流式送风机
XTF-S-8型
n=1450r/min;Q=38635-26057m³/h;H=722.4-1246.8Pa;N=12KW
台
2
安装在送风机房内,平、战合用,战时低速运行,战时送风量18000m³/h
CK01车库
n=960r/min;Q=25491-17317m³/h;H=314.0-522.0Pa;N=4KW
2
消防排烟风机
XYF-S-12B型
n=960r/min;Q=77194-51614m³/h;H=617.1-1204.3Pa;N=30KW
台
2
车库排风机排烟
装在排风机房内
n=720r/min;Q=57517-38611m³/h;H=341.6-673.7Pa;N=15KW
3
斜流式排风机
XTF-B-6.5型
n=1450r/min;Q=11105-17186m³/h;H585.4-356.7Pa;N=3KW
台
2
车库人防排风,战时排风量16000m³/h
装在排风机房内
4
手动插板阀门
Φ1000
个
2
5
密闭阀门
Φ1000
个
8
DMF100型双连杆手电动两用
6
诱导风机
XCYF2.5型Q=891m³/hN=120w
个
24
吊装在车库内
7
油网滤尘器
LWP-X-1x5型
个
10
8
RM1512D
电热风幕
(L=1200mm)
风机参数Q=1500-2200m³/hU=220VN=220w
个
6
安装在车库坡道入口
加热器参数U=380vN=8-15Kw
梦想家园设施设备清单(五)
序号
设备材料名称
规格型号
单位
数量
详细参数
位置
1
集热循环泵
PH-123E
台
2*2
一用一备;Q=20m³/hH=5.5mN=0.75KW
5、9号楼
2
供水循环泵
MHI-402DM
台
2*2
一用一备;Q=16m³/hH=16mN=1.10KW
5、9号楼
3
储热水箱
STF-9-2
台
1*5
容量:
18吨;外形尺寸:
3000*3000*2000;运行重量:
19000kg;水箱外壳为不锈钢,内胆为SUS304,保温层为50mm聚氨酯
5、6、7、8、9号楼
4
真空管型集热器
LPC58-1650
组
42*5
集热器总面积:
6.8㎡;外形尺寸:
3270*2160*158;运行重量:
210㎏
5、6、7、8、9号楼
5
控制柜
15Kw
套
1*5
5、6、7、8、9号楼
6
电热带
11mm30w/m
米
200
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