业主大会议事规则.docx
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业主大会议事规则.docx
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业主大会议事规则
业主大会议事规则
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乙方:
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合同编号:
业主大会议事规章
业主大会议事规章
使用说明
1、本规章为示范文本,适用于本市住所物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。
业主应该认真阅读本示范文本的内容,对规章条款及专业用词理解不全都的,可向市、区(县)房屋行政管理部门和所在地街道办事处(乡(镇)人民政府)询问。
2、本示范文本中相关条款中留有空白处,供业主大会自行商定或补充商定。
业主大会可以按照实际状况对文本条款的内容举行挑选、修改、增补或删减,并以业主大会挑选、修改、增补或删减的内容为准。
3、按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住所物业管理规定》的相关规定,业主行使权利不得危及建造物的平安、不得侵犯其他业主合法权益。
业主对建造物专有部分以外的共有部分,享有权利、义务,不得以放弃权利不履行义务。
业主大会或者业主委员会的打算,对业主具有约束力。
业主大会议事规章应该就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出商定。
制定业主大会议事规章,不得侵犯业主、使用人的合法权益。
4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
业主大会议事规章
第一部分 总则
第一条 (规章制定的目的和依据)
为了规范业主大会、业主委员会的运作,保障物权权益的规范行使,维护业主的合法权益和公共利益,促进社区建设和进展,按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住所物业管理规定》等相关规定,结合本住所小区业主自我管理的实际状况,制定本小区业主大会(以下简称业主大会)议事规章。
其次条 (业主大会和业主委员会的设立)
业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会会议选举产生业主委员会,业主委员会负责执行业主大会依法作出的打算,依法履行业主大会给予的职责。
第三条 (业主大会宗旨)
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,保障物业的合理、平安使用,维护本物业管理区域内的公共秩序,创建管理有序、环境干净、平安舒服、文明和睦的居住社区。
第四条 (议事规章性质)
本规章是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容举行商定的自律性文件,是本物业管理区域内全体业想法志的集中体现,是业主大会运作的基本准则和依据。
本规章就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成和成员任期等事项作出商定。
业主大会、业主委员会应该依法履行职责,不得作出与物业管理无关的打算,不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 (业主大会与相关单位的关系)
业主大会、业主委员会接受街道办事处或者乡(镇)人民政府、区(县)房屋行政管理部门、居(村)民委员会和相关行政管理部门的指导,依法履行职责,规范运作。
业主大会、业主委员会乐观协作公安机关,与居(村)民委员会互相配合,共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会乐观协作居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的打算,准时告诉居(村)民委员会,并仔细听取居(村)民委员会的建议。
业主大会、业主委员会在日常运作中的冲突纠纷,可以提交居(村)民委员会设立的人民调解委员会协调解决。
第六条 (物业管理区域基本状况)
一、业主大会名称:
二、业主委员会办公地址:
三、物业管理区域范围(四至或附图):
东至 ;西至 ;南至 ;北至 (上述范围不包括 )。
四、物业类型:
(住所/办公楼/商业用房/其他类型物业)。
五、物业管理区域概况:
房屋总建造面积:
平方米。
房屋面积构成:
(一)住所 平方米, 套。
(二)非住所 平方米,其中:
办公楼 平方米、商业用房
平方米、其他类型物业 平方米。
其次部分 业主大会
第七条 (业主大会议事内容)
业主大会依法履行以下职责:
(一)制定和修改《业主大会议事规章》、《管理规约》和《专项修理资金管理规约》;
(二)打算选聘物业服务企业的计划及解聘物业服务企业;
(三)打算专项修理资金使用计划和续筹计划;
(四)打算业主大会诉讼事宜;
(五)选举、罢免业主委员会委员;
(六)审议打算业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费;
(七)审查业主委员会和物业服务企业的工作报告;
(八)审议打算物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益计划;
(九)审议打算物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规则制度;
(十)转变和撤销业主委员会、业主小组不当打算;
(十一)打算改建、重建建造物及其附属设施;
(十二)转变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分;
(十三)审议打算托付专业中介服务机构的代理事项和代理费用;
(十四)打算本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
前款规定的事项依法应该取得行政许可或者备案的,业主大会作出的打算自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。
第八条 (业主大会会议形式)
业主大会会议可以采纳集体研究的形式,也可以采纳书面征求看法的形式。
业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。
业主大会会议应该有物业管理区域内专有部分占建造物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参与。
第九条 (集体研究议事的方式)
采纳集体研究形式议事的,本业主大会会议挑选以下第 种方式:
(一)由全体业主参与业主大会会议;
(二)由业主推选业主代表参与会议。
推选业主代表参与会议的,业主代表产生方式如下:
1. ;
2. ;
3. 。
第十条 (业主代表的职责)
业主代表应该在参与业主大会会议3日前,就业主大会拟研究的事项书面征求所代表业想法见,并在业主大会会议上照实反映。
第十一条 (表决票的送达)
结合本物业管理区域的实际状况,业主同意采纳下列方式之一的,均作为表决票已送达:
(一)业主本人当面领取,或专人送达,交由业主签收;
(二)根据业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。
若业主未提供联系方式,则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内,并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证实,在物业管理区域内公告送达状况。
第十二条 (业主大会表决形式)
业主同意业主大会采纳以下第 种形式举行表决:
(一)设投票箱:
在物业管理区域内设投票箱,由业主自行将个人看法投入投票箱内,经业主委员会(换届改选小组)统计汇总,公布表决结果。
(二)专人回收看法:
由业主委员会(换届改选小组)组织有关人员回收业想法见,经业主委员会(换届改选小组)统计汇总,公布表决结果。
(三) 。
已送达的表决票,业主在规定的时光内不反馈看法或者不提出同意、反驳、弃权看法的,按下列第 项商定方式处理:
(一)视为同意,但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及 表决事项时,该表决票视为废票。
(二)视为不同意,但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及 等表决事项时,该表决票视为废票。
(三)视为同意已表决的多数票看法。
第十三条 (参与业主大会会议业仆人数确实定)
业主大会会议采纳集体研究形式召开的,与会业主以实到业仆人数和接受书面托付参与会议的业仆人数确定。
业主大会会议采纳书面征求看法形式召开的,与会业主以表决票送达的业仆人数确定。
第十四条 (业主大会会议召开形式)
业主大会会议分为定期会议和暂时会议。
业主大会定期会议每年召开 次,定期会议召开的时光为 。
有下列情形之一的,应该召开业主大会暂时会议:
(一)经20%以上业主提议;
(二)业主委员会委员人数不足二分之一的;
(三) ;
属第一项情形的,应符合下列条件:
有明确发起人;提议事项明确,属于业主大会议事范围;随附提议人房地产权证和身份证复印件。
业主委员会应该在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出打算,认为有须要核实的可以对签名的真切性和有效性等举行核实。
打算不召开的,应说明事实、理由和依据,并在物业管理区域内书面公告。
逾期未作出打算的,视作提议有效。
业主委员会应该在作出召开业主大会会议打算之日起15天内(未作出打算的在收到提议之日起45天内),召开业主大会会议,就提议事项征求业想法见并表决,业主大会会议研究表决议题应与提议议题相全都。
属其次项情形的,业主委员会应在 日内召开业主大会会议,补选缺额委员。
业主委员会委员全体辞职的,乡(镇)人民政府或街道办事处应该会同区(县)房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。
业主委员会换届改选小组应该自成立起90日内召开业主大会,选举产生新一届业主委员会。
属第三项情形的, 。
第十五条 (召开业主大会会议的程序)
业主大会会议按下列程序召开:
(一)筹备工作:
业主委员会(换届改选小组)做好开会前的预备工作。
按照业主的提议,草拟议案、制作表决票、核实业主状况。
(二)发布公告:
业主大会会议召开前15日,由业主委员会(换届改选小组)将会议的时光、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告,同时邀请房屋行政管理部门和居(村)民委员会派员参与,并仔细听取看法和建议。
(三)投票表决:
采纳书面征求看法形式的,业主委员会(换届改选小组)应在投票日期 日前发放表决票(选票),将业主大会议事内容在 (公告栏、门栋、宣扬栏)向物业管理区域内全体业主公告。
(四)回收统计看法:
业主委员会(换届工作小组)按照第十一条的商定回收业想法见,举行看法汇总或者票数统计。
(五)通报大会议事打算:
业主委员会(换届改选小组)在 (公告栏、门栋、宣扬栏)通报投票统计结果,接受业主的查询和监督。
业主委员会(换届改选小组)按照投票统计结果形成业主大会的议事打算,以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会(换届改选小组)应该做好业主大会会议书面记录并存档。
第十六条 (业主托付代理人的商定事项)
业主可以书面托付本物业管理区域内的其他业主或者 参与业主大会会议,代理人应该在参与业主大会会议3日前,就业主大会拟研究的事项书面征求托付人的看法,并在业主大会会议上照实反映。
业主托付代理人参与业主大会会议的,应符合下列商定:
(一)业主是自然人的,可以书面托付物业管理区域内的其他业主或者 参与,但同一代理人所代理的份额不能超过物业管理区域内业主总人数的 %。
(二)业主是法人或其他组织的,可以书面托付代理人参与业主大会会议或者业主委员会。
第十七条 (同一事项再次提议表决的限制)
业主大会对所提议案已经依法作出打算的,业主在 月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议举行表决。
第三部分 业主委员会
第十八条 (业主委员会职责)
业主委员会除履行法定职责外,同时履行下列职责:
(一)拟订选聘物业服务企业的计划,报业主大会打算;
(二)拟订业主委员会的年度财务预算计划、决算计划,报业主大会打算;
(三)拟订业主大会议事规章和管理规约修改计划,报业主大会打算;
(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规则制度的计划,报业主大会打算;
(五)拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益计划,报业主大会打算;
(六)拟订专项修理资金使用、续筹计划,报业主大会打算;
(七)拟订改建、重建建造物及其附属设施的计划,报业主大会打算;
(八)处理违背管理规约的行为;
(九) ;
业主委员会应该接受业主大会和业主的监督。
第十九条 (业主委员会委员条件)
业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织实力的业主担任。
有下列情形之一且未改正的,不得担任业委会委员:
(一)损坏房屋承重结构的;
(二)违法搭建建造物、构筑物的;
(三)破坏房屋外貌的;
(四)擅自转变物业使用性质的;
(五)欠交物业服务费的;
(六)欠交或未续筹专项修理资金;
(七)违背《管理规约》有关房屋租赁使用规定的;
(八) 等法律、规矩规定的其它物业使用禁止行为。
其次十条 (业主委员会组成和任期)
业主委员会设委员 名,其中主任1名,副主任 名。
主任、副主任由全体业委会委员推选产生。
业主委员会每届任期 年,委员可以连选连任。
其次十一条 (业主委员会会议)
业主委员会会议应该按下列规章召开:
(一)业主委员会每 月召开一次例会,经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有须要的,应该准时召开业主委员会会议。
(二)会议由主任负责召集,主任因故不能召集的,由副主任负责召集。
主任、副主任均因故不能召集的,由三分之一以上的委员联合召集,也可以由居(村)民委员会指定一名委员召集。
(三)委员因故不能参与会议的,应该提前1日向业主委员会召集人作出说明。
(四)业委会会议召集人应该提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
(五)会议应该有过半数委员出席,作出打算须经全体委员人数过半数以上同意。
(六)做好会议书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会做出的打算,应该以书面形式向全体业主公告。
其次十二条 (业主委员会委员的资历终止)
业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资历自然终止:
(一)已不是本物业管理区域内业主的;
(二)被司法部门认定有犯罪行为的;
(三)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的;
业委会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其委员资历终止:
(一)延续三次以上无故缺席业主委员会会议的;
(二)因疾病、常常外出等缘由难以履行职责的;
(三)欠交物业服务费和专项修理资金的;
(四)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌的;
(五)擅自转变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七) ;
部分业委会委员提出书面辞职的,业主委员会应将委员辞职状况准时在物业管理区域内公告,并在下一次业主大会召开时补选委员。
业主委员会委员人数不足二分之一的或无法正常运作的,在新一届业主委员会选举产生之前,由居(村)民委员会代为履行职责。
业主委员会委员全体书面辞职的,在新一届业主委员会选举产生之前,原业主委员会继续履行职责,因为不履行职责造成损失的,由相关责任人担当。
原业委会不履行职责的,由居(村)民委员会代为履行职责。
其次十三条 (业主委员会主任、副主任不履行职责和资历终止的处理)
业主委员会主任或者副主任的委员资历终止的,业主委员会应准时召开会议,重新选举产生业主委员会主任或者副主任。
业主委员会主任、副主任应该依法履行业主大会、业主委员会的打算,因拒不履行打算造成损失的,由责任人担当。
其次十四条 (业主小组议事程序)
物业管理区域内以 (幢/单元/楼层)为单位成立业主小组,业主小组由该 (幢/单元/楼层)的全体业主组成。
业主小组履行下列职责:
(一)研究业主大会拟研究的事项;
(二)推选本小组的业主代表参与业主大会会议,表达本小组业主的意愿;
(三)打算本小组范围内涉及的共有部分、共用设施设备的修理、更新。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持,根据业主大会表决规章举行表决,业主小组作出的打算不得与业主大会作出的打算相抵触。
业主小组依法作出的打算应该准时告诉业主委员会,业主委员会和相关业主应该准时履行。
未经业主小组成员同意,业主代表不得托付代理人代表本业主小组参与业主大会会议。
其次十五条 (印章的使用管理)
业主委员会应该建立健全印章管理制度。
业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章分离由 , , 保管,采取使用记下制度。
经业主委员会表决通过后,印章保管人方可盖章,存档保管。
业主委员会的全部印章使用,均不得超越业主委员会的职责范围。
其次十六条 (信息公告)
下列事项应该在 日内在物业管理区域内公告:
(一)业主委员会的打算;
(二)业主大会会议的打算;
(三)业委会成员资历终止状况;
(四) ;
(五) 。
其次十七条 (业主大会档案资料管理)
业主委员会应该建立档案资料管理制度。
业主大会档案资料,由业主委员会指定专人保管。
其次十八条 (资料和财物移交)
业主委员会应该自换届改选小组成立之日起10日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交房管办事处保管。
业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,房管办事处应该准时提供。
业主委员会委员资历终止的,应该自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会全部的物品移交给业主委员会。
业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的,新一届业主委员会可以哀求街道办事处或者乡(镇)人民政府催促移交,公安机关应该予以帮助。
其次十九条 (业务学习培训)
业主委员会委员应该加强相关法律规矩及业务学问学习,参与相关部门组织的业务培训,不断提高依法履职的实力。
第三十条 (业主委员会活动经费)
业主委员会活动经费用于下列开支:
(一)业主大会、业主委员会会议开支,计 元/年;
(二)须要的日常办公等费用,计 元/月;
(三)有关人员津贴,共计费用 元/月,详细支付对象如下:
1. ,费用 ;
2. ,费用 ;
3. ,费用 。
业主委员会开展工作的经费来源采纳下列第 种筹集方式:
(一)共有部分、共用设施设备经营收益的 %合计 元;
(二)每户业主每月交纳 元;
(三) 。
经费收支账目由 (社会中介机构名称/物业服务企业名称/其他请列明)代为管理,经费收支账目每 月在物业管理区域内公布一次,接受业主的监督。
第四部分 业主委员会的换届改选
第三十一条 (换届改选原则)
全体业主自觉接受街道办事处或者乡(镇)人民政府、区(县)房屋行政管理部门、居(村)民委员会和相关行政管理部门的指导,依法有序开展业主委员会换届改选工作。
第三十二条 (启动换届程序)
业主委员会任期届满前两个月,应该书面报告街道办事处或者乡(镇)人民政府,并乐观协作做好换届改选工作。
换届改选小组由业主代表,街道办事处或者乡(镇)人民政府代表,房管办事处代表,居(村)民委员会代表组成。
第三十三条 (业主委员会候选人的产生)
业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议,直接听取业想法见,或者采纳业主推举等方式产生,并按规定在物业管理区域内公示、公告。
第三十四条 (业主委员会不能准时换届改选的处理)
因客观缘由不能准时换届改选的,在新一届业主委员会选举产生之前,原业主委员会继续履行其职责。
第五部分 附 则
第三十五条 业主大会议事规章的修改和补充
本议事规章由业主委员会按照业主大会的决议举行修改。
修改后的规约自 年 月 日业主大会会议研究通过之日起生效。
本议事规章未尽事项由业主大会补充。
业主大会通过的有关本议事规章的打算为本议事规章的组成部分。
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