房子签约注意事项.docx
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房子签约注意事项.docx
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房子签约注意事项
签订购房合同八大注意事项取暖费的约定
第一项:
关于五证
陷阱:
有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。
五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。
若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项:
关于公摊面积
陷阱:
建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。
依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项:
关于房产证
陷阱:
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。
可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第
(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。
但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项:
关于书面通知
陷阱:
合同中约定通知义务后(如:
交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。
还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项:
关于所售房屋的坐落位置
陷阱:
开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:
1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项:
关于所售房屋的抵押
陷阱:
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。
如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。
因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:
1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项:
关于物业管理公约
陷阱:
《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
否则,开发商就不得出售房屋。
潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项:
关于各方责任范围
陷阱:
如果因开发商的各种原因(如:
五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。
然而法律也没明确具体范围。
对策:
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:
银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
首先,格式合同没有区别,都是统一的,其次主要看附件合同要注意这些问题:
文前提要:
合同附件与合同内容一样,都十分重要,因此应充分重视附件内容。
专家表示,主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心,便可做到安全购房。
购房合同中附件内容的同样相当重要,部分条款的重要性甚至超过格式条款。
法律专家表示,虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解,也非常重视合同内容,防止签订不平等的合同条款。
与此同时,政府部门也制定了格式合同文本,供购房者参考。
但现实问题是,开发商会随机应变,为了规避格式合同的种种限制,往往在附件中大做文章。
因此,购房者必须留意附件内容,以防止自己利益受损。
纠纷多半来自附件内容
上海的李先生因为忽视合同附件内容而吃了一点小亏。
今年年初,他在莘庄附近购置了一套小面积的老工房,用于自住。
但在购房合同附件中没有明确约定固定装修部分的处理办法,虽然当初看房时房东曾经承诺赠送固定装修,但是交房时他发现一台七成新的空调已被撤走。
其实,因为不注意合同附件内容而吃亏的远不止李先生一个人。
记者了解到,目前买卖过程中产生纠纷的,其中很大一部分涉及到附件内容。
缘何出现这种情形呢?
广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示,合同附件是合同的补充,一般来说内容不会超过合同范围,但有些开发商为了规避政府提供的范本合同的规制,往往变附为主,以大量附件的形式,直接变更了合同的主要内容,并以格式条款的形式“约定”附件的优先适用,在此情况下,附件的作用和效力远远超过合同本身,因此购房者不可忽视。
“有些附件内容甚至可能架空格式合同。
”张茂荣告诉记者。
那么附件中哪些问题不能忽视呢?
北京市金诚同达律师事务所上海分所龚胜利律师表示,一般情况下对于那些限制购房者权利,增加购房者义务,扩大开发商权利,免除开发商责任的内容,一定要当心;而对于二手房买卖合同,对于那些语焉不详,或者约定不是很明确的附件内容,也一定要小心。
因此购房者一定要耐心地多看、细看,并对严重不平等且足以影响购房者重大权益的条款据理力争。
重点关注四大要点
律师表示,附件的本质也是合同,任何合同都是双方协商一致的结果,即使是开发商提供的统一适用的格式附件,也只有与购房者协商一致后才对购房者发生法律效力,购房者在签订之前完全可以与开发商协商修改。
据了解,目前购房合同附件内容主要包括付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等内容,因此购房者只需要在这四个方面多加小心,便可做到安全购房。
下面结合具体案例来说明。
付款方式要灵活
有不少购房者忽略付款方式的灵活性,万一中间出现问题,往往会使自己陷入被动境地。
案例:
陈先生与深圳某房地产开发公司签订购房合同,以68万余元定购开发商某楼盘房屋。
在签订《深圳市房地产买卖合同》时,开发商在合同附件提到,要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续,否则视其违约,开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。
但令人意想不到的是,陈先生向银行申请贷款时未能成功,按合同约定首付款可能无法退还。
律师点评:
张茂荣认为,上述案例中的附件内容明显对购房者不利。
一般情况下,合同附件会对付款方式的违约责任进行约定,但对于没有经验的购房者而言,一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款,以免落入圈套。
类似的情况在二手房买卖过程中也比较常见,有些与付款方式有关的附件内容也规定买方必须在一定的时间内办妥一切贷款手续,否则视为违约。
对于上述情形,律师认为,附件是合同的补充,正常情况下是先签合同再签附件。
不要违反正常的签约顺序先签附件再签合同,更不要签订只有自己义务和对方权利,没有自己权利和对方义务的附件。
因此律师建议可以在附件内容中特别提出:
如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。
装修内容需细致
不管是买全装修房,还是买二手房,对于装修部分的描述一定要细致,不能笼统模糊。
案例:
上海的王先生购买了一套全装修房,在参观样板房时,王先生发现开发商采用的装修材料质量很好,于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。
但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。
而更让他感到有些无奈的是,开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。
律师点评:
龚胜利表示,涉及到能够明确的内容必须具体,这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。
如全装修房关于装饰、设备标准的约定。
对于购房人而言,此约定的关键是要把装修标准具体化。
要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。
应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。
在二手房买卖过程中也会涉及到这方面的内容。
如果卖方同意赠送,那么在合同附件中尽量把装修的状况描述清楚,以及赠送的固定装修部分如空调等内容都做记录,而不能只是笼统的一句“保持室内原有装修程度”。
此外,在二手房买卖过程中,还有一些装修隐蔽部分的详细情况,如水管是否漏水等,都可以事先询问卖家,然后记录在附件中。
这样,即使日后出现问题也能明确应该由谁来承担责任。
补充协议上签字要谨慎
对于开发商事先拟定好的补充协议内容,必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。
案例:
广州的钟先生在签订房屋买卖合同时,在售楼人员的“忽悠”下,并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。
但到交房时间之后他却并未拿到钥匙,于是找到开发商理论,但开发商告诉他,此次造成延期交房的原因属于免赔范围,只能遗憾地请他再耐心等待一段时日。
律师点评:
龚胜利表示,由于格式合同内容并不能包罗万象,因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。
但在现实中,很多开发商会事先将补充协议拟好,然后只需购房者签字即可,而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险,如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任,以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。
如果签字承认了这些条款,等于忘记保护自己的权益。
因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议,购房人要仔细阅读、审查,防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。
此外,购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。
处理办法需明确
开发商违约如何处理,合同约定应该越明确越好。
案例:
上海的于小姐购买了一套新房,在签订买卖合同时,她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统,如合同中写道:
如一年内房屋出现质量问题,开发商应协同建筑商一起解决。
她认为这种提法不妥,因为没有涉及到如果未及时解决问题应如何追究开发商的责任,于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。
律师点评:
龚胜利表示,很多合同中常可以看到这样的条款,“如果××,应于××日之内解决”,但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任,这样,即使最后认定是开发商的过错,却因为处理方式不明确而难以追究其责任。
对于购房者的责任,在开发商提供的合同中,如何承担违约责任早已十分明确。
因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,也要做到越详细越好。
纲要:
1、买卖身份莫简单
2、售楼广告多睁眼
3、五证审查须从严
4、样板房中少联翩
5、认购书前要盘算
6、合同条款多把关
7、补充协议别嫌烦
8、签字盖章祝圆满
内容:
1、买卖身份莫简单
即买房人的确定、卖房人的审查。
确定好以谁的名义买房,其它可能涉及到将来过户、继承等问题。
同时,注意轻易不要以他人名义买房,由此引发纠纷的情况很多;卖房人应是开发商,少数例外。
购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否通过了最新年检,贴有年检标记,经营范围中有无房地产开发、销售内容。
如没有相应资质,将导致开发、销售行为违法,这样的房产买不得。
2、售楼广告多睁眼
很多购房诉讼是因广告宣传而起。
在对楼盘的宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。
开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装,而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,让购房者觉得买到了“便宜”:
优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。
实际上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋,往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致的情况下,只好诉至法院讨说法。
为了避免不必要的麻烦,购房人最好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,或要求作为合同附件,使其成为合同内容的一部分,以此约束开发商实现广告内容。
3、五证审查须从严
目前在商品房的销售过程中,开发商一般不主动出示“五证”的原件,只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。
不出示“五证”原件的原因很多,有的是工作态度及责任心问题,有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。
对于初次购房者来说,要分清“五证”的真伪,认识到记载内容可能存在的利害关系,较为困难。
最好将其作为合同附件,并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。
五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可
证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证
》)。
正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录。
《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。
一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。
规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。
根据房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,开发商出售的是期房,应要求出示该证。
如是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证,
注意是否在有效期内,所购房子是否在预售、销售范围。
有的房屋开发商已办理了大产权,此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售证明的,可以认定有效。
4、样板房中少联翩
在商品房预售过程中,有的开发商设置了样板房或样板间。
并且该样板房布局讲究、装修精美,往往容易令购房者浮想联翩,仿佛已置身于自己将来的房子中,被样板房迷惑,放松了很多应该注意的购房问题。
结果在购房入住后,发现房屋和样板房有不小差距。
虽然《商品房销售管理办法》第31条规定,开发商设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
但很明显,购房人是需承担一定的举证责任,要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。
所以买放人对于样板房要头脑清醒,如购买的房屋同样板房,应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致,要把样板房情况在合同中确定。
考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化,建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。
另外,还应注意整体楼房的结构。
顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖合同纠纷案。
原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房,并赔偿原告12485元的经济损失。
2002年4月,原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声,经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。
随着住户的增多,振动和噪声越来越大、越来越频繁,导致原告无法居住。
2003年8月20日,原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定,该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准,原告随后起诉。
5、认购书前要盘算
在目前商品房交易过程中,许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前,要求购房人签订认购书,交纳认购款。
这里说明一点,签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序,建议购房者不要轻易签订认购书。
如果有的购房者的确看上了某个项目的房子,担心错过,必须签订认购书,则应注意以下问题:
首先,根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人名称或者姓名和住所;商品房基本情况;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期等条款),并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
其次,无论认购书具不具备成为购房合同的条件,其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。
再次,购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”,二者法律后果是不同。
6、合同条款多把关
在签订商品房买卖合同时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
就合同主要条款说明如下:
(1)关于房屋面积方面的条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。
应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。
为避免此种对买房人不利的情况出现,合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:
2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。
另一种按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与合同约定不符时,一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
(2)关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。
在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。
建议买方无论有无贷款的必要,最好争取加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。
(3)关于房屋质量的条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
如:
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。
合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”,而实际入住时业主发现,大理石地面材料实为人造大理石,而进口洁具、厨具实际上是国内产品,只是贴上外国商标。
在案件审理时,开发商使用人造大理石没有违约,因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。
而进口洁具是合资厂生产,确是外国品牌,也符合约定。
当然,使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。
对这种装修条款约定不明确,双方解释条款意见不一的情形,对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。
而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。
但事实并非如此。
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。
至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要约定。
(4)关于售后物业管理的条款。
这是购房人在签合同时容易忽略的内容,要注意防止物业管理公司变更物业费。
自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定:
“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
”
但是,在实际签约时,很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。
对此,买受人应该据理力争,防止交房时物业公司变更物业费。
(5)关于履行合同的期限和方法的条款。
应写明房屋交付的日期,房屋价金的交付日期、金额和方法。
例如交付房价款,是一次付清,还是分期付清。
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